ECLI:NL:RBOVE:2014:5576

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer: C/08/140420 / HA ZA 13-253

datum vonnis: 17 september 2014

Vonnis van de rechtbank Overijssel, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:

1.[eiser]

2.
[eiseres],

beiden wonende te [woonplaats],

eisers,

verder gezamenlijk in enkelvoud te noemen [eiser 1 c.s.],

advocaat: mr. P. Buursen te Enschede,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

B & K Vastgoed B.V.,

gevestigd te Albergen,

gedaagde,

verder te noemen B&K,

advocaat: mr. J.J. Spronk te Enschede.

1.Het procesverloop

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van [eiser 1 c.s.] van 26 juni 2013,
de conclusie van antwoord van B&K van 18 september 2013,
de conclusie van repliek van [eiser 1 c.s.] van 22 januari 2014,
de conclusie van dupliek van B&K van 2 april 2014,
de akte uitlaten producties van [eiser 1 c.s.] van 30 april 2014,
de pleitnota van B&K ten behoeve van het op 23 juni 2014 gehouden pleidooi,
de pleitnota van [eiser 1 c.s.] ten behoeve van het op 23 juni 2014 gehouden pleidooi.

1.2

Thans zal vonnis worden gewezen.

2.De feiten

2.1

[eiser 1 c.s.] heeft op 9 februari 2006 een woning gekocht van B&K. Deze woning is gelegen aan de [adres] te [plaats].

2.2

De woning betreft de helft van een woonhuis. In de andere helft van het pand woont de familie [X] op nummer 73. In de koopovereenkomst is vermeld dat de bestemming van de woning (73a) en het naastgelegen perceel (73) “woning met inwoning” is.

2.3

De doorgang tussen de beide woningen aan de binnenzijde van het pand is door een deur met cilinderslot afgesloten.

2.4

In 2008 heeft de [gemeente] geconstateerd dat de afsluiting van de beide hallen niet voldoet aan het bestemmingsplan. De [gemeente] heeft per brief van 28 november 2008 aangekondigd handhavend te zullen gaan optreden. [eiser 1 c.s.] heeft deze brief op 9 december 2008 ontvangen.

2.5

Op 19 februari 2009 heeft [eiser 1 c.s.] een gesprek gehad met de [gemeente] over de aangekondigde handhaving. [eiser 1 c.s.] heeft een gespreksverslag gemaakt van dit gesprek.

2.6

[eiser 1 c.s.] heeft B&K per brief van 15 april 2010 aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van de door [eiser 1 c.s.] gestelde niet conforme levering van de woning.

3.Het geschil

3.1

[eiser 1 c.s.] vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt bepaald dat B&K toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en gehouden is de dientengevolge geleden schade te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente. Subsidiair vordert [eiser 1 c.s.] dat wordt bepaald dat sprake is van dwaling en dat de koopovereenkomst gedeeltelijk wordt vernietigd met veroordeling van B&K tot terugbetaling van € 145.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente. Tevens vordert [eiser 1 c.s.] dat B&K wordt veroordeeld tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 10.000,00 en de kosten van de procedure.

3.2

[eiser 1 c.s.] voert hiertoe aan dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woning nodig zijn. Als gevolg van de door de gemeente gestelde eisen, wordt de privacy van [eiser 1 c.s.] aangetast en is de woning onverkoopbaar.
Subsidiair stelt [eiser 1 c.s.] zich op het standpunt dat zij er van uit zijn gegaan dat de beide woonruimtes van elkaar zouden zijn afgescheiden en dat die situatie legaal zou zijn. B&K had moeten en kunnen weten dat [eiser 1 c.s.] geen woning met inwoning wilde kopen, zoals ook is op te maken uit de aanvullende bepalingen in de overeenkomst waarbij is bedongen dat sprake zou zijn van twee gescheiden woningen.
begroot de geleden schade op € 145.000,00. Dit is het bedrag dat uitstijgt boven de waarde van de woning, te vermeerderen met een merendeel van het bedrag dat gepaard is gegaan met de door [eiser 1 c.s.] verrichte verbouwing. [eiser 1 c.s.] baseert zijn standpunt op een taxatierapport van Kromhof Pullen van 25 april 2013.

3.3

B&K voert gemotiveerd verweer. B&K stelt zich op het standpunt dat [eiser 1 c.s.] niet tijdig heeft geklaagd over de door hem gestelde tekortkoming aan de woning. Bovendien is de vordering van [eiser 1 c.s.] op B&K verjaard.

Tevens stelt B&K zich op het standpunt dat geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming. Zowel in de koopovereenkomst als in de leveringsakte wordt melding gemaakt van de bestemming “woning met inwoning”.

Ook het beroep op dwaling dient te worden verworpen. B&K heeft zich in dat verband ook gehouden aan de op haar rustende mededelingsplicht en [eiser 1 c.s.] verwezen naar de bestemming van het perceel en een bericht van de [gemeente].

Tot slot betwist B&K dat sprake is van schade bij [eiser 1 c.s.]

4.De beoordeling

4.1

Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of [eiser 1 c.s.] bij aankoop van de woning wisten dat “woning met inwoning” inhield dat de beide woongedeelten voor elkaar toegankelijk zouden moeten zijn. Vanwege deze eis van de gemeente voldoet de woning volgens [eiser 1 c.s.] niet aan de eisen die zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten van de woning. Subsidair stellen zij zich op het standpunt dat ze bij de aanschaf hebben gedwaald, terwijl B&K hen voor deze dwaling had moeten behoeden door de juiste informatie over “wonen met inwoning” te verstrekken.

Verjaring

4.2

De meest verstrekkende verweren van B&K in het kader van de door [eiser 1 c.s.] gestelde tekortkoming zien op de verjaring van de vordering van [eiser 1 c.s.] en de schending van de klachttermijn ex artikel 7:23 BW.

4.3

B&K heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van verjaring op grond van artikel 7:23 lid 2 BW. Op 10 april 2010 heeft [eiser 1 c.s.] B&K schriftelijk aansprakelijk gesteld. De vraag of [eiser 1 c.s.] hiermee – onder de omstandigheden van dit geval – tijdig heeft geklaagd in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW komt later aan de orde.

4.4

De verjaringstermijn van artikel 7:23 lid 2 is in casu aangevangen op 10 april 2010. De rechtbank stelt vast dat [eiser 1 c.s.] na de aansprakelijkstelling van 10 april 2010 op
5 december 2011 en 25 april 2012 met B&K heeft gecorrespondeerd over deze kwestie, telkens met handhaving van de aansprakelijkstelling. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de schriftelijke aanmaningen worden aangemerkt als stuitingshandelingen in de zin van artikel 3:317 lid 1 BW. De vordering van [eiser 1 c.s.] tot vergoeding van de schade wegens tekortkoming is dan ook niet verjaard.

Klachtplicht

4.5

De feitelijke grondslag van de vordering van [eiser 1 c.s.] is te vinden in de dreiging van handhavend optreden door de gemeente met betrekking tot de interne bereikbaarheid van de twee woningen op nummers 73 en 73a aan de [straatnaam] te [plaats]. Per brief van 28 november 2008 heeft de [gemeente] hier voor het eerst melding van gemaakt aan [eiser 1 c.s.]:

“Het pand werd in 2005 aangekocht door de familie [X] (nummer 73) en B en K vastgoed B.V. (nummer 73a). Op 20 september 2005 is een bouwvergunning verleend aan de heer [X] voor het uitbreiden en intern verbouwen van de bestaande woning. Deze verbouwing is niet conform de verleende bouwvergunning uitgevoerd. De situatie aan de [adres] is zodanig gewijzigd dat er geen sprake meer is van inwoning. Gelet op de tekening behorende bij de bouwvergunning dient er sprake te zijn van één centrale hal. In de feitelijke situatie is echter sprake van twee voordeuren en twee gescheiden hallen.”

4.6

Na ontvangst van deze brief heeft [eiser 1 c.s.] er voor gekozen om met de gemeente in overleg te treden. Onderwerp van gesprek was volgens [eiser 1 c.s.] vooral een andere discussie over een tuinhuis. Op 19 februari 2009 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eiser 1 c.s.] en de [gemeente], waarvan [eiser 1 c.s.] een gespreksverslag heeft opgesteld. Uit dit gespreksverslag blijkt echter dat ook uitgebreid is gesproken over de doorgang tussen de beide wooneenheden, die thans ter discussie staat.

4.7

Na dit gesprek op 19 februari 2009 zou volgens [eiser 1 c.s.] het contact met de gemeente in 2009 en 2010 zijn voortgezet. Deze stelling heeft [eiser 1 c.s.] echter niet onderbouwd. Bovendien heeft de rechtbank niet kunnen constateren dat er zich in de loop van de tijd nieuwe feiten of omstandigheden hebben voorgedaan, op grond waarvan [eiser 1 c.s.] pas later tot de ontdekking moet zijn gekomen dat hij B&K aansprakelijk diende te stellen. Integendeel, de vordering van [eiser 1 c.s.] is thans nog immer gebaseerd op de reeds in december 2008 aangekondigde dreiging van handhavend optreden.

4.8

Met B&K is de rechtbank dan ook van oordeel dat de feitelijke grondslag van de vordering van [eiser 1 c.s.] reeds bekend was na ontvangst van de brief van de gemeente in december 2008. Reeds op dat moment had het op de weg van [eiser 1 c.s.] gelegen om de eventuele aansprakelijkheid van B&K te onderzoeken en in te roepen. Door pas op 10 april 2010 B&K aan te spreken naar aanleiding van de in 2008 aangekondigde handhaving van de gemeente, heeft [eiser 1 c.s.] niet voldaan aan zijn verplichting ex artikel 7:23 lid 1 BW om tijdig te klagen bij B&K.

4.9

Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW kan [eiser 1 c.s.] er geen beroep meer op doen dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, omdat hij niet binnen bekwame tijd nadat hij de gestelde tekortkoming heeft ontdekt, daarvan kennis heeft gegeven aan B&K. De vordering om een verklaring voor recht dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming moet dan ook worden afgewezen.

Redelijkheid en billijkheid

4.1

[eiser 1 c.s.] heeft betoogd dat het beroep op overschrijding van de klachttermijn in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Er is echter niet gebleken van bijzondere omstandigheden, die de overschrijding van de klachttermijn kunnen rechtvaardigen. De rechtbank wijst er nog op dat de strekking van artikel 7:23 lid 1 BW juist is om de verkoper te behoeden voor late en moeilijk meer te betwisten klachten.

Dwaling

4.11

Met betrekking tot de vordering tot gedeeltelijke vernietiging wegens dwaling, heeft B&K als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat deze vordering is verjaard op grond van artikel 3:52 BW.

4.12

Rechtsvorderingen tot vernietiging van rechtshandelingen wegens dwaling verjaren op grond van artikel 3:52 lid 1 aanhef en sub c BW drie jaren nadat de dwaling is ontdekt.

4.13

Voor het beroep op dwaling geldt evenals voor het beroep op de tekortkoming, dat [eiser 1 c.s.] reeds eind 2008 bekend was met de opvatting van de [gemeente] over de doorgang tussen zijn woning en die van de familie [X].

De feiten die [eiser 1 c.s.] ten grondslag legt aan zijn vordering tot gedeeltelijke vernietiging waren reeds in 2008 bekend. In 2008 wist [eiser 1 c.s.] dus al dat zijn visie over de invulling van de verplichtingen voortvloeiend uit het bestemmingsplan, op grond waarvan hij tot koop van de woning is overgegaan, afweken van de visie van de gemeente. De gestelde dwaling werd dus al ontdekt in 2008.

4.14.Op grond van artikel 3:52 BW is de vordering van [eiser 1 c.s.] na drie jaren nadat hij op 9 december 2008 bekend is geworden met de gestelde dwaling verjaard. Weliswaar heeft [eiser 1 c.s.] voor 9 december 2011 een schriftelijke aanmaning verzonden, maar deze aanmaning is niet binnen 6 maanden gevolgd door het instellen van een gerechtelijke procedure, zodat deze aanmaning niet kan worden aangemerkt als een stuitingshandeling in de zin van artikel 3:317 lid 2 BW.

4.15

De rechtbank komt op grond van het voorgaande dan ook tot de conclusie dat de vordering van [eiser 1 c.s.] tot gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst met B&K is verjaard. De vordering van [eiser 1 c.s.] dient daarom ook te worden afgewezen.

Conclusie

4.16

De vorderingen van [eiser 1 c.s.] dienen te worden afgewezen, omdat [eiser 1 c.s.] niet binnen bekwame tijd aan B&K te kennen heeft gegeven dat – naar zijn mening – de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst en de vordering tot gedeeltelijke vernietiging is verjaard.

4.17

[eiser 1 c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten van B&K aan het salaris van de advocaat worden begroot op 3 punten x tarief V à € 1.421,00.

5.De beslissing

De rechtbank:

I. Wijst af de vorderingen van [eiser 1 c.s.]

II. Veroordeelt [eiser 1 c.s.] in de proceskosten. De kosten aan de zijde van B&K worden begroot op € 3.715,00 aan verschotten en € 4.263,00 aan salaris van de advocaat.

III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Bosch en is op 17 september 2014 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.