ECLI:NL:RBOVE:2015:1505

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer : 3855788 CV EXPL 1231/15

Uitspraak : 26 maart 2015

Vonnis in kort geding in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Mondia Investments B.V.

statutair gevestigd te Utrecht

eisende partij in de hoofdzaak en verweerster in het incident

hierna ook wel te noemen: Mondia

gemachtigde: mr. J.M. Deveer

advocaat te Utrecht

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

V&D B.V.

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam

gedaagde partij in de hoofdzaak en verweerster in het incident

hierna ook wel te noemen: V&D

gemachtigde: mr. W.J.M. van Andel

advocaat te Utrecht

en waarin heeft gevorderd zich te mogen voegen aan de zijde van V&D
:

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

IEF BERLAGE AMSTERDAM (KALVERSTRAAT) B.V.

gevestigd te Amsterdam;

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

IEF BERLAGE ARNHEM (VELPERPLEIN) B.V.

gevestigd te Amsterdam;

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VASTGOED RIETVELD (BEVERWIJK-BREESTRAAT) B.V.

gevestigd te Hoevelaken;

4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VASTGOED RIETVELD (MONUMENTEN) B.V.

gevestigd te Hoevelaken;

5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VASTGOED ÈTA WEST (GOLD) B.V.

gevestigd te Hoevelaken;

6. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

IEF BERLAGE DEN HAAG (GROTE MARKTSTRAAT V) B.V.

gevestigd te Amsterdam;

7. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

IEF BERLAGE GRONINGEN (GROTE MARKT) B.V.

gevestigd te Amsterdam;

8. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VASTGOED ÈTA OOST (HOORN-GROTE NOORD) B.V.

gevestigd te Hoevelaken;

9. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

IEF BERLAGE MAASTRICHT (GROTE STRAAT V) B.V.

gevestigd te Amsterdam;

10. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

IEF BERLAGE NIJMEGEN (GROTE MARKT V) B.V.

gevestigd te Amsterdam;

11. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

IEF BERLAGE UTRECHT (BOVEN CLARENBURG) B.V.

gevestigd te Amsterdam;

12. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VASTGOED ÈTA WEST (VENLO) B.V.

gevestigd te Hoevelaken;

eisers sub 1 in het incident,

hierna ook te noemen: IEF c.s.

gemachtigde: mr. I.E. Reimert

advocaat te Den Haag,

alsmede:

13.
ASR PROPERTY FUND N.V.

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht;

14.
ASR DUTCH PRIME RETAIL CUSTODIAN B.V.

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht;

15.
BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL RETAIL FUND N.V.

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam;

16.
CBRE GLOBAL INVESTORS (NL) B.V.

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Schiphol;

17.
ELIZEN VASTGOED B.V.

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Twello;

18.
PAVST BEHEER B.V.

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Twello;

19.
GOTTHARD VASTGOED B.V.

statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Schiphol;

20.
KROONENBERG GROEP B.V.

statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Schiphol

21.
STICHTING PENSIOENFONDS METAAL EN TECHNIEK

statutair gevestigd te ’s-Gravenhage en kantoorhoudende te Rijswijk;

22.
ROYALTON HILL B.V.

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam;

23.
STICHTING PENSIOENFONDS OPENBAAR VERVOER

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht;

24.
STICHTING SPOORWEG PENSIOENFONDS

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht;

25.
STICHTING ALRI

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam;

26.
STICHTING PENSIOENFONDS VAN DE METALEKTRO

statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Schiphol

27 STICHTINGACHMEA DUTCH RETAIL PROPERTY FUND

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam;

28.
STICHTING “DE SAMENWERKING”, PENSIOENFONDS VOOR HET SLAGERSBEDRIJF

statutair gevestigd te ’s-Gravenhage en kantoorhoudende te De Meern;

29.
STICHTING BEDRIJFSPENSIOENFONDS VOOR DE LANDBOUW

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Woerden;

30.
DRET BEWAAR MAATSCHAPPIJ B.V.

statutair gevestigd te ’s-Gravenhage en kantoorhoudende te Schiphol;

31.
DRET MASTER FUND C.V.

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Schiphol;

32.
DRET VASTGOED WINKELS C.V.

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Schiphol;

eisers sub 2 in het incident,

hierna ook te noemen: ASR c.s.

gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser

advocaat te Amsterdam.

1.procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

 de dagvaarding aan de zijde van Mondia;

 de notitie van Mondia;

 de producties aan zijde van V&D;

 de incidentele conclusie tot voeging van IEF c.s. ;

 de incidentele conclusie tot voeging van ASR c.s.;

 een aanvulling, met producties, op de incidentele conclusie van ASR c.s.;

 een akte wijziging van eis van Mondia;

 de pleitnota van Mondia;

 de pleitnota van V&D;

 de pleitnota van IEF c.s. ;

 de pleitnota van ASR c.s.;

 de mondelinge behandeling.

1.2

Vonnis is bepaald op heden.

2.feiten

2.1

Bij de beoordeling van dit geschil wordt uitgegaan van de hierna opgesomde feiten. Deze worden voorshands als vaststaand beschouwd omdat zij door een van partijen zijn gesteld en door de andere partij zijn erkend dan wel niet of onvoldoende zijn bestreden.

2.2

Mondia verhuurt aan V&D de winkelruimte aan de Brink 110 te Hengelo (O). Op basis van de huurovereenkomst dient de huurprijs bij vooruitbetaling te worden voldaan, uiterlijk op de eerste dag van de periode waarop de betaling ziet.

2.3

Op 13 februari 2014 is tussen Mondia en V&D het navolgende overeengekomen, voor zover hier van belang:

a.
De Huurovereenkomst wordt na 1 februari 2015 verlengd met een periode van vijf (5) jaar, derhalve tot en met 31 januari 2020 [… .]

b.
Met ingang van 1 februari 2015 bedraagt de jaarhuurprijs € 510.000,00 [… .] exclusief BTW [… .] en exclusief de vergoeding voor de bijkomende leveringen

[… .];

c.
In afwijking van artikel 4.3 van de Huurovereenkomst zal de Jaarhuurprijs gedurende de Verlenging niet worden geïndexeerd;

d.
[… .]

2.4

Op 19 januari 2015 schrijft V&D aan Mondia het navolgende, voor zover hier van belang:

[… .] the board has decided that the following specific measures are necessary in relation to your estate occupied by the Company:

-
A 4 month rent free period starting from February 2015 and ending May 2015 to help bridge the liquidity need during 2015 [… .]

V&D is requiring all landlords to contribute in the same manner to provide the Company with a structural long-term viable cost base which is fully aligned with current market developments.

2.5

Op initiatief van de grootste verhuurder, IEF Capital, is vanaf donderdag 5 februari 2015 overlegd met vrijwel alle verhuurders over hun bijdrage aan een oplossing voor het voortbestaan van V&D.

2.6

In het weekend van 7/8 februari 2015 is met alle verhuurders, met uitzondering van Mondia en een drietal andere verhuurders, overeenstemming bereikt, die is vastgelegd in de met iedere deelnemende verhuurder separaat gesloten vaststellingsovereenkomst: hierna ook: de Vastellingsovereenkomst, en later ter uitwerking daarvan met alle deelnemende verhuurders tezamen gesloten Escrowovereenkomst. In de Vastellingsovereenkomst is onder meer het navolgende overeengekomen:

3.1

Partijen komen overeen dat V&D in afwijking op de Huurovereenkomst de Huur met betrekking tot de maanden februari, maart, april, mei, juni en juli 2015 als volgt zal voldoen:

(i)
ten eerste zal op de datum als bedoeld in artikel 2.1 respectievelijk 2.2. een gedeelte van 58,9 procent van de Huurprijs zonder BTW worden voldaan op de Escrowrekening (“het Depotbedrag”);

(ii)
ten tweede zal op de datum als bedoeld in artikel 2.1 respectievelijk 2.2. een gedeelte van 41,1 procent van de Huurprijs, vermeerderd met de verschuldigde BTW over de gehele Huurprijs (100%) en de overige betalingsverplichtingen

[… .] worden voldaan aan de Verhuurder;

[… .]

Ten aanzien van de Escrowrekening komen partijen overeen dat voor woensdag 11 februari 2015 de Notaris een Escrowovereenkomst opstelt waarin de navolgende afspraken zullen zijn vastgelegd:

(i)
het Depotbedrag wordt door de Notaris gehouden voor Verhuurder;

(ii)
de Notaris zal het depotbedrag onder zich houden tot en met 1 juli 2015 en daarna het Depotbedrag bij wijze van huurkorting aan V&D afdragen indien:

a.
V&D alle verplichtingen uit deze Overeenkomst stipt is nagekomen, en

b.
De Banken en Aandeelhouder aan hun verplichtingen jegens V&D hebben voldaan (waaronder wordt begrepen de verplichting van de Banken krediet te verstrekken ter grootte van ongeveer EUR 51.000.000 en de Aandeelhouder gehouden is het verschaffen van EUR 30.000.000 equity en de in artikel 4 bedoelde lening), en

c.
V&D niet op 1 juli 2015 failliet is of in surseance van betaling verkeert.

(iii)
Indien het Depotbedrag op grond van sub (ii) niet aan V&D B.V. kan worden afgedragen, komt V&D niet in aanmerking voor de huurkorting en eindigt de Escrowovereenkomst op eerste schriftelijk verzoek van de Verhuurder en zal de notaris het Depotbedrag aan Verhuurder afdragen;

[… .]

8.1

V&D erkent dat Verhuurder en alle andere verhuurders die dezelfde regeling aangaan als vervat in deze Overeenkomst een aanzienlijk offer brengen om V&D van een zeker faillissement te behoeden. In dat verband zal V&D jegens verhuurders die niet meegaan in deze regeling, zodanig handelen dat daarbij de belangen van Verhuurder en alle andere verhuurders die een vergelijkbare regeling aangaan als vervat in deze Overeenkomst, maximaal worden gediend.

8.2

In het verlengde van het hiervoor in artikel 8.1 bepaalde is V&D gehouden Verhuurder tijdig te informeren over (dreigende) gerechtelijke procedures met verhuurders die geen overeenkomst als de onderhavige sluiten met V&D.

2.7

Mondia heeft V&D een factuur d.d. 2 januari 2015 doen toekomen, betreffende de huur over de maand februari 2015, vermeerderd met het voorschot servicekosten, voor een totaalbedrag van € 52.272,00, inclusief BTW.

2.8

Op 11 februari 2015 heeft V&D aan Mondia een bedrag van € 28.047,00 overgemaakt.

2.9

V&D schrijft op 12 februari 2015 aan Mondia het navolgende, voor zover hier van belang:

Hierbij informeren wij u dat wij gisteren een bedrag ad € 27.200,- zijnde 43% van de huur over februari 2015 alsmede de volledige BTW, aan u hebben overgemaakt. Daarnaast is het resterende gedeelte van de huur excl. BTW [… .] in escrow gestort op de kwaliteitsrekening van notaris Zwaan [… .].

2.1

Mondia heeft V&D een factuur d.d. 1 februari 2015 doen toekomen, betreffende de huur over de maand maart 2015, vermeerderd met het voorschot servicekosten, voor een totaalbedrag van € 52.272,00, inclusief BTW.

2.11

V&D heeft op 27 februari 2015 aan Mondia een (totaal)bedrag van € 28.047,00 betaald.

3.geschil

in de hoofdzaak:

3.1

Mondia vordert, na wijziging van haar vordering, -zakelijk weergegeven- V&D te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 51.819,68, zijnde de huurachterstand (inclusief voorschot servicekosten) tot en met de maand maart 2015, vermeerderd met de contractuele boete van 2% ad € 1.045,44 en een bedrag van € 1.308,17 aan buitengerechtelijke kosten. Mondia vordert voorts dat V&D wordt veroordeeld vanaf april 2015, telkens bij vooruitbetaling, te voldoen een bedrag aan huur en servicekosten van € 42.200,00, te vermeerderen met BTW, per maand, eventueel te vermeerderen met de contractuele boete.

3.2

Mondia voert daartoe het navolgende aan. V&D handelt in strijd met een tweetal grondbeginselen van het recht: de verbindende kracht van overeenkomsten en de contractsvrijheid. V&D is recentelijk per 1 februari 2015 een nieuwe huurovereenkomst aangegaan tegen sterk verbeterde financiële condities. Op het moment dat voor V&D deze verbeterde condities ingaan komt zij nog eens langs voor een tweede korting in de vorm van een dictaat: Mondia moet daarmee akkoord gaan. Mondia stelt zich op het standpunt dat zij niet gedwongen kan worden deel te nemen aan de Vaststellingsovereenkomst en dat V&D de verplichtingen uit hoofde van de bestaande huurovereenkomst moet nakomen.

3.3

V&D verweert zich tegen de vordering van Mondia. Zij voert daartoe aan dat het concern, bestaande uit de 63 warenhuizen enerzijds en de restaurants van La Place anderzijds, in 2013 een verlies leed van meer dan € 42 miljoen en in 2014 een verlies van meer dan € 49 miljoen. In het vierde kwartaal van 2014 werd dan ook duidelijk dat zonder ingrijpende saneringsmaatregelen bij de warenhuizen V&D failliet zou gaan. Op 12 december 2014 kondigde het Bankensyndicaat aan dat de rekening-courant faciliteit van oorspronkelijk € 42,5 miljoen, per 19 december 2014 zou worden teruggebracht tot slechts € 2.166.666,--. Uiteindelijk is door V&D met de banken overeenstemming bereikt omtrent een tijdelijke continuering van de rekening-courant faciliteit tot een maximum van € 22,5 miljoen tot uiterlijk 31 januari 2015, onder een aantal voorwaarden. Eén van die voorwaarden voor het voortbestaan van V&D na 31 januari 2015 is dat in het boekjaar 2015 minimaal € 40 miljoen aan liquiditeitsbesparingen gerealiseerd moesten worden. Voornemen was dat van de € 40 miljoen een bedrag van € 20 miljoen zou worden gevonden in huurkortingen. V&D stelt dat zij op 19 januari 2015 als noodsignaal aan alle huurders een brief heeft gezonden [zie 2.4]. Op initiatief van IEF Capital, de grootste verhuurder, werd uiteindelijk in het weekend van 7/8 februari 2015 met vrijwel alle verhuurders overeenstemming bereikt, die is vastgelegd in de met iedere verhuurder separaat gesloten vaststellingovereenkomst. Uiteindelijk bleef een liquiditeitsbesparing van € 40 miljoen in stand, waarvan € 24 miljoen in huurbesparingen dient te worden gerealiseerd. Deze huurkorting is een cruciale voorwaarde voor de herfinanciering van V&D en daarmee voor haar voortbestaan. Vrijwel alle verhuurders hebben dit ingezien en hun verantwoordelijkheid genomen. Slechts enkele verhuurders, die 5% van de totale huursom vertegenwoordigen, waaronder Mondia, heeft dit niet gedaan en acht zich vrij zich als een zogenaamde free rider op te stellen om zo te profiteren van het feit dat vrijwel alle andere verhuurders hun verantwoordelijkheid wel genomen hebben. Als Mondia en de andere free riders volharden in hun opstelling wordt geen € 24 miljoen maar minder dan € 23 miljoen in depot opgebouwd. De deelnemende verhuurders hebben dan ook de absolute eis aan V&D gesteld dat artikel 8 in de vaststellingovereenkomst [zie 2.6] wordt opgenomen. Een en ander betekent voor V&D dat zij de free riders zo lang mogelijk op dezelfde wijze zal behandelen als de wel deelnemende verhuurders.

V&D meent dat Mondia met haar vordering haar bevoegdheid misbruikt, althans handelt op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij de beoordeling hiervan moet de situatie bekeken worden zoals die in het weekend van 7/8 februari 2015 was, toen V&D bij het uitblijven van een regeling aan de vooravond van een faillissement stond. De individuele verhuurder die zich op dat moment onttrekt aan een regeling die alle verhuurders in gelijke mate treft, maar die noodzakelijk is om veel meer schade te voorkomen, maakt zich schuldig aan misbruik van recht en handelt in strijd met de redelijkheid en billijkheid door zijn verantwoording te ontlopen. Als dit niet zo zou zijn, zou misbruik van recht en handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid beloond worden en dat is ipso facto strijdig met ieder rechtsgevoel en (dus) met het recht.

3.4

IEF c.s. ondersteunt de stellingen van V&D en ASR c.s. dat de vorderingen moeten worden afgewezen. IEF c.s. meent daarnaast dat het toewijzen van de vordering van Mondia zal leiden tot ongerechtvaardigde verrijking ex artikel 6:212 BW aan de zijde van Mondia. Aangezien ongerechtvaardigde verrijking leidt tot een schadevergoedingsplicht jegens de verarmende partij, dient de vordering in kort geding van Mondia te worden afgewezen. In dat kader verwijst IEF c.s. naar het Ponzi scheme arrest [HR 28 oktober 2011,NJ 2012, 495].

