Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
C/07/206574 / KG ZA 13-284 april 2013
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats
Zwolle
Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/07/206574 / KG ZA 13-28
Vonnis in kort geding van 4 april 2013
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
B.V. BELEGGINGSFONDS HOOGH BLARICK,
gevestigd te Naarden,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RENTMEESTER BELEGGINGEN B.V.,
gevestigd te Huizen,
eiseressen in conventie,
verweersters in reconventie,
advocaat mr. H.P. Wiersema te Amsterdam,
tegen
1.[A],
wonende te [plaats],
2.
[B],
[B],
wonende te [plaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. A. Arslan te [plaats].
Partijen zullen hierna Hoogh Blarick c.s. en [A] c.s. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 16 producties;
- de brief van Hoogh Blarick c.s. van 20 maart 2013 met productie 17;
- de brief van [A] c.s. van 20 maart 2013 met 6 producties tevens houdende conclusie van eis in reconventie en voorwaardelijke reconventie;
- de mondelinge behandeling;
- de pleitnota van [A] c.s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In maart 2011 hebben Hoogh Blarick c.s. aan [A] c.s. verkocht de woning met garage aan de [adres] te [plaats].
2.2.
Blijkens de koopakte hebben partijen verklaard dat Hoogh Blarick c.s. verkopen aan [A] c.s., die van Hoogh Blarick c.s. kopen:
“de woning met garage, ondergrond, erf en tuin, plaatselijk bekend[adres] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie I nr. [nummer 1] en [nummer 2],
hierna te noemen: “het verkochte”.”
2.3.
In de leveringsakte van 29 april 2011 is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“OMSCHRIJVING REGISTERGOEDEREN
Eigenaar is juridisch eigenaar van:
het woonhuis met ondergrond, erf en tuin,plaatselijk bekend [adres], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie I, [nummer 1], groot twee are elf centiare;
de garage met ondergrond en verder toebehoren behorende bij de hiervoor onder a. genoemde woning,gelegen te [plaats], aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie I, [nummer 2], groot zevenentwintig centiare,
deze registergoederen hierna tezamen te noemen: “het verkochte”.”
2.4.
Bij e-mail van 5 maart 2012 heeft [A] zijn belangstelling kenbaar gemaakt
“voor aankoop van de garage behorende bij het adres: [adres] te [plaats]”(bedoeld wordt: de garage op het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie I, [nummer 2]; hierna: de garage).
“voor aankoop van de garage behorende bij het adres: [adres] te [plaats]”(bedoeld wordt: de garage op het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie I, [nummer 2]; hierna: de garage).
2.5.
Op 16 juli 2012 heeft over de garage een gesprek plaatsgevonden tussen enerzijds [A] c.s. en hun aankopende makelaar, [aankopend makelaar], en anderzijds de verkopende makelaar van Hoogh Blarick c.s., O. [verkopend makelaar] van [C] Makelaars B.V. te [plaats].
2.6.
Bij brief van 8 augustus 2012 heeft [aankopend makelaar] namens [A] c.s. aan [verkopend makelaar] aangeboden voor de garage een extra vergoeding te betalen van € 10.000,00 (exclusief kosten) tegen finale kwijting over en weer.
2.7.
Bij brief van 31 augustus 2012 heeft [verkopend makelaar] aan [aankopend makelaar] geantwoord dat zijn opdrachtgever zich niet in dit aanbod kan vinden en voorts dat de eerder voorgestelde koopsom van € 20.000,00 een redelijke prijs is voor de garage. Daarbij heeft [verkopend makelaar] ook aangekondigd dat door de notaris een akte van rectificatie (van de leveringsakte) wordt opgemaakt die ter ondertekening aan [A] c.s. zal worden toegezonden.
2.8.
Bij brief van 29 oktober 2012 heeft [D] namens Hoogh Blarick c.s. [A] c.s. verzocht, en zo nodig gesommeerd:
“1. mee te werken aan een rectificatie van de akte van levering, conform bijgaande concept akte, door retourzending van de door u getekende en door uw notaris gelegaliseerde volmacht, zoals aangehecht;
2. onvoorwaardelijk mee te werken aan het royeren van de hypothecaire inschrijving op het genoemde perceel;
3. (…).
2.9.
Bij brief van 22 november 2012 heeft mr. P.A.M. van der Heijden van Stichting Achmea Rechtsbijstand namens [A] c.s. aangeboden voor de garage een bedrag te betalen van € 12.500,00 tegen finale kwijting over en weer.
2.10.
Bij brief van 20 december 2012 hebben Hoogh Blarick c.s. aan [A] c.s. de laatste mogelijkheid geboden om de garage te kopen tegen een marktconforme prijs.
2.11.
Bij brief van 27 december 2012 heeft Van der Heijden geantwoord dat zij namens [A] c.s. aan [D] een aanbod heeft gedaan om de garage te kopen voor een bedrag van € 16.250,00 (exclusief bijkomende kosten en overdrachtsbelasting).
2.12.
Bij brief van 15 januari 2013 hebben Hoogh Blarick c.s. dit aanbod afgewezen. Daarbij hebben Hoogh Blarick c.s. voorts verwezen naar voormelde brief van 29 oktober 2012 en [A] c.s. voor de laatste maal verzocht mee te werken aan rectificatie van de akte van levering.
2.13.
Bij brief van 21 januari 2013 heeft Van der Heijden namens [A] c.s. geantwoord dat uit de koopakte blijkt dat haar cliënten twee percelen hebben gekocht waarvan zij de waarde van het perceel waarop de garage is gesitueerd heeft geschat op
€ 6.750,00 (27 m2 x € 250,00). Op basis hiervan heeft Van der Heijden het namens [A] c.s. gedane aanbod van € 16.250,00 gestand gedaan en voorts heeft zij aangekondigd bij een eventuele procedure het bedrag van € 6.750,00 in reconventie zal vorderen.
2.14.
Bij beschikking van 13 februari 2013 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank aan Hoogh Blarick c.s. verlof verleend tot het leggen van conservatoir beslag tot levering van de garage.
2.14.1.
Uit kracht van deze beschikking heeft de deurwaarder (Gerechtsdeurwaarders en Incassobureau Groot & Evers te Amsterdam) op 14 februari 2013 gemeld beslag gelegd.
2.14.2.
Op 18 februari 2013 is dit beslag aan [A] c.s. betekend.
3.Het geschil in conventie
3.1.
Hoogh Blarick c.s. vorderen dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
( a) [A] c.s. zal veroordelen direct, uiterlijk binnen twee werkdagen na betekening van dit vonnis, medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van rectificatie van de leveringsakte conform productie 10, zulks op straffe van een door [A] c.s. hoofdelijk te verbeuren dwangsom van € 2.000,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [A] c.s. aan deze veroordeling niet voldoen en voor iedere dag dat deze niet-voldoening voortduurt, met een maximum van € 23.109,14;
( b) zal bepalen dat indien [A] c.s. niet binnen tien werkdagen na betekening van dit vonnis voornoemde medewerking verlenen, het vonnis in de plaats treedt van de als productie 10 bijgevoegde rectificatieakte, waarin de clausule “de te rectificeren passage” als volgt zal luiden:
“OMSCHRIJVING REGISTERGOED
Eigenaar is juridisch eigenaar van: het woonhuis met garage, ondergrond, erf en tuin,plaatselijk bekend [adres], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie I, [nummer 1], groot twee are elf centiare, dit registergoed hierna te noemen: “het verkochte”.”
( c) [A] c.s. hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van deze procedure, die van het beslag en de daarop betrekking hebbende exploten daaronder begrepen, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen, althans vanaf een door de voorzieningenrechter redelijk geachte termijn, na dit vonnis, indien en voor zover [A] c.s. deze kosten niet voordien hebben voldaan;
( d) [A] c.s. hoofdelijk zal veroordelen in de nakosten ten bedrage van respectievelijk
€ 131,00 zonder betekening en € 199,00 met betekening, laatstbedoeld bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente indien en voor zover [A] c.s. dit niet binnen (de wettelijk vereiste termijn van) twee dagen, althans een door de voorzieningenrechter redelijk geachte termijn na betekening van dit vonnis hebben voldaan.
