Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer : 628545 CV 12-5501
datum : 9 april 2013
Vonnis in de zaak van:
1. de besloten vennootschap [A] B.V.,
gevestigd te [plaats],
en
2. de besloten vennootschap HET LARIJHUIS INVESTMENT B.V.,
gevestigd te Zwolle,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie, verder te noemen: ‘[A]’ respectievelijk ‘Het Larijhuis’, samen te noemen: ‘[A] c.s.’,
gemachtigde mw. mr. M.E. Dekker, advocaat te Zwolle,
tegen
de heer [B],
wonende te [plaats],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie, verder ‘[B]’ te noemen,
gemachtigde mw. mr. H. Kayed, advocaat te Utrecht.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding d.d. 26 september 2012
- het antwoord van [B] d.d. 6 november 2012 tevens eis in reconventie
- de repliek in conventie tevens het antwoord in reconventie d.d. 18 december 2012
- de dupliek in conventie tevens repliek in reconventie d.d. 12 februari 2013
- de dupliek in reconventie d.d. 12 maart 2013.
Het geschil
in conventie
De vordering van [A] c.s. strekt ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. het tijdstip vaststelt waarop de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [adres 1] te [plaats] zal eindigen;
b. het tijdstip vaststelt waarop [B] de woning aan de [adres 1] te [plaats] moet hebben ontruimd;
c. [A] c.s. machtigt, indien [B] niet tijdig aan de veroordeling tot ontruiming op
het vastgestelde tijdstip voldoet, deze zelf te doen bewerkstelligen met hulp van de sterke arm van politie en justitie;
een en ander onder veroordeling van [B] in de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen.
in reconventie
De vordering van [B] strekt ertoe dat de kantonrechter [A] c.s. veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis over te gaan tot het deugdelijk laten verhelpen van de gebreken zoals genoemd in de uitspraak van de huurcommissie op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat zij daarmee in gebreke blijven, onder hun veroordeling in de proceskosten.
[A] c.s. hebben de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
in conventie en in reconventie
a. [A] c.s. zijn ieder voor 50% eigenaar van het woon-/winkelpand aan de [adres 2] te [plaats], hierna ‘het pand’. Het pand is gebouwd omstreeks 1930-1940. Het pand bestond voorheen uit twee zelfstandige winkelruimten en twee bovengelegen zelfstandige woonruimten. Op enig moment zijn de op de begane pand gelegen winkelruimten inpandig samengevoegd. De bovengelegen woonruimten zijn daarna tot één woning verbouwd.
b. De toenmalige eigenaar van het pand, de heer [C], heeft met ingang van juni 2004 de op de eerste verdieping van het pand gelegen woonruimte verhuurd aan [B] tegen een prijs van € 535,00 per maand, inclusief kosten voor gas, water en licht. Op de begane grond van het pand werd door [C] een drogisterij gedreven.
c. Per brief van 27 november 2008 is [B] medegedeeld dat de nieuwe eigenaren van het pand van plan zijn de door hem gebruikte woonruimte te verbouwen tot 2 appartementen.
d. Per brief van 14 april 2009 hebben [A] c.s. aan [B] medegedeeld dat zij de nieuwe eigenaren zijn van het pand en dat de prijs voor het gehuurde met ingang van 1 mei 2009 aan hen voldaan dient te worden.
e. Per brief van 7 mei 2009 heeft de door [A] c.s. ingeschakelde gemachtigde [D] aan [B] medegedeeld dat het gasverbruik in 2008 buitensporig is gestegen en dat die stijging op het conto van [B] moet worden geschreven. Vervolgens is [B] gesommeerd een bedrag van € 1.500,00 over te maken, onder mededeling dat gezocht zal worden naar mogelijkheden om tussenmeters te plaatsen.
f. Per brief van 13 mei 2009 heeft [B] zich bij Het Larijhuis beklaagd over het bestaan van een aantal gebreken en haar gesommeerd die te herstellen althans ter zake tot renovatie over te gaan. In die brief heeft [B] tevens medegedeeld dat hij bij een eventueel scheiden van huur en energiekosten het eigen verbruik wil kunnen beïnvloeden en controleren met eigen meters en een zuinige HR-ketel.
