Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummers: Awb 13/2725 en Awb 14/8
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaken tussen
[eiser]
wonende te Bruinehaar, eiser,
en
het hoofd afdeling financiën van de gemeente Ommen,
verweerder.
1.Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ) heeft verweerder
de waarde van de onroerende zaken [adres 1]en [adres 2] Beerze vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2013. Daarbij is de waarde van de onroerende zaken op respectievelijk € 49.000,00 en € 50.000,00 vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2012 voor het belastingjaar 2013. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 24 oktober 2013 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De beroepen zijn op 30 april 2014 ter zitting behandeld. Eiser is verschenen, vergezeld door zijn echtgenote [naam 1]Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door [naam 3]
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2.De feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaken [adres 1]en [adres 2] Beerze (hierna: de onroerende zaken). Deze onroerende zaken betreft recreatiewoningen, gebouwd in 1962.
De onroerende zaak [adres 1](Awb 13/2725) heeft een inhoud van 147 m² en een grondoppervlakte van 200 m². Bij deze onroerende zaak is een aangebouwde berging van
4 m² en een vrijstaande berging van 4 m².
De onroerende zaak [adres 2] (Awb 14/8) heeft een inhoud van 124 m³ en een grondoppervlakte van 300 m². Bij deze onroerende zaak hoort een vrijstaande berging van
8 m².
Van deze onroerende zaken is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3.Het geschil
In geschil is of aannemelijk is dat verweerder de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog heeft vastgesteld.
Eiser heeft aangevoerd dat verweerder er ten onrechte van uit gaat dat de grond waarop de onroerende zaken staan ook als eigendom wordt aangemerkt. Eiser betaalt jaarlijks een bedrag aan de campingeigenaar om van de grond gebruik te mogen maken, en daarom is de campingeigenaar de eigenaar van de grond.
Daarnaast heeft eiser gesteld dat zijn onroerende zaken worden vergeleken met duurdere woningen op betere campings in Ommen en Coevorden. De onroerende zaken staan op een simpele camping en hebben geen gasaansluiting. Wel zijn ze aangesloten op de riolering en het elektriciteitsnet. De onroerende zaken zijn van hout gemaakt. De verkoopprijzen van de vakantiewoningen op camping Wilrod liggen rond de € 20.000,00.
Bij verkoop van de camping bestaat het risico dat de onroerende zaken afgebroken moeten worden omdat ze niet op eigen grond staan. De grond kan dan ook niet gezien worden als eigen vermogen, aldus eiser.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde correct is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4.Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Hieruit volgt dat de Wet WOZ een specifiek waardebegrip kent, dat uitgaat van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom van de woning kan worden overgedragen.
De waarde wordt ingevolge artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
Tussen partijen is niet in geschil dat de recreatiewoningen van eiser zijn gebouwd op aan hem verhuurde grond en dat ter zake van de opstal geen recht van opstal of enig ander zakelijk recht is gevestigd. De heer [naam 2]is, als eigenaar van de ondergrond en in weerwil van hetgeen tussen eiser en de heer [naam 2]is overeengekomen, door natrekking tevens eigenaar geworden van de opstal. Eiser komt wel het economische eigendom van de opstallen, zijn recreatiewoningen, toe. Als gerechtigde tot het economisch eigendom van de opstal kan eiser echter niet worden aangemerkt als bezitter van de opstal in de zin van het burgerlijk recht, en derhalve ook niet als genothebbende krachtens eigendom, bezit op beperkt recht. De heer [naam 2]is als zodanig aan te merken.
De ondergrond en de opstal dienen te worden aangemerkt als een samenstel van eigendommen, namelijk een gebouwde en een ongebouwde eigendom, die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen en derhalve dienen te worden aangemerkt als één onroerende zaak in de zin van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ.
Tevens staat vast dat eiser voor zijn onroerende zaken geen aanslag onroerendezaakbelasting heeft ontvangen. Deze aanslag is verzonden aan de heer [naam 2]
Eiser dient echter wel aangemerkt te worden als belanghebbende, onder meer vanwege het feit dat hij gehouden is de waarde van zijn recreatiewoningen op grond van de Wet Inkomstenbelasting (IB) op te geven bij zijn aangifte inkomstenbelasting, als gevolg waarvan hij ook de mogelijkheid moet hebben de waardebepaling van zijn recreatiewoningen te bestrijden. Eiser heeft dan ook procesbelang bij de waardebepaling van de recreatiewoningen voor het belastingjaar 2013.
Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door B.J.B.M. Dankbaar, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak [adres 1]van € 49.080,00 en van de onroerende zaak [adres 2] van € 50.000,00.
Bij deze waardebepalingen is rekening gehouden met de verkoopprijzen van
- [adres 5], verkocht op 15 december 2011 voor € 132.500,00;
- [adres 6] verkocht op 1 maart 2011 voor € 97.000,00; en
- [adres 7] verkocht op 2 augustus 2012 voor € 115.500,00.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met dit taxatierapport er niet in geslaagd is aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld.
Eisers hebben naar het oordeel van de rechtbank terecht aangevoerd dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn met de te waarderen objecten. Bovendien past verweerder bij de herleiding van de bij verkoop van de genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopcijfers tot de aan de onroerende zaken van eiser toegekende waarden, kortingspercentages toe maar niet inzichtelijk is waarop deze kortingspercentages zijn gebaseerd.
Verweerder maakt niet aannemelijk dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten
en de onroerende zaken wat betreft inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, alsmede de (niet) aanwezige aansluitingen van de onroerende zaken en de voorzieningen op het campingterrein in het taxatierapport in voldoende mate rekening is gehouden.
Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde van zijn onroerende zaken van € 20.000,00 aannemelijk heeft gemaakt.
Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord.
Eiser heeft slechts gesteld dat de verkoopprijzen van recreatiewoningen op camping Wilrod doorgaans rond de € 20.000,00 liggen. Ter zitting is toegelicht dat een dergelijke verkoopprijs uitsluitend ziet op de opstal, en niet op de grond.
Zoals hiervoor echter is weergegeven dient voor de waardebepaling in de zin van de Wet WOZ uit te worden gegaan van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom van de woning (inclusief grond) kan worden overgedragen. Van de zijde van eiser is geen taxatierapport overgelegd.
Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, ziet de rechtbank aanleiding om de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2012 in goede justitie te bepalen op € 35.000,00. De rechtbank heeft hierbij de staat van de onroerende zaken, het ontbreken van aansluitingen in de onroerende zaken en het ontbreken van faciliteiten op het campingterrein betrokken.
Hieruit volgt dat de beroepen van eiser gegrond zijn.
5.Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb. Wel bestaat aanleiding verweerder te gelasten het door eiser betaalde griffierecht van € 44,00 te vergoeden.
6.Beslissing
De rechtbank
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 24 oktober 2013;
- vermindert de voor de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgestelde waarde tot € 35.000,00;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- gelast dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 44,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Oosterveld, rechter, en door hem en Y. van der Zaan-van Arnhem als griffier ondertekend.
Uitgesproken in het openbaar op
Afschrift verzonden op: