Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 3788957 VV EXPL 15-7
Uitspraak : 26 februari 2015
Vonnis in de zaak van:
de stichting
WONINGSTICHTING RENTREE
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Deventer,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. R.M. Rijpstra te Arnhem,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde R.A. Koornstra te Leiden.
Partijen zullen hierna Rentree en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt:
- de dagvaarding met 15 producties;
- de brief van Rentree van 9 februari 2015 met productie 16;
- de mondelinge behandeling op 12 februari 2015;
- de pleitnotities alsmede de reconventionele eis van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 3 mei 2013 hebben partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten uit hoofde waarvan Rentree aan [gedaagde] verhuurt de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) tegen betaling van een huurprijs van € 521,78 per maand door [gedaagde]. Op deze huurovereenkomst zijn de 'Algemene Huurvoorwaarden Rentree' (hierna: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing.
2.2.
In 2014 is Rentree in het kader van 'De grote aanpak [wijk]' gestart met het uitvoeren van groot onderhoud aan 84 van door haar verhuurde 'lage gootwoningen' in de [wijk] te Deventer. Daarbij worden naast groot onderhoud ook energiebesparende maatregelen getroffen. Na verschillende verzoeken van bewoners van de omringende 7 'hoge gootwoningen', waaronder [gedaagde], heeft Rentree besloten ook groot onderhoud aan die huurwoningen uit te voeren. Op 10 februari 2014 heeft [gedaagde] hiervoor een akkoordverklaring ondertekend. Daarbij heeft [gedaagde] zich ook akkoord verklaard met een huurverhoging van € 50,00 per maand.
2.3.
Op 13 maart 2014 heeft Rentree een informatiebijeenkomst gehouden waarin onder andere is meegedeeld dat het groot onderhoud aan de 'hoge gootwoningen' meer maatwerk vergt dan aan de 'lage gootwoningen' en dat de onderhoudswerkzaamheden volgens de planning ongeveer tien dagen in beslag zullen nemen.
2.4.
Op 24 april 2014 is Rentree gestart met het uitvoeren van de onderhoudswerkzaamheden aan de woning. Op 8 mei 2014 heeft Rentree de woning aan [gedaagde] opgeleverd. [gedaagde] heeft daarvoor het 'Formulier bij oplevering “Grote Aanpak” [wijk]' en het 'Rapport van oplevering' ondertekend.
2.5.
Bij brief van 15 juni 2014 heeft [gedaagde] Rentree aansprakelijk gesteld voor de schade die hij (in)direct door handelen of nalaten van Rentree heeft geleden en nog steeds lijdt, bestaande uit schade door insluiping en overige schade en gebreken aan o.a. de tuin, de schuur, de keuken, de badkamer, de wc, de trap, de kelder, het dak en de CV.
2.6.
Op 26 juni 2014 heeft Rentree in de personen van [naam 1] (bouwkundig toezichthouder) en [naam 2] (projectleider) in de woning een gesprek met [gedaagde], in het bijzijn van zijn gemachtigde, gehad. Rentree heeft de tussen partijen gemaakte afspraken bij e-mail van 1 juli 2014 aan [gedaagde] bevestigd.
2.7.
Tussen 10 en 15 juli 2014 heeft Rentree werkzaamheden aan de woning uitgevoerd, waarbij de door [gedaagde] gestelde gebreken zijn verholpen. [gedaagde] heeft getekend voor correcte uitvoering van de werkzaamheden.
2.8.
Bij e-mail van 22 juli 2014 stelt de gemachtigde van [gedaagde] onder meer dat Rentree de gemaakte afspraken over de werkzaamheden niet is nagekomen en dat een uitgebreide beschrijving volgt. Voorts heeft [gedaagde] het volgende meegedeeld:
In het vooruitzicht van verder stappen en procedures en de sterke positie van cliënt daarin en niet in het minst vanwege de voortdurende levensgevaarlijke situatie rond de woning, raad ik cliënt aan voortaan, in afwachting van verdere ontwikkelingen, enkel de helft van de maandelijkse huursom over te maken aan verhuurder, terwijl de andere helft wordt gereserveerd op een derdenrekening. Hiermee voldoet cliënt aan zijn huurverplichting.