g. Per aan [A] gericht mailbericht van 16 mei 2011 heeft [B] zich opnieuw beklaagd over het bestaan van gebreken aan het gehuurde, onder meer betreffende een onveilige meterkast, tekortschietende verwarming, rotte kozijnen, niet sluitende ramen, lekkages aan het dak en een gebrekkige keuken. [B] heeft vervolgens voorgesteld dat hij de gebreken aan de keuken, de elektriciteit, de verwarming en de kozijnen zelf herstelt en dat hij de rekening daarvan bij [A] c.s. indient.
h. In september 2011 hebben [A] c.s. aan [B] voorgesteld om tot een minnelijke regeling over de beëindiging van de huurovereenkomst te komen.
i. Op 17 februari 2012 heeft de huurcommissie van [B] een verzoek ontvangen strekkende tot uitsplitsing van de prijs als bedoeld in artikel 7:258 BW. In het daarop in opdracht van de huurcommissie opgemaakte rapport van voorbereidend onderzoek d.d. 19 april 2012 is weergegeven dat het gehuurde kan worden gewaardeerd op 191 punten, dat de maximale huurprijsgrens voor het gehuurde € 904,86 per maand bedraagt en dat de minimaal redelijke huurprijs € 497,67 (55% van maximaal) bedraagt.
j. Op 2 april 2012 heeft de huurcommissie van [B] een verzoek ontvangen strekkende tot verlaging van de huur in verband met gebreken als bedoeld in artikel 7:257 BW. In het daarop in opdracht van de huurcommissie opgemaakte rapport van voorbereidend onderzoek d.d. 19 april 2012 is onder meer weergegeven:
bevindingen onderzoeksambtenaar m.b.t. gebreken en/of tekortkomingen
I. Gebreken en/of tekortkomingen conform Bijlage II BHW, onder 1
(…)
b. Categorie B
ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte
(…)
Ad 4 Keuken/slaapkamer en overloop
De huurder ondervindt op diverse plaatsen in de woning hinder van lekkages. (…) De lekkages worden veroorzaakt door verouderde dakbedekking op de platte daken (kajuiten) en door het ontbreken van of kapotte dakpannen of het scheef liggen van de dakpannen. De huurder heeft op plaatsen emmers staan om ernstige schade aan huisraad te voorkomen.
(…)
Door weggerotte houtmassa van de onderdorpels van de keukenkozijnen en ramen, zijn gaten in de gevelkozijnen ontstaan. Hierdoor is de wind- en waterdichtheid van de woning niet meer gewaarborgd.
(…)
c. Categorie C
overige ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte
(…)
Ad 1 en 16 Keuken
De keuken verkeert in slechte staat. [waarna foto’s volgen van ‘verrotte’ kasten, ontbrekende laden en deurtjes, defecte laden en een naad tussen aanrechtblad en wandtegels; ktr]
Ad 2 en 17 Woning
De radiatoren in de keuken en woonkamer worden warm. De radiatoren in de rest van de vertrekken wordt niet warm en zijn kennelijk van het verwarmingscircuit afgekoppeld. De huurder heeft bovendien geen mogelijkheid de temperatuur in de woning te regelen. Naar mening van de rapporteur loopt dit gebrek analoog met gebrek CQa3 uit het gebrekenboek.
Ad 3+8+9+17 Woning en badkamer
De bedrading in de meterkast ligt bloot. (…) De huurder heeft aangegeven ernstig te twijfelen
aan de veiligheid van de elektrische en gasinstallatie van de onderhavige woonruimte. De huurder kon tijdens het voorbereidend onderzoek desgevraagd echter geen (af)keuringsrapport overleggen.
Ad 7 Balkon
De staanders en liggers van het balkonhek zijn op meerdere plaatsen in ernstige mate door houtrot aangetast. Enkele liggers zijn al afgebroken. Dit geeft een levensgevaarlijke situatie.
(…)
II. Verder van belang zijnde gegevens
a. overige gebreken en/of tekortkomingen niet vallend onder de categorie A, B of C
(…)
Ad 11 Woning
Sommige binnendeuren zijn verouderd en sluiten matig tot slecht door o.a. kromtrekken. Ook het hang- en sluitwerk van sommige deuren is verouderd en als gevolg van het vele gebruik versleten.
