Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/153636 / KG ZA 14-114
Vonnis in kort geding van 17 april 2014
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TORENSTAD PROJECTONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Zutphen,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ APELDOORN B.V.,
gevestigd te Apeldoorn,
eiseressen in conventie,
verweersters in reconventie,
advocaat mr. W. van de Wetering te Enschede,
tegen
de stichting
STICHTING WOONBEDRIJF IEDER1,
gevestigd te Deventer,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. J.P.A.M. van Balen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Torenstad c.s. (danwel Torenstad en OMA) en Woonbedrijf Ieder1 genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 4 producties;
- de brief van Woonbedrijf Ieder1 van 31 maart 2014 met 1 productie (bodemdagvaarding);
- de brief van Torenstad c.s. van 1 april 2014 met 4 producties;
- het faxbericht van Woonbedrijf Ieder1 van 2 april 2014 met productie 2 t/m 7;
- het faxbericht van Torenstad c.s. van 2 april 2014 met 1 productie;
- het faxbericht van Torenstad c.s. van 2 april 2014;
- de mondelinge behandeling op 3 april 2014;
- de pleitnotities van Torenstad c.s.;
- de pleitaantekeningen tevens eis in reconventie van Woonbedrijf Ieder1.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
Torenstad en OMA maken onderdeel uit van de Torenstad Groep en houden zich bezig met projectontwikkeling. Enig aandeelhouder en bestuurder van OMA is Torenstad. Enig aandeelhouder en bestuurder van Torenstad is Stichting Torenstad Vastgoed respectievelijk [naam].
Woonbedrijf Ieder1 is een woningcorporatie die actief is in de sociale woningbouwsector in de regio Deventer en Zutphen.
2.2.
Medio december 2000 heeft de rechtsvoorganger van Woonbedrijf Ieder1, Woningstichting Hanzewonen, de fabrieksgebouwen, huizen, loodsen, erf en verdere toe- en aanbehoren, plaatselijk bekend (7311 PE) Apeldoorn, Spoorstraat 29 en Veldhuisstraat 9, 11 en 13, kadastraal bekend gemeente Apeldoorn, sectie AA, nummer 815 en nummer 808, hierna te noemen: het ANZA-terrein, gekocht tegen een koopprijs van fl. 10.350.000,00. Dit voormalig ANZA-terrein is vervolgens tot 2008 verhuurd aan ANZA Holland.
2.3.
Op 25 oktober 2001 hebben Woningstichting Hanzewonen, Torenstad en OMA de “samenwerkingsovereenkomst Ontwikkeling en realisatie ANZA-terrein e.o. te Apeldoorn” (hierna: de samenwerkingsovereenkomst) gesloten. In deze overeenkomst is het volgende bepaald:
DE ONDERGETEKENDEN:
(…)
IN AANMERKING NEMENDE:
- dat binnen het project ANZA e.o., een en ander als aangegeven in de bij deze overeenkomst behorende bijlage 1 (bestaande uit 1 tekening), de mogelijkheid bestaat bouwgronden te verwerven en daarop huur-/koopwoningen en commercieel vastgoed te ontwikkelen en realiseren;
- dat Woningstichting, TPO en OMA het ANZA-terrein inmiddels gezamenlijk verworven hebben en overwegen te zijner tijd ook andere percelen in het plangebied te verwerven;
- dat Woningstichting, TPO en OMA binnen het plangebied in samenwerking huur-/koopwoningen en commercieel vastgoed wensen te realiseren;
- dat de deelname van Woningstichting aan de samenwerking er voornamelijk op is gericht sociale huur-/koopwoningen te realiseren;
- dat Woningstichting, TPO en OMA wensen te participeren in hiervoor bedoelde project;
- dat Woningstichting, TPO en OMA hebben besloten tot de vorming van een samenwerking waarbij het project in nauw overleg en voor gezamenlijk rekening en risico zal worden gerealiseerd.