2.9.
Bij e-mail van 5 augustus 2014 heeft Rentree de gemachtigde van [gedaagde] verzocht de toegezegde nadere informatie te leveren. Op 18 augustus 2014 heeft de gemachtigde van [gedaagde] daarop gereageerd. Hij wijst onder meer op een grondkabel in de tuin die volgens hem te ondiep is gelegd en daardoor een levensgevaarlijke situatie veroorzaakt. Ook stelt de gemachtigde van [gedaagde] dat de renovatie van de woning nog steeds niet is afgerond.
2.10.
Op 22 augustus 2014 hebben [naam 1] en [naam 2], voornoemd, de woning van [gedaagde] opnieuw bezocht. Afgesproken is dat wederom (aanvullende) werkzaamheden aan de woning zullen worden uitgevoerd, ditmaal door huisaannemer Salverda in plaats van projectaannemer Nijhuis. Salverda heeft de afgesproken werkzaamheden op 16 september 2014 uitgevoerd, waarna [gedaagde] heeft getekend voor correcte uitvoering.
2.11.
Op 18 september 2014 heeft [gedaagde] een gesprek gehad met [naam 3] (teamleider) en [naam 4] (woonmakelaar) van Rentree waarin [gedaagde] zijn onvrede uit over de uitgevoerde werkzaamheden en het vertrouwen in Rentree opzegt.
2.12.
Bij e-mails van 27 september 2014 en 5 oktober 2014 heeft de gemachtigde van [gedaagde] foto’s en een 'overzicht klachten sinds september 2013' aan Rentree toegezonden.
2.13.
Bij brief van 10 december 2014 heeft Rentree [gedaagde] verzocht, en voor zover nodig gesommeerd, om het openstaande bedrag van € 2.983,32 aan achterstallige huurpenningen (inclusief wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten) binnen een termijn van 7 kalenderdagen na dagtekening van deze brief te voldoen. Daarbij heeft Rentree meegedeeld dat verrekening van de huurpenningen niet is toegestaan.
2.14.
Bij e-mail van 16 december 2014 heeft de gemachtigde van [gedaagde] meegedeeld dat Rentree
weigert om een ronduit gevaarlijke situatie in de woning van cliënt te herstellen en dat probleempunten, contrair aan door Rentree gedane toezeggingen, nog immer niet werden opgelost (het betreft geen kleine zaken die voor rekening van de huurder komen)waardoor nog steeds sprake is van een forse derving van het woongenot door [gedaagde], zodat verrekening van de huurpenningen legitiem wordt geacht.
weigert om een ronduit gevaarlijke situatie in de woning van cliënt te herstellen en dat probleempunten, contrair aan door Rentree gedane toezeggingen, nog immer niet werden opgelost (het betreft geen kleine zaken die voor rekening van de huurder komen)waardoor nog steeds sprake is van een forse derving van het woongenot door [gedaagde], zodat verrekening van de huurpenningen legitiem wordt geacht.
3.Het geschil in conventie
3.1.
