Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: 163128 / KG ZA 14-356
datum vonnis: 14 november 2014
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
De stichting
Stichting Ruiterbelangen
gevestigd te Enschede,
eiseres,
hierna Stichting Ruiterbelangen te noemen,
advocaat: mr. A. Bonder te Enschede,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
hierna ook wel [gedaagde] te noemen,
advocaat: mr. P. Buursen te Enschede.
Het procesverloop
Stichting Ruiterbelangen heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding. De zaak is behandeld ter terechtzitting van 31 oktober 2014. Ter zitting zijn verschenen: namens Stichting Ruiterbelangen mevrouw [B] en de heer [S], vergezeld door mr. Bonder en [gedaagde] vergezeld door mr. Buursen. De standpunten zijn toegelicht.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1. In deze zaak staat het navolgende vast:
- Stichting Ruiterbelangen heeft op 2 december 2011 haar manege (rijhal, kantine en stallen en dienstwoning, c.a.), plaatselijk bekend Haaksbergerstraat 1045 en 1045a te Enschede, aan [gedaagde] ver(huur)kocht, tegen een koopsom van € 600.000,- k.k.
- De feitelijke levering is bepaald op 1 december 2011, de juridische levering op uiterlijk 30 november 2016.
- Partijen zijn, tot de juridische levering in november 2016, een aanbetalingsregeling overeengekomen, inhoudende dat [gedaagde] per maand € 1.000,- aanbetaalt (t.z.t. te verrekenen met de koopsom), naast een vergoeding voor het gebruik van de manege.
- Ten aanzien van de gebruiksvergoeding zijn partijen de volgende ingroeiregeling overeengekomen, om zo de opstart van de onderneming van [gedaagde] te kunnen faciliteren:
Periode
Vergoeding per jaar
Vergoeding per maand
1-12-2011 / 30-11-2012
€ 17.400,-
€ 1.450,-
1-12-2012 / 30-11-2013
€ 22.800,-
€ 1.900,-
1-12-2013 / 30-11-2014
€ 28.200,-
€ 2.350,-
1-12-2014 / 30-11-2015
€ 33.600,-
€ 2.800,-
1-12-2015 / 30-11-2016
€ 39.000,-
€ 3.250,-
- Op de overeenkomst is van toepassing de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (hierna te noemen Twhoz).
- [gedaagde] heeft bij dagvaarding van 10 oktober 2014 Stichting Ruiterbelangen gedagvaard voor deze rechtbank (tegen de rolzitting van 22 oktober 2014) en gevorderd dat de rechtbank:
I. Stichting Ruiterbelangen veroordeelt te betalen een bedrag van € 9.202,21 wegens ongerechtvaardigde verrijking, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum der vonnis, derhalve vanaf 25 juni 2013;
II. Voor recht verklaart dat [gedaagde] een bedrag van € 1842,68 rechtsgeldig heeft verrekend met de door haar uit te voeren betalingen;
III. Voor recht verklaart dat [gedaagde] rechtsgeldig de betaling van het resterende deel van de vordering van Stichting Ruiterbelangen heeft opgeschort, waardoor [gedaagde] niet in verzuim verkeert en niet tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen;
IV. Stichting Ruiterbelangen veroordeelt te betalen wegens schadevergoeding € 14.715,00.
V. Stichting Ruiterbelangen veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis een aanvang maakt met het herstellen van de gebreken en dat herstel binnen veertig dagen na aanvang af te ronden, onder opstelling van een proces verbaal van beschrijving van de huidige situatie en een proces verbaal van oplevering, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag of dagdeel dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan, met een maximum van € 250.000,- alsmede bepaalt dat gedurende de termijn dat Stichting Ruiterbelangen in gebreke is met herstel, sprake is van verminderd huurgenot, rechtvaardigend een huurprijsvermindering ter grootte van het thans opgeschorte bedrag;
VI. Schriftelijke vastlegging van de overeenkomst door Uw Rechtbank, waarbij de nietige bedingen uit de onderhavige overeenkomst in overeenstemming met de wet worden gebracht en waarin de bestaande wanverhouding tussen verplichtingen en rechten wordt gewijzigd, op de wijze zoals in het lichaam dezes betoogd, waarbij de gehele periode vanaf ingebruikname in ogenschouw wordt genomen;
VII. Stichting Ruiterbelangen veroordeelt in de kosten van het geding en daarbij op voorhand het nasalaris begroot op een bedrag van € 131,- zonder betekening en € 205,- met betekening van het ten deze te wijzen vonnis, het totale bedrag aan proceskosten vermeerderd met de in artikel 119 van Pro Boek 6 BW bedoelde wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na het wijzen van het vonnis indien en voor zover deze niet binnen de termijn zijn voldaan.
