Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummer: Awb 14/1812
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[naam]
eisers,
gemachtigde:[naam]
gemachtigde:[naam]
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dalfsen,verweerder.
14/1831
1.Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1]te Nieuwleusen vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2014. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 250.000,-- per waardepeildatum 1 januari 2013 voor het belastingjaar 2014. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eisers voor het belastingjaar 2014 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd van € 265,--.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 juni 2014 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de WOZ-waarde nader vastgesteld op € 238.000,-- en aan eisers wegens kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand een proceskostenvergoeding van € 235,-- toegekend.
Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het beroep is op 14 november 2014 ter zitting behandeld. Eisers hebben zich doen vertegenwoordigen door hun gemachtigde. Verweerder is in de persoon van G. Knol verschenen, bijgestaan door K.G. Troost, taxateur.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2.De feiten
Eisers zijn eigenaar van de onroerende zaak [adres 1]te Nieuwleusen (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1962, met een inhoud van ongeveer 309 m³ en een kaveloppervlakte van ongeveer 2.820 m². Tot de onroerende zaak behoren vier bergingen/schuren met oppervlakten van respectievelijk 57, 43, 16 en 10 m². Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3.Het geschil
3.1
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 en de hoogte van de toegekende proceskostenvergoeding.
3.2
Eisers hebben zich op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde nog altijd te hoog is. Het herleiden van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zal leiden tot een waarde van € 195.000,--. Eisers hebben ter onderbouwing van deze waarde verwezen naar het overgelegde taxatierapport van hun gemachtigde. Het vergelijkingsobject [adres 2] te Nieuwleusen kan niet als zodanig dienen, nu op deze woning een bedrijfsbestemming rust. Verder heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de onroerende zaak van eisers nabij een industrieterrein. Ten aanzien van de proceskostenvergoeding hebben eisers aangevoerd dat verweerder ten onrechte geen vergoeding heeft toegekend voor de telefonische hoorzitting en het taxatierapport.
3.3
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatiematrix overgelegd.
Met betrekking tot de hoogte van de proceskostenvergoeding heeft verweerder gesteld dat de vermenging van de rollen van gemachtigde en taxateur aan een vergoeding voor het taxatierapport in de weg staat. Ter zitting heeft verweerder daaraan toegevoegd dat, omdat met ingang van 1 januari 2014 de waarde per punt volgens het Besluit proceskosten bestuursrecht € 243,-- bedraagt, aanvullend een bedrag van € 8,-- aan eisers is uitbetaald.
3.4
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
De waarde wordt ingevolge artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
4.2
Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad
29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
4.3
Ter voorlichting van eisers merkt de rechtbank op dat het verweerder vrij staat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
4.4
Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door K.G. Troost, gediplomeerd WOZ-taxateur. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 238.000,--. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van vijf vrijstaande woningen in Nieuwleusen. Het betreffen de woningen aan de
- [adres 3] op 27 april 2012 verkocht voor € 232.500,--
- [adres 4], op 11 april 2013 verkocht voor € 220.000,--
- [adres 2], op 31 augustus 2012 verkocht voor € 240.000,--
- [adres 5], op 14 mei 2012 verkocht voor € 190.000,--
- [adres 6]op 20 december 2012 verkocht voor € 185.000,--
4.5
De rechtbank zal het vergelijkingsobject [adres 2] niet bij de beoordeling betrekken, gelet op de ontstane onduidelijkheid over de op dit object rustende bestemming.
4.6
Met betrekking tot de door eisers gestelde mindere ligging van de onroerende zaak heeft verweerder ter zitting verklaard dat vergelijkingsobjecten zijn gezocht, die in zekere zin ook een mindere ligging hebben. Zo staat het object Den Hulst 87 op een afstand van ca. 10 meter van de provinciale weg N377, is het object aan de [adres 4] ook aan de doorgaande weg van Nieuwleusen naar Dalfsen gelegen en is [adres 5] weliswaar in een woonwijk, maar wel naast een kapsalon gesitueerd.
4.7
Naar uit de taxatiematrix volgt is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de in de Uitvoeringsregeling genoemde methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vier overige in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de onroerende zaak van eisers. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, zoals inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak niet goed bruikbaar zijn. Met betrekking tot de ligging van de onroerende zaak van eisers heeft de taxateur van verweerder aan de hand van foto’s ter zitting toegelicht dat de onroerende zaak van eisers weliswaar op een industrieterrein is gelegen, maar dat de onroerende zaak aan de achterzijde afgezien van de aanwezige houtopstand wel een vrij uitzicht over landerijen heeft.