WONINGSTICHTING, TPO EN OMA KOMEN DAARTOE HET NAVOLGENDE OVEREEN:
Artikel 1.
(…).
De onderhavige overeenkomst eindigt op het moment waarop het in deze overeenkomst bedoelde project is gerealiseerd en tussen partijen volledig is afgerekend. (…).
Artikel 2.
De samenwerking tussen Woningstichting, TPO en OMA wordt aangegaan op basis van pariteit.
(…).
Artikel 3.
Woningstichting, TPO en OMA zijn voor het projectontwikkelings- en verkoopgedeelte in de onderhavige overeenkomst een werkverdeling overeengekomen als volgens een bij deze overeenkomst behorende bijlage 2. Afwijkingen kunnen slechts schriftelijk worden overeengekomen.
In het kader van de hiervoor genoemde werkverdeling zullen TPO, Woningstichting en OMA gezamenlijk gronden binnen het in bijlage 1 aangegeven plangebied aankopen. Deze aankopen zullen voordien wederzijds dienen te worden geaccordeerd.
(…).
Artikel 4.
De financiering van de aankoop en ontwikkeling van het ANZA-terrein zal plaatsvinden door de Woningstichting. Omtrent de financiering van eventuele additionele verwervingen in de omgeving van het ANZA-terrein zullen partijen te zijner tijd nadere afspraken maken.
Dit alles tenzij partijen nader en anders overeenkomen. De aan de hierboven bedoelde financiering verbonden kosten zullen ten laste worden gebracht van een gezamenlijk door Woningstichting, TPO en OMA te openen exploitatierekening. (…).
Alle op grond van dit artikel voorgefinancierde kosten zullen in termijnen, telkens bij de start bouw van een Projectdeel, via de exploitatierekening worden terugbetaald aan de betreffende financiers ten laste van het aan de Combinatie toekomende verkoopresultaat.
(…).
Artikel 11.
Winsten en verliezen in het project zullen door partijen gelijkelijk verdeeld worden.
Afrekening zal plaatsvinden na beëindiging van het project.
In onderling overleg kan echter worden afgesproken dat ook tussentijds een voorschot op de inmiddels gerealiseerde winst zal worden uitgekeerd dan wel tussentijds een betaling op het inmiddels geleden verlies zal worden gedaan.
(…).
2.4.
Op 8 juli 2009 hebben Woonbedrijf Ieder1, OMA, Stichting de Nederlandse Fotovakschool en de gemeente Apeldoorn een “Samenwerkingsovereenkomst inzake de vestiging van de Fotovakschool in het “boetgebouw” van de vm. Nettenfabriek aan de Spoorstraat te Apeldoorn” gesloten.
2.5.
Op 30 september 2013 hebben de Stichting Saxion, de gemeente Apeldoorn en partijen (aangeduid als samenwerkingscombinatie) een “Realisatieovereenkomst Saxion Nettenfabriek te Apeldoorn” gesloten, waarin onder meer is overwogen dat Saxion met partijen overeenstemming heeft bereikt over enerzijds de aankoop van een bouwperceel en anderzijds de huur en het hergebruik – na verbouwing – van het bestaande kantoorgedeelte van de Nettenfabriek, waartoe een zogenaamde “Termsheet koop-/huurovereenkomst Saxion” is gesloten die als bijlage 2 bij voormelde realisatieovereenkomst is gevoegd.
2.6.
Eind 2013 heeft Woonbedrijf Ieder1 met Stichting Kanaal Centraal een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte, een gedeelte van de hal genaamd “Koordvlechterij”, onderdeel uitmakend van het complex “Nettenfabriek”, gelegen aan de Spoorstraat 29 te Apeldoorn (ca. 800 m2). Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 12 maanden, ingaande op 1 januari 2014 en lopende tot en met 31 december 2014, waarna de huurovereenkomst wordt voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 maand.
2.7.