Ad 12 Woning
Het buitenverfwerk is uitermate slecht onderhouden. Het is op vele plaatsen nagenoeg verdwenen. (…)
(…)
d. algemeen
Ad 13 Woning
De huurder ondervindt veel hinder van “storingen” m.b.t. ontvangst van tv, internet en bellen. Volgens de huurder zou het signaal worden gesaboteerd.
Ad 14 De buiten(gevel)kraan op het terras in de tuin is afgesloten tot ergernis van de huurder.
Ad 15 De huurder wenst dat de verhuurder een ongehinderd en fijn woongenot voor de huurder verschaft en dat deze op geen enkele wijze wordt “gepest”.
k. Per brief van 16 april 2012 heeft de door [A] c.s. ingeschakelde gemachtigde aan [B] de huur opgezegd tegen 1 november 2012, daartoe stellend dat [B] zich niet als een goed huurder heeft gedragen door overlast te veroorzaken aan [C] voormeld, die de begane grond van het pand huurt, door de huur niet altijd tijdig te betalen en door te weigeren mee te werken aan het plaatsen van een tussenmeter. Voorts is aangevoerd dat [A] c.s. het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik doordat het gehuurde verliesgevend is en [A] c.s. het gehuurde grondig willen renoveren zodanig dat het wel een aantrekkelijk rendement kan opleveren.
l. De huurcommissie heeft beide verzoeken van [B] op haar zitting van 18 juni 2012 behandeld. Van de zijde van verhuurder is niemand ter zitting verschenen. Bij gevoegde uitspraak van 18 juni 2012 (verzonden per 6 juli 2012) is met ingang van 1 maart 2012 een (kale) huurprijs vastgesteld van € 497,67 per maand en een voorschotbedrag voor de servicekosten van € 124,42 per maand. Voorts is vanwege het bestaan van ernstige gebreken de huurprijs van € 497,67 per maand met ingang van 1 maart 2012 tijdelijk verminderd tot € 271,46 per maand (ofwel 30% van de maximale huurprijsgrens).
m. Op verzoek van [A] c.s. heeft Bouwbedrijf Obdeijn Diepenveen B.V. (hierna Obdeijn) op 30 augustus 2012 een offerte uitgebracht betreffende ‘herstel tekortkomingen woning [adres 1] te [plaats]’ ten bedrage van € 84.468,43 exclusief BTW.
n. Per brief van 18 september 2012 heeft Obdeijn aan Het Larijhuis geadviseerd de woonruimte onbewoonbaar te laten verklaren en niet te investeren in onderhoud, mededelend dat de te plegen investering van € 100.517,43 (incl. BTW) in geen verhouding staat tot mogelijke (huur)opbrengsten. Obdeijn adviseert voorts de woning grondig te verbeteren door over te gaan tot het creëren van twee appartementen op de bovenverdieping, wat een investering vergt van circa € 65.000,00 per appartement, welke investering op termijn meer mogelijkheden biedt om de exploitatie van het object te verbeteren.
o. [C] voormeld heeft inmiddels de huur van de begane grond van het pand opgezegd en hij heeft zijn drogisterijactiviteiten in het pand voor november 2012 gestaakt. De winkelruimte op de begane grond is vervolgens in december 2012 opgeknapt, geïsoleerd en voorzien van een nieuwe centrale verwarmingsinstallatie. In de winkelruimte wordt thans opnieuw een drogisterij annex cadeaushop gedreven.
p. Eind november 2012 is in het pand een tussenmeter aangebracht voor de levering van elektriciteit aan de bovengelegen woonruimte. De gasvoorziening is gesplitst per januari 2013.
q. [B] is weduwnaar en heeft de zorg voor twee minderjarige kinderen. [B] ontvangt thans een WW-uitkering.
De standpunten van partijen
in conventie en in reconventie
Op wat [A] c.s. aan hun vordering in conventie en aan hun verweer in reconventie dan wel [B] aan zijn verweer in conventie en aan zijn vordering in reconventie ten grondslag hebben / heeft gelegd, zal, voor zover relevant, in het navolgende worden ingegaan.
De beoordeling
in conventie en in reconventie
1. Gelet op de samenhang van de procedure in conventie met die in reconventie zullen de geschillen gezamenlijk worden behandeld.
2. In geschil is het antwoord op de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen heeft te eindigen, zoals [A] c.s. aanvoeren, dan wel de gebreken aan het gehuurde moeten worden hersteld, zoals [B] bepleit.
3. Anders dan [A] c.s. menen, hebben zij onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die kunnen leiden tot de conclusie dat [B] zich niet heeft gedragen als een goed huurder als bedoeld in 7:274, lid 1 sub a. BW.
3.1 Dat [B] de andere huurder van [A] c.s. - [C] voormeld - voortdurend overlast zou hebben toegebracht doordat zijn kinderen ‘op de vloer zouden springen’ is gemotiveerd door [B] weersproken en vindt nergens steun.
3.2 Het verwijt dat [B] de huur ‘niet altijd tijdig’ heeft betaald, is evenmin concreet gemaakt. Voor zover [A] c.s. met dit verwijt het oog hebben op de in mei 2009 ontstane discussie met [B] over de vraag aan wie hij bevrijdend kon betalen, is dat, mede gelet op het tijdsverloop, van onvoldoende gewicht.
3.3 Voor zover al uit de stukken kan worden opgemaakt dat en wanneer [A] c.s. [B] vergeefs hebben gevraagd om aan de plaatsing van de tussenmeter mee te werken, geldt dat deze inmiddels is geplaatst, zodat zulks evenmin tot de conclusie kan leiden dat [B] zich als een slecht huurder heeft opgesteld. Bij dit verwijt past overigens de kanttekening dat niet kan worden gezegd dat [B] zonder grond bij de plaatsing van een tussenmeter heeft betrokken zijn klachten dat de verwarming in het gehuurde tekort zou schieten, dat hij geen mogelijkheid had om het niveau van verwarming vanuit het gehuurde te beïnvloeden en dat het gehuurde door de gebreken aan de kozijnen niet winddicht was. Deze omstandigheden hebben immers onmiskenbaar invloed op het verbruik van elektriciteit en gas.
4. Het staat vast dat gehuurde een groot aantal gebreken kent. De huurcommissie heeft daarover in haar gevoegde uitspraak van 18 juni 2012 overwogen:
‘De woonruimte vertoont op 1 maart 2012 de volgende gebreken:
- Er wordt op diverse plaatsen in de woning hinder ondervonden van lekkages. De lekkages worden veroorzaakt door verouderde dakbedekking op de platte daken (kajuiten) en door het ontbreken of kapot zijn van dakpannen of het scheef liggen van de dakpannen. De huurder heeft op diverse plaatsen emmers staan om ernstige schade aan huisraad te voorkomen. Voorts zijn gaten in de gevelkozijnen ontstaan als gevolg van weggerotte houtmassa van de onderdorpels van de keukenkozijnen en ramen. Hierdoor is de wind- en waterdichtheid van de woning niet meer gewaarborgd. Dit is een gebrek in de categorie B. (…)
- De keuken verkeert in slechte staat. Zo zijn kasten verrot, ontbreken er laden en deuren, is er sprake van een naad tussen het blad en de wandtegels, waardoor zich lekkage voordoet en is de koelkast defect. Dit zijn gebreken in de categorie C. (…)
- Met uitzondering van de radiatoren in de keuken en woonkamer worden de radiatoren in de vertrekken niet warm en zijn kennelijk van het verwarmingscircuit gekoppeld. Er is bovendien geen mogelijkheid om de temperatuur in de woning te regelen. Dit is een gebrek dat overeenkomt met een categorie C. (…)
- Er is sprake van een gevaarlijke situatie door losliggende bedrading in de meterkast, een gebrek in categorie C. (…)
- De staanders en liggers van het balkonhek zijn op meerdere plaatsen in ernstige mate door houtrot aangetast. Enkele liggers zijn al afgebroken. Dit geeft een levensgevaarlijke situatie. Dit is een gebrek in categorie C. (…)’
Geen der partijen heeft bestreden hetgeen de huurcommissie aan gebreken heeft vastgesteld. [A] c.s. noch [B] hebben meer of andere gebreken aangevoerd waarmee het gehuurde zou kampen. De kantonrechter neemt dan ook tot uitgangspunt dat met betrekking tot het gehuurde deze gebreken bestaan. Deze gebreken vallen - zo is niet tussen partijen in geschil - onder het bereik van het begrip ‘gebrek’ als bedoeld in lid 2 van artikel 7:204 BW.
