ECLI:NL:RBOVE:2014:1975

• Datum uitspraak: 2 april 2014
• Publicatiedatum: 15 april 2014
• Zaaknummer: C/08/128449 / HA ZA 12-157
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: H. Hangelbroek; A. Kok; M. van der Veer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid van notaris voor beroepsfouten jegens beleggingsclub bij speculatieve beleggingen in landbouwgrond

In deze zaak heeft de Rechtbank Overijssel geoordeeld over de aansprakelijkheid van een notaris jegens een beleggingsclub, Holdi c.s., die een lening van € 850.000,- had verstrekt aan een Belgische vennootschap voor de aankoop van landbouwgrond. De lening was verstrekt tegen een rentepercentage van 20% met een looptijd van zes maanden, waarbij de beleggers verwachtten dat de grond in waarde zou stijgen door een wijziging van de planologische bestemming. De Notariskamer van het Gerechtshof Amsterdam had eerder geoordeeld dat de notaris beroepsfouten had gemaakt, maar de rechtbank moest nu vaststellen of deze fouten ook tot aansprakelijkheid leidden voor de door Holdi c.s. geleden schade.

De rechtbank concludeerde dat de notaris een bijzondere zorgplicht had jegens Holdi c.s. vanwege hun beperkte kennis en ervaring met speculatieve beleggingen. De notaris had hen moeten waarschuwen voor de risico's van de transactie, vooral gezien het hoge rentepercentage en de onzekere waardestijging van de grond. De rechtbank oordeelde dat de notaris niet voldoende informatie had verstrekt over de risico's en de rechtstoestand van het onderpand, wat leidde tot een onjuiste voorstelling van zaken.

Desondanks oordeelde de rechtbank dat Holdi c.s. ook eigen schuld hadden aan de geleden schade, omdat zij zelf het risico van de transactie hadden aanvaard en enige ervaring met beleggen hadden. De rechtbank schatte de schadeverdeling op 80% voor Holdi c.s. en 20% voor de notaris. De rechtbank stelde Holdi c.s. in de gelegenheid om het gevorderde schadebedrag opnieuw te berekenen, rekening houdend met de vastgestelde aansprakelijkheid van de notaris en de eigen schuld van Holdi c.s.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer: C/08/128449 / HA ZA 12-157

datum vonnis: 2 april 2014 (hw)

Vonnis van de rechtbank Overijssel, meervoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Holdi B.V.,

gevestigd te Weert,

2. [eiser 2],

wonende te [woonplaats],

3. [eiser 3],

wonende te [woonplaats],

4. [eiser 4],

wonende te [woonplaats],

5. [eiser 5],

wonende te [woonplaats],

6. [eiser 6],

wonende te [woonplaats],

7.[eiser 7],

wonende te [woonplaats],

8. [eiser 8],

wonende te [woonplaats],

9. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Double B Weert B.V.,

gevestigd te Weert,

10. [eiser 10],

wonende te [woonplaats],

11. [eiser 11],

wonende te [woonplaats],

12. [eiser 12],

wonende te [woonplaats],

eisers,

verder te noemen Holdi c.s.,

advocaat: mr. drs. G.C.M. Schipper te Amsterdam,

tegen

1. [gedaagde 1],

notaris te [plaats],

wonende te [woonplaats],

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Alromago B.V.,

gevestigd te Enter,

3. de maatschap naar burgerlijk recht

[gedaagde 3],

kantoorhoudende te [plaats],

gedaagden,

verder te noemen [gedaagden],

advocaat: mr. J.W. van der Horst te Amsterdam.

1. Het procesverloop

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- de conclusie van repliek, met producties,
- de conclusie van dupliek, met producties en
- de pleitnotities, die partijen hebben overgelegd bij hun pleidooien, gehouden op
21 januari 2014.

1.2.

De datum van de uitspraak is, na aanhouding, vastgesteld op vandaag.

2. De feiten2.1. De volgende feiten kunnen, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd betwist, als vaststaand worden aangenomen.

2.2.

[gedaagde 1], is sedert 15 augustus 2001 notaris in [plaats]. Hij bedient zich in zijn ambtsuitoefening van zijn beroepsvennootschap Alromago,
gedaagde sub 2. Alromago is partner in de maatschap, gedaagde sub 3. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als de notaris.

2.3.

Eisers, verder gezamenlijk aan te duiden als Holdi c.s., vormen een ‘beleggingsstudieclub’, bestaande uit een handvol particuliere hobbyisten die geïnteresseerd zijn in het beleggen in aandelen en opties. Enkele leden beleggen soms via hun persoonlijke vennootschappen.