Bij separate brief van 27 november 2013 heeft Woonbedrijf Ieder1 jegens Torenstad en OMA de samenwerkingsovereenkomst opgezegd tegen 31 maart 2014. Daarbij stelt Woonbedrijf Ieder1 zich op het standpunt dat de samenwerking niet is aangegaan voor een bepaald werk, dat de samenwerking is aangegaan voor onbepaalde tijd en dat de samenwerking kwalificeert als maatschap. Voorts stelt Woonbedrijf Ieder1 dat zij een zeer zwaarwegend belang heeft bij het beëindigen van de samenwerking met Torenstad en OMA.
2.8.
Bij brief van 20 december 2013, aangevuld bij brief van 28 februari 2014, hebben Torenstad c.s. de opzegging van Woonbedrijf Ieder1 niet aanvaard. Daarbij betwisten Torenstad c.s. dat sprake is van een maatschap. Volgens Torenstad c.s. houdt de samenwerkingsovereenkomst een samenwerking sui generis in en is de samenwerking aangegaan voor de duur van het project die naar haar aard niet tussentijds kan worden opgezegd. Voor zover dit wel mogelijk is, dan stellen Torenstad c.s. dat de (termijn van) opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Torenstad c.s. betwisten voorts dat Woonbedrijf Ieder1 een zwaarwegend belang bij beëindiging van de samenwerking heeft. Torenstad c.s. hebben Woonbedrijf Ieder1 aansprakelijk gesteld voor de (imago)schade.
2.9.
Op 26 februari 2014 heeft Woonbedrijf Ieder1 met Kompaan BV een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte, gelegen aan de Veldhuisstraat, tegenover nummer 10 te Apeldoorn, het voormalige “Ketelhuis”, onderdeel van het complex “Nettenfabriek”, groot circa 375 m2 BVO met circa 265 m2 buitenterrein.
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 2 jaar, ingaande op 1 september 2014 en lopende tot en met 31 augustus 2016, waarna de huurovereenkomst wordt voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 jaar.
2.10.
Bij dagvaarding van 27 maart 2014 heeft Woonbedrijf Ieder1 Torenstad c.s. gedagvaard en gevorderd dat de rechtbank (Gelderland), voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair
zal verklaren voor recht dat de samenwerking tussen partijen kwalificeert als een maatschap(-sovereenkomst), die door Woonbedrijf Ieder1 tegen 31 maart 2014 rechtsgeldig is opgezegd en dientengevolge op grond van het bepaalde in artikel 7A:1683 lid 4 BW per gelijke datum als ontbonden dient te worden beschouwd;
subsidiair
de maatschap(-sovereenkomst) wegens gewichtige redenen zal ontbinden op grond van het bepaalde in artikel 7A:1684 lid 1 BW;
meer subsidiair
zal verklaren voor recht dat de samenwerkingsovereenkomst kwalificeert als een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd die door Woonbedrijf Ieder1 tegen 31 maart 2014 rechtsgeldig is opgezegd.
Voorts heeft Woonbedrijf Ieder1 primair, subsidiair en meer subsidiair gevorderd dat de rechtbank zal bepalen dat de na 31 maart 2014 bestaande bijzondere gemeenschap, bestaande uit de gehele financieringsschuld van die gemeenschap aan Woonbedrijf Ieder1 en alle goederen van die gemeenschap geheel zal worden verdeeld en vereffend en voorts Torenstad c.s. hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten.
3.Het geschil in conventie
3.1.
Torenstad c.s. vorderen dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
(I) Woonbedrijf Ieder1 zal veroordelen om haar verplichtingen uit de tussen partijen gesloten samenwerkingsovereenkomst van 25 oktober 2001 volledig en tijdig na te komen en om in dat kader voldoende financiën ter beschikking te stellen ter financiering van de ontwikkeling van het ANZA-terrein, als bedoeld in artikel 4 van Pro de samenwerkingsovereenkomst, alles op straffe van een niet voor matiging vatbare dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat Woonbedrijf Ieder1 in gebreke is met voldoening aan dit vonnis, alsmede Woonbedrijf Ieder1 zal veroordelen in de kosten van dit geding;
(II) althans een zodanige voorziening zal treffen als de voorzieningenrechter juist acht.