Rentree vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagde] zal veroordelen om de woning staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] binnen veertien (14) dagen na betekening van dit vonnis, althans een zodanig ander moment als de kantonrechter in goede justitie geraden acht, met het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Rentree te stellen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per kalenderdag, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag voor iedere dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke is, met machtiging aan Rentree om deze ontruiming te bewerkstelligen desnoods met behulp van politie en justitie, met bepaling dat [gedaagde] de kosten van dit alles aan Rentree dient te voldoen;
- [gedaagde] zal veroordelen aan Rentree binnen zeven (7) dagen na betekening van dit vonnis, ten titel van nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte staande en gelegen aan de [adres] te [plaats], de betalingsverplichting van de achterstallige huur, te betalen een bedrag van € 1.850,00 (zegge: achttienhonderdvijftig euro), althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag waarop [gedaagde] in gebreke is, tot aan de dag der algehele voldoening;
- [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van dit geding, te voldoen binnen veertien (14) dagen na dagtekening van dit vonnis, voor het geval voldoening niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede [gedaagde] zal veroordelen in de nakosten van € 131,00 dan wel, indien betekening plaatsvindt, met een bedrag van € 199,00 en de eventuele verdere executiekosten.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
[gedaagde] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- Rentree zal veroordelen tot het verhelpen van alle problemen, zoals die op de lijst die door Rentree als productie 10 bij de dagvaarding is overgelegd, zijn gespecificeerd;
- Rentree zal veroordelen tot het adequaat aanbrengen van de vloerisolatie, die thans nog grotendeels ontbreekt, alsmede het aanbrengen van het nieuwe raam;
- Rentree zal veroordelen tot het terugbrengen van de maandhuur naar het oude niveau van voor de renovatie, totdat de vloerisolatie adequaat is aangebracht en de overige gebreken aan de woning door Rentree zijn hersteld.
5.De beoordeling in conventie
5.1.
Uit de aard van de vorderingen kan reeds worden afgeleid dat Rentree een spoedeisend belang heeft. In het licht van de gemotiveerde en met stukken onderbouwde stellingname van Rentree, is door [gedaagde] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dit belang ontbreekt.
5.2.
Rentree stelt dat [gedaagde] inmiddels een bedrag van € 1.850,00 aan huurpenningen onbetaald heeft gelaten, dat de huurachterstand gelijk staat aan de totaal verschuldigde huur over meer dan drie maanden en dat deze inmiddels forse huurachterstand een substantiële en herhaalde tekortkoming van [gedaagde] is in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst. Voorts stelt Rentree dat een huurachterstand van drie maanden volgens vaste rechtspraak een dermate ernstige tekortkoming is die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. In dit verband verwijst Rentree naar het arrest van het Gerechtshof ’s-Gravenhage van 31 mei 2011 (ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ6679). Ook stelt Rentree dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst (artikel 6 lid 2 van Pro de algemene huurvoorwaarden) niet bevoegd is om zijn vermeende schade met de huurpenningen te verrekenen, terwijl er ook geen grond is om betaling van de huurpenningen op te schorten. Onder verwijzing naar de uitspraak van de kantonrechter van deze rechtbank van 22 november 2013 (ECLI:NL:RBOVE:2013:2854) stelt Rentree dat een eventuele betaling door [gedaagde] op de derdengeldrekening van zijn raadsman niet kan worden aangemerkt als feitelijke betaling van (een deel van) de huurpenningen. Tot slot stelt Rentree dat zij geen enkel vertrouwen meer heeft in een goede huurrelatie met [gedaagde].
Ten aanzien van de gevorderde betaling van achterstallige huurpenningen
5.3.
Vanaf augustus 2014 heeft [gedaagde] er voor gekozen om de helft van de huurpenningen niet langer aan Rentree over te maken, maar deze op de derdengeldrekening van zijn gemachtigde te storten omdat Rentree volgens hem geen huurgenot verschaft. Daarbij stelt [gedaagde] dat betaling van slechts de helft van de maandelijkse huurprijs bedoeld is als compensatie voor gederfd woongenot en als prikkel tot oplossing van de problemen die door de (renovatie)werkzaamheden zijn ontstaan. [gedaagde] doet hiermee een beroep op opschorting van zijn betalingsverplichting uit hoofde van de huurovereenkomst.
5.4.
Derhalve moet worden bezien of met redelijke mate van waarschijnlijkheid kan worden vastgesteld dat de bodemrechter zal oordelen dat het beroep van [gedaagde] op zijn opschortingsrecht gerechtvaardigd is. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.
5.5.