Deze procedure zal hierna worden genoemd: de bodemprocedure.
2. Stichting Ruiterbelangen vordert in dit kort geding, kort gezegd:
Primair:
- ontruiming van de manege op straffe van een dwangsom;
Subsidiair:
- betaling van de verschuldigde maandvergoeding zonder korting, terughouding of verrekening, totdat in de bodemprocedure eindvonnis zal zijn gewezen;
-veroordeling van [gedaagde] tot het doen uitvoeren van buitenschilderwerk aan de manege;
- veroordeling van [gedaagde] tot het schoonmaken en schoonhouden van alle dakgoten en afvoeren van de manege, alsmede het herstellen van gebroken of niet functionerende dakgoten en afvoeren;
Primair en subsidiair:
- veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 28.760,10, zijnde de achterstallige maandvergoedingen tot en met oktober 2014;
- veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
3. Hiertoe is het volgende aangevoerd, kort samengevat.
- [gedaagde] wil de huurkoopovereenkomst d.d. 2 december 2011 niet meer nakomen zoals overeengekomen; zij heeft in de bodemprocedure onder meer gevorderd wijziging van de gesloten huurkoopovereenkomst, op grond van de Twhoz, in het bijzonder ten aanzien van de koopprijs van € 600.000,-, die zou moeten worden gewijzigd in € 470.000,-.
Stichting Ruiterbelangen wil de manege niet verkopen voor deze koopprijs en de vordering van [gedaagde] in de bodemprocedure zal volgens haar worden afgewezen; er is geen sprake van buitensporige misstanden. Toewijzing zou in strijd zijn met het beginsel van contractsvrijheid, met het eigendomsrecht en met de goede trouw. Stichting Ruiterbelangen zal in de bodemprocedure een vordering in reconventie instellen tot ontbinding van de overeenkomst en betaling van schadevergoeding. Onder de omstandigheid dat Stichting Ruiterbelangen niet wil verkopen voor € 470.000,- en [gedaagde] niet wil kopen voor
€ 600.000,- ligt het voor de hand dat partijen uit elkaar gaan en vooruitlopend daarop vordert Stichting Ruiterbelangen de ontruiming van de manege. Overigens: zelfs als de overeenkomst wel aangepast zou worden ten aanzien van de koopprijs dan geldt dat [gedaagde] niet kàn afnemen, er is geen eigen vermogen en de heer [gedaagde] heeft een BKR-notering. Volgens Stichting Ruiterbelangen is er sprake van tijd rekken en is toewijzing van de gevorderde ontruiming ook in het belang van [gedaagde].
- [gedaagde] blijft in gebreke met betaling van de maandelijkse betalingen en zij heeft tot op heden een achterstand laten ontstaan van € 28.760,10. Stichting Ruiterbelangen is hierdoor in de financiële problemen gekomen, zij heeft geen andere inkomsten dan de maandbetalingen en zij kan nu de financiële lasten (hypotheek, verzekeringen) niet meer voldoen. De verzekeringspremies worden door enkele bestuursleden uit eigen zak voorgeschoten en zij is inmiddels onder bijzonder beheer geplaatst bij haar bank. Er moet nu iets gebeuren, aldus Stichting Ruiterbelangen.
