ECLI:NL:RBOVE:2015:1645

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team Kanton en Handelszaken

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer : 2895624 CV 14-2240

datum : 17 maart 2015

Vonnis in de zaak van:

[A],

wonende te [woonplaats],

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: ‘[A]’,

gemachtigde mr. A.J.L.J. Pfeil, advocaat te Maastricht,

tegen

de besloten vennootschap
RECYCLING & OVERSLAG BREDA B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te Breda,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: ‘ROB’,

gemachtigde mr. W.J. Aardema, advocaat te Heerenveen.

1.De procedure

De kantonrechter heeft kennisgenomen van:

- de dagvaarding d.d. 4 november 2013

- het incidenteel vonnis d.d. 19 maart 2014 van de kantonrechter te Apeldoorn waarbij de zaak is verwezen naar de kamer voor kantonzaken van rechtbank Overijssel, locatie Zwolle,

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie d.d. 20 mei 2014 met bijlagen;

- de conclusie van repliek in conventie tevens het antwoord in reconventie d.d. 19 augustus 2014 met bijlagen;

- de conclusie van dupliek in conventie tevens van repliek in reconventie d.d. 28 oktober 2014 met bijlagen;

- de namens ROB ingezonden akte van depot d.d. 28 oktober 2014, houdende een usb-stick met als inhoud - blijkens de daarop gegeven toelichting - foto’s en video’s;

- de conclusie van dupliek in reconventie d.d. 13 januari 2015 met bijlagen;

- de akte uitlating producties d.d. 17 februari 2015.

2.Het geschil

2.1

in conventie:

De vordering van [A] strekt ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

a. zal ontbinden althans ontbonden zal verklaren de huurovereenkomst tussen partijen als in het lichaam der dagvaarding nader omschreven, zulks met ingang van de datum van deze dagvaarding, althans een door de rechtbank te bepalen datum, met veroordeling van ROB om het gehuurde uiterlijk binnen twee dagen nadien althans na betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen, voor zover zulks nog niet geschied mocht zijn, en, in goede staat, geheel ontruimd en gereinigd, aan [A] op te leveren;

b. ROB zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [A] te betalen:

i. een bedrag van € 170.613,98 ter zake de per 1 oktober 2013 vervallen doch door ROB niet betaalde huurtermijnen met inbegrip van de daarover tot 1 oktober 2013 vervallen contractuele rente, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, vermeerderd met de contractuele rente althans de wettelijke handelsrente dan wel de wettelijke rente vanaf de door de rechtbank te bepalen dagen waarop ROB met de desbetreffende betalingen in verzuim is geweest;

ii. de vanaf 16 november 2013 tot aan de dag van ontruiming van het gehuurde door ROB althans tot aan de dag van ontbinding van de huurovereenkomst door de rechtbank te vervallen huurtermijnen, vermeerderd met de contractuele rente althans de wettelijke handelsrente dan wel de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldagen tot de dag van algehele voldoening;

iii. ter zake van de door [A] gemaakte buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 2.841,14, te vermeerderen met de contractuele rente althans wettelijke handelsrente dan wel de wettelijke rente daarover vanaf 17 mei 2013 althans vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

iv. ter zake schoonmaakkosten een bedrag van € 33.829,99, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente dan wel de wettelijke rente daarover vanaf 13 augustus 2013 althans vanaf de dag der dagvaarding althans een door de rechtbank te bepalen dag tot de dag van algehele betaling;

c. zal verklaren voor recht dat ROB aansprakelijk is voor de schade in respectievelijk aan het gehuurde ontstaan, deze schade op te maken bij staat en te vereffenen als volgens de wet, vermeerderd met de contractuele rente althans de wettelijke handelsrente dan wel de wettelijke rente daarover vanaf 23 augustus 2013 althans vanaf heden dan wel vanaf een door de rechtbank te bepalen tot de dag van algehele voldoening;

onder veroordeling (eveneens voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad) van ROB in de kosten van het geding, met inbegrip van de nakosten zoals genoemd in artikel 237 lid 4 Rv, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het tijdstip dat ROB in verzuim is deze kosten te voldoen.

ROB heeft deze vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.

2.2

in reconventie:

De vordering van ROB strekt ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. zal verklaren voor recht dat de huurovereenkomst als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding is geëindigd op 28 maart 2013;

II. zal verklaren voor recht dat ROB als gevolg van een beroep op huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW niet gehouden is tot het betalen van huurpenningen met ingang van oktober 2012 dan wel een datum door u in goede justitie te bepalen;

III. [A] zal veroordelen om aan ROB te voldoen aan onverschuldigd betaalde huurpenningen sedert 1 oktober 2012, dan wel uit andere hoofde, een bedrag van € 41.926,50 incl. BTW en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van betaling tot aan de dag der voldoening door [A];

IV. [A] zal veroordelen om aan ROB te voldoen een bedrag van € 123.432,99 aan schadevergoeding althans een bedrag door de kantonrechter in goede justitie te bepalen;

V. [A] zal veroordelen in de kosten van de procedure.

[A] heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.

