Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: C/08/153687 / KG ZA 14-116
datum vonnis: 25 april 2014
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat: mr. D.L.A. van Voskuilen te Rotterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Ferteco B.V.,
gevestigd te Oldenzaal,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Nyenborgh Beheer B.V.,
gevestigd te De Lutte,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Gio B.V.,
gevestigd te De Lutte,
gedaagden,
advocaat: mr. M.D. Ubbink te Enschede.
Partijen zullen hierna afzonderlijk worden aangeduid als ‘[eiser]’, ‘Ferteco’, ‘Nyenborgh’ en ‘Gio’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, inclusief producties
- de bij brief van 9 april 2014 overgelegde producties zijdens gedaagden
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van gedaagden
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
In deze zaak staat het navolgende vast.
2.2.
Op of omstreeks 31 augustus 2008 hebben [eiser] en gedaagden een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte, plaatselijk bekend als [adres],
[plaats] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt thans na indexering
€ 13.787,04 per maand inclusief servicekosten en btw, welke telkens op de eerste dag van de maand opeisbaar wordt.
2.3.
Gedaagden hebben de huur over de maanden december 2013, januari, februari en
maart 2014 (gedeeltelijk) niet betaald.
2.4.
Overeenkomstig artikel 2.1 van de huurovereenkomst maken de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst kantoorruimte (hierna: de algemene bepalingen) deel uit van de huurovereenkomst. Ingevolge het bepaalde in artikel 18.1 van de algemene bepalingen is opschorting van de betaling van de huurpenningen uitgesloten.
2.5.
Bij tussen partijen gewezen vonnis van deze rechtbank van 22 november 2013 is door de voorzieningenrechter geoordeeld over een reeds eerder ontstane achterstand in betalingen op de huurtermijnen.
2.6.
Op 12 maart 2014 heeft de heer [X] (hierna: ‘[X]’) executoriaal derdenbeslag gelegd onder Ferteco op alle gelden, vergoedingen en vorderingen die zij aan [eiser] verschuldigd is.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - kort samengevat en na vermindering van eis - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden hoofdelijk te veroordelen:
I. te voldoen het bedrag van € 35.973,12, vermeerderd met de contractuele rente, althans subsidiair de wettelijke handelsrente, althans meer subsidiair de wettelijke rente, gerekend vanaf de respectievelijke vervaldata van de facturen;
II. om binnen twee dagen nadat de door [X] gelegde beslagen zijn opgeheven, voornoemd bedrag, eventueel vermeerderd met de alsdan opnieuw vervallen huurtermijnen, vermeerderd met de contractuele rente, althans subsidiair de wettelijke handelsrente, althans meer subsidiair de wettelijke rente, te voldoen;
III. met veroordeling van gedaagden in de kosten van dit geding.
3.2.
Daartoe stelt [eiser] dat gedaagden de huur over de maanden december 2013 tot en met maart 2014 (gedeeltelijk) onbetaald hebben gelaten. Gedaagden zijn ten aanzien van deze betalingsverplichting uit hoofde van de huurovereenkomst in gebreke en in verzuim. Gelet op het eerder tussen partijen gewezen vonnis van 22 november 2013 hebben gedaagden geen nieuwe gebreken aangevoerd, en voor zover die er al zijn, dan dienen zij alsnog in ieder geval 85 procent van de overeengekomen huurprijs te voldoen conform de eerder gewezen uitspraak. Bovendien ontbreekt iedere grondslag voor opschorting, nu de aangevoerde gebreken reeds zijn onderzocht en verholpen, dan wel onderhoudswerkzaamheden zijn die voor rekening van de huurder zelf komen (de verhuurder is slechts verantwoordelijk voor het groot onderhoud van installaties en het exterieur van het pand).
3.3.
Gedaagden voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid dan wel afwijzing van het gevorderde. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter vloeit het door [eiser] gestelde spoedeisende belang voort uit de aard van het gevorderde.
4.2.
De gevorderde huurachterstand strekt tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding is slechts dan plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat.
4.3.
De gevorderde huurachterstand is door gedaagden niet weersproken, zodat de verschuldigdheid van gedaagden daarvan in beginsel vast staat. Voorts staat als onweersproken vast dat gedaagden voor deze vorderingen hoofdelijk aansprakelijk zijn. Gelet hierop staat de betalingsverplichting van gedaagden van het hiervoor onder 3.1 genoemde totaalbedrag in beginsel dan ook vast.
4.4.
Gedaagden hebben wederom een beroep gedaan op hun opschortingsrecht. Tegenover de verplichting van [eiser] om huurgenot te verschaffen, staat immers de verplichting van gedaagden om huur te betalen aan [eiser] en gedaagden schorten deze verplichting op omdat [eiser] volgens hen in gebreke blijft met zijn verplichting omdat er zoveel gebreken aan het gehuurde kleven dat zij niet het (volledig) huurgenot genieten.
4.5.
