ECLI:NL:RBOVE:2014:2688

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer / rolnummer: C/08/155080 / KG ZA 14-152

Vonnis in kort geding van 14 mei 2014

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

TIJRO BEHEER B.V.,

gevestigd te Oldebroek,

verder ook te noemen Tijro,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HEKE BEHEER B.V.,

gevestigd te 't Harde,

verder ook te noemen Heke,

eiseressen,

verder ook gezamenlijk te noemen: Tijro c.s.,

advocaat mr. P.F.M. Verstegen te Nijmegen,

tegen

1.[gedaagde 1],

wonende te [woonplaats],

verder ook te noemen [gedaagde 1],

2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats],

verder ook te noemen [gedaagde 2],

gedaagden,

verder ook gezamenlijk te noemen [gedaagde 1] c.s.,

advocaat mr. P.H.K. Ruding te Almelo.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding,
de door partijen overgelegde producties,
de mondelinge behandeling,
de pleitnota van Tijro c.s.,
de pleitnota van [gedaagde 1] c.s..

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

In deze zaak staat als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken en/of blijkend uit niet-betwiste producties het navolgende vast.

2.2.

Tijro en Heke zijn aandeelhouders en bestuurders van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BBG Vastgoed B.V. (hierna: BBG Vastgoed), die op haar beurt aandeelhouder en bestuurder is van de besloten vennootschap me beperkte aansprakelijkheid BBG B.V., zijnde een bouwbedrijf.

2.3.

[gedaagde 2] is bestuurder van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Beheermaatschappij De Wiemsel B.V. (hierna: Beheermaatschappij De Wiemsel). Beheermaatschappij De Wiemsel is enig aandeelhouder van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Wyllandrie B.V., welke vennootschap een gelijknamig hotel te Ootmarsum exploiteert. Daarnaast is Beheermaatschappij De Wiemsel ook enig aandeelhouder van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid restaurant De Wanne B.V. en mede-aandeelhouder van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Hotel De Wiemsel B.V., eveneens te Ootmarsum.

2.4.

[gedaagde 1] is bestuurder van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Lomage B.V (hierna: Lomage). Lomage heeft ook deelnemingen in Beheermaatschappij De Wiemsel en/of in de in 2.2. genoemde horecabedrijven.

2.5.

Tijro c.s. hebben op initiatief van en in overleg met Beheermaatschappij De Wiemsel bij hotel De Wyllandrie negen hotelappartementen laten bouwen. Tijro c.s. hebben de ontwikkeling daarvan overgedragen aan BBG Vastgoed.

2.6.

Beheermaatschappij De Wiemsel is inmiddels failliet verklaard.

2.7.

Tussen partijen is in geschil of zij de verkoop van één van de negen gerealiseerde appartementen zijn overeengekomen.

3.Het geschil

3.1.

Tijro c.s. vorderen samengevat - om [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen om de overeenkomst na te komen door mee te werken aan de notariële levering van het appartementsrecht, onder gelijktijdige betaling van de koopprijs van € 400.924,33, inclusief BTW, te vermeerderen met de contractuele rente van 12% per jaar vanaf 31 januari 2014 tot de dag der algehele voldoening, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling in de kosten van het geding, waaronder begrepen de kosten van rechtsbijstand en de nakosten, deze kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het te wijzen vonnis.

3.2.

Tijro c.s. stellen daartoe - samengevat weergegeven - dat partijen in een overeenkomst van 29 november 2012, de zogenoemde side letter (hierna: de side letter) de verkoop van één van de negen gerealiseerde appartementen zijn overeengekomen. [gedaagde 1] c.s. hebben op enig moment aan Tijro c.s. verzocht om het appartement eind januari 2014 te mogen afnemen. Tijro c.s. hebben hiermee ingestemd onder de voorwaarde dat [gedaagde 1] c.s. de koop/aannemingsovereenkomst zouden tekenen en dat de rente van 12% per jaar over de koopsom zou worden vergoed. In een aanvullende overeenkomst van 29 oktober 2013 is door [gedaagde 1] c.s. bevestigd dat zij uiterlijk op 15 december 2013 aan Tijro c.s. zouden aangeven wel appartementsnummer hun voorkeur heeft, waarna Tijro c.s. een definitieve koop/aannemingsovereenkomst zouden doen toekomen. In een gesprek op 24 december 2013 hebben [gedaagde 1] c.s. de definitieve keuze gemaakt voor het te leveren appartement en is verzocht het appartement rechtstreeks aan Beheermaatschappij De Wiemsel te leveren. Tijro c.s. hadden geen bezwaar tegen rechtstreekse levering aan een derde. Dat doet er echter niet aan af dat [gedaagde 1] c.s. de kopers waren en bleven. De gemaakte afspraken zijn bevestigd op 27 december 2013. Deze overeenkomst is echter niet tot stand gekomen. Op 24 januari 2014 hebben [gedaagde 1] c.s. verzocht om wijziging van het te leveren appartement. Zij wilden toch liever appartement met huisnummer 68H (appartement 7). Tijro c.s hebben vervolgens opnieuw een koop/aannemingsovereenkomst opgemaakt. Hoewel Tijro c.s. een overeenkomst hebben met [gedaagde 1] c.s., hebben zij in de laatste overeenkomst zowel [gedaagde 1] c.s. als Beheermaatschappij De Wiemsel als opdrachtgever opgenomen in de overeenkomst. Op deze manier kon [gedaagde 1] c.s. kiezen welke partij het appartement zou afnemen. [gedaagde 1] c.s. hebben deze overeenkomst echter niet willen ondertekenen en ook zakelijk wensten zij niet af te nemen. Tijro c.s. stellen dat partijen het eens zijn geworden over alle essentialia van de overeenkomst, te weten het object, de koopsom en de datum van levering. Ontbindende voorwaarden zijn niet overeengekomen. Partijen hebben onvoorwaardelijke overeenstemming bereikt betreffende de onroerende zaak. Tussen hen is een perfecte overeenkomst tot stand gekomen, tot nakoming waarvan [gedaagde 1] c.s. kunnen worden aangesproken.

3.3.

[gedaagde 1] c.s. voeren gemotiveerd verweer en stellen - samengevat
weergegeven - het volgende. Betwist wordt dat partijen het eens zijn geworden over de essentialia van de overeenkomst. Eén van de essentialia is wie de partijen bij de overeenkomst zijn. [gedaagde 1] c.s. stellen dat de overeenkomst is aangegaan met Beheermaatschappij De Wiemsel en dat steeds sprake is geweest van het afnemen door Beheermaatschappij De Wiemsel, ook in verband met de daaraan verbonden fiscale aspecten. Zij stellen dat zij derhalve niet (in privé) kunnen worden aangesproken. [gedaagde 1] c.s. wijzen er in dit verband op dat de side letter een overeenkomst is tussen enerzijds Beheermaatschappij De Wiemsel en Lomage en anderzijds Tijro c.s.. De side letter is ook getekend namens Lomage en Beheermaatschappij De Wiemsel. Uit niets blijkt dat [gedaagde 1] c.s. tevens pro se de betreffende verplichting zijn aangegaan. Niet kan worden gesteld dat de side letter is te beschouwen als een overeenkomst tussen Tijro c.s. en [gedaagde 1] c.s.. De brief van 29 oktober 2013 is door [gedaagde 1] c.s. ondertekend, echter onder voorbehoud van financiering. Met deze voorwaarde zijn Tijro c.s. niet akkoord gegaan. In de dagvaarding stellen Tijro c.s. primair dat partijen geen financieringsvoorbehoud zijn overeengekomen. Er is dan ook geen nadere overeenkomst in privé aangegaan en er dient terug gevallen te worden op de oorspronkelijke side letter en de overeenkomst met Beheermaatschappij De Wiemsel. [gedaagde 1] c.s. betwisten dat de koop/ aannemingsovereenkomst van 27 december 2013 niet tot stand is gekomen. De betreffende koopovereenkomst is door alle partijen ondertekend en is wat betreft de kopende partij op naam gesteld van Beheermaatschappij De Wiemsel. Ook is de aanbiedingsbrief gericht aan Beheermaatschappij De Wiemsel. Omtrent het object bestaat overeenstemming. Ten aanzien van de koopprijs stellen [gedaagde 1] c.s. dat de in de side letter wordt gesproken over een verkoopprijs van € 300.000,--- (excl. BTW). Het uiteindelijke bedrag is aanzienlijk hoger geworden.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang van Tijro c.s. vloeit in voldoende mate voort uit hun stellingen en wordt ook overigens niet betwist door [gedaagde 1] c.s..

4.2.

Een vordering tot nakoming van een overeenkomst in kort geding kan slechts worden toegewezen indien boven redelijke twijfel is verheven dat tussen partijen een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen en voorshands aangenomen moet worden dat ook de bodemrechter zal beslissen dat partijen over en weer hun daaruit voortvloeiende verplichtingen dienen na te komen.

4.3.