4.8
Eisers hebben ten aanzien van het object [adres 4] gesteld dat geen sprake is geweest van een zuivere transactie en dat het object voor een te hoog bedrag is verkocht. De taxateur van verweerder heeft in dit verband ter zitting verklaard dat het object door een andere makelaar in de markt is aangeboden en dat het object door de naastgelegen kerk is gekocht voor € 220.000,--. Nu dit laatste door eisers ter zitting niet is weersproken, ziet de rechtbank geen aanleiding om de transactie van het object [adres 4] buiten beschouwing te laten.
4.9
Hetgeen eisers hebben aangevoerd kan niet afdoen aan het oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het door eisers overgelegde taxatierapport, dat is opgesteld in verband met het vaststellen van de waarde overeenkomstig artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, en bijbehorende matrix acht de rechtbank minder goed bruikbaar. Omdat het taxatierapport onvoldoende inzicht geeft in de wijze waarop de daarin vermelde waarde van de onroerende zaak is bepaald, heeft de gemachtigde van eisers een matrix aan de rechtbank doen toekomen. Uit deze matrix volgt echter dat bij de waardering van de onroerende zaak van een onjuiste kaveloppervlakte is uitgegaan. Waar in het taxatierapport de, gelet op het van het taxatierapport deel uitmakende kadastrale uittreksel, van de juiste kaveloppervlakte van 2.820 m² is uitgegaan, is in de matrix een onjuiste kaveloppervlakte van 2.915 m² opgenomen. Verder acht de rechtbank het object Ir. Nysinghstraat 12 minder geschikt om als vergelijking te dienen, gelet op de ligging in een andere kern, de inhoud van de woning en de kwaliteit, het onderhoud en de doelmatigheid ervan, alsmede de kaveloppervlakte.
4.1
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de overgelegde taxatiematrix alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak van eisers per waardepeildatum 1 januari 2013 niet te hoog is.
4.11
Met betrekking tot de proceskostenvergoeding hebben eisers zich op het standpunt gesteld dat verweerder ten onrechte de kosten van het taxatierapport van de heer Spans niet heeft vergoed. Eisers hebben verwezen naar de procedure ten aanzien van [adres 7]te Dalfsen, waarin ook zowel het bezwaarschrift als het taxatierapport is vergoed door verweerder. Zij mochten er dan ook op vertrouwen dat verweerder ook in hun procedure tot een hogere proceskostenvergoeding zou overgaan. Verder hebben eisers zich beroepen op het gelijkheidsbeginsel, nu ook door de gemeente Zwolle een dubbele vergoeding wordt toegekend.
4.12
Niet in geschil is dat de heer Spans zowel het bezwaarschrift voor eisers heeft ingediend als het in bezwaar overgelegde taxatierapport heeft opgesteld. Aldus is naar het oordeel van de rechtbank sprake van vermenging van de functies van gemachtigde en deskundige. Onder die omstandigheden heeft verweerder van een vergoeding van de kosten van het taxatierapport door een deskundige kunnen afzien.
De rechtbank volgt eisers niet in hun standpunt dat ook de telefonische hoorzitting voor vergoeding in aanmerking komt. Verweerder heeft in dit kader in zijn verweerschrift aangegeven dat de belanghebbende in een telefoongesprek heeft aangegeven dat van een hoorzitting wordt afgezien, omdat deze naar zijn mening geen toegevoegde waarde heeft en voor beide partijen kostenverhogend zou werken. Gelet op de omstandigheid dat eisers in hun op voorhand van de zitting overgelegde pleitnota in reactie op verweerders standpunt hierover hebben aangegeven dat minnelijk overleg geen nut meer heeft, houdt de rechtbank het ervoor dat eisers niet (telefonisch) op hun bezwaar zijn gehoord. Verweerder heeft dan ook van een vergoeding voor de hoorzitting kunnen afzien.
4.13
De rechtbank volgt eisers niet in hun stelling dat met de kostenvergoeding in de bezwaarprocedure van het object [adres 7]te Dalfsen sprake is geweest van opgewekt vertrouwen van de zijde van verweerder. Verweerder heeft in dit verband in het verweerschrift aangegeven dat in die procedure de taxatiekosten ten onrechte zijn vergoed en dat aldus sprake is geweest van een fout.
4.14
Het beroep van eisers op het gelijkheidsbeginsel kan evenmin slagen. Uit een bij het beroepschrift gevoegde brief volgt dat eisers zich beroepen op een kostenvergoeding die door de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn in een specifieke procedure is toegekend. Nu dit geen handeling van verweerder is geweest, is van een gelijk geval geen sprake.
4.15
Het beroep is ongegrond.
5.Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
6.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Oosterveld, rechter, in aanwezigheid van
H. Blekkenhorst, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
Afschrift verzonden op: