Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/167741 / KG ZA 15-45
Vonnis in kort geding van 27 februari 2015
in de zaak van
1.[eiser],
wonende te [woonplaats],
2.
[eiseres],
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. J. Witvoet te De Bilt,
tegen
naamloze vennootschap
SNS BANK N.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht,
gedaagde,
advocaten mr. S.W. van Herpen en mr. M.E.G. Murris te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en SNS Bank genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met de producties 1 tot en met 13
- de producties 1 tot en met 11 van SNS Bank
- de producties 12 en 13 van SNS Bank
- de productie 14 van SNS Bank
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser] c.s.
- de pleitnota van SNS Bank.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] c.s. woont in een koopwoning aan het [adres 1] te [woonplaats].
2.2.
In augustus 2009 heeft [eiser] c.s. een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan [adres 2] te [plaats] (verder: de woning). De overeengekomen koopsom bedroeg € 410.000,00.
2.3.
In oktober 2009 heeft [eiser] c.s. zijn hypotheekbemiddelaar, Hypotheekvisie, verzocht om een offerte bij SNS Bank te vragen. Ook is SNS Bank gevraagd een bankgarantie te verstrekken van € 41.000,00.
2.4.
Op 15 oktober 2009 heeft SNS Bank een hypotheekofferte uitgebracht voor een aflossingsvrije hypotheek van € 194.000,00.
2.5.
Bij brief van 27 oktober 2009 heeft SNS Bank het volgende aan [eiser] c.s. bericht:
“(…)
Naar aanleiding van uw verzoek delen wij u mede dat wij bereid zijn om, indien aan de hierna te noemen voorwaarden is voldaan, voor uw rekening en risico garant te zullen staan jegens de verkoper(s) van het pand gelegen aan de [adres 2] te [plaats] tot uiterlijk 1 maand na de geplande datum van transport van dit pand, voor de nakoming uwerzijds van uw verplichtingen tot betaling van een geldsom ad € 41.000,00, ingeval u uw verplichtingen uit hoofde van koopakte betreffende het bovengenoemde pand niet nakomt. (…).
De bankgarantie zal door ons worden opgesteld en verstrekt aan de verkoper(s)/notaris na:
goedkeuring uwerzijds van de hypotheekofferte onder nummer 10070975;
Ondertekening en retournering van deze brief;
Ontvangst en goedkeuring van de door SNS Bank gevraagde documenten.
(…)”.
2.6.
SNS Bank heeft de bankgarantie eind oktober/begin november 2009 verstrekt.
2.7.
In mei 2010 heeft Hypotheekvisie namens [eiser] c.s. een nieuwe hypotheekaanvraag ingediend. Naast de hypothecaire geldlening is tevens om een overbruggingskrediet van € 200.300,00 gevraagd.
2.8.
Eind mei 2010 heeft SNS Bank een hypotheekofferte aan [eiser] c.s. uitgebracht. Deze offerte omvat een hypotheekbedrag van € 194.000,00, bestaande uit een aflossingsvrij deel van € 64.000,00 (duur 22 jaar) en een lineair deel van € 130.000,00 (duur 7 jaar), en een overbruggingskrediet ter grootte van € 200.300,00, dat op 27 mei 2011 dient te worden terugbetaald.
2.9.
[eiser] c.s. heeft voornoemde offerte op 6 juni 2010 aanvaard. De notariële levering van de woning aan [eiser] c.s. heeft op 9 juni 2010 plaatsgevonden.
2.10.
[eiser] c.s. heeft niet voldaan aan de op hem rustende betalingsverplichtingen jegens SNS Bank.
2.11.
In 2013 is SNS Bank overgegaan tot aanzegging van de executoriale verkoop van de woning en het inroepen van het beheers- en ontruimingsbeding. Omdat partijen nadere afspraken hebben gemaakt, zijn deze procedures ingetrokken. Afgesproken is dat [eiser] c.s. zou meewerken aan een inpandige taxatie, een volmacht tot onderhandse verkoop zou verlenen en de maandelijkse termijnbetalingen zou hervatten.
2.12.
De inpandige taxatie heeft in september 2013 plaatsgevonden, de gevraagde volmachten zijn door [eiser] c.s. verleend, maar de betalingsregeling is niet door [eiser] c.s. nagekomen.
2.13.
Het overbruggingskrediet diende, na verschillende malen te zijn verlengd, uiterlijk 13 november 2013 te zijn terugbetaald aan SNS Bank, hetgeen niet is gebeurd.
2.14.
Op 3 juli 2014 heeft een geveltaxatie van de woning plaatsgevonden.
2.15.
Eind 2014 bedroeg de betalingsachterstand van [eiser] c.s. € 91.674,56.
2.16.
SNS Bank heeft op 4 december 2014 de geldlening opgezegd en het volledig uitstaande saldo opgeëist. De vordering van SNS Bank op [eiser] c.s. bedroeg op dat moment € 421.867,83.
2.17.
[eiser] c.s. is op 12 december 2014 aangezegd dat de openbare verkoop van de woning zal plaatsvinden op 3 maart 2015.
2.18.
Op 13 januari 2015 heeft SNS Bank een verzoek tot het inroepen van het beheers- en ontruimingsbeding bij de voorzieningenrechter van deze rechtbank ingediend. Dit verzoekschrift is op 23 februari 2015 ter zitting behandeld.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] c.s. vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair
SNS Bank zal veroordelen om de voor 3 maart 2015 geagendeerde openbare verkoop van het onroerend goed, plaatselijk bekend [adres 2] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], [sectie], [nummer], groot 15 are en 41 centiare, binnen 24 uur na
betekening van dit vonnis te staken en gestaakt te houden en zich te onthouden van iedere (voorbereidings-)handeling strekkende tot executie van het recht van hypotheek van 9 juni 2010, ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers op 10 juni 2010, op straffe van een dwangsom van € 25.000,-- per dag of gedeelte van een dag tot een maximum van € 500.000,--, althans een bedrag zoals de voorzieningenrechter meent dat juist is,
subsidiair
SNS Bank zal veroordelen om de voor 3 maart 2015 geagendeerde openbare verkoop van het onroerend goed, plaatselijk bekend [adres 2] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], [sectie], [nummer], groot 15 are en 41 centiare binnen 24 uur na
betekening van dit vonnis op te schorten en opgeschort te houden voor de duur van tenminste 24 maanden na betekening van dit vonnis, althans voor een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn en zich gedurende die termijn te onthouden van iedere (voorbereidings-)handeling strekkende tot executie van het recht van hypotheek van 9 juni 2010, ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers op 10 juni 2010, zulks op straffe van een straffe van een dwangsom van € 25.000,-- per dag of gedeelte van een dag met een maximum van € 500.000,--, althans een bedrag zoals de voorzieningenrechter in goede justitie meent dat juist is, en
SNS Bank zal veroordelen om [eiser] c.s. de proceskosten te vergoeden die [eiser] c.s. ten deze heeft moeten maken, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis en vermeerderd met de wettelijke rente over die proceskosten vanaf de 14de dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
3.2.
[eiser] c.s. stelt dat SNS Bank door het verstrekken van de bankgarantie het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat de in oktober 2009 aangevraagde financiering zou worden verstrekt, omdat blijkens de brief van 27 oktober 2009 de bankgarantie alleen zou worden gegeven na de goedkeuring van de financiering door SNS Bank. De desbetreffende hypotheekaanvraag omvatte een aflossingsvrije hypotheek ten bedrage van € 194.000,00, waardoor de maandlasten voor [eiser] c.s. fors lager zouden zijn geweest en hij in staat was geweest aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen. Volgens [eiser] c.s. moeten de door hem gedane betalingen aan SNS Bank worden herberekend, waarbij wordt uitgegaan van een aflossingsvrije hypotheek.
[eiser] c.s. meent daarnaast dat SNS Bank toerekenbaar tekort is geschoten in haar wettelijke zorgplicht, omdat zij de behandeling van de hypotheekaanvraag op haar beloop heeft gelaten, waardoor [eiser] c.s. uiteindelijk geen andere keuze had dan de offerte van eind mei 2010 van SNS Bank te accepteren. [eiser] c.s. heeft nooit akkoord willen gaan met een lineair aflossingsdeel dat binnen 7 jaren aan SNS Bank zou moeten worden terugbetaald. De door SNS Bank opgelegde hypotheek ging bovendien de financiële mogelijkheden van [eiser] c.s. te boven.
Voorts is door [eiser] c.s. betoogd dat de werkwijze van SNS Bank in strijd is met artikel 15 van Pro de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, omdat geen overleg heeft plaatsgevonden dat was gericht op het vinden van een oplossing voor de gerezen problemen. De gesprekken die hebben plaatsgevonden waren enkel gericht op de verkoop van de woning.
[eiser] c.s. verwijt SNS Bank ook dat zij nimmer heeft geprobeerd om de woning onderhands te verkopen, terwijl bij een onderhandse verkoop een hogere verkoopprijs kan worden gerealiseerd dan bij een executoriale verkoop. SNS Bank heeft volgens [eiser] c.s. bovendien geen rechtens te respecteren belang bij een executoriale verkoop, omdat deze verkoop er niet toe zal leiden dat SNS Bank haar vorderingen betaald zal krijgen. De gevolgen voor [eiser] c.s. zijn echter onomkeerbaar.
3.3.
SNS Bank voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Een verbod tot het treffen van executiemaatregelen dan wel een gebod executiemaatregelen te staken is alleen mogelijk, indien de executant met die executie misbruik van executiebevoegdheid zou maken dan wel maakt. Ingevolge artikel 3:13 lid 2 BW Pro kan een bevoegdheid onder meer worden misbruikt door haar uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen.
4.2.
De voorzieningenrechter overweegt dat, nu [eiser] c.s. de hypotheekofferte van 15 oktober 2009 nimmer heeft ondertekend, hij uit het verstrekken van de bankgarantie in redelijkheid niet heeft mogen afleiden dat de overeenkomst met betrekking tot de in oktober 2009 aangevraagde financiering tot stand was gekomen. SNS Bank is dan ook bij de berekening van de betalingsachterstand terecht uitgegaan van de voorwaarden die zijn genoemd in de hypotheekofferte van 31 mei 2010, die wel door [eiser] c.s. is ondertekend. Van een herberekening van de betalingsachterstand van [eiser] c.s. kan daarom geen sprake zijn.
4.3.
Ook is niet aannemelijk geworden dat SNS Bank niet heeft voldaan aan de op haar rustende zorgplicht. Hiertoe wordt overwogen dat [eiser] c.s. eerst in mei 2010 een tweede hypotheekaanvraag heeft ingediend. Dat [eiser] c.s., gelet op de geplande notariële levering van de woning op 1 juni 2010, vervolgens te weinig tijd had om de financiering bij een andere geldverstrekker rond te krijgen en hij zich daardoor genoodzaakt zag om de offerte van SNS Bank te aanvaarden, is niet aan SNS Bank te wijten. Deze tweede aanvraag was bovendien van een andere aard dan de eerdere aanvraag, omdat niet alleen werd verzocht om een hypothecaire geldlening van € 194.000,00, maar ook om een overbruggingskrediet van € 200.300,00, waardoor de leensom verdubbelde, relatief minder zekerheid werd verschaft en het risicoprofiel veranderde. In verband met deze gewijzigde omstandigheden heeft SNS Bank op 31 mei 2010 een nieuwe hypotheekofferte verstrekt onder andere voorwaarden dan de eerder uitgebrachte offerte. Daarnaast is van belang dat de hypotheekofferte tot stand is gekomen door tussenkomst van een bemiddelaar, die [eiser] c.s. heeft geadviseerd omtrent zijn financiële mogelijkheden. Door SNS Bank zijn geen adviezen verstrekt aan [eiser] c.s. en SNS Bank heeft [eiser] c.s. ten tijde van het verstrekken van de financiering erop gewezen dat zij de door de bemiddelaar gegeven adviezen niet heeft gecontroleerd. Dat het SNS Bank al in mei 2010 duidelijk moet zijn geweest dat [eiser] c.s. nimmer aan de financiële verplichtingen zou kunnen voldoen is niet door [eiser] c.s. onderbouwd.
4.4.
In verband met de ontstane betalingsachterstand hebben partijen verschillende malen met elkaar gesproken en hebben zij in september 2013 nadere afspraken gemaakt. Dat deze gesprekken waren gericht op de verkoop van de woning, betekent niet dat geen sprake was van een overleg in de zin van artikel 15 van Pro de Gedragscode Hypothecaire Financiering.
4.5.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan SNS Bank evenmin worden verweten dat zij de onderhandse verkoop van de woning nimmer ter hand heeft genomen. Door SNS Bank is een makelaar ingeschakeld om de onderhandse verkoop te begeleiden, maar deze makelaar heeft geen contact met [eiser] c.s. kunnen krijgen. Daar [eiser] c.s. geen medewerking wenste te verlenen aan de onderhandse verkoop, omdat hij de woning wenste te behouden, kan niet aan SNS Bank worden tegengeworpen dat zij haar poging tot onderhandse verkoop heeft gestaakt.
4.6.
Nu sprake is van een aanzienlijke achterstand in de hypothecaire verplichtingen van [eiser] c.s., de betalingstermijn van het overbruggingskrediet al geruime tijd is verstreken en de laatste betaling van [eiser] c.s. aan SNS Bank ruim een jaar geleden heeft plaatsgevonden, is de voorzieningenrechter van oordeel dat SNS Bank geen misbruik van haar executiebevoegdheid maakt door thans tot executie van de woning van [eiser] c.s. over te gaan. De aanzienlijke schuld die vermoedelijk voor [eiser] c.s. zal resteren na executoriale verkoop van de woning maakt dat niet anders.
4.7.
Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [eiser] c.s. zullen worden afgewezen.
4.8.
[eiser] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van SNS Bank worden begroot op:
- griffierecht € 613,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.429,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van SNS Bank tot op heden begroot op € 1.429,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2015.