2.4.

Holdi c.s. zijn met de Belgische vennootschap ‘WB Advies B.V. B.A.’ (verder: WB), met [X] en [Y] overeengekomen dat Holdi c.s. aan hen een geldlening zou verstrekken van € 850.000,- in hoofdsom en met een looptijd van een half jaar, tegen een rente van 20%. [X] en [K] zouden zich tot een bedrag van € 900.000,- borg stellen voor de uit de leningsovereenkomst voor WB voortvloeiende betalingsverplichtingen. [Y] zou hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de verplichtingen van WB.

2.5.

De lening was bestemd voor de aankoop van grond, waarvan de beleggers een substantiële waardestijging verwachtten door wijziging van de planologische bestemming van die grond van landbouw in (bijvoorbeeld) woningbouw of recreatieterrein. Vóór de verstrekking van deze lening aan WB hadden Holdi c.s. nog nooit in onroerend goed belegd.

2.6.

De lening moest uiterlijk worden terugbetaald op 15 januari 2009. Bij niet-tijdige terugbetaling waren de debiteuren ook aan ieder van de eisers een contractuele boete verschuldigd van € 25.000,- per maand. Terugbetaling van de lening c.a. zou worden verzekerd door de vestiging van een recht van eerste hypotheek op door WB met het geleende geld aan te kopen gronden.

2.7.

De notaris is bij deze lening betrokken geweest, doordat hij in verband met die lening in opdracht van Holdi c.s. de hypotheekakte heeft opgesteld en deze heeft verleden op
18 juli 2008.

2.8.

De hypotheekakte werd op 18 juli 2008 gepasseerd bij volmacht; geen van de eisers was daarbij aanwezig. De desbetreffende notariële volmacht werd door dan wel namens
Holdi c.s. getekend bij notariskantoor [G] te [plaats].

2.9.

WB, de borgen [X] en [K] en de hoofdelijk aansprakelijke
[Y] zijn hun betalingsverplichtingen jegens Holdi c.s. niet nagekomen en gefailleerd, althans anderszins in betalingsonmacht geraakt.

2.10.

Holdi c.s. hebben tegen de notaris bij de Kamer van Toezicht een klacht ingediend over de wijze, waarop de notaris met betrekking tot de onderhavige hypotheekakte zijn taken heeft vervuld. Over die klacht heeft de Notariskamer van het Gerechtshof te Amsterdam in hoger beroep bij uitspraak van 29 mei 2012 geoordeeld (voor zover hier van belang en zakelijk samengevat) als volgt:

- De notaris heeft een hypotheekakte gepasseerd, waarbij een recht van eerste hypotheek werd gevestigd tot zekerheid voor de terugbetaling van een geldlening die meer dan het dubbele bedroeg van de waarde van het onderpand. De notaris had dit grote verschil dienen te signaleren en had klagers moeten waarschuwen voor het feit dat meer dan de helft van hun vordering niet door hypothecaire zekerheid was gedekt.

- De notaris heeft een van zijn medewerkers ([J]) aan Holdi c.s. laten bevestigen

dat de gehele geldlening zou worden aangewend voor de aankoop door WB van de grond, waarop Holdi c.s. een eerste recht van hypotheek zouden krijgen. Dit bleek later echter niet het geval te zijn.

- De notaris heeft Holdi c.s. geen inzicht gegeven in de koopsom, die voor het

onderpand werd betaald. De medewerker van de notaris heeft uitsluitend een uittreksel van het concept van de akte van levering ter beschikking gesteld,

waarin geen koopsom was opgenomen. De notaris heeft nooit enige toelichting gegeven op dit uittreksel. Later is gebleken dat het uittreksel op belangrijke

punten afweek van de uiteindelijk gepasseerde akte van levering.

- De notaris heeft onvoldoende inzicht gegeven in de rechtstoestand van het onderpand. Bij de uiteindelijk gepasseerde akte van levering is een kwalitatieve verplichting gevestigd op het onderpand, terwijl in het toegezonden uittreksel van het concept van

de akte van levering een uitzondering was opgenomen voor het onderpand. De notaris heeft daarmee een onjuiste voorstelling van zaken gegeven.