Naar aanleiding van het door [gedaagde] opgesteld overzicht van klachten d.d. 5 oktober 2014 (productie 10 bij dagvaarding) heeft Rentree per klacht een reactie dan wel een omschrijving gegeven van hoe en wanneer de desbetreffende klacht is verholpen (productie 15 bij dagvaarding). Gelet hierop had het op de weg van [gedaagde] gelegen om zijn stellingen nader te onderbouwen, hetgeen hij heeft nagelaten. Gevraagd naar de levensgevaarlijke situatie die zou ontstaan heeft [gedaagde] ter zitting aangegeven dat dit een door Rentree verkeerd aangesloten rookgasafvoer betrof maar dat dit gebrek inmiddels is verholpen. Voorts is de te ondiep liggende stroomkabel in de tuin volgens [gedaagde] aan te merken als potentieel levensgevaarlijk. Dit is door Rentree echter gemotiveerd betwist en door [gedaagde] in het geheel niet van een nadere onderbouwing voorzien. Van een levensgevaarlijke situatie die rechtvaardigt tot opschorting van de huur kan voorshands derhalve niet worden uitgegaan.
5.6.
Desgevraagd is volgens [gedaagde] verder (nog steeds) sprake van de volgende gebreken: lekkende dakgoot van de schuur, afwezigheid van een dorpel en tochtstrips, een raam dat niet voldoet aan de afgesproken energienorm en de onvolledig aangebrachte vloerisolatie. Het beweerdelijk gebrek aan de vloerisolatie is een nieuw punt dat, zoals door [gedaagde] ook is erkend, niet eerder door [gedaagde] bij Rentree is gemeld, zodat dit verder buiten beschouwing wordt gelaten. Rentree betwist voorts gemotiveerd, mede onder verwijzing naar productie 15, dat deze gebreken bestaan, dat de door [gedaagde] genoemde problemen als gebrek zijn aan te merken en dat zij gehouden zou zijn tot herstel daarvan. Naar aanleiding hiervan heeft [gedaagde] zijn stellingen niet nader onderbouwd, zodat - nog daargelaten de vraag of voormelde gebreken de omvang van de door [gedaagde] ingehouden huur rechtvaardigt - de aanwezigheid van deze gebreken voorshands niet als vaststaand kunnen worden aangenomen.
5.7.
[gedaagde] wijst ten slotte nog op insluipschade en schade die de aannemer tijdens de (renovatie)werkzaamheden aan zijn eigendommen heeft toegebracht. [gedaagde] doet hiermee een beroep op zijn recht tot verrekening. Nog daargelaten dat ook ten aanzien van deze schade, mede gelet op het verweer van Rentree, iedere onderbouwing ontbreekt, volgt uit
artikel 6 lid 2 van Pro de algemene huurvoorwaarden dat [gedaagde] niet bevoegd is om voormelde schades met de huurpenningen te verrekenen. Bovendien heeft Rentree gesteld – en is door [gedaagde] niet betwist – dat de aannemer zich bereid heeft verklaard om de schade aan de eigendommen van [gedaagde] te vergoeden, mits deze schade voldoende is onderbouwd. Naar onbetwist is gesteld, heeft [gedaagde] een dergelijke onderbouwing tot op heden niet verschaft.
5.8.
Het voorgaande brengt mee dat met grote mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde] zijn betalingsverplichting ten onrechte (gedeeltelijk) heeft opgeschort, terwijl in dit kort geding evenmin kan worden vastgesteld in hoeverre [gedaagde] over de in het geding zijnde periode aanspraak zou kunnen maken op huurprijsverlaging wegens verminderd woongenot. Hiermee is de verschuldigdheid van het gevorderde huurbedrag voldoende komen vast te staan, terwijl Rentree er belang bij heeft dat dit bedrag zonder nader uitstel wordt voldaan. Nu bovendien van een rechtens relevant restitutierisico niet is gebleken, komt de gevorderde betaling van de achterstallige huurpenningen tot een bedrag van € 1.850,00 in dit kort geding voor toewijzing in aanmerking. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat in dit bedrag ook de huurverhoging van de maand juni 2014 (€ 50,00) is begrepen. Tegen de gevorderde wettelijke rente is geen separaat verweer gevoerd, zodat ook dit gedeelte van de vordering zal worden toegewezen.
Ten aanzien van de gevorderde ontruiming van de woning
5.9.
Ten aanzien van de gevorderde ontruiming overweegt de kantonrechter als volgt.
In het kader van een beoordeling in kort geding dient te worden vooropgesteld dat een onverwijlde ontruiming in beginsel slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van Rentree bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar gevergd kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Een toewijzende ontruiming in een kort geding is immers een zeer ingrijpende maatregel en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben. Daartoe dient te worden onderzocht of de door Rentree aangevoerde gronden voor ontruiming in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopen daarop reeds nu gerechtvaardigd is. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is daarvan thans geen sprake en de gevorderde ontruiming zal daarom worden afgewezen. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.
5.10.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] weliswaar niet gerechtigd was tot opschorting van betaling van de huurpenningen en daarmee tekort geschoten is in zijn huurbetalingsverplichting, maar de ontstane huurachterstand – bestaande uit gedeeltelijke inhouding van huurtermijnen over een beperkte periode – is naar voorlopig oordeel van de kantonrechter niet zo ernstig dat deze op zichzelf reeds voldoende rechtvaardiging biedt voor ontbinding van de huurovereenkomst. Daar komt bij dat [gedaagde] zich bereid heeft verklaard om de achterstallige huurpenningen alsnog per direct te voldoen indien mocht blijken dat hij zich ten onrechte beroept op opschorting van zijn betalingsverplichting. Gesteld noch gebleken is bovendien dat voorheen sprake is geweest van problematisch betalingsgedrag van [gedaagde]. Onder deze omstandigheden acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat een bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst wegens de betalingsachterstand zal toewijzen. Dit leidt ertoe dat de gevorderde ontruiming niet voor toewijzing vatbaar is.
6.De beoordeling in reconventie
6.1.
Een partij die een eis in reconventie wenst in te stellen, deelt de eis en de gronden daarvan zo spoedig mogelijk, uiterlijk 24 uur vóór de terechtzitting, schriftelijk mee aan de wederpartij, aan eventuele overige partijen en aan de kantonrechter (artikel 7.1 van het Procesreglement kort gedingen rechtbanken, kantonzaken). Aan deze bepaling ligt de gedachte ten grondslag dat de eisen van een goede procesorde en het beginsel van hoor en wederhoor meebrengen dat een reconventionele eis tijdig wordt aangekondigd.
[gedaagde] heeft eerst ter zitting zijn reconventionele eis ingesteld waarvoor hij desgevraagd geen bijzondere omstandigheden heeft aangevoerd. Gelet hierop, is de eis in reconventie ontoelaatbaar. Dit betekent dat [gedaagde] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk zal worden verklaard.
7.Proceskosten in conventie en in reconventie
7.1.
Onder de gegeven omstandigheden acht de kantonrechter het redelijk om de proceskosten tussen partijen in zowel conventie als in reconventie te compenseren op de wijze zoals hierna is bepaald.
8.De beslissing:
De kantonrechter
in conventie
8.1.
veroordeelt [gedaagde] aan Rentree binnen zeven (7) dagen na betekening van dit vonnis, ten titel van nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte staande en gelegen aan de [adres] te [plaats], de betalingsverplichting van de achterstallige huur, te betalen een bedrag van € 1.850,00 (zegge: achttienhonderdvijftig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag waarop [gedaagde] in gebreke is, tot aan de dag der algehele voldoening;
8.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
8.3.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
8.4.
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
8.5.
verklaart [gedaagde] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk;
8.6.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Willemse, kantonrechter, en op 26 februari 2015 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier (PvdS).