5. Krachtens het bepaalde in lid 1 van artikel 7:206 BW zijn [A] c.s. verplicht tot het verhelpen van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, welke verplichting een hoofdverplichting van de verhuurder betreft en welke verplichting van dwingend recht is. Het staat vast dat [B] [A] c.s. daartoe meermalen heeft aangesproken.
5.1 Die verplichting bestaat alleen dan niet indien herstel niet mogelijk is dan wel daarvoor uitgaven zijn vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Met hun betoog dat van hen geen deelreparaties kunnen worden gevergd en dat zij de huurovereenkomst willen beëindigen omdat het op korte termijn noodzakelijke onderhoud / renovatie zodanige lasten met zich brengt dat die in geen verhouding staan met de huuropbrengsten hebben [A] c.s. kennelijk (ook) die uitzondering op het oog.
5.2 Volgens de wetgeschiedenis bij artikel 7:206 BW mag laatstbedoelde uitzondering niet snel worden aangenomen en dienen herstelbare gebreken te worden hersteld, ook indien herstel voor de verhuurder onvoordelig is in verband met de waarde van de zaak. In die wetsgeschiedenis (NnavV, Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, pag. 9) komt in dat kader
als voorbeeld voor:
‘Niet wordt de vrees van de Woonbond gedeeld dat de voorgestelde bepaling tot de gedachte zou kunnen leiden dat een verhuurder door jarenlange verwaarlozing aan zijn onderhoudsverplichting kan ontkomen, welke gedachte kennelijk hierop zou zijn gebaseerd dat dan de uitgaven voor het herstel te hoog zijn opgelopen. Het ligt immers in die situatie niet voor de hand te zeggen dat de uitgaven redelijkerwijs niet te vergen zijn.’
5.3 In dit geval moet het merendeel van bovenbedoelde gebreken (de staat van de dakbedekking, de kozijnen, de keuken en het balkonhek) worden teruggevoerd op jarenlang uitgebleven onderhoud aan het gehuurde. Deze gebreken zijn, zo blijkt uit het rapport van voorbereidend onderzoek van 19 april 2012 en uit de uitspraak van 18 juni 2012, het gevolg van veroudering, slijtage en uitblijvend onderhoud.
5.4 Gelet op de aard en de omvang van de gebreken en het al (in ieder geval) in mei 2009 door [B] tegenover [A] c.s. uitgesproken verlangen om tot herstel van gebreken over te gaan, moet het ervoor gehouden worden dat al ten tijde van de verwerving van ieders deel van het pand ([A] per 3 juni 2008 en Het Larijhuis per 7 april 2009) sprake was van een aanmerkelijke onderhoudsachterstand. Gelet op de professionele hoedanigheid van [A] c.s. zullen zij daar ten tijde van de aankoop van het pand van op de hoogte zijn geweest; het tegendeel is gesteld noch gebleken. Feit van algemene bekendheid is dat de staat van onderhoud en een achterstand daarin mede bepalend zijn voor een te betalen koopprijs. Dat zulks in dit geval anders is geweest, is evenmin gesteld of gebleken. De kantonrechter neemt dan ook tot uitgangspunt dat de door [A] c.s. betaalde koopprijs voor het pand vanwege de tekortschietende staat van onderhoud van het pand lager is geweest dan wanneer de staat van onderhoud voldoende zou zijn geweest. Dat geen inzicht is gegeven in welke mate die koopprijs is beïnvloed door de staat van onderhoud daarvan, maakt dat niet anders.
5.5 [A] c.s. hebben aangevoerd dat enkel het herstel van de gebreken al een bedrag van circa € 100.000,00 zal bedragen en hebben zich daartoe beroepen op een offerte van Obdeijn.