Ten aanzien van het opschortingsrecht van gedaagden heeft [eiser] allereerst gesteld dat gedaagden zich niet achter de gestelde gebreken kunnen verschuilen, nu reeds in een eerder vonnis is geoordeeld dat gedaagden ondanks deze gebreken toch in ieder geval ongeveer 85 procent van de huurprijs zijn verschuldigd. Daartegen hebben gedaagden aangevoerd dat, nu in het vorige kort geding niet alle gebreken zijn meegenomen omdat enkele producties buiten beschouwing zijn gelaten, er wel degelijk gebreken zijn die opnieuw een opschorting rechtvaardigen.
4.6.
Zoals de voorzieningenrechter in het vorige kort geding reeds heeft overwogen dient te worden bezien of de bodemrechter zal oordelen dat het beroep van gedaagden op hun opschortingsrecht gerechtvaardigd is. Gedaagden hebben onder meer gesteld dat sprake zou zijn van het niet functioneren van het luchtbehandelingssysteem, een defecte buitendeur, het loslaten van tegels van de muren op de begane grond en eerste verdieping, een gescheurde brandtrap en een vermindering van de representatieve uitstraling van het pand doordat er vrachtwagens en andere bedrijfsauto’s geparkeerd en gestald worden. [eiser] heeft daarentegen gesteld dat er onderzoek is gepleegd naar de luchtbehandeling en dat er geen noemenswaardige klachten waren, bovendien wordt het onderhoud uitgevoerd door een regulier onderhoudscontract en zijn er recent een aantal onderdelen van het systeem vervangen. Ten aanzien van het stallen van vrachtwagens voor het pand door Heisterkamp heeft [eiser] inmiddels ook actie ondernemen. In kort geding is Heisterkamp veroordeeld tot verwijdering van de vrachtwagens op straffe van verbeurte van een dwangsom, zodat [eiser] al het mogelijke doet en heeft gedaan om de representatieve uitstraling van het pand te waarborgen. Daarenboven geldt volgens [eiser] dat een aantal door gedaagden gestelde gebreken niet onder zijn verantwoordelijkheid vallen, nu hij slechts verantwoordelijk is voor het exterieur van het pand en het groot onderhoud van installaties.
4.7.
De voorzieningenrechter is (wederom) van oordeel dat uit het voorgaande voorshands niet gebleken is van zodanige gebreken aan het gehuurde dat de bodemrechter zal oordelen dat algehele opschorting van de huur gerechtvaardigd is. Wel zijn er indicaties dat er mogelijk gebreken zijn aan het gehuurde, maar deze rechtvaardigen naar het oordeel van de voorzieningenrechter hoogstens een partiële opschorting van de betalingsverplichting door gedaagden. De voorzieningenrechter acht het niet uitgesloten, dat de bodemrechter, gelet op de door gedaagden gestelde gebreken, een beroep op het contractuele verbod op opschorting in strijd zal achten met de redelijkheid en billijkheid.
4.8.
Gedaagden hebben voorts aangevoerd dat zij niet kunnen overgaan tot betaling van de huurpenningen in weerwil van het gelegde executoriale beslag. Dit standpunt is op zichzelf gedeeltelijk juist, nu het gelegde beslag al hetgeen [eiser] nog te vorderen heeft van Ferteco omvat. Het beroep op opschorting gaat niet op nu gedaagden reeds ver voor de beslaglegging gestopt waren met het betalen van de huurpenningen over de maanden tot en met maart 2014. Eerst nadien zijn die bedragen door beslag getroffen. Bovendien is slechts onder Ferteco beslag gelegd en zijn Nyenborgh en Gio hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van de huurpenningen, zodat het gelegde beslag voor hen nimmer een belemmering heeft kunnen zijn om tot betaling over te gaan. Het door [X] gelegde executoriale beslag onder Ferteco is overigens bij vonnis van de voorzieningenrechter van deze rechtbank gewezen onder zaaknummer C/08/153687 / KG ZA 14-116 per heden opgeheven.
4.9.
Het voorgaande brengt mee dat kan worden aangenomen dat de bodemrechter zal oordelen dat gedaagden een gedeelte van de huurprijs dienen te voldoen. Tegen die achtergrond ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de geldvordering ten dele bij wijze van voorschot toe te wijzen. De voorzieningenrechter zal gelet op het vorenstaande gedaagden veroordelen tot voldoening van een voorschot op de betaling van de huur tot en met april 2014 van € 40.000,00. Daarbij is in aanmerking genomen dat de huurprijs over april reeds ook verschuldigd is. Gedaagden hebben voorts onvoldoende onderbouwd dat sprake zou zijn van een restitutierisico, temeer nu gedaagden zich niet kunnen beroepen op een eventueel restitutierisico dat door hun eigen wanprestatie is ontstaan.
4.10.
Gedaagden zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit geding worden veroordeeld.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] bij wijze van voorschot te betalen het bedrag van € 40.000,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening.
II. Veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 945,52 aan verschotten en € 816,00 aan salaris van de advocaat.
III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
IV. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.M. Verhoeven, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 april 2014, in tegenwoordigheid van de griffier.