3.5

ASR c.s. ondersteunt de stellingen van V&D en van IEF c.s. dat de vorderingen van Mondia moeten worden afgewezen. Door niet mee te gaan in de regeling en alsnog integrale betaling te verlangen, terwijl de andere verhuurders juist via de regeling V&D hebben gered, tracht Mondia zich een bevoorrechte positie te verwerven ten nadele van die verhuurders. Mondia houdt geen rekening met de in het gegeven geval betrokken maatschappelijke en persoonlijke belangen, terwijl zij daartoe juist wel gehouden is. De eisen van redelijkheid en billijkheid moeten in dit geval dan ook met zich meebrengen dat de doorbreking die Mondia beoogt niet wordt gehonoreerd. ASR c.s. is daarnaast van mening dat op Mondia een maatschappelijke verplichting rust die met zich meebrengt dat zij gehouden is haar handelingen af te stemmen op het belang van haar medecrediteuren. In het verlengde daarvan handelt Mondia ten opzichte van de verhuurders ook onrechtmatig, nu er sprake is van een handeling van Mondia met een wettelijke plicht (redelijkheid en billijkheid en misbruik van recht) en/of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt.

4.beoordeling

in het incident:

4.1

Ter zitting zijn de vorderingen van IEF c.s. en ASR c.s. om zich te voegen aan de zijde van V&D toegewezen, nu zij aannemelijk hebben gemaakt dat een uitkomst van de procedure die ongunstig is voor V&D, de rechtspositie van IEF c.s. en ASR c.s. nadelig kan beïnvloeden.

4.2

De proceskosten van het incident zullen worden gecompenseerd, des dat iedere partij haar eigen kosten draagt.

in de hoofdzaak:

4.3

Mondia heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen nu zij naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij voor haar bedrijfsvoering afhankelijk is van de huuropbrengsten die zij genereert. Voorts heeft Mondia er belang bij op korte termijn duidelijkheid te verkrijgen over de toekomstige huurbetalingsverplichtingen van V&D, te meer nu V&D reeds heeft aangekondigd voornemens te zijn de huurpenningen (in ieder geval) tot en met de maand juli 2015 te voldoen op dezelfde wijze zoals zij dat heeft gedaan met betrekking tot de maanden februari en maart 2015. Van Mondia kan dan ook niet worden verwacht dat zij het oordeel van de bodemrechter over deze kwestie afwacht.

4.4

Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening alleen dan aanleiding is, indien op grond van de thans gebleken feiten en omstandigheden aannemelijk is dat in een bodemprocedure de beslissing gelijkluidend zal zijn.

4.5

De vraag die in dit geding dient te worden beantwoord, is of Mondia als verhuurder van het V&D-pand te Hengelo (O) in rechte aanspraak kan maken op de volle huurprijs, daar waar het merendeel van de verhuurders van ‘V&D-panden’ in den lande, met elkaar de afspraak hebben gemaakt gedurende de periode van februari 2015 tot en met juli 2015 een lager door V&D te betalen huurprijs te accepteren, om V&D voor een faillissement te behoeden.

4.6

Zoals namens Mondia is betoogd spelen in deze zaak onder meer twee grondbeginselen van het Nederlandse recht: de verbindende kracht van overeenkomsten en de contractsvrijheid.

In zijn algemeenheid zijn partijen gehouden de tussen hen geldende overeenkomsten na te komen. In het onderhavige geval zijn partijen in 2014 overeengekomen dat de huurovereenkomst per 1 februari 2015, dus nog geen twee maanden geleden, tegen een voor V&D verlaagde huurprijs en verbeterde voorwaarden zal worden voortgezet. Ondanks die nadere overeenkomst heeft V&D gemeend eigenmachtig op die nader overeengekomen huurprijs “slechts” 43% te betalen en dit de komende vijf maanden. Weliswaar is betoogd dat de resterende 57% op een derdenrekening wordt gestort, maar daarvan moet gezegd worden dat de verhuurders daar vooralsnog geen profijt van hebben. Dat resterende deel komt immers vooralsnog niet in hun vermogen terecht.

4.7

Bezien vanuit de positie van V&D is juist dat zij groot belang heeft bij een vooralsnog meer dan halvering van de huurprijs van alle filialen van V&D, maar welke huurder heeft dat nu niet!

Juist zal zijn dat V&D noodlijdend is en dat het water haar tot aan de lippen staat, maar de kantonrechter moet zich tenminste de vraag stellen of die omstandigheid een doorbreking van bovengenoemde beginselen in ons recht rechtvaardigt.

Afwijkingen van zo’n overeenkomst kan normaliter alleen maar als partijen daarover overeenstemming bereiken, doch daarvan is geen sprake.

4.8

V&D heeft in dat kader betoogd dat Mondia misbruik van recht maakt en in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelt door zich te onttrekken aan een buitengerechtelijk akkoord dat het overgrote deel van de verhuurders van panden, waarin een V&D vestiging is gesitueerd, hebben bereikt. Mondia wil, zo stelt V&D, louter de integrale doorbetaling van de huur bereiken en ondertussen de voor de redding van V&D noodzakelijke huurkorting op de wel deelnemende verhuurders afwentelen.

4.9

Naar het oordeel van de kantonrechter is er geen sprake van misbruik van recht dan wel strijd met de redelijkheid en billijkheid op genoemde gronden. Het kan een verhuurder, die zonder zijn toestemming moet toezien dat meer dan de helft van de maandelijkse huur gedurende vijf maanden niet wordt betaald, tezamen een aanzienlijk bedrag, niet euvel worden geduid dat hij het met die beslissing van de huurder niet eens is. De weg naar de rechter is dan de enig juiste weg. Niet valt in te zien dat die gang naar de rechter in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid, ook niet als een zeer groot deel van de verhuurders van panden waarin een V&D is gevestigd, wel akkoord is gegaan met een forse verlaging van de maandelijkse huur. Daarbij moet ook worden opgemerkt dat het recht niet een katalysator van economische problemen moet worden: men heeft het recht om naar de rechter te gaan en dat recht behoort niet te wijken voor economische motieven. Misbruik van recht is er naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet, noch strijd met de redelijkheid en billijkheid.

4.1

Het moge dan juist zijn dat de kantonrechter enigszins terughoudend moet zijn bij de toewijzing van geldvorderingen, daaraan kan niet afdoen dat als de feiten op zichzelf juist zijn en betaling niet volgt of zal volgen, er geen enkele reden voor die terughoudendheid aanwezig is: V&D erkent immers de achterstand in de betaling van de maandelijkse huur aan Mondia en het heeft er alle schijn van dat de totale hoogte van die huurschuld zal oplopen tot circa € 150.000,--, voorwaar een fors bedrag en eveneens een bedrag dat voor de verhuurder van significant belang is. Uiteraard staat dat bedrag niet in verhouding tot de schade die V&D zou kunnen gaan lijden, maar op zichzelf is dat geen criterium. In dat kader behoeft de kantonrechter geen afweging tussen partijen te maken. Uitgangspunt is de vordering van de eisende partij en deze vordert op zichzelf op terechte gronden de overeengekomen huurpenningen.

4.11

V&D betoogt voorts dat Mondia in redelijkheid geen aanspraak kan maken op die huurachterstand, nu dit in de gegeven omstandigheden misbruik van bevoegdheid zou opleveren, althans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

Ook dit vermag de kantonrechter niet in te zien. Mondia is met V&D geen vaststellingsovereenkomst aangegaan en er bestaat geen rechtsregel die haar daartoe verplicht. Denkbaar zou hooguit zijn dat, zoals V&D stelt, onverkorte toepassing van de gesloten huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, de zware eis van artikel 6:248 BW. Echter de kantonrechter heeft noch van V&D, noch van de gevoegde partijen doorslaggevende argumenten gehoord die tot die conclusie kunnen voeren. Weliswaar is omstandig betoogd dat de financiële positie van V&D zodanig benard is dat het te hulp schieten van V&D eigenlijk gezien moet worden als een morele verplichting van iedere verhuurder van zo’n pand, maar hoe triest een en ander voor V&D ook moge zijn, dat doorbreekt niet het recht van een verhuurder, zelfs niet van een “free rider”, op het opvorderen van de overeengekomen maandelijkse huurbedragen.

Anders dan V&D kennelijk lijkt te betogen is daarvoor niet redengevend de omstandigheid dat meer feitelijkheden betreffende de kostenbesparingsmaatregelen noodzakelijk zouden zijn: de kern van de zaak ligt immers bij het feit dat V&D éénzijdig het besluit heeft genomen om de maandelijkse huur van het pand te Hengelo (O) gedurende vijf maanden meer dan te halveren.

4.12

Tenslotte heeft V&D nog een beroep gedaan op artikel 3:313 BW. Dit artikel zegt in het eerste lid dat degene aan wie een bevoegdheid toekomt, haar niet kan inroepen, voor zover hij haar misbruikt. In het derde lid staat vervolgens dat uit de aard van die bevoegdheid dit kan voortvloeien.

In de onderhavige casus wordt een vergelijking getrokken met een aangeboden akkoord in een faillissement. Daar is het onder omstandigheden denkbaar dat een schuldenaar gedwongen kan worden akkoord te gaan met dat akkoord. Echter in die casus is sprake van een situatie waarbij alle schuldenaren van de failliet zijn betrokken, terwijl daar in het geval van V&D zeker geen sprake van is. Het is “slechts” een zeer groot deel van de verhuurders en wellicht de Belastingdienst die bij de in de maak zijnde toekomstige deal betrokken zijn. Die deal zal immers pas op 1 juli van dit jaar gestalte krijgen.

Dat is immers het moment waarop bezien gaat worden of V&D de thans “gespaarde” bedragen daadwerkelijk in handen krijgt en dat is een geheel andere situatie dan het eerder genoemde akkoord. Toegegeven moet worden dat er wellicht een reëel gevaar aanwezig is dat V&D omstreeks juli a.s. in staat van faillissement moet worden verklaard, hoe triest ook, dat is op zichzelf geen reden om Mondia haar recht op het opvorderen van de maandelijkse huur te ontzeggen en dat als misbruik van recht te bestempelen.

4.13

Toewijzing van de stellingen van V&D zou tot gevolg kunnen hebben dat andere noodlijdende bedrijven eveneens haar toevlucht zullen nemen tot een drastische verlaging van de maandelijkse huur- of hypotheekverplichting. Met een beroep op het economisch belang en een appel op de saamhorigheid in de samenleving zou dan, in de lijn van V&D doorredenerend, bereikt kunnen worden dat een faillissement kan worden voorkomen. In Nederland dreigt dan, zo vreest de kantonrechter, een juridische chaos. Enige zekerheid voor een verhuurder is er niet meer. Het gaat ook leiden tot rechtsongelijkheid binnen het huurrecht: particuliere huurders staan ook vaak aan de rand van de afgrond en niet valt in te zien waarom deze categorie huurders dan niet de mogelijkheid zouden hebben om de huur eenzijdig met de helft te verlagen. Deze zeer onwenselijke situatie moet worden voorkomen.

4.14

IEF c.s. en ASR c.s. hebben zich aan de zijde van V&D gevoegd, enerzijds om het standpunt van V&D met vlammende en soms emotionele betogen kracht bij te zetten en anderzijds om Mondia te bewegen zich aan hun zijde te scharen. Ter terechtzitting is zelfs daartoe nog een oproep gedaan.

Mondia heeft nog betoogd dat de gevoegde partijen geen verweren mogen voeren, welke V&D zelf niet voert. In dat kader wijst zij op het door IEF c.s. gevoerde verweer van de ongerechtvaardigde verrijking.

4.15

Bij een voeging moet sprake zijn van een samenhang, zowel in vordering als in argumenten. Daarbij past niet de eis dat de gevoegde partij geen zelfstandig verweer kan en mag voeren, maar het is ondenkbaar dat er een verweer wordt gevoerd dat haaks staat op het verweer van V&D. Echter daar is in dit geval geen sprake van. Het moge dan zo zijn dat V&D zich niet op ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van Mondia heeft beroepen, dat brengt niet met zich mee dat het een tegenstrijdig verweer van IEF c.s. is. Het doel is immers om te bereiken dat Mondia, om welke reden dan ook, niet in een positie wordt gemanoeuvreerd dat zij de maandelijkse huurtermijn wel geheel ontvangt, terwijl het overgrote deel van de andere verhuurders daarvan hebben afgezien. Daarin kan de kantonrechter geen tegenstrijdig verweer zien.

4.16

Met betrekking tot dat verweer is de kantonrechter van oordeel dat daar geen sprake van is. Mondia vordert slechts datgene wat haar contractueel toekomt en de enkele omstandigheid dat andere schuldeisers een groot deel van hun vordering niet vorderen en daar min of meer vrijwillig afstand van hebben gedaan, maakt niet dat dit Mondia verrijkt. Zij wenst slechts datgene te ontvangen, wat partijen hebben afgesproken, niets meer en niets minder.

4.17

Met betrekking tot het gevorderde, zoals bij akte gewijzigd, zal de kantonrechter deze toewijzen voor wat betreft de niet betaalde huurpenningen. De mee gevorderde boete zal de kantonrechter ook toewijzen, nu V&D zeer wel wist dat zij deze boete verschuldigd zou zijn bij het bij lange na niet volledig betalen van de overeengekomen maandelijkse huur. De niet weersproken buitengerechtelijke incassokosten zijn eveneens toewijsbaar.

4.18

Mondia vordert eveneens veroordeling van V&D tot het betalen van toekomstige huurtermijnen, te weten de maanden april 2015 tot en met juli van 2015. Normaliter zou deze vordering afgewezen moeten worden, nu een kort geding procedure zich nauwelijks leent voor toekomstige vorderingen. In het onderhavige geval heeft V&D echter aangekondigd dat zij de genoemde maanden de maandelijkse huur niet geheel zal voldoen, waarmee zij een situatie in het leven roept als bedoeld in artikel 6:80 BW. Het moge dan wellicht zo zijn dat V&D onder invloed van dit vonnis zal besluiten de huur toch geheel te betalen, zekerheid daarover bestaat niet. Mondia heeft derhalve belang bij haar vordering, mede om te voorkomen dat zij elke maand de gang naar de rechter zou moeten maken. Dit onderdeel van de vordering zal de kantonrechter derhalve ook toewijzen.

Voor wat betreft de periode na 31 juli 2015 is de kantonrechter van oordeel dat het niet zeker is dat V&D niet zal voldoen aan haar verplichtingen voortspruitende uit de huurovereenkomst. In het kader van dit kort geding gaat de kantonrechter er dan ook vooralsnog vanuit dat V&D haar verplichtingen na 31 juli 2015 zal nakomen, zodat veroordeling tot betaling van toekomstige huurpenningen achterwege kan blijven.

4.19

V&D, IEF c.s. en ASR c.s. zullen, als de in overwegende mate het ongelijk gestelde partij, ieder afzonderlijk in de proceskosten worden veroordeeld, welke kosten in z’n totaliteit worden begroot op:

griffierecht € 932,00

exploitkosten € 77,84

salaris gemachtigde
€ 800,00

€ 1.809,84

5.rechtdoende

in het incident:

5.1

Staat IEF c.s. en ASR c.s. toe zich te voegen aan de zijde van V&D.

5.2

Compenseert de proceskosten tussen partijen, des dat iedere partij haar eigen kosten draagt.

in de hoofdzaak:

5.3

Veroordeelt V&D om aan Mondia te betalen een bedrag van € 51.819,68, ter zake de huurachterstand tot en met de maand maart 2015, inclusief contractuele boete en buitengerechtelijke kosten.

5.4

Veroordeelt V&D met ingang van de huurperiode april 2015 tot en met de huurperiode juli 2015, maandelijks, telkens bij vooruitbetaling uiterlijk op de eerste dag van de kalendermaand, aan Mondia te betalen een bedrag van € 43.200,00, vermeerderd met een voorschot van € 700,00 op de vergoeding voor bijkomende levering en diensten, te vermeerderen met de over dat bedrag verschuldigde omzetbelasting en te vermeerderen met de contractuele boete ex artikel 14.2 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst indien volledige betaling na de vervaldag uitblijft.

5.5

Veroordeelt V&D in de kosten van deze procedure tot op deze uitspraak aan de zijde van Mondia gevallen en begroot op € 603,28, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald, V&D daarover de wettelijke rente verschuldigd is vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening.

5.6

Veroordeelt IEF c.s. in de kosten van deze procedure tot op deze uitspraak aan de zijde van Mondia gevallen en begroot op € 603,28, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald, IEF c.s. daarover de wettelijke rente verschuldigd is vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening.

5.7

Veroordeelt ASR c.s. in de kosten van deze procedure tot op deze uitspraak aan de zijde van Mondia gevallen en begroot op € 603,28, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald, V&D daarover de wettelijke rente verschuldigd is vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening.

5.8

Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

5.9

Wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. H.R.K. Valk, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van donderdag 26 maart 2015 in aanwezigheid van de griffier.

Huurprijsbetaling en contractuele verplichtingen in kort geding tussen verhuurder en huurder V&D

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

27 STICHTINGACHMEA DUTCH RETAIL PROPERTY FUND

1.procedure

2.feiten

3.geschil

4.beoordeling

5.rechtdoende