5.5.1 Deze offerte gaat echter uit van meer dan alleen herstel van de gebreken doordat ook werkzaamheden en kosten worden opgevoerd betreffende (bijvoorbeeld) de badkamer, het vervangen van vloerdelen, het plaatsen van isolatieglas met toebehoren, het plaatsen van vensterbanken, het integraal vervangen van de elektra-meterkast, het vervangen van water- en gasleidingen, het nazien/herstellen van alle wandcontactdozen, het verplaatsen van de TV-aansluiting, het verplaatsen van de buitenkraan, het herstellen van stucwerk in de woning en het herstellen van metselwerk. Een alternatieve offerte van een ander bedrijf ligt niet voor zodat evenmin de redelijkheid van de geoffreerde bedragen kan worden getoetst.
5.5.2 Dat deze offerte op meer ziet dan alleen het herstel van de gebreken vindt ook steun in hetgeen Obdeijn in haar brief van 18 september 2012 aan Het Larijhuis schrijft, te weten dat zij adviseert het pand grondig te verbeteren en in dat kader adviseert om over te gaan tot het creëren van twee appartementen op de bovenverdieping. Obdeijn stelt vervolgens dat met een optopping van het pand - de kantonrechter begrijpt dat daarmee wordt bedoeld het verhogen van de dakconstructie - eenvoudig twee appartementen kunnen worden gerealiseerd ‘hetgeen een investering van ca. € 65.000,= / appartement vergt.’ Uit deze brief blijkt dat de woonruimte kan worden verbeterd en in twee appartementen kan worden veranderd tegen een bedrag van circa € 130.000,00, wat [A] c.s. ook bij dagvaarding hebben onderschreven.
5.5.3 De slotsom is dat de offerte onvoldoende inzicht biedt in welke kosten nu zijn gemoeid
met het herstel van de in overweging 4. genoemde gebreken en dat aan de offerte van Obdeijn niet die betekenis kan worden toegedicht zoals [A] c.s. die voorstaan.
5.6 Uit het voorgaande volgt dat indien [A] c.s. voormelde gebreken herstellen moet worden aangenomen dat daardoor de waarde van het pand, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, in positieve zin wordt beïnvloed, zodat niet alle herstelkosten kunnen worden aangemerkt als vermogensnadeel. Daarbij komt dat bij herstel de tijdelijke vermindering van de huurprijs eindigt en de verplichting van [B] herleeft om de volledige huurprijs van € 497,67 per maand te betalen.
5.7 Het voorgaande leidt naar het oordeel van de kantonrechter niet tot de conclusie dat sprake is van een situatie dat het herstel van de gebreken uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen, als bedoeld in lid 1 van artikel 7:206 BW.
6. Wat betreft de stelling van [A] c.s. dat hun dringend gebruik van de aan [B] verhuurde woonruimte de beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt, geldt het volgende.
6.1 Op grond van artikel 7:272 lid 2 BW kan, voor zover hier van belang, de verhuurder vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Uit artikel 7:274, eerste lid, aanhef en onder c. BW volgt dat de rechter de vordering slechts kan toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
6.2 In het arrest van 26 maart 2010 heeft de Hoge Raad die maatstaf verduidelijkt (LJN: BL0683). In dat arrest is daartoe in overweging 3.4.2 overwogen:
‘Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.’
6.3 [A] c.s. hebben aangevoerd dat er sprake is van een wanverhouding tussen huuropbrengst en exploitatiekosten. Zij hebben hun stellingen echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Zij hebben zich immers beperkt tot het overleggen van rendementsberekeningen, waarvan er één ziet op de huidige situatie en de resterende berekeningen drie scenario’s bevatten (herstel gebreken, realisatie twee appartementen voor verhuur respectievelijk voor verkoop). Die berekeningen zijn niet nader onderbouwd met onderliggende stukken waaruit de juistheid kan worden afgeleid van de gestelde bedragen (€ 485.000,00 aan aankoop met kosten, € 29.474,00 aan huuropbrengsten en € 32.181,00 aan exploitatiekosten). Die berekeningen zijn daardoor niet controleerbaar.
