Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: 151559 / KG ZA 39-14
datum vonnis: 23 mei 2014
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
hierna ook wel [eiseres] te noemen,
advocaat: mr. M.E. Kikkert, advocaat te Enschede,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
hierna ook wel [gedaagde] te noemen,
advocaat: mr. J.W.M. Melief, advocaat te Enschede.
Het procesverloop
[eiseres] heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 21 februari 2014. Ter zitting zijn verschenen
mr. Kikkert namens [eiseres] en [gedaagde] in persoon, vergezeld van mr. Melief. Partijen hebben hun standpunten toegelicht.
De zaak is vervolgens aangehouden in verband met onderhandelingen.
Op 16 mei 2014 is de mondelinge behandeling voortgezet. Op die zitting waren alleen de advocaten aanwezig.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1.
In deze zaak staat het navolgende vast. Eiseres en gedaagde zijn moeder en zoon. [gedaagde] huurt van [eiseres] de woning aan [adres] te [plaats], tegen een huurprijs van € 500,00 per maand. De woning is in eigendom van [eiseres] en zij draagt maandelijks hypotheeklasten van de woning.
2.
[eiseres] heeft kort gezegd gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een huurachterstand van € 2000,00 berekend tot en met januari 2014, te vermeerderen met een bedrag van € 500,00 per maand voor iedere maand dat [gedaagde] nog feitelijk in het gehuurde woonachtig is en voorts om [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen twee weken na betekening van het vonnis te ontruimen, op straffe van een dwangsom.
3.
Zij heeft hiertoe het volgende aangevoerd, kort samengevat. Er is sprake van een spoedeisend belang omdat [eiseres] elke maand de hypotheeklasten dient te voldoen en omdat zij vermoedt dat de woning niet wordt onderhouden en daardoor de waarde van de woning afneemt. [gedaagde] is ondanks aanmaning in gebreke gebleven met betaling van de huur over de maanden april, november en december 2013 en januari 2014, in totaal € 2000,00. De gebreken die [gedaagde] aanvoert zijn niet gemeld dan wel verholpen en zijn in elk geval niet van een dergelijk gewicht dat zij het opschorten van de gehele huur kunnen rechtvaardigen. [gedaagde] dient het gehuurde te ontruimen en voor een ruimere termijn dan twee weken is geen plaats, mede gelet op het feit dat de zaak is aangehouden.
4.
[gedaagde] heeft primair geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. Subsidiair dient bij toewijzing van de vordering een ruimere ontruimingstermijn toegekend te worden, dient een huurachterstand van niet meer dan twee maand toegewezen te worden en dient een eventuele proceskostenveroordeling ten laste van [gedaagde] niet hoger te zijn dan in het geval [eiseres] hem had gedagvaard voor de kantonrechter te Enschede.
5.
[gedaagde] heeft het volgende aangevoerd, kort samengevat. [gedaagde] betaalt de huur altijd contant. Ook de huur over de maanden april en november 2013 is contant betaald. In december 2013 heeft [gedaagde] gewezen op diverse gebreken: het rolluik in de zitkamer is defect, de waterleiding bij de hoofdkraan lekt, ook elders is er sprake van vocht en/of schimmelvorming, de verwarming in de keuken is defect, de afvoer van de douche is ondeugdelijk en [eiseres] heeft [gedaagde] zijn enige voordeursleutel ontnomen zodat hij alleen met veel moeite het huis in kan komen. [gedaagde] heeft op grond van de gebreken de huurbetaling opgeschort. Er is bovendien geen sprake van spoedeisend belang zodat de vorderingen alleen al om die reden afgewezen moeten worden. Mocht de vordering wel worden toegewezen dan dient een langere ontruimingstermijn te worden bepaald gelet op het feit dat [gedaagde] twee inwonende kinderen heeft en hij goede vervangende woonruimte dient te vinden. De kinderen van [gedaagde] zijn onder toezicht gesteld door de rechtbank en daarbij is in het belang van de kinderen bepaald dat zij hun hoofdverblijf bij de vader zullen hebben. [gedaagde] vreest dat de gezinsvoogd een machtiging uithuisplaatsing zal vragen, als [gedaagde] geen goede vervangende woonruimte heeft gevonden. Tot slot is aangevoerd dat de zaak ook had kunnen worden aangebracht bij de kantonrechter te Enschede. Door de zaak bij de voorzieningenrechter te Almelo aan te brengen loopt [gedaagde] het risico van een hogere proceskostenveroordeling.
6.
De voorzieningenrechter overweegt het volgende. Gelet op het feit dat [eiseres] elke maand de hypotheeklasten van de aan [gedaagde] verhuurde woning dient te voldoen en inmiddels vast staat (zie hierna) dat [gedaagde] in elk geval de huur vanaf december 2013 tot en met heden niet heeft betaald, is er sprake van spoedeisend belang; van [eiseres] kan niet gevergd worden een bodemprocedure af te wachten.
7.
Vast staat dat de huur door [gedaagde] contant werd betaald. [gedaagde] stelt de huur over de maanden april 2013 en november 2013 contant betaald te hebben en [eiseres] heeft dat ontkend. Het is niet voldoende duidelijk geworden aan wiens zijde het gelijk in deze is. Teneinde voldoende opheldering te verkrijgen, zou een nader onderzoek ingesteld moeten worden. Een dergelijk onderzoek gaat echter het kader van dit kort geding te buiten.
Voor zover de vordering hier op ziet zal deze worden afgewezen.
8.
[gedaagde] heeft niet ontkend dat hij de huur vanaf december 2013 niet heeft betaald. Tot en met mei 2014 is er een huurachterstand van 6 maanden, derhalve € 3000,00.
[gedaagde] heeft een beroep gedaan op een opschortingsrecht gelet op de door hem genoemde gebreken aan het gehuurde. Tijdens de voortgezette mondelinge behandeling is gebleken dat het probleem met het rolluik inmiddels is verholpen. Volgens [eiseres] zijn ook andere gebreken verholpen, maar [gedaagde] heeft dat betwist. Volgens hem is er zelfs nog een gebrek bij gekomen, het dak van de garage lekt.
9.
De voorzieningenrechter overweegt dat het mogelijk is om bij gebreken aan het gehuurde huurbetalingen op te schorten, maar die opschorting dient wel evenredig te zijn met de ernst van de gebreken. Vast staat dat er vanaf december 2013 sprake is geweest van gebreken en dat [eiseres] na de eerste zitting gebreken heeft verholpen althans getracht heeft de gebreken te herstellen. Er is een bedrijf uit Duitsland met de afvoer van de douche bezig geweest en vast staat dat het rolluik inmiddels weer functioneert. Volgens [eiseres] zijn er thans geen gebreken meer maar [gedaagde] heeft dat betwist.
10.
Het staat voor de voorzieningenrechter voldoende vast dat er in elk geval geen sprake is van zulke ernstige gebreken dat het gehuurde niet meer bruikbaar is en betaling van de huur geheel kan worden opgeschort. Welke gebreken er precies zijn en welke er zijn geweest kan in de onderhavige procedure niet nader worden onderzocht. De voorzieningenrechter schat op basis van de gestelde gebreken en de daarvan ter zitting getoonde foto’s dat een huurprijsvermindering van meer dan 20% door de bodemrechter niet zal worden toegekend. Als voorlopige voorziening zal daarom worden toegewezen 80% van de openstaande huur van € 3000,00 oftewel € 2400,00, te vermeerderen met een bedrag van € 400,00 (80% van de huurprijs van € 500,00) per maand voor iedere maand dat [gedaagde] nog feitelijk in het gehuurde woonachtig is vanaf 1 juni a.s.
11.
Gelet op deze huurachterstand is de vordering tot ontruiming van het gehuurde toewijsbaar. De huur bedraagt € 500,00 per maand en bij een huurachterstand van € 2400,00 is er sprake van een ernstige tekortkoming, op grond waarvan de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en de ontruiming zal toewijzen. Als voorlopige voorziening kan de ontruiming daarom worden toegewezen. De vordering van [eiseres] om haar te machtigen de ontruiming te bewerkstelligen desnoods door “de sterke arm” zal worden afgewezen. Voor zover [eiseres] bedoelt dat zij zelf de ontruiming wil bewerkstelligen is dit in strijd met art. 556 Rv. (dat bepaalt dat een gedwongen ontruiming dient te geschieden door een deurwaarder) en de in te schakelen deurwaarder is op grond van de wet al bevoegd de hulp van de sterke arm in te roepen. De voorzieningenrechter ziet verder aanleiding de gevorderde dwangsom te maximeren op
€ 5000,00.
