ECLI:NL:RBOVE:2014:926

• Datum uitspraak: 7 februari 2014
• Publicatiedatum: 25 februari 2014
• Zaaknummer: 151061 KG ZA 14-33
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: M.M. Verhoeven
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming huurwoning door woningcorporatie wegens huurachterstanden

In deze zaak heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel op 7 februari 2014 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een eiseres, die sinds 2003 een woning huurt van Woningstichting Domijn, en de woningcorporatie zelf. De eiseres had een vordering ingesteld om de ontruiming van haar huurwoning te voorkomen, nadat zij in een eerder vonnis van 17 december 2013 was veroordeeld tot ontruiming wegens huurachterstanden van meer dan € 6.700,80. De eiseres had sinds 2005 stelselmatig haar huur niet betaald en had in de jaren daarvoor al meerdere keren betalingsproblemen gehad. Ondanks verschillende voorstellen van Domijn om tot een betalingsregeling te komen, had de eiseres deze steeds afgewezen.

Tijdens de zitting op 31 januari 2014 heeft de eiseres aangeboden om de achterstallige huur te betalen, maar Domijn heeft aangegeven dat zij geen vertrouwen heeft in de nakoming van een nieuwe regeling, gezien de lange geschiedenis van betalingsproblemen. De voorzieningenrechter heeft overwogen dat de eiseres onvoldoende heeft aangetoond dat er sprake is van een noodtoestand die de ontruiming zou rechtvaardigen. De rechter heeft geconcludeerd dat Domijn niet misbruik maakt van haar bevoegdheid om de ontruiming door te zetten, gezien de omstandigheden en de lange periode van huurachterstanden.

De vorderingen van de eiseres zijn afgewezen en zij is veroordeeld in de proceskosten. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat de eiseres als de in het ongelijk gestelde partij moet worden aangemerkt, en dat de ontruiming van de woning gerechtvaardigd is, gezien de omstandigheden van de zaak en de eerdere vonnissen.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 151061 KG ZA 14-33

Uitspraak : 7 februari 2014 (s.r.)

Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, rechtdoende in kort geding in de zaak van:

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres

advocaat: mr. G. Yousef te Enschede

tegen

de stichting
Woningstichting Domijn

gevestigd te Enschede

gedaagde

advocaat: mr. P. Buursen te Enschede

1. de procedure

[eiseres] heeft bij dagvaarding een vordering ingesteld tot het treffen van een voorlopige voorziening en heeft Domijn daarbij opgeroepen ter zitting in kort geding te verschijnen.

De vordering is behandeld ter terechtzitting van 31 januari 2014. [eiseres] is verschenen, bijgestaan door mr. Yousef. Van de zijde van Domijn is verschenen mevrouw [X], bijgestaan door mr. Buursen.

Mr. Yousef heeft het standpunt van [eiseres] toegelicht. Namens Domijn heeft mr. Buursen tegen de vordering verweer gevoerd, waartoe hij gebruik heeft gemaakt van een pleitnotitie. De aan de pleitnotitie gehechte produkties zijn te laat ingebracht, en zullen bij de beoordeling van de vorderingen buiten beschouwing worden gelaten.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2. de feiten

2.1

[eiseres] huurt sinds 2003 van Domijn een woning aan de [adres 1] te [plaats], tegen een huurprijs van laatstelijk € 710,07. Zij bewoont de woning samen met haar drie kinderen, waarvan twee minderjarig zijn.

2.2

In het verleden is vaker sprake van huurachterstanden, onder meer in 2005, 2007, 2011 en 2012. In 2013 bedraagt de achterstand ruim € 4.000,00. Domijn doet diverse voorstellen voor een regeling en verzoekt [eiseres] om wederom budgetbegeleiding in de arm te nemen. [eiseres] wijst de voorstellen af en ook met de deurwaarder maakt zij geen afspraken. Uiteindelijk wordt [eiseres] in rechte betrokken, hetgeen resulteert in een vonnis

d.d. 17 december 2013 van de rechtbank Overijssel, team Kanton en Handelsrecht, zittingsplaats Enschede, zaaknummer 2368203 CV EXPL 9599/13. Daarin overweegt de kantonrechter dat de wijze waarop [eiseres] de huurachterstand heeft laten oplopen, de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming rechtvaardigt. De kantonrechter veroordeelt [eiseres] daarnaast tot betaling van de achterstand van € 3.304,48 tot en met augustus 2013, te vermeerderen met € 710,07 per maand, en tot ontruiming van de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad. [eiseres] tekent beroep aan tegen het vonnis en dagvaardt Domijn daartoe tegen 11 februari 2014.

2.3

Het vonnis van 17 december 2013 is bij [eiseres] betekend en de ontruiming is aangezegd tegen 4 februari 2014. Op het verzoek van de advocaat van [eiseres], en om de ontruiming te voorkomen, stelt de deurwaarder opnieuw een betalingsregeling voor, maar partijen bereiken wederom geen overeenstemming.

2.4

[eiseres] heeft ter zitting aangeboden de lopende huur weer te gaan betalen, alsmede de termijnen voor huur sinds oktober 2013 ineens te voldoen.

2.5

Domijn heeft ter zitting verklaard dat - in afwachting van de uitspraak in deze procedure - de voorgenomen ontruiming op 4 februari 2014 geen doorgang zal vinden.

3. het geschil

3.1

[eiseres] heeft gevorderd bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bij wege van voorlopige maatregel:

1. Domijn te verbieden om het vonnis van de rechtbank Overijssel, team Kanton en Handelsrecht, zittingsplaats Enschede d.d. 17 december 2013 met zaaknummer 2368203

CV EXPL 9599/13 ten uitvoer te leggen, totdat [eiseres] vervangende woonruimte heeft gevonden, dan wel totdat in hoger beroep is beslist;

2. althans een zodanige beslissing te nemen als de voorzieningenrechter gerade voorkomt;

3. met veroordeling van Domijn in de kosten van de procedure.

3.2

[eiseres] voert daartoe onder meer het volgende aan. [eiseres] probeert sinds het vonnis d.d. 17 december 2013 om vervangende woonruimte te vinden, maar is daar niet in geslaagd. Sociale huurwoningen worden toegewezen via loting en bovendien heeft [eiseres] geen positieve huurgeschiedenis wegens de huurachterstanden. In het vonnis is overwogen dat Domijn bereid is de executie van het vonnis op te schorten, indien alsnog een betalingsregeling wordt getroffen. [eiseres] wil wel een regeling treffen, maar Domijn stelt aanvullende eisen die onredelijk zijn, zoals een te hoge maandelijkse aflossing en het onder toezicht stellen door de Stadsbank. Dat laatste brengt een onaanvaardbare vrijheidsbeperking voor [eiseres] met zich mee.

Voor het ontstaan van de achterstand wijst [eiseres] er op dat na het overlijden van haar echtgenoot in 2012 allerlei toeslagen werden stopgezet. Het kostte tijd om die allemaal opnieuw aan te vragen.

Als het tot gedwongen ontruiming komt, komt het gezin van eiseres op straat te staan en zal zich dus een noodtoestand voordoen aan de zijde van [eiseres]. Zij wijst op de situatie van haar 16-jarige zoon, die tot 15 januari 2014 bij Tactus verbleef en werd behandeld voor drugsverslaving. Hij woont nu weer thuis heeft en een stabiele thuissituatie nodig om niet terug te vallen. Tot slot voert [eiseres] aan dat in het ontruimingsvonnis een belangenafweging ontbreekt, zodat sprake is van een juridische misslag. Domijn heeft geen in redelijkheid te respecteren belang bij de aangezegde ontruiming.

3.3

Domijn voert aan dat zij jarenlang coulant is geweest te aanzien van [eiseres], maar het houdt een keer op. [eiseres] heeft al maanden de lopende huur niet meer betaald en de totale achterstand bedraagt nu € 6.700,80, inclusief rente en kosten Gezien alle betalingsproblemen in het verleden en omdat [eiseres] weigert externe hulp in te schakelen met betrekking tot haar financiën, heeft Domijn geen enkel vertrouwen dat een nader overeen te komen regeling zal worden nagekomen. De betalingsproblemen waren er ook voordat de echtgenoot van [eiseres] in 2012 overleed.

Van een juridische of feitelijke misslag in het vonnis van 17 december 2013 is geen sprake. Relevant is dat door het niet betalen van huur sprake is van een tekortkoming in de zin van artikel 6:265 BW. Dat artikel bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden
, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt . Nu aan de voorwaarden van de tenzij-clausule niet is voldaan, is er geen plaats voor een belangenafweging. Wat betreft haar persoonlijke omstandigheden had [eiseres] in de ontbindingsprocedure een beroep kunnen doen op de derogerende werking van de redelijkheid en de billijkheid, maar dat heeft ze niet gedaan. In een executie kort geding is daarvoor geen plaats. Tot slot wijst Domijn er op dat [eiseres] de gestelde noodtoestand aan zichzelf te wijten heeft. Juist vanwege haar gezin had zij er alles aan moeten doen om ontruiming te voorkomen, bijvoorbeeld door in te stemmen met de eisen van Domijn omtrent een betalingsregeling en in ieder geval de lopende termijnen te voldoen.

4. de beoordeling

4.1

De voorzieningenrechter oordeelt dat het spoedeisend belang van [eiseres] voortvloeit uit haar stellingen en de aard van het gevorderde.

4.2

Uit een arrest van de Hoge Raad d.d. 22 april 1983 ( LJN AG 4574) volgt dat de voorzieningenrechter de tenuitvoerlegging van een vonnis slechts kan schorsen, indien hij van oordeel is dat de executant - mede gelet op de belangen aan de zijde van de geëxecuteerde die door de executie zullen worden geschaad - geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij gebruikmaking van zijn bevoegdheid tot tenuitvoerlegging over te gaan. Dat zal het geval kunnen zijn indien het te executeren vonnis klaarblijkelijk op een juridische of feitelijke misslag berust of indien de tenuitvoerlegging op grond van na dit vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten klaarblijkelijk aan de zijde van de geëxecuteerde een noodtoestand zal doen ontstaan, waardoor een onverwijlde tenuitvoerlegging niet kan worden aanvaard.

4.3

De stelling van [eiseres] dat sprake is van een juridische misslag in het vonnis van

17 december 2013 volgt de voorzieningenrechter niet. De kantonrechter heeft in het vonnis beoordeeld of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, die de ontbinding rechtvaardigt, en heeft die vraag bevestigend beantwoord. In dat geval is er geen plaats voor afweging van de belangen van partijen, en er is dan ook geen sprake van een juridische misslag zoals bedoeld in het onder 4.2 genoemde arrest.

4.4

Thans dient nog beoordeeld te worden of er sprake is van misbruik van bevoegdheid aan de zijde van Domijn, omdat aan de kant van [eiseres] een noodtoestand dreigt te ontstaan.

4.5

Tussen partijen is niet in geschil dat gedurende de tien jaar dat [eiseres] de woning van Domijn huurt, er sprake is van steeds terugkerende problemen met de betaling van huur. In verband daarmee is verschillende keren de deurwaarder ingeschakeld en is in 2007 ook al een vonnis gewezen waarin ontruiming wegens huurachterstand werd toegewezen. Door bijzondere bijstand van de gemeente Enschede is ontruiming toen achterwege gebleven en is [eiseres] voor de duur van twee jaar onder de hoede van de Stadsbank gekomen. Nadat [eiseres] weer zelf de verantwoordelijkheid heeft gekregen voor haar financiën, is er in 2010 structureel te laat betaald en zijn in 2011 en 2012 opnieuw achterstanden ontstaan. Domijn heeft in 2012 gesprekken gevoerd met [eiseres] en heeft haar enige maanden tijd gegeven om zaken te regelen. Het ingestelde budgetbeheer werd na korte tijd door [eiseres] gestopt. In 2013 heeft Domijn verschillende voorstellen voor een regeling gedaan en tevens bij [eiseres] aangedrongen op enige vorm van budgetbeheer. Nadat het vonnis is gewezen heeft de deurwaarder nog een voorstel gedaan, waarmee ontruiming kon worden voorkomen, maar het voorstel is niet aanvaard.

Verder heeft [eiseres] sinds het moment dat de ontbindingsprocedure is aangevangen in september 2013 in het geheel geen huur meer betaald, en is de achterstand opgelopen tot

€ 6.700,80, inclusief rente en kosten.

4.6

De door [eiseres] naar voren gebrachte omstandigheden in aanmerking genomen, kan niet worden gezegd dat ontruiming van de woning een noodtoestand als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad 22 april 1983 zal doen ontstaan. Dat het [eiseres] recent duidelijk is geworden dat zij mogelijk niet op tijd een nieuwe woning vindt, is geen na het vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feit op grond waarvan onverwijlde tenuitvoerlegging niet kan worden aanvaard. Dat [eiseres] en haar kinderen op straat komen te staan is schrijnend, maar in het licht van de geschetste voorgeschiedenis voor [eiseres] te voorzien geweest. Indien [eiseres] deze situatie had willen voorkomen, had het op haar weg gelegen om aan haar betalingsverplichtingen te voldoen en afspraken te maken met Domijn over een nieuwe regeling. De aanvullende eis van Domijn, dat er opnieuw enige vorm van budgetbeheer wordt ingesteld, komt de voorzieningenrechter niet onredelijk voor, mede gezien de hoogte van de achterstand en de lange geschiedenis van slecht betalen. Het is begrijpelijk dat Domijn zonder zo’n voorziening geen enkel vertrouwen heeft in het nakomen van een betalingsregeling.

Dat de zoon van [eiseres] te kampen heeft met verslavingsproblemen leidt niet tot een andere conclusie. Het is aannemelijk dat deze problematiek al langere tijd speelt en Domijn heeft [eiseres] ruim voldoende mogelijkheden geboden om de achterstanden te gaan aflossen en afspraken te maken over voorwaarden waaronder het huurcontract kan worden voortgezet.

Verder wordt overwogen dat niet aannemelijk is geworden dat [eiseres] niet binnen afzienbare tijd over vervangende woonruimte dan wel verblijfsruimte bij derden zal kunnen beschikken.

Van Domijn kan – gezien het jarenlang slecht betalen en de opstelling van [eiseres], die sinds september 2013 in het geheel geen huur meer heeft betaald - niet gevergd worden om [eiseres] nog langer als huurder te accepteren. Ook een belangenafweging tussen partijen leidt dus niet tot een ander oordeel.

Gelet op het vorenstaande kan niet worden geconcludeerd dat Domijn misbruik maakt van haar bevoegdheid om tot tenuitvoerlegging van het vonnis van [eiseres] over te gaan. De vordering van [eiseres] zal daarom op alle onderdelen worden afgewezen.

4.7

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

Rechtdoende in kort geding:

I Wijst de vorderingen af.

II. Veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Domijn begroot

€ 608,00 aan griffierecht en € 816,00 wegens het salaris van de advocaat.

III verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.M. Verhoeven, voorzieningenrechter, en op

7 februari 2014 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.