Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team Kanton en Handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: C/08/141602/ HA ZA 13-518
datum vonnis: 10 december 2014 (pv)
Vonnis van de rechtbank Overijssel, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidLandgoed De Tol B.V.,
gevestigd te Enschede,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
verder te noemen De Tol,
verweerster in reconventie,
verder te noemen De Tol,
advocaat: mr. F.J. Schoute te Amsterdam,
en
1. [gedaagde 1],2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats 1],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
eisers in reconventie,
verder te noemen [gedaagden],
advocaat: mr. A.L. Ruiter te Enschede.
Het procesverloop
De bij tussenvonnis van 2 juli 2014 comparitie van partijen is op 20 oktober 2014
-ter plaatse- gehouden, maar heeft niet tot een regeling geleid en vervolgens hebben partijen wederom vonnis verzocht.
-ter plaatse- gehouden, maar heeft niet tot een regeling geleid en vervolgens hebben partijen wederom vonnis verzocht.
De verdere beoordeling van het geschil en de gronden van de beslissing
Feiten.
1. Landgoed De Tol B.V. is eigenaresse van een landgoed van ca. 33 hectare gelegen aan de noordzijde van de [adres 1] te [woonplaats 2].
Aan de noordwestzijde van dit landgoed bevindt zich een hooggelegen akker over de gehele lengte begrensd door een houtwal.
1. Landgoed De Tol B.V. is eigenaresse van een landgoed van ca. 33 hectare gelegen aan de noordzijde van de [adres 1] te [woonplaats 2].
Aan de noordwestzijde van dit landgoed bevindt zich een hooggelegen akker over de gehele lengte begrensd door een houtwal.
2. Aan gene zijde daarvan ligt het perceel van [gedaagden], dat -voor zover in deze procedure van belang- over die gehele lengte aan het landgoed grenst.
3. De rechtbank hecht aan dit vonnis een kleurenafdruk van Google Maps, waar die gehele grens, lopende van de [adres 1] tot aan de [adres 2] te zien is.
Het geschil.
4. In 2008 speelde er een (grens-)geschil “voor” aan de [adres 1] tussen [X] van de boerderij aan de [adres 3] en zijn buurman [Z] daarnaast.
Mede naar aanleiding daarvan heeft Landgoed De Tol B.V. het kadaster verzocht de grens tussen Landgoed De Tol B.V. en [gedaagden] uit te meten, waar het aan Landgoed De Tol B.V. niet duidelijk was waar die grens precies liep.
4. In 2008 speelde er een (grens-)geschil “voor” aan de [adres 1] tussen [X] van de boerderij aan de [adres 3] en zijn buurman [Z] daarnaast.
Mede naar aanleiding daarvan heeft Landgoed De Tol B.V. het kadaster verzocht de grens tussen Landgoed De Tol B.V. en [gedaagden] uit te meten, waar het aan Landgoed De Tol B.V. niet duidelijk was waar die grens precies liep.
5. De bevindingen van het kadaster zijn neergelegd in het rapport van 2 juni 2008 (productie 2 dagvaarding), waaruit blijkt, dat die kadastrale grens gedeeltelijk dwars door de (rustieke eiken van) de houtwal zou lopen en niet volgens de weidepalen net langs de houtwal (foto’s productie 8 dagvaarding).
De vordering van Landgoed De Tol B.V.
6. Landgoed De Tol B.V. stelt dat de (uitgemeten) kadastrale grens de eigendomsgrens tussen Landgoed De Tol B.V. en [gedaagden] vormt en vordert -kort samengevat-:
6. Landgoed De Tol B.V. stelt dat de (uitgemeten) kadastrale grens de eigendomsgrens tussen Landgoed De Tol B.V. en [gedaagden] vormt en vordert -kort samengevat-:
(1.) een verklaring voor recht omtrent het verloop van de eigendomsgrens conform de
kadastrale grens;
(2.) veroordeling van [gedaagden] tot het doen opmaken van een nieuwe
grenscorrectie door het kadaster;
(3.) veroordeling van [gedaagden] tot onthouding van maken van inbreuk op die
nieuwe grens;
(4.) veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
kadastrale grens;
(2.) veroordeling van [gedaagden] tot het doen opmaken van een nieuwe
grenscorrectie door het kadaster;
(3.) veroordeling van [gedaagden] tot onthouding van maken van inbreuk op die
nieuwe grens;
(4.) veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
Het verweer van [gedaagden].
7. De litigieuze houtwal is al eeuwenlang eigendom van de familie [naam 1], voorouders van gedaagde [gedaagde 2].
7. De litigieuze houtwal is al eeuwenlang eigendom van de familie [naam 1], voorouders van gedaagde [gedaagde 2].
8. De houtwal maakt deel uit van de boerderij van de familie [naam 1], die in 1829 door [naam 1] is aangekocht blijkens akte van notaris Lensink (productie 1 CvA).
Het is (nog steeds) hetzelfde erf waarop [gedaagden] thans woonachtig zijn.
Het is (nog steeds) hetzelfde erf waarop [gedaagden] thans woonachtig zijn.
9. De houtwal was destijds een apart kadastraal perceel (nummer [A]), dat inmiddels hernummerd is en is opgegaan in het gehele perceel van [gedaagden]
(nummer [B]).
Als productie 2 hebben [gedaagden] overgelegd een kadastrale tekening uit het dienstjaar 1896 omtrent hernummering van (onder meer) het perceel [A], in welke tekening de grenzen van dat perceel staan aangegeven.
Als productie 3 leggen [gedaagden] over een afschrift van de notariële akte van notaris Ten Doesschate van 27 mei 1919, waarbij -onder meer- het perceel [A], dus de houtwal, aan de grootvader van gedaagde [naam 1] wordt toegedeeld, zodat gedaagde [naam 1] (ook) dat perceel via vererving heeft verkregen.
(nummer [B]).
Als productie 2 hebben [gedaagden] overgelegd een kadastrale tekening uit het dienstjaar 1896 omtrent hernummering van (onder meer) het perceel [A], in welke tekening de grenzen van dat perceel staan aangegeven.
Als productie 3 leggen [gedaagden] over een afschrift van de notariële akte van notaris Ten Doesschate van 27 mei 1919, waarbij -onder meer- het perceel [A], dus de houtwal, aan de grootvader van gedaagde [naam 1] wordt toegedeeld, zodat gedaagde [naam 1] (ook) dat perceel via vererving heeft verkregen.
10. Daarmede is volgens [gedaagden] hun eigendom en de omvang ervan gegeven en bij bepaling van i.c. de grens met Landgoed De Tol B.V. de tekening van 1896 van perceel [A] leidend.
Dat is niet de tekening en uitmeting van het kadaster uit 2008, die op verkeerde gegevens berust dan wel fout is uitgevoerd en in ieder geval de grens van de eigendom niet juist weergeeft.
Dat is niet de tekening en uitmeting van het kadaster uit 2008, die op verkeerde gegevens berust dan wel fout is uitgevoerd en in ieder geval de grens van de eigendom niet juist weergeeft.
De (oostelijke) eigendomsgrens van perceel [A] komt overigens niet overeen met de huidige, direct langs de houtwal lopende, grens, omdat tot de jaren zestig/zeventig tussen de houtwal van [gedaagden] en de akker van Landgoed De Tol B.V. op een afstand van enige meters oostelijk van de houtwal zich nog een diepe scheidingssloot van ca 2,5 meter breed bevond en tot dan de grens tussen de percelen het midden van die sloot was.
Pachter [K] van Landgoed De Tol B.V. heeft in de loop der tijden die sloot echter dichtgetrokken en het hek opgeschoven tot aan de houtwal met het doel meer oppervlakte bouwland te verkrijgen.
Sedertdien loopt de feitelijke perceelgrens dus langs de houtwal en derhalve over grond die in principe eigendom is van [gedaagden].
Sedertdien loopt de feitelijke perceelgrens dus langs de houtwal en derhalve over grond die in principe eigendom is van [gedaagden].
12. Voor zover al op enige wijze geboden, doen [gedaagden] een beroep op verjaring.
De beoordeling
13. Hetgeen partijen verdeeld houdt, is het verloop van de eigendomsgrens vanaf het hoekpunt van de “[naam 2]” (gemarkeerd met (x) tot aan het snijpunt met de [adres 2] tussen enerzijds het Landgoed De Tol en anderzijds het perceel [B] van [gedaagden].
14. Naar het oordeel van de rechtbank is onjuist het uitgangspunt van
Landgoed De Tol B.V. dat de in 2008 door het kadaster uitgemeten grens de eigendoms-grens tussen deze percelen vormt.
Landgoed De Tol B.V. dat de in 2008 door het kadaster uitgemeten grens de eigendoms-grens tussen deze percelen vormt.
Het kadaster is immers oorspronkelijk ingesteld ten dienste van de heffing van grondbelastingen en uit dien hoofde vielen de kadastrale gegevens doorgaans samen met die van de eigendom.
De grenzen van percelen zoals die blijken uit het kadaster, zijn dan alleen óók de eigendomsgrenzen, indien zulks uitdrukkelijk bij overdracht etc. (z.g. kadasterclausule) dan wel bij latere uitmeting vanwege het kadaster is overeengekomen; zulks is in deze niet het geval.
De grenzen van percelen zoals die blijken uit het kadaster, zijn dan alleen óók de eigendomsgrenzen, indien zulks uitdrukkelijk bij overdracht etc. (z.g. kadasterclausule) dan wel bij latere uitmeting vanwege het kadaster is overeengekomen; zulks is in deze niet het geval.
15. Uitgangspunt is en blijft de titel van aankomst van i.c. perceel [A] bij [gedaagden].
Dat is in dit kader de verwerving door de familie [naam 1] in 1829 en voorts blijkt in 1919 te vererven naar de grootvader van gedaagde [naam 1] als kadastraal perceel [A] en zo verder naar [gedaagden].
Dat is in dit kader de verwerving door de familie [naam 1] in 1829 en voorts blijkt in 1919 te vererven naar de grootvader van gedaagde [naam 1] als kadastraal perceel [A] en zo verder naar [gedaagden].
16. De omvang van dat perceel, en dus ook de grens met Landgoed De Tol, is dan te herleiden aan de hand van de kadastrale tekening uit 1896, zijnde niet gesteld of gebleken dat sedertdien door enige overeenkomst of uitmeting na plaatsgevonden hebbende verjaring die grens gewijzigd is althans niet meer de juiste zou zijn.
17. Opvallend is dat (ook) die kaart uit 1896 een rechte lijn bevat lopende van de hoek van de boerderij van [X] aan de [adres 1] over het hoekpunt van de “[naam 2]” tot het snijpunt van het perceel [A] met de [adres 2].
Eenzelfde lijn komt voor op de kadastrale tekening uit 2008 (waarbij echter moet worden bedacht dat de schaal van de tekening in 2008 aanzienlijk groter is dan die van 1896, dus het in werkelijkheid een nog aanzienlijker afwijking betreft).
Duidelijk aan de orde is het verschil op het laatste (noordelijke) stuk van de houtwal, waarbij ten opzichte van die lijn op de kaart uit 1896 een veel smaller stuk (breedst op kaart 0,4 cm = 8,2 m werkelijk) wordt aangehouden vergeleken met de kadastrale uitmeting uit 2008 (breedst op kaart 1.0 cm = 20 m werkelijk).
Duidelijk aan de orde is het verschil op het laatste (noordelijke) stuk van de houtwal, waarbij ten opzichte van die lijn op de kaart uit 1896 een veel smaller stuk (breedst op kaart 0,4 cm = 8,2 m werkelijk) wordt aangehouden vergeleken met de kadastrale uitmeting uit 2008 (breedst op kaart 1.0 cm = 20 m werkelijk).
18. De eerste conclusie is dat de kadastrale grens van perceel [A] oostelijker (max 12m) heeft gelopen dan door het kadaster in 2008 is uitgemeten.
Google Maps.
19. De rechtbank hecht aan dit vonnis een (kleuren-)kopie van de litigieuze grens met daarin dezelfde lijn getrokken van boerderij [X] tot aan de [adres 2] (zelfde schaal als kaart van 1896: lengte lijn beide 20 cm).
Daaruit valt op te maken dat daar op het hiervoor al aangehaalde noordelijke gedeelte van de grens de afstand tussen die lijn en de houtwal thans het dubbele bedraagt, dus 16 meter om 8 meter (op Google: 0.8 cm, op kaart 1896: 0.4 cm) .
19. De rechtbank hecht aan dit vonnis een (kleuren-)kopie van de litigieuze grens met daarin dezelfde lijn getrokken van boerderij [X] tot aan de [adres 2] (zelfde schaal als kaart van 1896: lengte lijn beide 20 cm).
Daaruit valt op te maken dat daar op het hiervoor al aangehaalde noordelijke gedeelte van de grens de afstand tussen die lijn en de houtwal thans het dubbele bedraagt, dus 16 meter om 8 meter (op Google: 0.8 cm, op kaart 1896: 0.4 cm) .
20. De tweede conclusie is dat -anders dan Landgoed De Tol B.V. heeft gesuggereerd- de houtwal zich in de loop der tijden niet heeft verplaatst richting Landgoed De Tol, maar -in ieder geval de laatste 100 jaar- dezelfde (feitelijke) grens heeft behouden.
Daar is geen spat(ader) veranderd.
Tevens blijkt hieruit de door het kadaster in 2008 uitgemeten grens, die volgens die meting gedeeltelijk midden door de houtwal, bestaande uit rustieke eiken van meer dan 100 jaar oud, zou lopen, onjuist is geweest.
Daar is geen spat(ader) veranderd.
Tevens blijkt hieruit de door het kadaster in 2008 uitgemeten grens, die volgens die meting gedeeltelijk midden door de houtwal, bestaande uit rustieke eiken van meer dan 100 jaar oud, zou lopen, onjuist is geweest.
Huidige grens.
21. De huidige grens vanaf het hoekpunt van de “[naam 2]” in noordelijke richting van de [adres 2] tussen de percelen bestaat uit weidepalen met (prikkel)draad.
Die zijn daar door [gedaagden] geplaatst in 1994 (overeenkomst met subsidie van de provincie – productie 19 dagvaarding)) direct langs de houtwal, dat wil zeggen op eigen grond en niet op de perceelsgrens meer oostelijk (midden door de aldaar gelopen hebbende scheidingssloot).
21. De huidige grens vanaf het hoekpunt van de “[naam 2]” in noordelijke richting van de [adres 2] tussen de percelen bestaat uit weidepalen met (prikkel)draad.
Die zijn daar door [gedaagden] geplaatst in 1994 (overeenkomst met subsidie van de provincie – productie 19 dagvaarding)) direct langs de houtwal, dat wil zeggen op eigen grond en niet op de perceelsgrens meer oostelijk (midden door de aldaar gelopen hebbende scheidingssloot).
22. Noch Landgoed De Tol B.V. noch [gedaagden] stellen dat de feitelijke grens tussen de percelen ooit -als door het kadaster uitgemeten- met palen en draad o.i.d. dwars door de houtwal heeft gelopen.
Tevens stellen [gedaagden] niet, dat bij de (her-)plaatsing in 1994 van de weidepalen een van een vorige situatie afwijkende grens werd aangenomen, zodat de rechtbank concludeert dat de grens ook toen -in 1994- al langer feitelijk langs de rand van de houtwal liep.
Tevens stellen [gedaagden] niet, dat bij de (her-)plaatsing in 1994 van de weidepalen een van een vorige situatie afwijkende grens werd aangenomen, zodat de rechtbank concludeert dat de grens ook toen -in 1994- al langer feitelijk langs de rand van de houtwal liep.
23. Evenmin blijkt uit de stukken van enige overeenkomst, als bijvoorbeeld een gebruiksovereenkomst voor de strook tussen de perceelsgrens en de houtwal of anderszins grenswijzigend, die tussen de eigenaren van deze percelen op grond is gemaakt en hier relevant kan zijn.
24. De derde conclusie is dat dan de feitelijke grens tussen de percelen van
Landgoed De Tol B.V. en [gedaagden] -met name het noordelijke gedeelte vanaf het hoekpunt van de “[naam 2]” loopt zoals hij in 1994 door [gedaagden] (wederom) is uitgezet, derhalve direct langs de oostgrens van de houtwal.
Gezien de hiervoor weergegeven historie ligt de eigendomsgrens echter (een aantal meters) meer oostelijk en staan de palen mitsdien op grond, die eigendom is van [gedaagden].
Landgoed De Tol B.V. en [gedaagden] -met name het noordelijke gedeelte vanaf het hoekpunt van de “[naam 2]” loopt zoals hij in 1994 door [gedaagden] (wederom) is uitgezet, derhalve direct langs de oostgrens van de houtwal.
Gezien de hiervoor weergegeven historie ligt de eigendomsgrens echter (een aantal meters) meer oostelijk en staan de palen mitsdien op grond, die eigendom is van [gedaagden].
25. In hoeverre de strook grond tussen laatstgemelde eigendomsgrens en de huidige afgepaalde grens eigendom van [gedaagden] is gebleven dan wel die (op grond van een voltooide acquisitieve verjaring) aan Landgoed De Tol B.V. toebehoort, valt bij gebreke van een daartoe strekkende vordering buiten het bestek van deze procedure.
Resumé.
26. Het voorgaande tezamen genomen, leidt ertoe dat de rechtbank van oordeel is dat de vorderingen van Landgoed De Tol B.V. feitelijke grondslag ontberen en dienvolgens moeten worden afgewezen.
Landgoed De Tol B.V. zal als in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.
26. Het voorgaande tezamen genomen, leidt ertoe dat de rechtbank van oordeel is dat de vorderingen van Landgoed De Tol B.V. feitelijke grondslag ontberen en dienvolgens moeten worden afgewezen.
Landgoed De Tol B.V. zal als in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.
De beslissing
De rechtbank rechtdoende:
I. Wijst af de vorderingen van Landgoed De Tol B.V. tegen [gedaagden].
II. Veroordeelt Landgoed De Tol B.V. in de kosten van de procedure aan de zijde van [gedaagden] gevallen en tot op deze uitspraak begroot op € 274,-- aan griffierechten en € 1.356,-- aan salaris voor de advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. van der Veer en op woensdag 10 december 2014 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.