12.
[eiseres] heeft gevorderd [gedaagde] te veroordelen het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen. [gedaagde] heeft gemotiveerd gevraagd om een ontruimingstermijn van twee maanden. De voorzieningenrechter zal gelet op de omstandigheden bepalen dat [gedaagde] het gehuurde uiterlijk 1 juli a.s. moet hebben ontruimd. Het is weliswaar in het belang van [gedaagde] en zijn kinderen om goede vervangende woonruimte te vinden, maar hiertegenover staat dat [gedaagde] gelet op de aanhouding van de procedure al behoorlijk wat tijd heeft gehad om vervangende woonruimte te zoeken (hij heeft bij de eerste behandeling van deze zaak al gesteld te willen vertrekken).
13.
[gedaagde] dient, als de in het ongelijk gestelde partij, de proceskosten te betalen.
Het verweer van [gedaagde] dat hij onnodig met een hogere proceskostenveroordeling wordt geconfronteerd treft doel. [eiseres] heeft de onderhavige zaak aangebracht bij de voorzieningenrechter te Almelo, daar waar ook de kantonrechter te Enschede bevoegd is tot het geven van een voorziening zoals gevorderd. Deze handelwijze van [eiseres] brengt met zich mee dat [gedaagde], als de in het ongelijk gestelde partij, geconfronteerd wordt met een totaalbedrag aan griffierecht van tweemaal € 77,00, daar waar hij bij de kantonrechter met griffierecht van eenmaal € 77,00 zou worden geconfronteerd. De voorzieningenrechter vindt het onjuist om de nadelige financiële gevolgen van de keuze voor de voorzieningenrechter op [gedaagde] af te wentelen. Zoals gezegd wordt [gedaagde], door zijn verschijning in rechte, door de griffier belast met een bedrag van € 77,00 aan griffierecht. Met in achtneming van het vorenstaande komt het de voorzieningenrechter billijk voor om het verschuldigde griffierecht aan de zijde van [eiseres] als nodeloos veroorzaakt voor rekening van [eiseres] te laten. Voorts zal een bedrag van
€ 400,00 aan salaris worden toegekend, overeenkomstig de door de kantonrechter gehanteerde tarieven.
Gelet op de toevoeging aan de zijde van [eiseres] zullen de proceskosten als hieronder vermeld worden toegewezen.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van
€ 2400,00, als voorschot op achterstallige huurtermijnen tot en met mei 2014, te vermeerderen met een bedrag van € 400,00 per maand voor iedere maand (of gedeelte daarvan) dat [gedaagde] vanaf 1 juni 2014 nog feitelijk in het gehuurde woonachtig is, vermeerderd met de wettelijke rente hierover, vanaf de vervaldata van de onderliggende huurtermijnen tot de dag waarop alles betaald is.
II. Veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk 1 juli 2014 de door hem gehuurde onroerende zaak staande en gelegen te [plaats], aan [adres], met alle personen en roerende zaken die zich daarin van zijnentwege bevinden, voor zover deze zaken niet in eigendom zijn van [eiseres], te verlaten en te ontruimen, met afgifte van de sleutels en zonder schade, ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen.
III. Veroordeelt [gedaagde] om, ingeval hij na betekening van dit vonnis in gebreke blijft aan de ontruiming onder II. te voldoen, aan [eiseres] te betalen een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 5000,00, met dien verstande dat [gedaagde] geen verdere dwangsommen is verschuldigd als [eiseres] de woning laat ontruimen door een deurwaarder.
IV. Veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op € 495,80, waarvan te voldoen:
Aan [eiseres]:
-een bedrag van € 2,00 en € 23,45 wegens verschotten;
-een bedrag van € 400,00 wegens gemachtigdesalaris;
Aan de griffier van de rechtbank Overijssel, team kanton en handelsrecht, locatie Almelo:
-een bedrag van € 70,35 wegens explootkosten.
V. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
VI. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.M. Verhoeven, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 mei 2014, in tegenwoordigheid van de griffier.