3.De vaststaande feiten

in conventie en in reconventie

Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.

3.1

[A] is eigenaar van een perceel grond, gelegen te [plaats] op het industrieterrein ‘Zuiderzeehaven’ aan de [adres] 5. [A] is tevens (direct en indirect) aandeelhouder en bestuurder van een aantal vennootschappen, waaronder de besloten vennootschap [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1]) en de besloten vennootschap [bedrijf 2] (hierna: de Zoutcentrale).

3.2

ROB maakt deel uit van de zogeheten Strukton Groep. ROB richt zich op met name op het verkrijgen, verwerken en verhandelen van onder andere delfstoffen, waaronder zout. In dat verband voert ROB voor een zustervennootschap ([bedrijf 3]., hierna: [bedrijf 3]) opdrachten uit betreffende de opslag en distributie van wegenzout, onder meer voor Rijkswaterstaat en de Provincie Drenthe.

3.3

ROB is met [A] in contact getreden over het voor ROB verzorgen van de feitelijke opslag en de feitelijke distributie van het wegenzout door [bedrijf 1] en de verhuur van een opslagloods door [A].

3.4

Op 26 juli 2011 hebben [A] en ROB een document ondertekend met als opschrift ‘huurovereenkomst’. Daarin is als huurobject aangeduid de
‘te ontwikkelen opslagruimte gelegen op het industrieterrein “Zuiderzeehaven” te Kampen groot 4.000 m2 niet geconditioneerd, geschikt voor de opslag van circa 30.000 ton wegenzout (uitgaande van een soortelijke massa van 1350 kg per m3)’is een huurprijs genoemd van € 126.000,- per jaar exclusief omzetbelasting, een huurperiode van twee jaren ingaande 1 oktober 2011 of zoveel later naar gelang de realisatie later gereed is, en een jaarlijkse indexering per 1 oktober. Achter het kopje
‘Overige’is vermeld:

Huur vindt plaats op basis van een door partijen nader uit te werken huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW met van toepassing de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW overeenkomstig het model door de Raad van Onroerende Zaken (ROZ) in juli 2013 vastgesteld en op 11 juli 2003 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 72/2003. Deze algemene voorwaarden zijn als bijlage bij deze overeenkomst gevoegd.

3.5

[A] heeft vervolgens aan ROB een huurovereenkomst voorgelegd op basis van het ROZ-model. ROB heeft met dat aan haar voorgelegde concept niet ingestemd.

3.6

De opslagruimte is aan eind van het eerste kwartaal van 2012 gereedgekomen, waarna voor ROB wegenzout in de opslagruimte werd opgeslagen. Per factuur van 16 april 2012 heeft [bedrijf 1] ROB een bedrag van € 34.650,- excl. BTW in rekening gebracht aan ‘huur zoutopslag’ over het tweede kwartaal 2012. Per factuur 22 juni 2012 is ROB een gelijk bedrag berekend voor het derde kwartaal 2012. Beide facturen zijn door ROB betaald.

3.7

[bedrijf 1] verzorgde het transport van het wegenzout van en naar de opslagruimte, in welk kader onder andere op het terrein bij de opslagruimte een weegbrug was geplaatst. [bedrijf 1] is op 22 augustus 2012 in staat van faillissement verklaard. De curator heeft ROB bevestigd dat de opslagruimte niet onder dat faillissement viel. Begin oktober 2012 is ROB in kennis gesteld van de verwijdering van de weegbrug, waarna de voorraad wegenzout op 8 oktober 2012 in opdracht van ROB is ingemeten en de opslagruimte op 10 oktober 2012 door een medewerker van ROB is geïnspecteerd. ROB heeft daarop de transporten doen uitvoeren door [bedrijf 4] uit Oldebroek.

3.8

Per brief van 12 oktober 2012 heeft ROB zich bij [A] beklaagd over een grote hoeveelheid water zowel in de opslagruimte als op het terrein rondom en over het onbeheerd zijn van het terrein en medegedeeld dat het haar vooralsnog onduidelijk is welke gevolgen dit heeft gehad voor de kwantiteit en de kwaliteit van het wegenzout. ROB heeft daarop [A] gesommeerd uiterlijk 17 oktober 2012 aan zijn verplichtingen te voldoen en die maatregelen te nemen die de loods geschikt maken voor de opslag van wegenzout. Per brief van 17 oktober 2012 heeft [A] geantwoord dat hij de acties heeft ondernomen van afpompen van water van het buitenterrein, verwijderen van water van de vloer van de hal, het afzetten van het buitenterrein met hekken en het afsluiten van de inrit met zeecontainers.