De kern van het geschil tussen partijen betreft het antwoord op de vraag wie er partij zijn bij de overeenkomst. Deze vraag ziet op een essentieel onderdeel van de overeenkomst. Tijro c.s. stellen dat [gedaagde 1] c.s. (privé) de verplichting zijn aangegaan om één van de negen appartementen te kopen. [gedaagde 1] c.s. betwisten dit en stellen dat Beheermaatschappij De Wiemsel het appartement heeft gekocht.

4.4.

De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat de overgelegde stukken een onvoldoende grondslag vormen om het aangaan door [gedaagde 1] c.s. van een rechtens afdwingbare verplichting ter zake de koop van één appartement jegens Tijro c.s. op te kunnen baseren. Uit de side letter van 29 november 2012 valt af te leiden dat [gedaagde 1] c.s. de intentie hadden om één appartement te kopen, aangezien er staat vermeld dat BBG één appartement tegen een te zijner tijd vast te stellen verkoopprijs van circa € 300.000,-- exclusief BTW aan de heer [gedaagde 1] en/of mevrouw [gedaagde 2] zal verkopen, zulks na splitsing. De side letter is echter een overeenkomst tussen enerzijds Tijro c.s. en anderzijds Beheermaatschappij De Wiemsel en Lomage en is ook ondertekend namens Beheermaatschappij De Wiemsel en Lomage, zodat naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter geen sprake is van een rechtstreeks juridische afdwingbare verplichting tot nakoming voor [gedaagde 1] c.s. jegens Tijro c.s.. De brief van
29 oktober 2013 bevat enige aanknopingspunten die er op zouden kunnen duiden dat [gedaagde 1] c.s. (privé) de verplichting tot koop van één appartement zijn aangegaan. Zo is deze brief naar het privé-adres van [gedaagde 1] c.s. gezonden en is de brief ondertekend door [gedaagde 1] c.s. in privé. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat deze aanknopingspunten echter niet zodanig zijn dat daaruit een rechtens afdwingbare verplichting voor [gedaagde 1] c.s . jegens Tijro c.s. voortvloeit. Daargelaten dat partijen verdeeld zijn over de vraag of er een financieringsvoorbehoud is overeengekomen, stelt de voorzieningenrechter vast dat in de nadien opgestelde koop/aannemingsovereenkomst van 27 december 2013 Beheermaatschappij De Wiemsel als contractspartij staat vermeld en dat de aanbiedingsbrief behorend bij deze overeenkomst ook op naam van Beheermaatschappij De Wiemsel is gesteld. Tijro c.s. stellen dat deze achterhaalde overeenkomst nooit is getekend en geretourneerd en dat eerst na de aankondiging van onderhavige procedure [gedaagde 1] c.s. alsnog een getekende, maar ongedateerde overeenkomst aan hun advocaat hebben gezonden. Wat hier verder ook van zij, de opgestelde koop/ aannemingsovereenkomst van 28 januari 2014 rechtvaardigt naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter evenmin de conclusie dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde 1] c.s. het appartement privé zouden kopen. Daargelaten dat de overeenkomst van 28 januari 2014 niet is ondertekend, worden zowel Beheermaatschappij als [gedaagde 1] c.s. als contractspartij genoemd en ook de aanbiedingsbrief behorende bij deze overeenkomst is gericht aan Beheermaatschappij De Wiemsel. Tijro c.s. Bovendien stellen [gedaagde 1] c.s. in dit verband dat de bestaande overeenkomst zou worden gewijzigd in die zin dat alleen het appartementsnummer zou worden veranderd en dat het uiterst ongebruikelijk zou zijn indien zowel Beheermaatschappij als ook [gedaagde 1] c.s. in prive het betreffende onroerende goed zouden aankopen.

4.5.

Slotsom van het vorenstaande is dat de voorzieningenrechter voorshands tot het oordeel komt dat er geen perfecte overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, reeds omdat onvoldoende duidelijk wie als contractspartij van Tijro c.s. moet worden beschouwd. Op dit punt is nader feitenonderzoek en/of nadere bewijslevering nodig, waarvoor deze procedure zich niet leent. De vordering van Tijro c.s., die [gedaagde 1] c.s. dwingt hun medewerking te verlenen aan de notariële levering van het appartementsrecht onder gelijktijdige betaling van de koopprijs vermeerderd met de contractuele rente en derhalve bij toewijzing tot onomkeerbare gevolgen zal leiden, zal dan ook worden afgewezen.

4.6.

Tijro c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. worden begroot op:

- griffierecht € 1.519,00

- salaris advocaat €
816,00

Totaal € 2.335,00

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

Wijst de vordering af,

5.2.

Veroordeelt Tijro c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot op € 2.335,00,

5.3.

Verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. van der Veer en in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2014.^[1]