- De notaris heeft een hypotheekakte gepasseerd, waarbij op het onderpand een recht

van tweede hypotheek werd gevestigd. De notaris had daarvoor geen uitdrukkelijke toestemming gevraagd van Holdi c.s. als houders van het recht van eerste hypotheek. Hij had die toestemming wel moeten vragen, omdat in de vestigingsakte van de

eerste hypotheek stond dat het onderpand niet zonder schriftelijke toestemming van

de hypotheekhouder met verdere hypotheken mocht worden bezwaard. Holdi c.s. verkeerden bovendien in de veronderstelling dat de in de akte van levering opgenomen bepaling

omtrent een te vestigen recht van tweede hypotheek (evenals de bepaling omtrent

een te vestigen kwalitatieve verplichting) niet zou gelden voor hun onderpand.

- De notaris heeft Holdi c.s. niet voorgelicht over de inhoud en gevolgen van de hypotheekakte. Aan Holdi c.s. werd per e-mail een concept van de hypotheekakte toegezonden zonder enige uitleg of toelichting. Juist vanwege de juridisch gecompliceerde inhoud en de ongebruikelijkheid van de transactie had de notaris klagers van te voren duidelijke uitleg en toelichting dienen te verschaffen en hen op de risico’s dienen te wijzen. Door dit niet te doen heeft de notaris op ernstige wijze zijn informatie en waarschuwingsplicht verzaakt. 3. De vordering

3.1.

Holdi c.s. hebben het volgende gesteld. Zij hebben van de notaris nooit enige mondelinge of schriftelijke toelichting gekregen op het concept van de hypotheekakte, noch op het concept van de leveringsakte, waarbij de te verhypothekeren gronden aan een derde werden verkocht.

3.2.

Tot het verstrekken van zo’n toelichting bestond echter alle aanleiding. Beide akten bevatten juridisch gecompliceerde kwesties zoals ruilverkavelingsregelingen, een nabetalingsregeling en daarmee samenhangende kwalitatieve verplichtingen, alsmede een regeling omtrent een nog te vestigen tweede hypotheek tot zekerheid van de nakoming van die nabetalingsverplichting.

3.3.

Over de waarde van de te verhypothekeren gronden bestond bij Holdi c.s. onduidelijkheid. Zij hebben daarover aan de notaris vragen gesteld, die (achteraf gezien) door de notaris onjuist, althans onvolledig zijn beantwoord. In het uittreksel van de concept-leveringsakte stond de koopprijs niet vermeld. Dit uittreksel bleek op voor eisers belangrijke punten af te wijken van de tenslotte getekende leveringsakte.

3.4.

Als gevolg van de niet-nakoming van hun verplichtingen tot terugbetaling van de hoofdsom en tot betaling van de overeengekomen rente en de boetes, hebben Holdi c.s. schade geleden, onder meer omdat zij tevergeefs hoge kosten hebben gemaakt om nakoming in rechte af te dwingen. Debiteur WB verkeert sedert 6 juli 2009 in staat van faillissement en biedt nog altijd geen verhaal.

3.5.

De door Holdi c.s. geleden schade vloeit voort uit ernstige onzorgvuldigheid, dan wel nalatigheid aan de zijde van de notaris, die in het kader van de onderhavige transactie op verscheidene punten heeft gehandeld met zijn uit de overeenkomst van opdracht voortvloeiende verplichtingen jegens Holdi c.s. Hij is daarom jegens hen aansprakelijk voor de door Holdi c.s. geleden schade, zowel uit hoofde van één of meer toerekenbare tekortkomingen als op grond van onrechtmatig handelen of nalaten.

3.6.

Eisers verstrekten een lening van € 850.000,- waarvoor zij slechts drie kavels grond van 3 ha in onderpand kregen. Die kavels lagen bovendien niet aangesloten, maar los van elkaar. Uit de leveringsakte bleek dat WB ruim 12 ha aankocht voor € 1.200.000,-. De notaris had dit grote verschil tussen die koopsom en de verstrekte geldlening moeten signaleren.

3.7.

De notaris had bij Holdi c.s. moeten navragen of zij zich ervan bewust waren dat de waarde van het onderpand nog niet de helft van hun vordering bedroeg, of hij had zijn ministerie moeten weigeren.

3.8.

De notaris had dus (1) moeten waarschuwen dat de waarde van de geboden zekerheid onvoldoende was om terugbetaling van de lening te kunnen verzekeren, (2) Holdi c.s. moeten waarschuwen voor een op het onderpand rustende kwalitatieve verplichting, (3) Holdi moeten informeren dat de percelen niet aaneengesloten waren gelegen en (4) Holdi c.s. om toestemming moeten vragen, althans hen moeten informeren omtrent het voornemen om op die gronden een recht van tweede hypotheek te vestigen.

3.9.

De notaris heeft aldus niet voldaan aan zijn ‘Belehrungspflicht’. Op grond van artikel 43 lid 1 Wna had hij de verplichting om Holdi c.s. vóór het passeren van de hypotheekakte te wijzen op de gevolgen die uit de inhoud van de akte zouden kunnen voortvloeien. Daartoe bestond des te meer aanleiding, nu Holdi c.s. niet beschikten over bijzondere deskundigheid inzake beleggingen als de onderhavige. De notaris kende hen dan ook niet van eerdere, vergelijkbare transacties.

3.10.

Holdi c.s. hadden ook geen eigen notaris, die hun de nodige informatie had kunnen verstrekken. De notarissen van het kantoor [G] in [plaats] vervulden die rol niet, en de notaris mocht er niet vanuit gaan dat dit wel het geval was.

3.11.

Holdi c.s. beschikten niet over bijzondere kennis van beleggen in onroerend goed. De notaris had geen enkele reden om aan te nemen dat zij over zulke deskundigheid beschikten.

3.12.

Holdi c.s. hadden een waarschuwing van de notaris met betrekking tot één of meer van de hiervoor in r.o. 3.8. vermelde punten ter harte kunnen nemen. Zij zouden dan hebben afgezien van het verstrekken van de lening, of zij zouden die lening hebben verstrekt onder andere condities.

3.13.

Voormelde nalatigheden en/of onzorgvuldigheden vormen evenzovele beroepsfouten van de notaris jegens Holdi c.s. Als gevolg daarvan hebben Holdi c.s. schade geleden. De notaris is aansprakelijk voor die schade.

3.14.

Holdi c.s. vorderen primair bij wijze van schadevergoeding de hoofdsom van de lening van € 850.000,-, vermeerderd met de overeengekomen rente van 20%, zijnde € 170.000,-. Deze bedragen waren opeisbaar op 15 januari 2009, zodat tevens verschuldigd is de wettelijke rente daarover vanaf die datum.

3.15.

Subsidiair vorderen Holdi c.s. voormelde hoofdsom van € 850.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 18 juli 2008, zijnde de datum waarop Holdi c.s. dit voor de lening bestemde bedrag overmaakte naar de kwaliteitsrekening van de notaris.

3.16.

Daarnaast maken Holdi c.s. zowel primair als subsidiair aanspraak op vergoeding van de door hen gemaakte buitengerechtelijke kosten en op veroordeling van de notaris in de proceskosten.

4. Het verweer4.1. De notaris heeft de eis bestreden op de volgende gronden. Hij heeft jegens Holdi c.s. geen beroepsfout gemaakt. Hij heeft zijn jegens Holdi c.s. in acht te nemen zorgplicht niet geschonden. Die zorgplicht was niet zeer stringent, omdat Holdi c.s. en de door hen ingeschakelde eigen notaris ([G]) over de nodige deskundigheid beschikten om de af te sluiten transactie goed te kunnen overzien.

4.2.

De notaris mocht er op vertrouwen dat Holdi c.s. vóór het aangaan van de lening zichzelf goed op de hoogte hadden gesteld en voldoende inzicht hadden in de mogelijke gevolgen daarvan. Meer voorlichting zijdens de notaris was daarom niet nodig, en tot het verstrekken daarvan was de notaris dan ook niet verplicht, gezien de inhoud en strekking van het desbetreffende artikel 43 lid 1 Wna.
4.3. Die voorlichting was ook niet nodig, omdat Holdi c.s. uit de aard van de door hen af te sluiten transactie wel moesten begrijpen, dat deze riskant was. Immers, Holdi c.s. zouden een lening van € 850.000,- met een looptijd van 6 maanden verstrekken tegen een rentepercentage van 20%, dat wil dus zeggen een zeer hoge rente van 40% op jaarbasis.

4.4.

De met deze transactie voor Holdi te behalen winst was gelegen in de speculatie, dat de waarde van het desbetreffende onroerend goed sterk zou stijgen als gevolg van wijziging van de planologische bestemming. Uit zowel dit speculatieve element als uit het exorbitant hoge rentepercentage moet het riskante karakter van de lening voor Holdi c.s. vanaf het begin duidelijk zijn geweest.

4.5.