4. [gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. Zij heeft hiertoe aangevoerd, kort samengevat, dat er geen sprake is van spoedeisend belang, dat de Twhoz voorschrijft dat eerst de uitkomst van de bodemprocedure afgewacht dient te worden, dat de zaak niet geschikt is om in kort geding te worden behandeld en dat de vordering ook inhoudelijk niet toewijsbaar is. Op het verweer van [gedaagde] zal hieronder nader worden ingegaan.
5. De voorzieningenrechter overweegt het volgende. Ter zitting is reeds geoordeeld dat er sprake is van voldoende spoedeisend belang, voortvloeiend uit de aard van het gevorderde.
6. Partijen zijn het erover eens dat de Twhoz van toepassing is op de door hen gesloten overeenkomst. De Twhoz heeft kort gezegd de strekking de huurkoper te beschermen tegen misstanden op het gebied van huurkoop van onroerend goed. Anders dan de Twhoz voorschrijft is de overeenkomst tussen partijen niet aangegaan bij notariële akte (art. 2 Twhoz Pro). De Twhoz biedt in een dergelijk geval de mogelijkheid om schriftelijke vastlegging van de overeenkomst door de rechter te vorderen. Bij deze vastlegging worden nietige bedingen in overeenstemming gebracht met de wet en de rechter past op de schriftelijk vastgelegde overeenkomst art. 9 ambtshalve Pro toe (art. 2 lid 4 Twhoz Pro).
7. Artikel 9 Twhoz Pro bepaalt:
Indien een wanverhouding bestaat tussen de verplichtingen en de rechten, welke voor de huurkoper uit de huurkoopovereenkomst voortvloeien, kan de rechter op vordering van de huurkoper deze overeenkomst zodanig wijzigen dat de op de huurkoper rustende verplichtingen in redelijke verhouding staan tot de hem verleende rechten. Bij deze wijziging worden de redelijke belangen van de huurverkoper mede in acht genomen. De wijziging kan mede betrekking hebben op de aan de vordering voorafgegane contractsperiode.
Indien een wanverhouding bestaat tussen de verplichtingen en de rechten, welke voor de huurkoper uit de huurkoopovereenkomst voortvloeien, kan de rechter op vordering van de huurkoper deze overeenkomst zodanig wijzigen dat de op de huurkoper rustende verplichtingen in redelijke verhouding staan tot de hem verleende rechten. Bij deze wijziging worden de redelijke belangen van de huurverkoper mede in acht genomen. De wijziging kan mede betrekking hebben op de aan de vordering voorafgegane contractsperiode.
8. Artikel 3 lid 3 eerste Pro zin van de Twhoz bepaalt:
Indien de huurkoper in de in het voorgaande lid genoemde omstandigheden alsnog een vordering tot vastlegging van de huurkoopovereenkomst heeft ingesteld, wordt op incidentele vordering van de huurkoper het door de huurverkoper aanhangig gemaakte geding tot ontbondenverklaring van de huurkoopovereenkomst geschorst totdat bij in kracht van gewijsde gegaan vonnis of arrest op de vordering tot vastlegging zal zijn beslist dan wel daarin ontslag of verval van instantie is verleend.
Indien de huurkoper in de in het voorgaande lid genoemde omstandigheden alsnog een vordering tot vastlegging van de huurkoopovereenkomst heeft ingesteld, wordt op incidentele vordering van de huurkoper het door de huurverkoper aanhangig gemaakte geding tot ontbondenverklaring van de huurkoopovereenkomst geschorst totdat bij in kracht van gewijsde gegaan vonnis of arrest op de vordering tot vastlegging zal zijn beslist dan wel daarin ontslag of verval van instantie is verleend.
9. [gedaagde] heeft in de bodemprocedure onder meer schriftelijke vastlegging (en wijziging van koopprijs en overige voorwaarden) van de overeenkomst door de rechter gevorderd.
10. Stichting Ruiterbelangen vordert in dit kort geding primair ontruiming van het gehuurkochte en deze vordering zal worden afgewezen. De door Stichting Ruiterbelangen gevorderde ontruiming, vooruitlopend op ontbinding van de overeenkomst, kan in beginsel slechts toegewezen worden als het zeer waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de overeenkomst zal worden ontbonden en dat de ontruiming zal worden toegewezen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Dit gelet op het definitieve karakter van de beslissing.
