ECLI:NL:RBOVE:2014:6782

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer / rolnummer: C/08/152630 / HA ZA 14-112

Vonnis van 10 december 2014(lm)

in de zaak van

1.[eiser],

wonende te [woonplaats 1],

2.
[eiseres],

wonende te [woonplaats 2],

eisers,

advocaat mr. F.J.M. Kobossen te Apeldoorn,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 3],

gedaagde,

advocaat mr. J.P.C. van Ruiven te Enschede.

Partijen zullen hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties
de conclusie van antwoord met producties
de conclusie van repliek
de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis gevraagd. Het vonnis is - na aanhouding - bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

Bij besluit van 27 augustus 2004 heeft het college van burgemeester en wethouders van Enschede (hierna: het college) [eiser] onder aanzegging van bestuursdwang gelast de bewoning van het perceel [adres] te [woonplaats 4] (hierna ook: het pand) te staken en gestaakt te houden en de schuur in overeenstemming te brengen met de in oktober 1980 verleende bouwvergunning.

2.2.

Bij besluit van 1 april 2005 heeft het college het door [eiser] tegen het besluit van 27 augustus 2004 gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

2.3.

[eiser] en [gedaagde] hebben op 21 december 2005 een koopovereenkomst gesloten. [eiser] heeft daarbij aan [gedaagde] verkocht de woonboerderij met gastenverblijf, verdere opstallen, ondergrond, erf, tuin, weiland en kikkerpoel, plaatselijk bekend: [adres] te [woonplaats 5] voor een bedrag van € 1.375.000,-, waarbij een bedrag van € 15.000,- is begrepen wegens de koop van een aantal roerende zaken.

2.4.

De koopovereenkomst is gesloten onder de volgende ontbindende voorwaarde (artikel 13): “
er op uiterlijk 31 maart 2006 niet blijkt uit een rechterlijke uitspraak van de bestuursrechter van de Rechtbank te Almelo, terzake van de thans aanhangige procedure waarvan koper en verkoper op de hoogte zijn, dat het gastenverblijf als bedoeld in artikel 1.1 mag worden gebruikt voor permanente bewoning op basis van het overgangsrecht.”
.

2.5.

Bij uitspraak van 10 april 2006 heeft de rechtbank Almelo het door [eiser] tegen het besluit van 1 april 2005 ingestelde beroep ongegrond verklaard.

2.6.

Partijen hebben op 22 juni 2006 een gewijzigde koopovereenkomst gesloten.

2.7.

In die gewijzigde koopovereenkomst is opgenomen: “
In artikel 13 van de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen voor wat betreft de permanente bewoning van het gastenverblijf [adres]. De bestuursrechter van de Rechtbank te Almelo heeft inmiddels een voor partijen negatief vonnis gewezen, waardoor de ontbindende voorwaarde feitelijk in werking is getreden. Partijen wensen dat de koopovereenkomst alsnog definitief doorgang kan vinden, met inachtneming van de na te melden wijzigingen.”.

2.8.

Partijen zijn verder - voor zover hier van belang - de volgende wijzigingen overeengekomen:

-
De koopsom wordt gewijzigd in € 1.250.000,00 vrij op naam (Zegge: Één miljoen tweehonderd vijftig duizend euro); vrij op naam. (…).

-
Indien uiterlijk op 31 december 2009 alsnog van de Gemeente Enschede definitief toestemming is verkregen het onderhavige gastenverblijf als woonhuis aan te wenden, zal door koper alsnog een aanvulling op de koopsom worden voldaan ten bedrage van

€ 200.000,00 (Zegge: Tweehonderd duizend euro), te voldoen binnen een maand nadat deze duidelijkheid definitief is verkregen. Verkoper zal beroep aantekenen tegen het vonnis bij de Raad van State en partijen zullen alles in het werk stellen de beoogde bewoning van [adres]. mogelijk te maken en zijn daarbij gehouden elkaar over en weer te informeren omtrent de voortgang van de procedure.”.

2.9.

Bij uitspraak van 28 maart 2007 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State de gronden van het hoger beroep van [eiser] ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank Almelo van 10 april 2006 bekrachtigd. De Afdeling overweegt in haar uitspraak: “
Uit het voorgaande volgt dat er geen grond is voor het oordeel dat het college had moeten afzien van handhavend optreden tegen de verbouwing van de berging/hobbyruimte tot woning. Daarmee is in dit geval tevens gegeven dat het gebruik van de berging/hobbyruimte als woning, waar de aanschrijving mede op ziet, niet (meer) mogelijk is. Er bestaat dan ook geen grond om nog in te gaan op hetgeen appellant heeft gesteld over het gebruiksovergangsrecht.”.

2.10.

Op last van de gemeente is het pand in juni 2007 ontdaan van alle woonvoorzieningen.

2.11.

De woonbestemming is inmiddels - na herziening van het bestemmingsplan op

8 januari 2013 - gerealiseerd.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat - :

- een verklaring voor recht dat [gedaagde] tekort is geschoten jegens [eiser] door geen, althans onvoldoende, invulling te geven aan de contractuele plicht zoals opgenomen onder sub 2) van de wijziging koopovereenkomst van 22 juni 2006 door geen, althans geen (serieuze) inspanning te leveren om voor het pand [adres] te Enschede te komen tot een woonbestemming, althans tot een status, die bewoning van het pand mogelijk maakte vóór 31 december 2009;

veroordeling van gedaagde tot betaling van een bedrag van € 200.000,- ten titel van schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 31 januari 2010, althans vanaf de dag der dagvaarding, dan wel een in goede justitie te bepalen dag, tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 250,- ten titel van buitengerechtelijke kosten.

3.2.

[eiser] stelt daartoe dat [gedaagde] contractueel gehouden was om zich maximaal jegens hem in te spannen om een woonbestemming te verkrijgen. Daarvoor had [gedaagde] de periode van 1 augustus 2006 tot en met 31 december 2009. [gedaagde] was gehouden om de mogelijkheden bij het College van B&W en de gemeenteraad om te komen tot een woonbestemming voor het pand na te vragen, te onderzoeken en ook planologische wijzigingen in de gaten te houden, periodiek, bijvoorbeeld per half jaar. Potentiële mogelijkheden die zouden kunnen leiden tot de beoogde woonbestemming moest [gedaagde] melden aan [eiser]. En die situatie deed zich concreet voor vanaf 2007/2008, het moment dat de beleidsnota Buitenkans 2007, Gids voor buitengebied, van de gemeente Enschede bekend werd. [gedaagde] deed echter niets, ondanks allerlei inbreng, verzoeken en sommaties van [eiser].

3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.

Hij stelt zich op het standpunt dat 1) op basis van wat partijen daadwerkelijk zijn overeengekomen hij niet verplicht was om zelf een procedure te beginnen tot herziening van het bestemmingsplan, 2) voor zover al een verplichting zou bestaan, deze verplichting in ieder geval niet zover strekt dat [gedaagde] verplicht was om te proberen voor 31 december 2009 tot definitieve vaststelling van de woonbestemming te komen en 3) dat de minder dan anderhalf jaar dat [gedaagde] tussen juli 2008 en 31 december 2009 ter beschikking stond om in de optiek van [eiser] tot een bestemmingsplanwijziging te komen, volstrekt ontoereikend was om en de benodigde informatie en rapportages te verzamelen en voorts een complete procedure tot herziening van het bestemmingsplan te doorlopen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Kern van het geschil betreft de vraag of [gedaagde] jegens [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van haar contractuele inspanningsverplichting uit de koopovereenkomst van 22 juni 2006 en zo ja, of [gedaagde] ten gevolge van die tekortkoming gehouden is de gestelde daardoor ontstane schade ter hoogte van

€ 200.000,- te vergoeden aan [eiser].

4.2.

Partijen twisten over de inhoud van de in de koopovereenkomst van 22 juni 2006 vastgelegde inspanningsverplichting van [gedaagde].

4.3.

De rechtbank stelt voorop dat voor beide partijen uit de gewijzigde koopovereenkomst van 22 juni 2006 een contractuele inspanningsverplichting jegens de ander voortvloeit (
“Verkoper zal beroep aantekenen tegen het vonnis bij de Raad van State(onderstreping rechtbank)
en partijen zullen alles in het werk stellen de beoogde bewoning van [adres]. mogelijk te maken en zijn daarbij gehouden elkaar over en weer te informeren omtrent de voortgang van de procedure.”). De inspanningsverplichting van [eiser] is enigszins concreet omschreven, die van [gedaagde] niet.

4.4.

De vraag wat partijen onderling exact zijn overeengekomen over de inhoud van die inspanningsverplichting (hoe ver reikt de inspanningsplicht van [gedaagde]) dient te worden beantwoord via uitleg aan de hand van de in de rechtspraak van de Hoge Raad ontwikkelde Haviltex-maatstaf. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten toekennen aan hun gedragingen en verklaringen (waaronder de bewoordingen van de overeenkomst) en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.5.

Van belang is dat [eiser] voor en ten tijde van de onderhandelingen (die hebben geleid tot de koopovereenkomsten van respectievelijk 21 december 2005 en 22 juni 2006) verwikkeld was in een handhavingsprocedure, die er uiteindelijk op gericht was bewoning van het pand (weer) mogelijk te maken.

Van belang is verder dat tijdens de onderhandelingen het uitgangspunt voor beide partijen was dat bewoning van het pand (weer) mogelijk zou worden.

4.6.

De rechtbank constateert dat de ontbindende voorwaarde van de koopovereenkomst van 21 december 2005 - blijkens de letterlijke tekst en de stellingen van partijen- (enkel) is gericht op de uitkomst van die handhavingsprocedure. Dat was immers ook de enige procedure die op dat moment liep. Daarover bestaat dan ook geen discussie tussen partijen.

4.7.

De wijzigingen die zijn opgenomen in de nadere overeenkomst die partijen vervolgens hebben gesloten (toen bleek dat de ontbindende voorwaarde was vervuld omdat de rechtbank te Almelo het door [eiser] ingestelde beroep in de handhavingsprocedure ongegrond had verklaard), borduren - blijkens de letterlijke tekst - op die handhavingsprocedure voort. Er staat dat verkoper ([eiser]) beroep zal aantekenen tegen het vonnis bij de Raad van State en dat partijen over en weer alles in het werk zullen stellen de beoogde bewoning van [adres]. mogelijk te maken en daarbij gehouden zijn elkaar over en weer te informeren omtrent de voortgang van
de procedure(onderstreping rechtbank). Daarmee wordt kennelijk dezelfde handhavingsprocedure bedoeld.

4.8.

Uit deze omstandigheden, in verband met de (gewijzigde) koopovereenkomst, valt niet af te leiden dat [gedaagde] contractueel gehouden was om een procedure herziening bestemmingsplan te initiëren.

4.9.

Als [eiser] [gedaagde] daartoe had willen verplichten, dan had het voor de hand gelegen dat partijen in hun contract een bepaling hadden opgenomen in de trant van: “
zal alles in het werk stellen de beoogde bewoning van [adres]. mogelijk te maken door de mogelijkheden bij het College van B&W en de gemeenteraad om te komen tot een woonbestemming voor het pand te onderzoekeneneen procedure herziening bestemmingsplan te starten, waarbij hij gehouden is [eiser] te informeren over de voortgang van de procedure.”. Zo’n bepaling is echter niet opgenomen.

4.10.

Op grond van het voorgaande moeten de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 1.519,00

- salaris
4.000,00 (2 x 2.000,- tarief VI)

Totaal € 5.519,00.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, tot op vandaag aan de zijde van [gedaagde] begroot op: € 5.519,00,

5.3.

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. W.K.F. Hangelbroek en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.