ECLI:NL:RBOVE:2014:5968

• Datum uitspraak: 12 november 2014
• Publicatiedatum: 11 november 2014
• Zaaknummer: C-08-162730 - KG ZA 14-349
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: T.R. Hidma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming van bedrijfspand afgewezen in kort geding

In deze zaak heeft de Rechtbank Overijssel op 12 november 2014 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (hierna: eiseres) en TRG Sales B.V. en [gedaagde 2]. Eiseres vorderde ontruiming van een bedrijfspand dat door gedaagden zonder toestemming eerder dan de afgesproken datum in gebruik was genomen. De huurovereenkomst tussen partijen was op 21 augustus 2014 gesloten, met een ingangsdatum van 1 september 2014. Eiseres stelde dat gedaagden onrechtmatig hadden gehandeld door het pand eerder te betreden en in gebruik te nemen, en vorderde ontruiming, betaling van een gebruiksvergoeding en een dwangsom voor elke dag dat gedaagden in verzuim zouden zijn.

De rechtbank heeft vastgesteld dat er onvoldoende bewijs was dat gedaagden onrechtmatig hadden gehandeld. De voorzieningenrechter oordeelde dat gedaagden, op basis van e-mailcorrespondentie, toestemming hadden gekregen om het pand eerder te betreden. Bovendien was er onvoldoende aanleiding om te concluderen dat gedaagden zich niet als goede huurders hadden gedragen. De vorderingen van eiseres werden dan ook afgewezen, en eiseres werd veroordeeld in de proceskosten.

De uitspraak benadrukt het belang van duidelijke afspraken en communicatie tussen partijen in huurrelaties, evenals de noodzaak voor een spoedeisend belang bij ontruimingsvorderingen in kort geding. De rechtbank concludeerde dat de gevorderde ontruiming niet gerechtvaardigd was, en dat de vorderingen van eiseres niet konden worden toegewezen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer / rolnummer: C/08/162730 / KG ZA 14-349

Vonnis in kort geding van 12 november 2014

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] ,

gevestigd en kantoorhoudende te [plaats 1],

eiseres,

advocaat mr. M.B.J. Thijssen te Nijmegen,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

TRG SALES B.V. ,

gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle,

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [plaats 2],

gedaagden,

advocaat mr. M.H. Doornbos te Zwolle.

Partijen zullen hierna [eiseres] en TRG c.s. – danwel ieder afzonderlijk TRG en [gedaagde 2] – genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met 11 producties;
• de brief van [eiseres] van 24 oktober 2014 met productie 12;
• de brief van TRG c.s. van 24 oktober 2014 met 21 producties;
• het faxbericht van TRG c.s. van 27 oktober 2014 met productie 22;
• de mondelinge behandeling op 28 oktober 2014;
• de pleitnota van TRG c.s.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde 2] is directeur van Maatwerk Isolatie BV dat onderdeel is van TRG. [gedaagde 2] is (middellijk) bestuurder van TRG.

2.2.

Medio 2014 hebben partijen onderhandelingen gevoerd over de (ver)huur van een deel van het bedrijfspand aan de [adres 1] te [plaats 2].

2.3.

Op 21 augustus 2014 hebben [eiseres] en TRG een huurovereenkomst gesloten. In deze huurovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:

Het gehuurde, bestemming

1.1

Verhuurder ([eiseres], toevoeging voorzieningenrechter) verhuurt aan huurder (TRG, toevoeging voorzieningenrechter) en huurder huurt van verhuurder de ca. 200 m2 bedrijfsruimte en ca. 50 m2 kantoorruimte , hierna ' het gehuurde' genoemd, gelegen aan de [adres 1] te [plaats 2] kadastraal bekend Gemeente [plaats 2], [nummer] (groot 1 hectare, 47 are en 13 centiare) welke bedrijfsruimte nader is aangegeven op de als bijlage bij deze overeenkomst gevoegde en daarvan deeluitmakende door partijen geparafeerde tekening(en) en een door partijen ondertekend proces-verbaal van oplevering, eventueel ondersteund met door partijen geparafeerde foto’s.

1.2

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfs-/opslag-/kantoorruimte voor isolatiematerialen .

Voorwaarden

2.1

Van deze overeenkomst maken deel uit de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW', gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 11 juni 2003 en aldaar ingeschreven onder nummer 72/2003, hierna te noemen 'algemene bepalingen'. De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen.

Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 2 jaar, ingaande op 1 september 2014 en lopende tot en met 31 augustus 2016 .

Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode

4.1

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 6.000,-- (zegge: zesduizend euro), de huurprijs voor jaar 2 bedraagt op jaarbasis € 10.000,-- (zegge: tienduizend euro), en zal vervolgens jaarlijks worden geïndexeerd.

Waarborgsom

6. In afwijking van het gestelde in artikel 12.1 van de algemene bepalingen zal huurder geen bankgarantie aan verhuurder verschaffen, maar een waarborgsom storten. Op deze waarborgsom is het gestelde in artikel 12.1 van de algemene bepalingen en in de overige bepalingen betreffende een bankgarantie, van overeenkomstige toepassing. Over de waarborgsom wordt geen rente vergoedt. Het in artikel 12.1 algemene bepalingen bedoelde bedrag van de waarborgsom wordt bij deze tussen partijen vastgesteld op twee maal (2) de maandhuur € 1.410,00 (zegge: éénduizendvierhonderdtien euro).

Bijzondere bepalingen

8.1

Huuringangsdatum en sleuteloverdracht

De huur zal ingaan per 1 september 2014 . Vanaf deze datum zal ook de sleutel(s) aan huurder overgedragen worden. Sleuteloverdracht vindt plaats indien huurder het huurcontract heeft getekend, de eerste huurbetaling en waarborgsom, doch niet eerder dan 1 september 2014 .

2.4.

Bij e-mail van 27 augustus 2014 heeft R. Alofs, makelaar van [eiseres], aan [gedaagde 2] en in afschrift aan P. Vermue (collega van Alofs) en [eiseres], voor zover hier van belang, het volgende meegedeeld:

Afgelopen week hebben wij elkaar ter plaatse gezien en gesproken in het bijzijn van opdrachtgever. We zijn toen overeengekomen dat de overeenkomst in zou gaan per 1 september as. Maar eigenaar heeft zich gezien het feit dat jullie per 1 september opgezegd hebben aan de [adres 2] bereidt verklaard jullie alvast toegang te verschaffen tot het pand mits voldaan is aan de betaling van de waarborgsom en de eerste huurtermijn. We hebben geconcludeerd dat het onmogelijk is de wand dan al geplaatst te hebben maar gezien het feit dat de andere hal leeg staat en VNK pas per oktober gaat huren er plaats genoeg is voor jullie. Het kantoor kan wel vast in gebruik genomen worden. (…).

Wat betreft de oplevering zou dat deze week moeten plaatsvinden mits voldaan is aan de betalingen waarborg + huur. Nu gaf je aan je intrek al te hebben genomen. Dit is niet zo besproken en ook niet de bedoeling.

Mijn voorstel is als volgt:

- verhuurder zoekt even uit waar de telefoonlijn loopt en laat je dit weten, zodra we dit weten kan je de telefoon omzetten, tot die tijd zou je hem wellicht door kunnen laten schakelen naar een mobiel nummer?

- verhuurder zoekt uit en zorgt dat het water is aangesloten, waarna het verbruik op eigen naam gezet kan worden;

- jij stort de huur en de borg zodat het morgen/ uiterlijk vrijdag op rekening verhuurder staat zodat we vrijdag formeel kunnen opleveren;

- overleg over het plaatsen van de wand wordt vervolgt op de manier zoals het al liep, dus dat regelen jullie onderling, verhuurder wil bijvoorbeeld weten wat het uurloon van de medewerkers gaat worden;

- jij verwisseld de cilinders zoals besproken (op kosten verhuurder) en levert zodra je in hal 10 zit alle sleutels die niet van 10 zijn in bij Beltman.

Dit is naar mijn idee het meest redelijk/ helder en een juiste weergave van de gesprekken van afgelopen week alsmede hetgeen in het huurcontract is overeengekomen.

Graag ontvang ik van jullie beide het akkoord zodat we dit achter ons kunnen laten en iedereen weer verder kan met zijn business.

2.5.

Bij e-mail van 28 augustus 2014 heeft Vermue [gedaagde 2] verzocht om per direct het gehuurde te ontruimen en te verlaten, op de grond dat [gedaagde 2] de waarborgsom en de eerste maand huur (september 2014) niet heeft betaald en daarmee in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 8.1 van de huurovereenkomst door het gehuurde zonder toestemming eerder dan op 1 september 2014 te betreden en in gebruik te nemen.

2.6.

Op 29 augustus 2014 heeft [gedaagde 2] de waarborgsom en – onder verrekening van de factuur ter zake van vervanging van sloten (zie 2.8) – een deel van de huur van de maand september 2014 (€ 204,46) betaald.

2.7.

Bij e-mail van 30 augustus 2014 heeft [gedaagde 2] betoogd dat hij wel gemelde toestemming zou hebben gehad. Voorts heeft [gedaagde 2] daarbij geklaagd over de staat van het gehuurde en aangevoerd dat de huurovereenkomst die hij namens TRG heeft ondertekend niet overeenkomt met hetgeen hij eerder met [eiseres] heeft afgesproken.

2.8.

Bij brief van 1 september 2014 heeft [gedaagde 2] een factuur ter zake van 'vervanging sloten [adres 1] en 12 te Zwolle' ten bedrage van € 679,66 (inclusief BTW) aan [eiseres] verzonden.

2.9.

Bij e-mail van 2 september 2014 heeft [eiseres] een factuur d.d. 1 september 2014 ter zake van de huurperiode september 2014 aan TRG Holding BV verzonden.

2.10.

Bij brief van 9 september 2014 heeft [eiseres] [gedaagde 2] verzocht, en voor zover nodig gesommeerd, te bevestigen dat hij het gehuurde binnen één week na dagtekening van deze brief zal ontruimen en in behoorlijke staat zal opleveren.

2.11.

Op 12 september 2014 heeft [gedaagde 2] het restant van de huur van de maand september 2014 (€ 500,54) betaald.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

(1) TRG c.s., althans [gedaagde 2], zal veroordelen de onroerende zaak, gelegen te [plaats 2] aan de [adres 1], kadastraal bekend gemeente [plaats 2], [nummer], binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een zodanig korte termijn als de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, met al diegenen die en al datgene dat zich daarin of daarop vanwege gedaagde(n) bevindt volledig en behoorlijk te ontruimen en met afgifte van de sleutels in behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen en vervolgens ontruimd te houden, bij gebreke waarvan TRG c.s., althans [gedaagde 2], aan [eiseres] hoofdelijk zullen verbeuren een dwangsom van

€ 1.000,00 per dag, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere dag of gedeelte daarvan dat (één van) gedaagde(n) in verzuim daartoe is/zijn en zulks met machtiging aan [eiseres] om bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze ontruiming en dit ontruimd houden zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van TRG c.s., althans [gedaagde 2];

(2) TRG c.s., althans [gedaagde 2], zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 705,00 per maand aan gebruiksvergoeding, althans aan huur vanaf de datum van dagvaarding tot aan de datum van ontruiming;

(3) indien de voorzieningenrechter alleen TRG tot ontruiming veroordeelt, TRG zal veroordelen tot betaling van op grond van artikel 7 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst verschuldigde boete van € 250,00 per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat zij zich vanaf de datum van dagvaarding tot aan de datum van ontruiming niet als goed huurder gedraagt als bedoeld in artikel 6.3 van die algemene bepalingen;

(4) TRG c.s., althans [gedaagde 2], zal veroordelen in de kosten van dit geding, de nakosten uitdrukkelijk daaronder begrepen.

3.2.

TRG c.s. voeren gemotiveerd verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

Uit de aard van de vorderingen kan reeds worden afgeleid dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft. In het licht van de gemotiveerde en met stukken onderbouwde stellingname van [eiseres], is door TRG c.s. onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dit belang ontbreekt.

Grondslagen vorderingen

4.2.

Aan haar vorderingen legt [eiseres], samengevat, primair ten grondslag dat TRG c.s. jegens haar onrechtmatig hebben gehandeld door het gehuurde zonder toestemming – en dus zonder recht of titel – eerder dan op 1 september 2014 in gebruik te nemen. TRG c.s. hebben daardoor in strijd gehandeld met artikel 138a Sr en het eigendomsrecht van [eiseres]. Het standpunt van TRG c.s. dat [gedaagde 2] toestemming zou hebben gehad om het gehuurde eerder dan op 1 september 2014 te betreden en in gebruik te nemen, berust volgens [eiseres] op een onjuiste lezing van de e-mail van Alofs van 27 augustus 2014. Volgens [eiseres] heeft Alofs daarin slechts een voorstel gedaan aan zowel haar als [gedaagde 2] om te komen tot een oplossing. Met dit voorstel is niet ingestemd, aldus [eiseres]. Voor zover moet worden geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen [eiseres] en TRG wel eerder dan op 1 september 2014 is ingegaan, stelt [eiseres] zich subsidiair op het standpunt dat TRG toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. In dit verband betoogt [eiseres] dat TRG zich niet als een goed huurder heeft gedragen.

Ontvankelijkheid

4.3.

Als meest verstrekkend verweer voeren TRG c.s. aan dat [eiseres] in haar vorderingen tegen [gedaagde 2] niet-ontvankelijk is, op de grond dat [gedaagde 2] geen partij is bij de in rechtsoverweging 2.3 bedoelde huurovereenkomst. Dit verweer slaagt niet. Zoals hiervoor is overwogen, is de gevorderde ontruiming (primair) gebaseerd op de grondslag dat [gedaagde 2] jegens [eiseres] onrechtmatig heeft gehandeld door het gehuurde zonder toestemming – en dus zonder recht of titel – eerder dan op 1 september 2014 in gebruik te nemen waardoor hij in strijd heeft gehandeld met artikel 138a Sr en het eigendomsrecht van [eiseres]. Op grond van deze stellingname heeft [eiseres] de vorderingen tot ontruiming van het gehuurde en betaling van een gebruiksvergoeding – uit hoofde van onrechtmatige daad – (mede) tegen [gedaagde 2] in persoon kunnen instellen.

Ten aanzien van de gevorderde ontruiming

4.4.

Ten aanzien van de gevorderde ontruiming overweegt de voorzieningenrechter als volgt. In het kader van een beoordeling in kort geding dient te worden vooropgesteld dat een onverwijlde ontruiming in beginsel slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van [eiseres] bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar gevergd kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Een toewijzende ontruiming in een kort geding is immers een zeer ingrijpende maatregel en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben. Daartoe dient te worden onderzocht of de door [eiseres] aangevoerde gronden voor ontruiming in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopen daarop reeds nu gerechtvaardigd is. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is daarvan thans geen sprake en de gevorderde ontruiming zal daarom worden afgewezen. De voorzieningenrechter overweegt daartoe als volgt.

Primaire grondslag: onrechtmatige daad

4.5.

Anders dan [eiseres] ingang wil doen vinden, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat uit de door partijen overgelegde e-mailcorrespondentie tussen [gedaagde 2] enerzijds en Alofs en Vermue anderzijds wel degelijk kan worden afgeleid dat [gedaagde 2] toestemming had het gehuurde eerder dan op 1 september 2014, zijnde de overeengekomen ingangsdatum van de huurovereenkomst, te betreden en in gebruik te nemen. Gelet op de aard en strekking van deze correspondentie acht de voorzieningenrechter, zoals TRG c.s. ook stellen, het voorstelbaar dat Alofs en Vermue ten opzichte van [gedaagde 2] als spreekbuis van [eiseres] hebben opgetreden en dat het niet is uitgesloten dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Alofs en Vermue niet slechts als bode maar als gevolmachtigde van [eiseres] hebben gehandeld. In dit verband is van belang dat Vermue in zijn e-mail van 15 juli 2014 heeft meegedeeld dat de huur per 1 september 2014 aanvangt
of zoveel eerder als kan . Daarop heeft [gedaagde 2] in zijn e-mail van 24 juli 2014 aan Vermue gevraagd of het mogelijk is dat hij kort na 9 augustus 2014 (terugkeer [eiseres] uit Thailand) reeds een sleutel kan krijgen zodat hij e.e.a. kan voorbereiden. In zijn e-mail van 27 augustus 2014 heeft Alofs aangegeven dat weliswaar is overeengekomen dat de huurovereenkomst op 1 september 2014 zou ingaan, maar dat [eiseres] zich – in verband met de opzegging van [gedaagde 2] van de huur van het bedrijfspand aan de [adres 2] te [plaats 2] – bereid heeft verklaard [gedaagde 2] alvast toegang te verschaffen tot het gehuurde, mits de eerste huurtermijn (september 2014) en de waarborgsom zijn betaald. Ook staat in deze e-mail dat [gedaagde 2] de cilinders van de sloten op kosten van [eiseres] mocht vervangen, hetgeen hij heeft laten doen. De verklaring van Alofs van 23 oktober 2014 strookt in zoverre niet met de inhoud van zijn e-mail van 27 augustus 2014: Alofs heeft immers onder meer verklaard dat op 21 augustus 2014 in zijn aanwezigheid tussen [eiseres] en [gedaagde 2] is overeengekomen dat [gedaagde 2] eerder dan op 1 september 2014 het gehuurde in gebruik mag nemen op voorwaarde dat de waarborgsom en de huur van de maand september 2014 zijn betaald
en aansluitend zou er dan een officiële oplevering plaatsvinden met een sleuteloverdracht (daar de heer [eiseres] niet de juiste/voldoende sleutels had mocht de heer [gedaagde 2] vanaf moment van opleveren de cilinders vervangen) , terwijl in zijn e-mail van 27 augustus 2014 niet over een officiële oplevering met een sleuteloverdracht wordt gesproken. Vervolgens heeft [gedaagde 2] op 29 augustus 2014 de waarborgsom en – onder verrekening van de kosten van vervanging van de sloten – een deel van de huur van de maand september 2014 betaald. De factuur van [gedaagde 2] ter zake van de vervanging van de sloten is door [eiseres] niet betwist en zonder protest behouden. Naar voorshands oordeel heeft [gedaagde 2] uit voormelde e-mails, in onderlinge samenhang bezien, mogen afleiden dat hij het gehuurde eerder dan op 1 september 2014 mocht betreden en in gebruik nemen en voorts dat hij – in afwijking van het bepaalde in artikel 18.1 van de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst – bevoegd was tot verrekening van de kosten van vervanging van de sloten met de huurprijs. In ieder geval heeft [eiseres] de betreffende stelling van TRG c.s. –
de reeds gemaakte kosten voor het toegankelijk maken van het hekwerk en het vervangen van de sloten zijn zoals besproken verrekend met de huur van september (zie productie 21 van TRG c.s.) – niet betwist, zodat vooralsnog moet worden aangenomen dat partijen terzake een van voormeld artikel afwijkende afspraak hebben gemaakt. [gedaagde 2] heeft niettemin op 12 september 2014 het restant van de huur van de maand september 2014 betaald. Al met al betekent dit dat de gevorderde ontruiming van het gehuurde niet op de primaire grondslag (onrechtmatige daad) kan worden gebaseerd.

Subsidiaire grondslag: toerekenbare tekortkoming

4.6.

[eiseres] stelt verder dat TRG zich in strijd met artikel 7:213 BW niet als een goed huurder heeft gedragen, zodat zij toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Daartoe voert [eiseres] aan dat zij bij het verrichten van werkzaamheden in hal 12, welke hal per 1 november 2014 aan een derde (VNK) is verhuurd, ernstig is gehinderd door [gedaagde 2], onder andere doordat [gedaagde 2] hal 12 zonder toestemming van haar in gebruik heeft gehad, in de bedrijfsruimte materialen heeft verspreid die naar eigen zeggen asbesthoudend waren (maar dat achteraf niet bleken te zijn) en ingeschakelde werklui heeft bedreigd en geïntimideerd. In dit verband heeft [eiseres] een (gezamenlijke) verklaring van[naam 1], [naam 2], [naam 3], [naam 4] en [naam 5] (anoniem) van 2 oktober 2014 in het geding gebracht.

4.7.

TRG betwist dat zij hal 12 zonder toestemming in gebruik heeft gehad. Volgens haar heeft zij deze hal in gebruik genomen overeenkomstig de met [eiseres] gemaakte afspraak, zoals blijkt uit de e-mail van Alofs van 2 september 2014. Daarin heeft Alofs, voor zover hier van belang, aan [gedaagde 2] het volgende meegedeeld:
Zoals reeds eerder besproken gebruiken jullie tot het gereedkomen van de wanden en de roldeur, hal 12 . [eiseres] heeft niet weersproken dat bedoelde (tussen)wanden eerst op 11 oktober 2014 gereed zijn gekomen. TRG voert verder als verweer aan dat aan gemelde verklaring van 2 oktober 2014 niet de door [eiseres] gewenste waarde kan worden gehecht: de verklaring is afgegeven door de bestuurder van [eiseres] ([naam 3]), zijn zoon, een buurjongen van hem en andere kennissen; genoemde personen zijn niet onafhankelijk. De gestelde gang van zaken op 2 oktober 2014 wordt uitdrukkelijk betwist. Niet duidelijk is wie [naam 5] is, nu zijn achternaam niet wordt genoemd. De stelling dat [gedaagde 2] op facebook belastende uitspraken heeft gedaan, is niet onderbouwd. TRG betwist dat zij de arbeidsinspectie en gemeente heeft gebeld. Het is niet duidelijk door wie de verklaring is opgesteld, nu sprake is van één gelijkluidende verklaring die door meerdere personen is ondertekend. TRG betwist uitdrukkelijk dat zij [eiseres] of andere door haar ingeschakelde personen heeft bedreigd en/of geïntimideerd. Niet wordt aangegeven waaruit de gestelde bedreiging en/of intimidatie zouden hebben bestaan en [eiseres] heeft geen aangifte bij de politie gedaan.

4.8.

Gelet op dit gemotiveerde verweer, komt het de voorzieningenrechter voor dat nader onderzoek door het horen van getuigen is vereist. Een kort geding leent zich daarvoor niet. Daarbij komt dat TRG c.s. op hun beurt hebben gesteld dat [eiseres] wat betreft de aansluiting van de telefoon en het internet en het plaatsen van een tussenwand is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst waardoor zij opdrachten hebben misgelopen en (omzet)schade hebben geleden. Nu TRG c.s. dienaangaande geen reconventionele vordering hebben ingesteld, kan dit verder buiten beschouwing blijven.

4.9.

Uit het voorgaande volgt naar voorshands oordeel dat de gevorderde ontruiming van het gehuurde evenmin op de subsidiaire grondslag (toerekenbare tekortkoming) kan worden gebaseerd. Daarbij neemt de voorzieningenrechter tevens in aanmerking dat [eiseres] heeft erkend dat TRG zich als goed huurder gedraagt sinds haar advocaat heeft aangekondigd dat zij de ontruiming van het gehuurde zou vorderen, dat tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat de verstandhouding tussen partijen enigszins is genormaliseerd en dat [eiseres] heeft toegezegd dat de centrale verwarming en de gasvoorziening in het gehuurde met het oog op de naderende winterperiode op zo kort mogelijke termijn worden aangesloten/gerepareerd, zoals ook blijkt uit het proces-verbaal van oplevering van 30 augustus 2014 (productie 5 van TRG c.s.) dat door [eiseres] niet is weersproken.

4.10.

Al met al komt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat onvoldoende aanleiding bestaat om thans reeds op de beoordeling in een bodemprocedure vooruit te lopen. Gelet hierop zal de gevorderde ontruiming van het gehuurde worden afgewezen.

Ten aanzien van de gevorderde gebruiksvergoeding

4.11.

Nu tussen partijen niet in geschil is dat TRG de waarborgsom en de (volledige) huur van de maand september 2014 alsmede de huur van de maand oktober 2014 heeft betaald, komt de gevorderde gebruiksvergoeding evenmin voor toewijzing in aanmerking.

Ten aanzien van de gevorderde boete

4.12.

Nu niet kan worden geoordeeld dat TRG is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst, dient ook de gevorderde boete als bedoeld in artikel 7 van de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst te worden afgewezen.

Conclusie

4.13.

De slotsom is dat alle vorderingen van [eiseres] dienen te worden afgewezen.

Proceskosten

4.14.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van TRG c.s. worden tot op heden begroot op:

• griffierecht € 1.892,00
• salaris advocaat

Totaal € 2.708,00

Voorts zal het verzoek van TRG c.s. tot vergoeding van de nakosten, op de hierna te melden wijze, worden toegewezen.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van TRG c.s. tot op heden begroot op € 2.708,00;

5.3.

veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van TRG c.s., begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen - onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden - met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2014.