Dat Holdi c.s. zelf ook beschikten over de nodige deskundigheid om zulke risico’s te kunnen overzien, blijkt uit de volgende feiten en omstandigheden. Holdi c.s. beschikten over de bijstand van hun eigen ‘partijnotaris’, notaris [G] in [plaats]. De heer [P] werkte op dat kantoor en fungeerde als aanspreekpunt van de notaris ([gedaagde 1]). Voor alle betrokkenen is steeds duidelijk geweest dat Holdi c.s. door hun eigen partijnotaris zouden worden bijgestaan, zoals onder meer blijkt uit een e-mailbericht van [eiser 4] d.d. 4 juli 2008 aan [X], dat onder meer inhield:
“Wij zorgen voor onze eigen notaris”.

4.6.

Notaris [G] heeft zich ook daadwerkelijk bemoeid met de inhoud van de concept-hypotheekakte en ook met het concept van de leveringsakte, waarbij de gekochte gronden zouden worden overgedragen. [P] heeft daarover uitvoering (per e-mail en telefonisch) gecommuniceerd met [J], de klerk van notaris van [gedaagde 1].

4.7.

[G] heeft het ook tot zijn taak gerekend om Holdi c.s. over de hypotheekakte te adviseren, hetgeen onder meer blijkt uit een e-mail van 25 maart 2010 van [G] aan de advocaat van Holdi c.s., die onder meer inhoudt:
“Aan [eiser 4] c.s. is de toezegging gedaan om de volmachten te legaliseren, waarbij wij het als onze taak beschouwden om de akte in hoofdlijnen uit te leggen.” 4.8. Daarnaast beschikten Holdi c.s. ook over eigen expertise. [eiser 4] is deskundig op het gebied van onroerend goed, als projectontwikkelaar en omdat hij in zijn e-mails verwijst naar een eigen onderneming op het gebied van onroerend goed, ‘Drievastgoed’.

4.9.

Een gevolmachtigde van Holdi B.V. is [H], die directeur is van een accountants- en administratiekantoor dat ook beleggingsadviezen verstrekt. Hij is ook voorzitter van ‘Beleggers Sociëteit Welbehaeghe’. [eiser 2] is daarvan de penningmeester, en [eiser 5] was daarvan de secretaris. Double B Weert B.V. houdt zich volgens haar jaarrekening bezig met beleggen.

4.10.

Uit deze omstandigheden mocht [gedaagde 1] afleiden dat Holdi c.s. niet alleen zelf beschikten over voldoende eigen deskundigheid om de risico’s van de transactie te overzien, maar dat zij daarover bovendien werden geadviseerd door hun eigen notaris
[G] (dan wel door een of meer van diens kantoorgenoten), en dat daarom op [gedaagde 1] geen zwaarwegende zorgplicht rustte.

4.11.

De notaris had met betrekking tot de risico’s van de onderhavige transactie ook geen waarschuwingsplicht. De strekking van zo’n waarschuwingsplicht is, dat een notaris beroepshalve gehouden is om naar vermogen te voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde en feitelijk overwicht. Uit niets blijkt dat Holdi c.s. zich ten opzichte van hun wederpartijen (WB, [X] en [K]) in een kwetsbare positie bevonden.

4.12.

Holdi c.s. hebben met hun wederpartij(en) zelf onderhandeld over de voorwaarden van de geldlening c.a. Zij hebben zelf onderzoek gedaan naar de waarde van de te verhypothekeren grondstukken. Daarvan waren ook taxatierapporten beschikbaar. De notaris hoefde zulk onderzoek niet te doen. Dat is hem ook niet gevraagd. De notaris had geen reden om in twijfel te trekken dat de partijen bij de hypotheekakte naar volle tevredenheid een definitief akkoord over de inhoud van die akte hadden bereikt.

4.13.

De notaris heeft in dit verband een beroep gedaan op eigen schuld van Holdi c.s. in de zin van artikel 6:101 BW aan het ontstaan van de gestelde schade op grond dat Holdi c.s., althans een aantal eisers, beschikten over een zodanige mate van deskundigheid inzake beleggingen dat de schade, ondanks een door de notaris gemaakte beroepsfout, voor hun eigen rekening dient te blijven. Holdi c.s. dragen ook eigen schuld in de zin van genoemde bepaling, doordat zij hun eigen onderzoekplicht naar de woning van het onroerend goed niet of niet goed zijn nagekomen.

4.14.

De notaris heeft de gestelde schadebedragen gemotiveerd betwist, onder meer met de stelling dat op de gevorderde bedragen in mindering moet worden gebracht de opbrengst van de uitwinning van de door eisers in verband met de lening verkregen hypotheekrechten.

4.15.

De notaris betwist het door Holdi c.s. aangenomen causale verband tussen de door hen gestelde beroepsfout van de notaris en de door hen gestelde schade. Dat verband is er niet, aldus de notaris, omdat eventuele schade (slechts) is geleden als gevolg van het instorten van de markt voor (speculatief) onroerend goed na september 2008.

4.16.

De notaris betwist ook de stelling van Holdi c.s., dat (met toepassing van de in het arrest van de Hoge Raad d.d. 26 januari 1996 inzake Dicky Trading neergelegde omkeringsregel) de bewijslast met betrekking tot het causale verband tussen de gestelde tekortkoming(en) van de notaris en de daardoor veroorzaakte schade op de notaris rust.

4.17.

De gevorderde buitengerechtelijke kosten moeten worden afgewezen, omdat de meeste in verband met deze zaak verrichte werkzaamheden betrekking hadden op de gevoerde tuchtprocedure. Deze kosten hebben dus geen betrekking op redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte.

4.18.

De notaris betwist de door Holdi c.s. gevorderde uitvoerbaarverklaring van een toewijzend vonnis op grond, dat daaruit voor de notaris ernstige financiële moeilijkheden kunnen ontstaan. Subsidiair verzoekt de notaris op grond van artikel 233 lid 3 Rv. om aan een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis de voorwaarde te verbinden dat Holdi c.s. zekerheid stellen voor het toegewezen bedrag met rente en kosten.

5. De beoordeling

5.1.

De notaris heeft door de Notariskamer in zijn hiervoor in r.o. 2.10 geciteerde uitspraak van 29 mei 2012 geconstateerde feiten in het onderhavige geding niet, althans niet dan wel onvoldoende gemotiveerd, bestreden. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van die feiten, waarop het hof zijn onherroepelijke tuchtrechtelijke uitspraak heeft gebaseerd.

5.2.

De rechtbank neemt over het oordeel van het hof, dat de notaris jegens Holdi c.s. de beroepsfouten heeft gemaakt, op grond waarvan het hof aan de notaris een berisping heeft opgelegd.

5.3.

Voor de beantwoording van de vraag, of de notaris op grond van één of meer van die beroepsfouten ook aansprakelijk is voor door Holdi c.s. als gevolg van één of meer van die fouten geleden schade, acht de rechtbank de volgende feiten en omstandigheden van belang.

5.4.

In de eerste plaats stelt de rechtbank vast dat Holdi c.s. weliswaar, zoals zij hebben gesteld, een beleggersclub vormden, maar dat zij geen ervaren beleggers waren in ‘warme’ gronden. De notaris heeft niet concreet en specifiek gesteld dat Holdi c.s. als groep al eerder en met succes zulke beleggingen had gedaan, noch dat één of meer van de individuele eisers over zulke kennis en ervaring beschikken. Dat dit wel het geval zou zijn, blijkt ook niet uit de stellingen van de notaris, zoals hiervoor weergegeven in r.o. 4.8 en 4.9.

5.5.

Ten tweede constateert de rechtbank dat Holdi c.s. kennelijk ook niet beschikten over eigen adviseurs met voldoende kennis op dit gebied. De notaris mocht er niet op vertrouwen dat zijn collega’s [G] en/of [P] in [plaats] aan Holdi c.s. de nodige voorlichting zouden verstrekken over de aard en de risico’s van de door hen met WB c.s. af te sluiten transactie. Er is niet gesteld of gebleken dat de notaris met die collega’s duidelijke en adequate afspraken heeft gemaakt over de aan Holdi c.s. te verstrekken voorlichting.

5.6.

Gelet op dit kennelijk beperkte niveau van kennis en ervaring bij Holdi c.s. op het gebied van speculatieve beleggingen in landbouwgrond, rustte op de notaris in zoverre een bijzondere zorgplicht, dat de notaris Holdi c.s. als onervaren beleggers in ‘warme gronden’ had moeten waarschuwen voor de risico’s van zulke speculatieve beleggingen. Het lag des te meer op de weg van de notaris om dat te doen, omdat zijn kantoor toen al enige tijd actief was op deze specifieke beleggingsmarkt.

5.7.

De notaris had Holdi c.s. er uitdrukkelijk op moeten wijzen:
- dat de succeskansen van deze belegging voor Holdi c.s. in hoge mate afhankelijk waren van de door hen verwachte bestemmingswijziging van de aan te kopen en te verhypothekeren gronden,
- dat ten tijde van de beoogde transactie nog niet zeker was of zo’n bestemmingswijziging daadwerkelijk zou plaatsvinden,
- dat, als dat niet zou geschieden, een substantiële waardestijging van de grond zou uitblijven, en
- dat een op naam van Holdi c.s. te vestigen eerste recht van hypotheek in dat geval onvoldoende verhaal zou bieden bij wanbetaling door WB en de borgen.

5.8.

Uit de in dit geding over en weer gestelde feiten blijkt niet dat de notaris dit heeft gedaan. Als hij dat wel had gedaan, zouden Holdi c.s. in die voorlichting een redelijke aanleiding hebben kunnen zien om van de voorgenomen transactie alsnog af te zien.

5.9.

Ten derde blijkt uit de uitspraak van het hof van 29 mei 2012 ook, dat de notaris
Holdi c.s. niet of niet goed heeft geïnformeerd over voor Holdi c.s. evident belangrijke gegevens met betrekking tot de transactie, zoals waardes, prijzen en (zekerheids)-rechten. Het hof heeft, zoals reeds vastgesteld in r.o. 2.10, onder meer het volgende geconstateerd:

- De notaris heeft Holdi. c.s. geen inzicht gegeven in de koopsom , die voor het

onderpand werd betaald. De medewerker van de notaris heeft uitsluitend een uittreksel van het concept van de akte van levering ter beschikking gesteld,

waarin geen koopsom was opgenomen. De notaris heeft nooit enige toelichting gegeven op dit uittreksel. Later is gebleken dat het uittreksel op belangrijke

punten afweek van de uiteindelijk gepasseerde akte van levering. (…) - De notaris heeft onvoldoende inzicht gegeven in de rechtstoestand van het onderpand. Bij de uiteindelijk gepasseerde akte van levering is een kwalitatieve verplichting gevestigd op het onderpand, terwijl in het toegezonden uittreksel van het concept van

de akte van levering een uitzondering was opgenomen voor het onderpand. De notaris heeft daarmee een onjuiste voorstelling van zaken gegeven. (…) - De notaris heeft een hypotheekakte gepasseerd, waarbij op het onderpand een recht

van tweede hypotheek werd gevestigd. De notaris had daarvoor geen uitdrukkelijke toestemming gevraagd van Holdi c.s. als houders van het recht van eerste hypotheek. Hij had die toestemming wel moeten vragen, omdat in de vestigingsakte van de

eerste hypotheek stond dat het onderpand niet zonder schriftelijke toestemming van

de hypotheekhouder met verdere hypotheken mocht worden bezwaard. 5.10. Ook met betrekking tot deze punten valt aan te nemen dat, als de notaris had gehandeld zoals hij ingevolge de uitspraak van het hof had behoren te doen, Holdi c.s. daarin een redelijke aanleiding hadden kunnen vinden om de transactie te heroverwegen en hetzij de lening niet te verstrekken, hetzij in een andere vorm dan waarin, en op de voorwaarden waaronder, de lening feitelijk gestalte heeft gekregen.

5.11.

Dat zij de hypothecaire lening echter toch hebben verstrekt en Holdi c.s. vervolgens na wanbetaling door zowel WB als door de borgen [X] en [K] schade hebben geleden, valt daarom causaal toe te rekenen aan de notaris.

5.12.

Immers, de waarschuwings- en informatieverplichtingen van een notaris in een situatie als waarin Holdi c.s. verkeerden, strekten er juist toe om een partij als Holdi c.s. te beschermen tegen een risico zoals dat zich in deze zaak heeft verwezenlijkt, namelijk schade doordat de verwachte bestemmingswijziging en een daardoor veroorzaakte waardestijging van de grond zich in werkelijkheid niet voordeden, met als gevolg dat de wederpartij (WB) het ter financiering van de grondtransactie geleende geld niet konden terugbetalen en de onderpanden onvoldoende verhaal boden.

5.13.

Deze kwade kans behoorde tot de risico’s met het oog waarop de notaris had moeten waarschuwen. Daarom kan de uit de verwezenlijking van het risico (er werd niet terugbetaald en de onderpanden boden onvoldoende verhaal) voortvloeiende schade in beginsel aan de notaris worden toegerekend als een gevolg van de niet-nakoming van die verplichtingen.

5.14.