3.2.
Woonbedrijf Ieder1 voert gemotiveerd verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
Woonbedrijf Ieder1 vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- Torenstad c.s. zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan Woonbedrijf Ieder1, elk als tussentijdse betaling op het inmiddels geleden projectverlies, te betalen 50% van het aan elk van hen toe te rekenen gedeelte van het geprognosticeerde projectverlies, groot € 1.373.884,10, dan wel een door de voorzieningenrechter als redelijk te beoordelen percentage van dat bedrag, dan wel een door de voorzieningenrechter als redelijk te beoordelen bedrag;
- Torenstad c.s. zal veroordelen in de kosten van deze procedure, in conventie en in reconventie.
4.2.
Torenstad c.s. voeren verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling in conventie
5.1.
Van een spoedeisend belang van Torenstad c.s. bij hun vorderingen is in voldoende mate gebleken. Daartoe overweegt de voorzieningenrechter dat een zodanig belang reeds uit de aard van de vorderingen volgt, gelet op het feit dat de datum waartegen Woonbedrijf Ieder1 de samenwerkingsovereenkomst heeft opgezegd (31 maart 2014), inmiddels is verstreken.
5.2.
Aan hun vorderingen leggen Torenstad c.s., samengevat, ten grondslag dat de samenwerkingsovereenkomst niet tussentijds kan worden opgezegd, zodat de opzegging van Woonbedrijf Ieder1 per 31 maart 2014 zonder rechtsgevolg is. Daartoe voeren Torenstad c.s. aan dat uit artikel 1 van Pro de samenwerkingsovereenkomst volgt dat de samenwerking is aangegaan voor een bepaalde tijd, zijnde de duur van het project. Uit dit artikel, aldus Torenstad c.s., volgt dat de samenwerkingsovereenkomst pas eindigt als het project in zijn geheel is gerealiseerd en afgerekend. Torenstad c.s. stellen dat tussentijdse opzegging niet is bedongen en dat in een dergelijk geval een overeenkomst niet eenzijdig tussentijds door opzegging kan worden beëindigd, los van de vraag of al dan niet sprake is van een maatschapsovereenkomst. Torenstad c.s. betwisten overigens dat de samenwerkingsovereenkomst moet worden gekwalificeerd als een maatschapsovereenkomst, aangezien het in dit geval niet gaat om de uitoefening van een beroep. Voor zover sprake is van een maatschap, dan staat volgens Torenstad c.s. het bepaalde in artikel 7A:1686 lid 2 BW aan (tussentijdse) opzegging in de weg. Voor zover moet worden aangenomen dat de samenwerkingsovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan, dan stellen Torenstad c.s. dat de (termijn van) opzegging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Volgens Torenstad c.s. heeft Woonbedrijf Ieder1 geen voldoende zwaarwichtig belang bij opzegging. Ter nadere onderbouwing daarvan stellen Torenstad c.s. dat alle contractspartijen een groot financieel belang hebben bij voortzetting van de samenwerkingsovereenkomst en dat hun belang ook is gelegen in het feit dat er grote deelprojecten binnen het ANZA-project lopen die voorlopig niet zullen zijn afgerond. Het betreft onder meer het Saxion- en het Ketelhuisproject waarvoor forse provinciale subsidies zijn toegezegd. Bovendien genereert OMA op grond van de samenwerkingsovereenkomst aanzienlijke financiële inkomsten voor haar werkzaamheden als hoofdontwikkelaar, aldus Torenstad c.s.
5.3.
Woonbedrijf Ieder1 voert, samengevat, als verweer dat het samenwerkingsverband tussen partijen als een (stille) maatschap als bedoeld in artikel 7A:1655 BW kan worden gekwalificeerd die voor onbepaalde tijd is aangegaan (en niet voor een bepaald werk) en dus in beginsel tussentijds kan worden opgezegd. Indien de samenwerking niet als maatschap te kwalificeren zou zijn, dan toch als een duurovereenkomst sui generis, aangegaan voor onbepaalde tijd en niet voor een bepaald of bepaalbaar werk. Woonbedrijf Ieder1 heeft verder betoogd dat er tot op heden op het voormalige ANZA-terrein geen enkele (sociale) huur- of koopwoning is gerealiseerd, terwijl dat voor haar de belangrijkste reden van de samenwerking met Torenstad c.s. was. De oorspronkelijke doelen waarvoor partijen de samenwerking zijn aangegaan, zijn daarmee volledig verlaten. Daarnaast is van enige noemenswaardige ontwikkeling geen sprake. Een gedeelte van het ANZA-terrein is verkocht in dezelfde staat als waarin het is aangekocht. Andere gedeelten van het ANZA-terrein zijn slechts verhuurd. Met een zeer groot deel van het ANZA-terrein is helemaal niets gebeurd.
5.4.
Kernvraag in dit kort geding is of het, voorshands geoordeeld, Woonbedrijf Ieder1 vrij stond om de samenwerking met Torenstad c.s. te beëindigen door de samenwerkingsovereenkomst op te zeggen. De voorzieningenrechter overweegt dienaangaande als volgt.
5.5.
Om te kunnen beoordelen of de samenwerkingsovereenkomst rechtsgeldig door Woonbedrijf Ieder1 is opgezegd, moet worden vastgesteld of de samenwerkingsovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd. Torenstad c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat de samenwerkingsovereenkomst een overeenkomst voor bepaalde tijd is, zijnde de duur van het project. Daarentegen is volgens Woonbedrijf Ieder1 de samenwerkingsovereenkomst juist niet aangegaan voor een bepaald werk of voor een bepaalde tijd. De vraag of de samenwerkingsovereenkomst kan worden gekwalificeerd als een overeenkomst van maatschap als bedoeld in artikel 7A:1655 BW laat de voorzieningenrechter in het kader van dit kort geding buiten beschouwing. Of er nu sprake is van een maatschapsovereenkomst of van een overeenkomst sui generis, in beide gevallen moet ter beoordeling van de rechtsgeldigheid van de opzegging worden vastgesteld of er sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd / voor de duur van een bepaald werk of van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Dit ligt (wellicht) anders bij de beoordeling van de vraag op welke wijze tussen partijen moet worden afgerekend en de mogelijkheid tot ontbinding, doch dat is in het onderhavige kort geding niet aan de orde. Woonbedrijf Ieder1 heeft immers geen reconventionele vordering tot ontbinding ingesteld.
5.6.
De vraag of de samenwerkingsovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd moet worden beantwoord door uitleg van de overeenkomst. Daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Partijen hebben niets gesteld over hetgeen zij bij de totstandkoming van de samenwerkingsovereenkomst tegenover elkaar hebben verklaard ter zake van de duur van de overeenkomst. Daarom wordt bij de uitleg van de overeenkomst doorslaggevende betekenis toegekend aan de bewoordingen ervan.
5.7.
Uit artikel 1 van Pro de samenwerkingsovereenkomst volgt dat de samenwerkingsovereenkomst 'eindigt op het moment waarop het in deze overeenkomst bedoelde project is gerealiseerd en tussen partijen volledig is afgerekend', hetgeen lijkt te duiden op een overeenkomst voor de duur van het project (bepaalde tijd). Een duidelijke markering in tijd van het einde van de overeenkomst ontbreekt echter, doch zulks is ook niet noodzakelijk. Wel noodzakelijk is dat van een voldoende objectief bepaalbare einddatum en in het verlengde daarvan een voldoende duidelijk omschreven project sprake is. De vraag is of het project voldoende duidelijk is omschreven in de samenwerkingsovereenkomst. Naar het voorshandse oordeel van de voorzieningenrechter dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Aan Torenstad c.s. moet worden toegegeven dat in artikel 1 de Pro looptijd van de overeenkomst is gekoppeld aan de realisatie en volledige afrekening van het project, maar een duidelijke definitie van het project is niet te vinden in de samenwerkingsovereenkomst. Noch uit de samenwerkingsovereenkomst noch uit de daarbij behorende (3) bijlagen en aanvulling kan de precieze en feitelijke invulling van het project (aard, locatie en aantal opstallen) worden afgeleid. En hoewel het doel van de samenwerkingsovereenkomst de ontwikkeling van het ANZA-terrein lijkt te zijn, is het moment van realisatie van die ontwikkeling niet objectief te bepalen nu de daadwerkelijke ontwikkeling en de omvang van die ontwikkeling afhankelijk is van tal van onzekere factoren. De voorzieningenrechter vindt hiervoor steun in artikel 3 van Pro de samenwerkingsovereenkomst waarin is bepaald dat een gezamenlijk besluit tot bouw niet eerder wordt genomen dan nadat – kort gezegd – 75% van het betreffende projectdeel kan worden verkocht. De daadwerkelijke bouw en daarmee de daadwerkelijke projectrealisatie is dus afhankelijk van een toekomstige, onzekere gebeurtenis. Naar het voorshandse oordeel van de voorzieningenrechter is dan ook sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd aangezien het project onvoldoende is bepaald in de samenwerkingsovereenkomst.
5.8.
Nu naar het voorshandse oordeel van de voorzieningenrechter sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd komt de voorzieningenrechter toe aan het verweer van Torenstad c.s. dat Woonbedrijf Ieder1 geen zwaarwichtig belang bij beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst heeft gelet op de belangen van Torenstad c.s. zodat die opzegging in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Ter nadere onderbouwing voeren Torenstad c.s. aan dat er (twee) grote projecten lopen die voorlopig niet zullen zijn afgerond. Torenstad c.s. stellen voorts een groot (financieel) belang te hebben bij de voortzetting van de samenwerkingsovereenkomst.
5.9.
Aan haar opzegging heeft Woonbedrijf Ieder1 – kort gezegd – de navolgende redenen ten grondslag gelegd (brief d.d. 27 november 2013): Torenstad c.s. slagen er al 12 jaar niet in om tot ontwikkeling van het project te komen terwijl Woonbedrijf Ieder1 daarvan de kosten draagt en het verlies voorfinanciert, er geen zicht is op een spoedige ontwikkeling, de situatie door de crisis steeds uitzichtlozer is geworden en Woonbedrijf Ieder1 alle kosten van de stagneerde ontwikkeling financiert. Ter nadere onderbouwing van de opzegging heeft Woonbedrijf Ieder1 bovendien het navolgende aangevoerd. Reeds geruime tijd voordat het ANZA-terrein in 2008 feitelijk voor ontwikkeling ter beschikking kwam, omdat de huurovereenkomst met ANZA Holland dan zou eindigen, hebben Torenstad c.s. daarvoor ontwikkelingsplannen samengesteld die echter nimmer als zodanig tot uitvoering zijn gekomen (feitelijk noch planologisch). Voorts is slechts sprake van deelontwikkelingen waarbij geen sprake is van een totale profijtelijke ontwikkeling. De reeds uitgevoerde en huidige deelontwikkelingen zullen naar rato en bij lange na niet de reeds gemaakte kosten dekken. Daarbij komt, aldus Woonbedrijf Ieder1, dat Torenstad c.s. tot op heden weigeren om conform het bepaalde in artikel 11 van Pro de samenwerkingsovereenkomst tot tussentijdse betaling van hun deel van het geleden verlies over te gaan. Voorts stelt Woonbedrijf Ieder1 dat doorgang van het Saxion-project nog uiterst onzeker is omdat daarvoor nog vele voorwaarden en voorbehouden gelden. Tot slot stelt Woonbedrijf Ieder1 dat het kabinet in 2013 met de corporatiesector afspraken heeft gemaakt over de activiteiten die woningcorporaties nog mogen verrichten en niet meer mogen verrichten. Volgens Woonbedrijf Ieder1 is de kern van die afspraken – die zijn verwerkt in een Novelle, inhoudende een wijziging van de Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, die naar verwachting in 2014 kracht van wet krijgt – dat woningcorporaties zich nog slechts mogen richten op hun kerntaken: het ontwikkelen, beheren en verhuren van sociale woningen.