3.2.
[A] c.s. voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
[A] c.s. vorderen dat de voorzieningenrechter, uitvoerbaar bij voorraad:
(I) Hoogh Blarick c.s. hoofdelijk zal veroordelen tot het voortzetten van de onderhandelingen met [A] c.s. over de verkoopprijs van de garage, binnen twee dagen na dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 2.000,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Hoogh Blarick c.s. aan deze veroordeling niet voldoen, met een maximum van
€ 24.000,00;
In voorwaardelijke reconventie
(II) Hoogh Blarick c.s. hoofdelijk zal veroordelen direct, uiterlijk binnen twee werkdagen na betekening van dit vonnis, tot betaling aan [A] c.s. van € 6.750,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 april 2011, althans vanaf 21 maart 2013 tot aan de dag van algehele voldoening;
In conventie, reconventie en voorwaardelijke reconventie
(III) Hoogh Blarick c.s. hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van deze procedure, daaronder de kosten in conventie begrepen, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen vijf dagen na dit vonnis zijn voldaan, daarover wettelijke rente is verschuldigd, en
(IV) Hoogh Blarick c.s. hoofdelijk zal veroordelen in de nakosten ter grootte van € 205,00 zonder betekening van het vonnis en ter grootte van € 273,00 met betekening, te vermeerderen met wettelijke rente indien Hoogh Blarick c.s. niet binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis tot betaling zijn overgegaan.
4.2.
Hoogh Blarick c.s. voeren verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling in conventie
5.1.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de vordering en het feit dat Hoogh Blarick c.s. de in het geschil zijnde onroerende zaak (voorwaardelijk) aan een derde hebben verkocht.
5.2.
Hoogh Blarick c.s. stellen dat ten aanzien van de garage tussen partijen geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen. Volgens Hoogh Blarick c.s. heeft vanwege het ontbreken van een geldige titel geen overdracht van de garage plaatsgevonden. Door niet mee te werken aan rectificatie van de leveringsakte en royement van de hypothecaire inschrijving handelen [A] c.s. onrechtmatig jegens Hoogh Blarick c.s. Daartoe voeren Hoogh Blarick c.s. aan dat verkoop van de garage ten tijde van de levering van de woning niet door partijen is beoogd. In dit verband verwijzen Hoogh Blarick c.s. naar de verkoopbrochure waarin volgens hun duidelijk maar één garage wordt vermeld en de daarin genoemde perceeloppervlakte overeenstemt met de oppervlakte van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie I, [nummer 1] (211 m2). Dat in zowel de koopakte als de leveringsakte het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie I, [nummer 2] is opgenomen, berust op een kennelijke fout waarmee partijen pas ruim na de levering bekend zijn geraakt. Hoogh Blarick c.s. stellen voorts dat uit het door [A] c.s. gedane aanbod tot koop van de garage de erkenning blijkt dat zij die garage nooit hebben gekocht of hebben beoogd te kopen bij de aankoop van de woning. De garage is eigendom van Hoogh Blarick c.s. en is nooit eigendom van [A] c.s. geweest, aldus Hoogh Blarick c.s. Hoogh Blarick c.s. weerspreken dat [A] c.s. de ondergrond van de garage hebben gekocht en daarvan eigenaar zijn, op de grond dat dit feitelijk niet mogelijk is gelet op de aard van het kadastrale perceel met [nummer 2].
5.3.
[A] c.s. stellen dat zij met Hoogh Blarick c.s. een koopovereenkomst hebben gesloten die rechtsgeldig tot stand is gekomen en dat de levering voldoet aan alle eisen van artikel 3:84 BW Pro. [A] c.s. betwisten dat de koop en levering van hun woning en garage slechts ziet op het kadastrale perceel met [nummer 1]. [A] c.s. stellen dat zij op basis van de verkoopbrochure alsmede de uitlatingen van de verkopende makelaar, van wie mag worden aangenomen dat hij ter zake deskundig is, ervan mochten uitgaan dat deze koop en levering mede omvatte het kadastrale perceel met [nummer 2] en voorts dat de garage behorende bij de woning op dat perceel was gesitueerd. Volgens [A] c.s. is daarmee ook bij het bepalen van de prijs rekening gehouden. In het verlengde hiervan stellen [A] c.s. dat zij ervan mochten uitgaan dat de garage, waarvoor zij belangstelling hebben getoond, op het kadastrale perceel met [nummer 3] was gelegen. Daarnaast stellen [A] c.s. dat toewijzing van het gevorderde onder rechtsoverweging 3.1 sub a niet de gevolgen heeft die Hoogh Blarick c.s. voor ogen hebben, zodat dit moet worden afgewezen. Bovendien leidt toewijzing daarvan tot onomkeerbare gevolgen alsmede executieproblemen, aldus [A] c.s.
5.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat is beoogd dat Hoogh Blarick c.s. verkochten aan [A] c.s., die van Hoogh Blarick c.s. kochten, de woning met één garage aan de [adres] te [plaats]. In geschil is de vraag of Hoogh Blarick c.s. daarbij tevens het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie I, [nummer 2] aan [A] c.s. hebben verkocht en geleverd. In dit kader stelt de voorzieningenrechter vast dat [A] c.s. weliswaar hebben erkend dat zij geen eigenaar zijn van de garage op dat perceel, maar dat zij wel hebben gesteld dat zij door gemelde koop en levering de eigendom hebben verkregen van de ondergrond daarvan en daarvoor ook hebben betaald.
5.5.
Bij de beoordeling van de vordering stelt de voorzieningenrechter voorop dat voor de beantwoording van de vraag wat is geleverd de in de leveringsakte neergelegde feitelijke omschrijving van het geleverde van doorslaggevend belang is. Het komt immers aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de onroerende zaak (HR 8 december 2000, LJN AA8901, NJ 2001/350). Geleverd zijn derhalve de registergoederen, zoals omschreven in de leveringsakte van 29 april 2011, waaronder ook de garage met ondergrond aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie I, [nummer 2] (zie 2.3).
5.6.
Voor de vraag naar de inhoud van de titel – naar wat partijen bedoelden te (ver)kopen – is de in de akte van 29 april 2011 opgenomen weerslag van de titel niet (automatisch) doorslaggevend. Voor de uitleg van overeenkomsten heeft immers te gelden welke betekenis partijen over en weer aan hun verklaringen en gedragingen mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981/635 (Haviltex)). De voorzieningenrechter overweegt te dien aanzien als volgt.
5.7.
De verkoopbrochure van [C] Woningmakelaars vermeldt over het te verkopen object:
“zeer ROYALE hoekwoning met GARAGE” met als kadastrale gegevens gemeente [plaats], sectie I, [nummer 1], perceelsoppervlakte 211 m2”.
Onder het kopje “Indeling” staat het volgende:
“Begane grond: entree; hal met garderobe; toilet met fonteintje; woonkamer met openslaande deur naar de tuin (ZUID) en open keuken aan de voorzijde voorzien van inbouwapparatuur. De ruime garage is ook via de tuin te bereikbaar. (…)”.
Hieruit is af te leiden dat het de bedoeling was van Hoogh Blarick c.s. de woning met garage en de daarbij behorende (onder)grond ter grootte van en in totaal 211 m2 te verkopen en dat met de aanvaarding van dit aanbod het de bedoeling van [A] c.s. was dit te kopen. Dat tot het gekochte ook behoort (enkel) het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie I, [nummer 2] is naar het oordeel van de voorzieningenrechter rechtens niet houdbaar, temeer nu door partijen op geen enkele wijze is voorzien in de door [A] c.s. gestelde situatie dat zij wel eigenaar zijn geworden van het kadastrale perceel met [nummer 2] maar niet van de daarop staande garage.
De in de notariële leveringsakte opgenomen perceelsomschrijving geeft derhalve niet weer wat partijen bij de koop voor ogen stond. De conclusie is dat een geldige titel ontbreekt voor het kadastrale perceel met nummer 3089, zodat de eigendom daarvan niet is overgedragen.
5.8.
De slotsom is dat de vorderingen in conventie op de hierna te melden wijze voor toewijzing vatbaar zijn, waarbij de voorzieningenrechter er vanuit gaat dat alle kosten voor het passeren van de akte voor rekening van Hoogh Blarick c.s. zijn.
Beslagkosten
5.9.
De vordering van Hoogh Blarick c.s. om [A] c.s. te veroordelen tot betaling van de beslagkosten komt op de voet van artikel 706 Rv Pro voor toewijzing in aanmerking. De beslagkosten worden begroot op € 1.349,33 (advocaatkosten: 1 punt x tarief € 452,00 + griffierecht: € 589,00 + kosten deurwaarder: € 229,74 + kosten betekening beslag: € 78,59).
De gevorderde wettelijke rente over de beslagkosten is toewijsbaar vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis.
Proceskosten in conventie
5.10.
Gelet op de erkenning van Hoogh Blarick c.s. dat de foutieve weergave van de perceelsomschrijving in zowel de koopakte als de leveringsakte aan hen moet worden toegerekend, ziet de voorzieningenrechter aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.De beoordeling in reconventie
6.1.
Uit het voorgaande volgt dat het gevorderde in rechtsoverweging 4.1 sub (I) – het op straffe van een dwangsom voortzetten van de onderhandelingen over de verkoopprijs van de garage – zal worden afgewezen.
6.2.
[A] c.s. stellen in voorwaardelijke reconventie dat zij op Hoogh Blarick c.s. een vordering van € 6.750,00 hebben uit hoofde van een teveel betaalde koopsom. Volgens [A] c.s. was de koopprijs mede gebaseerd op de 27 m2 van het kadastrale perceel met [nummer 2]. Ter onderbouwing van hun standpunt verwijzen [A] c.s. naar de door de gemeente [plaats] (Afdeling Vastgoed) gehanteerde grondprijzen 2011 en de verklaring van [aankopend makelaar] van 19 maart 2013.
6.2.1.
Uit de koopakte blijkt dat [A] c.s. hun woning met garage van Hoogh Blarick c.s. hebben gekocht voor € 230.000,00 k.k., terwijl de vraagprijs € 239.500,00 k.k. was. Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter hebben [A] c.s. niet aannemelijk gemaakt dat zij een (te hoge) koopsom hebben betaald die is gebaseerd op de kadastrale percelen met nummers [nummer 1] en [nummer 2]. De verklaring van [aankopend makelaar] biedt daarvoor onvoldoende grondslag. Het gevorderde in rechtsoverweging 4.1 sub (II) dient dus eveneens te worden afgewezen.
Proceskosten in reconventie
6.3.
[A] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Hoogh Blarick c.s. worden tot op heden begroot op € 226,00 aan salaris advocaat (0,5 punt x tarief € 452,00).
7.De beslissing
De voorzieningenrechter
In conventie
7.1.
veroordeelt [A] c.s. om uiterlijk binnen twee werkdagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van rectificatie van de leveringsakte van 29 april 2011 conform productie 10 bij de dagvaarding, zulks op straffe van een door [A] c.s. hoofdelijk te verbeuren dwangsom van € 2.000,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [A] c.s. aan deze veroordeling niet voldoen, met een maximum van € 50.000,00;
7.2.
bepaalt dat indien [A] c.s. niet binnen tien werkdagen na betekening van dit vonnis de in 7.1. bedoelde medewerking verlenen, dit vonnis in de plaats treedt van de als productie 10 bij de dagvaarding gevoegde rectificatieakte, waarin de te rectificeren passage luidt:
“OMSCHRIJVING REGISTERGOED
Eigenaar is juridisch eigenaar van: het woonhuis met garage, ondergrond, erf en tuin,plaatselijk bekend [adres], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie I, [nummer 1], groot twee are elf centiare, dit registergoed hierna te noemen: “het verkochte”.”
7.3.
veroordeelt [A] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 1.349,33 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
7.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
7.5.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
7.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
In reconventie
7.7.
wijst de vorderingen af;
7.8.
veroordeelt [A] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van Hoogh Blarick c.s. tot op heden begroot op € 226,00 aan salaris advocaat;
7.9.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Hulst en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2013.