ECLI:NL:RBOVE:2014:7096

• Datum uitspraak: 16 december 2014
• Publicatiedatum: 13 maart 2015
• Zaaknummer: 164199
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: I.F. Clement
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing van machtiging tot verkoop van registergoed door hypotheekhouder

In deze zaak heeft de Rechtbank Overijssel op 16 december 2014 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Alkmaar Hypotheken B.V. en een niet verschenen gedaagde. De eiseres, Alkmaar Hypotheken B.V., vroeg om een machtiging om namens de gedaagde een registergoed aan de Stichting Deltawonen aan te bieden en te verkopen. De rechtbank heeft deze vordering afgewezen, omdat de door eiseres aangevoerde argumenten niet voldoende waren om de gevorderde machtiging te rechtvaardigen. De rechtbank oordeelde dat de aanbiedingsplicht van de gedaagde niet ook geldt jegens de hypotheekhouder, zoals eiseres stelde. De bepalingen in de akte vestiging erfpacht en de hypotheekakte gaven geen grondslag voor de doorbreking van de wettelijke regeling van artikel 3:268 BW, hetgeen eiseres feitelijk beoogde. De voorzieningenrechter benadrukte dat de belangen van de gedaagde onvoldoende gewaarborgd zouden zijn als de gevorderde machtiging werd verleend, omdat dit het proces van rechterlijke controle zou omzeilen. Daarnaast werd de vordering tot ontruiming van het registergoed afgewezen, omdat het registergoed nog niet verkocht was en de levering derhalve niet op korte termijn hoefde plaats te vinden. Eiseres werd als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, die aan de zijde van gedaagde op nihil werden begroot.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer / rolnummer: C/08/164199 / KG ZA 14-388

Vonnis in kort geding van 16 december 2014

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ALKMAAR HYPOTHEKEN B.V. ,

gevestigd te Alkmaar,

eiseres,

advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [plaats],

gedaagde,

niet verschenen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 20 november 2014 met elf producties
• de mondelinge behandeling op 8 december 2014.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Bij “akte vestiging erfpacht koopgarant” van 25 juni 2009 (hierna te noemen: de Akte), welke akte is ingeschreven in de openbare registers, is door de stichting Stichting Deltawonen te Zwolle ten behoeve van gedaagde een recht van erfpacht gevestigd op:

“een perceel grond, waarop de Woningcorporatie zal stichten eengezinswoning met toebehoren, plaatselijk bekend [adres] te [plaats], uitmakende een kennelijk op het terrein afgebakend gedeelte, groot ongeveer een are en eenentwintig centiare (01.21 a) van het kadastrale perceel gemeente [plaats], [nummer]”

(hierna te noemen: het Registergoed).

2.2.

In de Akte zijn onder andere de volgende bepalingen opgenomen.

“Hoofdstuk D. Terugkoopprocedure

1.
Aanbiedingsplicht van Erfpachter

Erfpachter is verplicht om het Registergoed onverwijld bij aangetekende brief te koop aan te bieden aan de Woningcorporatie zodra:

(…)

c. een hypotheekhouder schriftelijk heeft medegedeeld te willen overgaan tot gebruikmaking van het recht als bedoeld in artikel 3:268 lid 1 of lid 2 (gedwongen verkoop) van het Burgerlijk Wetboek;

(…)

4.
Terugkoopplicht van de Woningcorporatie, taxatie en teruglevering

Terugkoopplicht

De Woningcorporatie is verplicht onverwijld tot aankoop van het Registergoed over te gaan in alle gevallen waarin het Registergoed aan de Woningcorporatie schriftelijk te koop wordt aangeboden; de Woningcorporatie vergoedt aan Erfpachter een koopsom overeenkomst het in hoofdstuk F (koopgarantprijsvorming) bepaalde.

Hoofstuk G. Bijzondere regeling bij en na executie door schuldeisers

1.
Regeling bij executie

Het bepaalde in hoofdstuk C (Beperking bevoegdheid tot levering Registergoed) en in hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) is niet van toepassing ingeval een hypotheekhouder gebruik maakt van het recht als bedoeld in artikel 3.268 lid 1 of lid 2 Burgerlijk Wetboek of indien executoriale verkoop van het Registergoed plaatsvindt.

(…)

Hoofdstuk K. Bepalingen in verband met hypotheek

(…)

3. Bepalingen in hypotheekakte

Ten behoeve van de Woningcorporatie, Erfpachter en hypotheekhouder is Erfpachter verplicht de navolgende bepalingen in de hypotheekakte te doen opnemen:

- de hypotheekhouder moet verklaren bekend te zijn met de inhoud van de Koopgarant-bepalingen;

- (…)

- de Woningcorporatie is te allen tijde bereid om het Registergoed via onderhandse gedwongen verkoop in de zin van artikel 3:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek aan te kopen voor dezelfde prijs als waartoe de Woningcorporatie zich jegens Erfpachter heeft verbonden en om de ter zake van die aankoop en levering verschuldigde kosten te voldoen; (…)

- de betreffende hypotheekhouder streeft er naar de Woningcorporatie terstond te informeren over het voornemen van de hypotheekhouder om tot gedwongen verkoop van het Registergoed over te gaan; in dat geval streeft de hypotheekhouder er tevens naar het Registergoed als eerste te koop aan te (doen) bieden aan de Woningcorporatie.”

2.3.

Door gedaagde is een koop-/aanneemsom betaald van € 148.000,00.

2.4.

Eiseres heeft aan gedaagde een lening verstrekt van in hoofdsom groot

€ 162.300,00. Ter zekerheid is door gedaagde een recht van eerste hypotheek verleend aan eiseres onder de voorwaarden en bepalingen als vermeld in de hypotheekakte van 25 juni 2009. De bepalingen zoals weergegeven onder hoofdstuk K van de Akte zijn ook daadwerkelijk opgenomen in de hypotheekakte.

2.5.

Bij brief d.d. 29 januari 2014 is eiseres overgegaan tot opeising van de hypothecaire geldlening per 7 februari 2014.

2.6.

Stichting Deltawonen, in de Akte aangeduid als Woningcorporatie, heeft bij brief d.d. 11 augustus 2014 gedaagde gewezen op zijn aanbiedingsplicht.

2.7.

Gedaagde heeft niet aan zijn aanbiedingsplicht voldaan.

3. De beoordeling

3.1.

Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht genomen. Het gevraagde verstek zal worden verleend, zodat de vorderingen van eiser ingevolge het bepaalde in artikel 139 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dienen te worden toegewezen, tenzij deze de voorzieningenrechter onrechtmatig of ongegrond voorkomen.

3.2.

De vordering zoals weergegeven onder punt 2 in het petitum van de dagvaarding strekt ertoe eiseres te machtigen om namens gedaagde het Registergoed aan de Stichting Deltawonen aan te bieden en te verkopen. De vordering van eiseres is gebaseerd op de stelling dat uit de tekst van de bepalingen in de Akte voortvloeit dat de aanbiedingsplicht van gedaagde ook geldt jegens eiseres. Ter nadere toelichting is door eiseres aangevoerd dat

“de bedingen met betrekking tot de aanbiedingsplicht van gedaagde en de terugkoopplicht van Stichting Deltawonen zijn, in elk geval ten dele, derdenbedingen ten behoeve van de hypotheekhouder, nu deze mede de strekking hebben om voor de hypotheekhouder te garanderen dat, indien gedaagde voldoet aan zijn aanbiedingsplicht, te allen tijde onderhandse verkoop plaatsvindt in plaats van openbare verkoping waardoor een hogere opbrengst wordt gegenereerd”.

Daarbij voert eiseres aan dat zij ervan uit mocht gaan dat zij geen gebruik zou hoeven maken van de regeling als bedoeld in artikel 3:268 BW indien gedaagde aan zijn aanbiedingsplicht zou voldoen waardoor eiseres een hogere opbrengst zou genereren. Kortom, eiseres is niet aangewezen op executoriale verkoop.

3.3.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan het door eiseres aangevoerde het onder punt 2 gevorderde niet dragen. Dat de aanbiedingsplicht als derdenbeding heeft te gelden en eiseres, de hypotheekhouder, bevoegd is namens gedaagde – en zonder inachtneming van de wettelijke regels omtrent parate executie – het Registergoed aan de stichting Deltawonen te koop aan te bieden en te verkopen, zoals eisers stelt, blijkt niet uit de tekst van de Akte. Hoofdstuk G van de Akte, waarin staat dat de terugkoopregeling niet geldt in geval van een executoriale verkoop, duidt juist op het tegendeel. Voor een doorbreking van de wettelijke regeling van artikel 3:268 BW, hetgeen eiseres met haar vordering feitelijk beoogt, bestaat in het onderhavige geval dan ook geen grondslag.

3.4.

Zowel de Akte als de hypotheekakte bepalen nu juist dat de stichting Deltawonen bereid is het Registergoed ondershands aan te kopen voor dezelfde prijs als in het geval gedaagde aan zijn aanbiedingsplicht zou voldoen. Het enige wat hiertoe hoeft te gebeuren is dat eiseres, de met stichting Deltawonen bereikte overeenstemming, ter goedkeuring aan voorzieningenrechter voorlegt, waarna (na verkregen toestemming) ondershands kan worden verkocht, een en ander conform artikel 3:268 lid 2 BW. Op deze wijze worden de belangen van alle betrokkenen, waaronder die van gedaagde, beschermd en kan de voorzieningenrechter controleren of de tot stand gekomen koopprijs inderdaad conform de regeling in de Akte is. Door de weg te volgen zoals eiseres die thans voorstaat onttrekt zich dit gehele proces aan het zicht van de voorzieningenrechter en worden de belangen van gedaagde onvoldoende gewaarborgd, hetgeen onwenselijk is. Het volgen van de weg als neergelegd in artikel 3:268 lid 2 BW is juist door de rechterlijke controle die plaatsvindt in het belang van gedaagde. Dat in dit geval wel eerst de executoriale verkoop moet worden opgestart waarmee kosten zijn gemoeid, doet aan het vorenstaande niet af. Het gevorderde onder punt 2 zal dan ook worden afgewezen.

3.5.

Het gevorderde onder punt 1 in het petitum van de dagvaarding strekt er toe gedaagde te veroordelen het Registergoed te ontruimen. Het gevorderde onder punt 1 komt de voorzieningenrechter eveneens onrechtmatig of ongegrond voor. Het registergoed van gedaagde is nog niet verkocht. Levering hoeft derhalve niet op korte termijn plaats te vinden. De vordering is naar het oordeel van de voorzieningenrechter dan ook prematuur. Het gevorderde onder punt 1 zal dan ook worden afgewezen.

3.6.

Eiseres zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gedaagde worden begroot op nihil.

4. De beslissing

De voorzieningenrechter

4.1.

verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagde,

4.2.

wijst het gevorderde af,

4.3.

veroordeelt eiseres in de proceskosten, aan de zijde van gedaagde tot op heden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.F. Clement en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2014.