5.10.
Of, en zo ja onder welke voorwaarden, een (duur)overeenkomst voor onbepaalde tijd opzegbaar is, wordt bepaald door de inhoud daarvan en door de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen. Indien, zoals hier, wet en overeenkomst niet voorzien in een regeling van de opzegging (zoals die in dit kort geding aan de orde is) geldt dat de overeenkomst in beginsel opzegbaar is. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. Uit diezelfde eisen kan, eveneens in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval, voortvloeien dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding (zie HR 14 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ4163 (Auping/Beverslaap) en HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ9854 (De Ronde Venen/Stedin)).
5.11.
Thans zal de voorzieningenrechter beoordelen of de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen of er een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging dient te zijn en, zo ja, of die er is.
5.12.
Door Torenstad c.s. is aangevoerd dat partijen een financieel belang hebben bij voortzetting van de samenwerkingsovereenkomst en OMA in het bijzonder, want zij genereert aanzienlijke inkomsten met haar werkzaamheden als hoofdontwikkelaar. Bovendien lopen er (twee) grote deelprojecten die voorlopig nog niet zijn afgerond en beëindiging van de samenwerking zal ook het afbreken van deze projecten tot gevolg kunnen hebben. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is onvoldoende aannemelijk geworden dat partijen een aanzienlijk financieel belang hebben bij voortzetting. Daarbij betrekt de voorzieningenrechter het door Woonbedrijf Ieder1 als productie 3 bij de bodemdagvaarding overgelegde “overzicht kosten en opbrengsten ANZA locatie” waaruit een geprognotiseerd verlies van ruim € 4.000.000,00 blijkt. Hoewel Torenstad c.s. de juistheid van dit overzicht bestrijden, erkennen zij wel dat er thans verliezen worden geleden. Zonder nadere onderbouwing door Torenstad c.s., die ontbreekt, is verder onvoldoende aannemelijk geworden dat de samenwerkingsovereenkomst binnen afzienbare tijd tot een winstgevend resultaat zal leiden dan wel dat Torenstad c.s. een bijzonder belang hebben bij het voortduren daarvan. Zo is niet duidelijk geworden in hoeverre OMA afhankelijk is van de inkomsten die zij genereert met haar werkzaamheden als hoofdontwikkelaar. Voorts is onvoldoende komen vast te staan dat het Saxion- en het Ketelhuisproject daadwerkelijk door zullen gaan. Zo is niet gebleken dat de ter zake van het Saxion-project gemaakte voorbehouden al zijn uitgewerkt. In het beperkte kader van dit kort geding kan, bij gebreke van een deugdelijke onderbouwing, bovendien niet worden aangenomen dat het einde van de tussen partijen bestaande overeenkomst zal leiden tot substantiële schade aan de zijde van Torenstad c.s. Voor nadere bewijslevering is in dit kort geding geen plaats.
5.13.
Gelet op het vorenstaande brengen de door Torenstad c.s. aangevoerde omstandigheden naar de in rechtsoverweging 5.10 geformuleerde maatstaven niet zonder meer mee dat een zwaarwegende grond voor de opzegging van de bestaande commerciële relatie aanwezig moet zijn. Tezamen met het feit dat de samenwerkingsovereenkomst reeds in oktober 2001 is aangegaan en dat partijen eerder met elkaar hebben samengewerkt (Havenkwartier, Sluiskwartier, Badhuisweg, Zuidbroek, Harten Aasje), brengen die omstandigheden wel mee dat een opzegtermijn in acht moet worden genomen. De in acht genomen opzegtermijn van vier maanden acht de voorzieningenrechter, gelet op de aard en inhoud van de samenwerkingsovereenkomst en de omstandigheden van het geval, niet onredelijk. De voorzieningenrechter neemt daarbij in aanmerking dat het belang van Woonbedrijf Ieder1 bij de opzegging in de kern is gelegen in het feit dat zij substantiële financiële middelen ter beschikking dient te stellen / dient te investeren zonder dat er concreet zicht is op de ontwikkeling en realisatie van de projecten en de daarbij behorende opbrengsten, zodat Woonbedrijf Ieder1 geen enkel zicht heeft op terugbetaling van de door haar geïnvesteerde bedragen. Bovendien, zo stelt Woonbedrijf Ieder1, zijn de projecten verliesgevend en lopen de verliezen alleen maar verder op. Voorts betrekt de voorzieningenrechter bij dit oordeel dat Woonbedrijf Ieder1 zich bereid heeft verklaard om ook na beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst, tot het moment van vereffening en verdeling, op basis van pariteit initiatieven te ondersteunen die voor alle partijen profijtelijk zijn en daarvoor 1/3 van de benodigde financiering te verstrekken.
5.14.
Voorshands geoordeeld mocht de samenwerkingsovereenkomst, gegeven de omstandigheden van het geval, door Woonbedrijf Ieder1 eenzijdig worden beëindigd middels opzegging, zulks onverschillig of aan Torenstad c.s. enig tekortschieten terzake viel te verwijten. De discussie tussen partijen over de kwaliteit van de prestaties en werkzaamheden van Torenstad c.s. kan hier daarom buiten beschouwing blijven.
5.15.
De slotsom is dat de vorderingen van Torenstad c.s. zullen worden afgewezen.
5.16.
Torenstad c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Woonbedrijf Ieder1 worden tot op heden begroot op:
- griffierecht € 608,00
- salaris advocaat
Totaal € 1.512,00
6.De beoordeling in reconventie
6.1.
Een partij die een eis in reconventie wenst in te stellen, deelt de eis en de gronden daarvan zo spoedig mogelijk, uiterlijk 24 uur vóór de terechtzitting, schriftelijk mee aan de wederpartij, aan eventuele overige partijen en aan de voorzieningenrechter (artikel 7.2 van het Procesreglement kort gedingen rechtbanken sector civiel/familie). Aan deze bepaling ligt de gedachte ten grondslag dat de eisen van een goede procesorde en het beginsel van hoor en wederhoor meebrengen dat een reconventionele eis tijdig wordt aangekondigd.
Woonbedrijf Ieder1 heeft eerst ter zitting haar reconventionele eis ingesteld waarvoor zij desgevraagd geen bijzondere omstandigheden heeft aangevoerd. Gelet hierop, heeft de voorzieningenrechter ter zitting beslist dat de eis in reconventie ontoelaatbaar is. Dit betekent dat Woonbedrijf Ieder1 in haar vorderingen niet-ontvankelijk zal worden verklaard.
6.2.
De voorzieningenrechter ziet aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
7.De beslissing
De voorzieningenrechter
In conventie
7.1.
wijst de vorderingen af;
7.2.
veroordeelt Torenstad c.s. in de kosten van de procedure, aan de zijde van Woonbedrijf Ieder1 tot op heden begroot op € 1.512,00;
7.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
In reconventie
7.4.
verklaart Woonbedrijf Ieder1 in haar vorderingen niet-ontvankelijk;
7.5.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.F. Clement en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2014.