Uit het voorgaande volgt de aansprakelijkheid van de notaris voor die schade, na aftrek van dat gedeelte van de geleden schade, dat uit hoofde van eigen schuld als bedoeld in artikel 6:101 lid 1 BW voor rekening van Holdi c.s. behoort te blijven.

5.15.

De door Holdi c.s. geleden schade bestaat in hoofdsom uit het door hen uitgeleende en niet terugbetaalde bedrag van € 850.000,-, verminderd met de opbrengst van hun uitgewonnen hypotheekrecht dan wel, als die uitwinning nog niet heeft plaatsgehad, verminderd met de te taxeren waarde van dat hypotheekrecht naar de huidige waarde.

5.16.

Over het na aftrek van de actuele waarde van het hypotheekrecht resterende saldo strekt in mindering een gedeelte van de schade, die uit hoofde van eigen schuld in de zin van artikel 6:101 lid 1 BW voor rekening van Holdi c.s. zelf moet blijven.

5.17.

Immers, de door Holdi c.s. geleden schade moet geacht worden mede het gevolg te zijn van een aan Holdi c.s. toe te rekenen omstandigheid. De rechtbank ziet in de hoogte van het voor de lening overeengekomen en naar gangbare maatstaven zeer hoge rentepercentage van 20% per halfjaar en dus 40% op jaarbasis een gegeven, waaruit Holdi c.s. zelf zonder veel moeite konden afleiden dat de door hen voorgenomen transactie een riskant karakter zou dragen.

5.18.

Van algemene bekendheid is dat een rentevergoeding voor een geldlening in het algemeen ook strekt ter vergoeding van het door de geldverschaffer te dragen risico van verlies van zijn geld wanneer de debiteur niet tot terugbetaling in staat blijkt te zijn.
Holdi c.s. hadden enige ervaring met beleggen. Zij moeten, gezien het zeer hoge rentepercentage, geacht worden zelf te hebben ingecalculeerd dat de transactie riskant was. Zij hebben dit risico desondanks aanvaard.
5.19. Nu het risico zich vervolgens ook heeft verwezenlijkt, is het redelijk dat de schade in overwegende mate voor risico van Holdi c.s. zelf blijft. De rechtbank schat de verhouding, waarin partijen op grond van het voorgaande over en weer aan de schade dienen bij te dragen, naar redelijkheid en billijkheid op 80% aan de zijde van Holdi, en dus 20% aan de zijde van de notaris.

5.20.

Het na aftrek van 80% zoals voormeld overblijvende bedrag is voor toewijzing vatbaar, te vermeerderen met de wettelijke rente verschuldigd van de datum, waarop de lening aan WB werd betaald, tot de dag der voldoening.

5.21.

Over het te betalen schadebedrag zijn geen incassokosten verschuldigd, omdat
Holdi c.s. dit onderdeel van de eis niet heeft geconcretiseerd, nadat de notaris tegen deze post bij conclusie van antwoord gemotiveerd verweer had gevoerd.

5.22.

De rechtbank zal Holdi c.s. in de gelegenheid stellen om het door hen gevorderde bedrag aan schadevergoeding opnieuw te berekenen met inachtneming van hetgeen hiervoor in r.o. 5.14 tot en met 5.20 werd overwogen.
5.23. Anders dan de notaris heeft bepleit, ziet de rechtbank geen grond om in het eindvonnis een verklaring tot uitvoerbaarheid bij voorraad achterwege te laten. Uitvoerbaarheid bij voorraad van een vonnis, waarbij een veroordeling tot betaling van een geldsom wordt uitgesproken, verschaft de in het gelijk gestelde crediteur een incassomiddel, ongeacht de instelling van een tegen dat vonnis gericht rechtsmiddel.

5.24.

Uitvoerbaarverklaring bij voorraad met dat doel is gebruikelijk, en daarom hoeven (anders dan de notaris stelt) Holdi c.s. niet aan te geven waarom hun belang bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad groter is dan het belang van de notaris om de tenuitvoerlegging door middel van het instellen van een rechtsmiddel te schorsen.

6. De beslissing

De rechtbank

I. Stelt Holdi c.s. in de gelegenheid om bij akte ter rolle het door hen gevorderde bedrag aan schadevergoeding opnieuw te berekenen, met inachtneming van hetgeen hiervoor in r.o. 5.14 tot en met 5.20 werd overwogen.

II. Verwijst de zaak daartoe naar de rol van woensdag 30 april 2014.

III. Houdt iedere overige beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mrs. Hangelbroek, Kok en Van der Veer en op woensdag
2 april 2014 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.