6.4 Uit de rendementsberekening van [A] c.s. in de variant van ‘het herstellen van het achterstallig onderhoud conform offerte Obdeijn’ blijkt wel dat in dat geval het rendement verbetert van 1,7% negatief naar 0% vanwege het dan ontvangen van een hoger bedrag aan huur. Hoe met dat rendement van 0% kan worden gesproken van een structureel verliesgevende situatie en een wanverhouding tussen huuropbrengst en exploitatiekosten is onduidelijk. Dit geldt te meer indien in aanmerking wordt genomen dat de offerte van Obdeijn, zoals hiervoor in de overwegingen 5.5.1 en 5.5.2 overwogen, op meer ziet dan het alleen herstellen van de gebreken als bedoeld in overweging 4. en aan die offerte objectiviteit moet worden ontzegd. Met een en ander hebben [A] c.s. geen begrijpelijke presentatie van de door hun gestelde exploitatieresultaten in het geding gebracht, zodat niet van de juistheid daarvan kan worden uitgegaan.
6.5 Voorts is van belang dat [A] c.s. het pand met daarin de aan [B] verhuurde woonruimte hebben aangekocht in de staat waarin het zich thans bevindt, namelijk met grootschalig achterstallig onderhoud. Zoals eerder in overweging 5.4 is overwogen moet het er voor gehouden worden dat bij die koopprijs met die staat rekening is gehouden. [A] c.s. hebben niet toegelicht welke waardestijging vervolgens zal worden bereikt met de gestelde maatregelen. Die omstandigheid moet ingevolge voormeld arrest van de Hoge Raad ook in aanmerking worden genomen bij de beoordeling van een vordering als in dit geval aan de orde.
6.6 Gelet op het voorgaande is niet aannemelijk dat het resultaat dat [A] c.s. thans met het gehele pand stellen te behalen (€ 2.707,00 negatief op jaarbasis doch € 8,00 positief op jaarbasis na uitvoering van de door Obdeijn aangeboden werkzaamheden) zodanig is dat zij daardoor in financiële problemen komen of dat dit resultaat voor hen ook op langere termijn niet te dragen zou zijn.
6.7 Tegenover het financiële belang van [A] c.s. staat het belang van [B] bij behoud van de woonruimte. Hij bewoont deze woonruimte vanaf juni 2004 met zijn minderjarige kinderen, terwijl niet aannemelijk is dat hij door de financiële situatie waarin hij thans verkeert, in staat is om zelf een vervangende woning te kopen of een (veel) hogere huur te betalen. [A] c.s. hebben wel gewezen op woningen die via de website van ‘funda’ worden aangeboden, waaruit blijkt dat in [plaats] en omgeving meerdere woningen beschikbaar zijn, doch daaruit volgt geenszins dat [B] in staat is om één van die aangeboden woningen te kopen. Zij hebben voorts te weinig gegevens ingebracht die tot de conclusie kunnen leiden dat de te huur aangeboden woningen voor [B] passend zouden zijn.
6.8 De conclusie is dat [A] c.s. onvoldoende concrete feitelijke onderbouwing hebben aangedragen om de conclusie te kunnen bereiken dat zij de woonruimte van [B] dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Aan het niet nader uitgewerkte bewijsaanbod van [A] c.s. ter zake wordt dan ook voorbij gegaan.
7. Gelet op het voorgaande zal de vordering van [A] c.s. worden afgewezen en de vordering van [B] worden toegewezen, met dien verstande dat de termijn voor herstel en de daaraan verbonden dwangsom zullen worden bepaald als nader te melden.
8. [A] c.s. zullen als de in conventie en in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de kosten van die procedures worden verwezen, eveneens als hierna te melden.
9. De overige stellingen van partijen kunnen onbesproken blijven.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
- wijst de vordering van [A] c.s. af;
- veroordeelt [A] c.s. in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [B] begroot op € 500,00 voor salaris gemachtigde (2,0 punten × tarief € 250,00);
in reconventie
- veroordeelt [A] c.s. binnen vier weken na betekening van het vonnis over te gaan tot het deugdelijk (laten) verhelpen van de gebreken zoals genoemd in de op 6 juli 2012 verzonden uitspraak van de huurcommissie van 18 juni 2012, zodanig dat die gebreken binnen tien weken na betekening van het vonnis zijn verholpen, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag voor iedere dag dat [A] c.s. in gebreke blijven aan het één of het ander te voldoen, zulks met een maximum van € 50.000,00;
- veroordeelt [A] c.s. in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [B] begroot op € 250,00 voor salaris gemachtigde (2,0 punten × 0,5 × tarief € 250,00);
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 9 april 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.