11. In het onderhavige geval baseert Stichting Ruiterbelangen de gevorderde ontruiming niet op een al bestaande, voldoende ernstige, tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] maar op de omstandigheid dat [gedaagde] heeft gesteld dat zij de manege uiteindelijk (in november 2016) niet wil kopen voor het afgesproken bedrag van € 600.000,00 en Stichting Ruiterbelangen de manege niet wil verkopen voor de door [gedaagde] voorgestelde prijs van € 470.000,00. Het te zijner tijd niet willen voldoen van de afgesproken koopsom levert weliswaar een ernstige tekortkoming op aan de zijde van [gedaagde], maar deze kwestie speelt in de toekomst en Stichting Ruiterbelangen stapt daarmee te makkelijk over de Twhoz: [gedaagde] heeft het recht om eerst de gewenste wijziging van de huurkoopovereenkomst (waaronder wijziging van de koopprijs) ter beoordeling aan de rechter voor te leggen voordat de rechter oordeelt over de door Stichting Ruiterbelangen aangekondigde vordering in reconventie tot ontbinding van de overeenkomst. Gelet op art. 3 lid 3 van Pro de Twhoz zal de vordering tot ontbinding van de huurkoopovereenkomst, op incidentele vordering van [gedaagde] worden geschorst, totdat op de reeds gevorderde vastlegging zal zijn beslist bij in kracht van gewijsde gegaan vonnis of arrest. Dat [gedaagde] een dergelijke incidentele vordering zal instellen ligt voor de hand. De bodemprocedure in reconventie tot ontbinding, waarop deze procedure vooruitloopt, zal dan worden geschorst. Hoewel het niet onmogelijk is om vooruit te lopen op deze bodemprocedures ligt het in deze zaak niet voor de hand om de ontruiming toe te wijzen, gelet op het geschil, de bepalingen van de Twhoz en het definitieve karakter van de beslissing. Daarbij komt dat na te noemen minder rigoureuze ordemaatregel voldoende is om voorlopig uit de patstelling te geraken, en deze sluit aan bij wat partijen in november 2011 zijn overeengekomen (maandelijkse termijnen tot eind november 2016).
12. Stichting Ruiterbelangen heeft subsidiair gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de verschuldigde maandvergoeding, zoals weergegeven in de feiten, zonder korting, terughouding of verrekening, totdat in de bodemprocedure eindvonnis zal zijn gewezen. [gedaagde] heeft hiertegen verweer gevoerd door te stellen dat toewijzing van deze vordering een vrijbrief zou betekenen voor Stichting Ruiterbelangen om niet meer om te zien naar de manege, daar waar zij nog zorg dient te dragen voor herstel van gebreken. Bovendien heeft zij een punt gemaakt van de steeds hoger wordende maandbetalingen, ten aanzien van de gebruiksvergoeding, dit is volgens [gedaagde] in strijd met de dwingendrechtelijke bepalingen uit de Twhoz.
13. De voorzieningenrechter ziet aanleiding deze vordering (beperkt) toe te wijzen, voor de duur van de bodemprocedure. Gesteld noch gebleken is dat er thans nog gebreken/kwesties zijn die naast de hierna onder punt 14 te noemen opschortingen en verrekeningen nog aanleiding geven tot verminderde maandbetalingen, voor zover de maandelijkse betalingen op grond hiervan al mogen worden verrekend/opgeschort. Wel bestaat de mogelijkheid dat de bodemrechter bij vastlegging en eventueel wijziging andere maandbedragen gaat toewijzen (en daarbij bepaalt welk deel aflossing en welk deel rente betreft), gelet op de relevante bepalingen in de Twhoz. Het is in dit kader voldoende aannemelijk dat de bodemrechter uiteindelijk maandbedragen zal toewijzen, voor aflossing en rente.
De voorzieningenrechter zal als voorlopige voorziening toewijzen een voorschot op deze maandelijkse betalingen, groot € 2000,00 per maand ingaande november 2014, te betalen zonder korting, terughouding of verrekening, op grond van tot op heden door [gedaagde] gestelde gebreken/kwesties, totdat de bodemrechter eindvonnis heeft gewezen. Stichting Ruiterbelangen kan daarmee haar vaste lasten voldoen en de uitkomst van de bodemprocedure afwachten. Het gaat niet aan om, zoals [gedaagde] doet, volledig gebruik te maken van het ge(huur)kochte, maar daar slechts zeer gedeeltelijk en niet regelmatig voor te betalen. Daarbij komt dat [gedaagde] ter zitting heeft gesteld dat er, ondanks de gestelde gebreken/kwesties, sprake is van een goede exploitatie van de manege.
14. Stichting Ruiterbelangen heeft verder gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de achterstand ad € 28.760,10. [gedaagde] heeft deze vordering gemotiveerd bestreden qua hoogte en inhoud. Volgens [gedaagde] gaat het bij elkaar om een bedrag van € 16.102,00 en is dit bedrag niet betaald op grond van opschorting dan wel verrekening. [gedaagde] heeft in dit verband gewezen op de problematiek met de verzekeringspenningen en de (storm)schade en de volgens haar niet adequaat verrichte reparaties. Deze door Stichting Ruiterbelangen gevraagde voorziening strekt tot betaling (ineens) van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding is slechts dan aanleiding, indien het bestaan (en de omvang) van de vordering in hoge mate aannemelijk is, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling - bij afweging van de belangen van partijen - aan toewijzing niet in de weg staat. Nog afgezien van het vereiste spoedeisend belang is het gelet op het gemotiveerde verweer van [gedaagde] voor de voorzieningenrechter niet voldoende duidelijk geworden aan wiens zijde het gelijk in deze is (en in welke mate). Teneinde voldoende opheldering te verkrijgen, zou een nader onderzoek naar de hiervoor relevante feiten en omstandigheden ingesteld moeten worden. Een dergelijk onderzoek gaat echter het kader van dit kort geding te buiten. Deze vordering zal moeten worden beoordeeld in de al aanhangige bodemprocedure.
15. Stichting Ruiterbelangen heeft voorts gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot het (doen) onderhouden van het schilderwerk en de dakgoten van de manege. [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat de goten schoon zijn, zodat deze vordering zal worden afgewezen. De vordering tot herstel van de dakgoten is niet weersproken en is toewijsbaar, evenals de vordering tot het (doen) uitvoeren van buitenschilderwerk. [gedaagde] heeft zich hiertoe contractueel verplicht (artikel 6 van Pro de overeenkomst) en zij (en Stichting Ruiterbelangen) heeft daar ook belang bij. [gedaagde] stelt immers dat zij de manege nog steeds geleverd wil krijgen, zij het tegen een lagere koopprijs en overige gewijzigde voorwaarden. Dat de waarde van de woning volgens de taxateur wegvalt tegen de sloopkosten is dan niet relevant.
16. De voorzieningenrechter ziet aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Veroordeelt [gedaagde] om aan Stichting Ruiterbelangen te betalen een bedrag van
€ 2000,00 per maand, ingaande november 2014, te betalen zonder korting, terughouding of verrekening, op grond van tot op heden door [gedaagde] gestelde gebreken/kwesties, totdat in de procedure tussen partijen bij deze rechtbank onder zaaknummer 201410233 eindvonnis zal zijn gewezen.
II. Veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis buitenschilderwerk te (laten) verrichten aan het woonhuis en alle andere opstallen behorende tot de onroerende zaak, in de dagvaarding aangeduid als “manege”, door een erkend vakschilder dan wel overlegging van een verklaring van een erkend vakschilder inhoudende dat deugdelijk schilderwerk is verricht.
III. Veroordeelt [gedaagde] tot herstel van gebroken of niet functionerende dakgoten en afvoeren, onder overlegging van een verklaring van een erkend installateur dat alle dakgoten en afvoeren voldoende functioneren.
IV. Compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
V. Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
VI. Wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.M. Verhoeven, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 november 2014, in tegenwoordigheid van de griffier.