3.9

Per brief van 18 oktober 2012 heeft ROB zich opnieuw beklaagd over water op de vloer van de opslagruimte en gesteld dat er kennelijk geen constructieve oplossing is gevonden om de vloer van de hal droog te houden en [A] opnieuw gesommeerd zijn verplichtingen na te komen. [A] heeft per brief van 2 november 2012 geantwoord dat het water op de vloer van de hal is verwijderd en dat er aan de buitenzijde van de hal een waterkering van betonmortel is aangebracht.

3.1

Per brief van 5 december 2012 heeft ROB aan [A] medegedeeld dat er nog steeds sprake is van wateroverlast in de opslagruimte, dat de genomen maatregelen niet afdoende werken en door de natte vloer slechts een beperkt gedeelte van de opslagruimte beschikbaar is. ROB heeft [A] er vervolgens op gewezen dat zij de volledige capaciteit van de loods nodig heeft omdat ‘de winter voor de deur staat en daarmee de vraag om strooizout weer omhoog schiet’.

3.11

Per mailbericht van 12 december 2012 heeft ROB aan [A] medegedeeld dat zij ‘onder protest’ de huur van de opslagruimte over het vierde kwartaal van 2012 zal betalen, stellend dat zij wil voorkomen dat [A] conform zijn aanzegging van 6 december 2012 haar de toegang tot de opslagruimte zal ontzeggen en dat zij ervan uitgaat dat [A] op zeer korte termijn zijn contractuele verplichtingen zal nakomen.

3.12

Per brief van 18 december 2012 heeft ROB aan [A] medegedeeld dat één van haar opdrachtgevers, de Provincie Drenthe, een partij van circa 750 ton wegenzout heeft afgekeurd wegens een te hoog vochtpercentage, dat de reden daarvoor ligt in de waterschade aan de loods in Kampen en dat er momenteel opnieuw water in de opslagruimte is geconstateerd. De Provincie Drenthe hanteert een maximum toegestaan vochtpercentage van 4%. In opdracht van ROB heeft het laboratorium van [bedrijf 3] twee monsters van die afgekeurde partij getest en vochtpercentages gemeten van 4,5% en 5%.

3.13

In een aan [A] gericht mailbericht van 30 januari 2013 heeft ROB vermeld dat er inmiddels een groot waterprobleem in de opslagruimte is, dat het water op sommige punten 12 centimeter diep is, dat het aanwezige zout niet leverbaar is aan haar klanten en dat zij thans grote kosten voorziet. In een [A] gericht mailbericht van 4 februari 2013 heeft ROB vermeld dat zij op 30 januari 2013 het aanwezige water heeft afgevoerd, dat op 2 februari 2013 ‘er weer enorm veel water in de loods aanwezig is’, dat zij per keer 10 m3 tot 20 m3 water afvoert en dat er nu een situatie ontstaat waar niet tegen gewerkt kan worden. In een nader mailbericht van 4 februari 2013 heeft ROB vermeld dat er afgelopen donderdag 30 januari 2013 circa 35 m3 water is afgevoerd. [A] ontkent de ontvangst van deze mailberichten.

3.14

Per brief van 6 februari 2013 heeft ROB aan [A] medegedeeld:

Zoals wij vele malen zowel telefonisch, als per mail, als schriftelijk per [A] aan u kenbaar hebben gemaakt komt u uw contractuele verplichtingen niet na die wij overeen zijn gekomen inzake de huur van de loods in Kampen.

Wij zouden van u een loods huren die geschikt is voor de opslag van wegenzout. In oktober 2012 hebben wij reeds aangegeven dat er water de loods binnen kwam en dat daarmee ons zout zou worden beschadigd. In het begin heeft u de loods nog een keer droog gemaakt maar op latere klachten onzerzijds heeft u nauwelijks meer gereageerd.

Door regelmatig bij de loods in Kampen te gaan kijken kwamen wij tot de conclusie dat de door u aangekondigde verbeteringen aan de loods niet of niet voldoende waren om de waterproblematiek tegen te gaan.

Wij hebben u middels e-mailberichten waarin foto’s van de waterschade zijn opgenomen continu op de hoogte gehouden van het probleem. Echter is een afdoende actie uwerzijds tot op heden uitgebleven.

Wij voelen on daarom gedwongen om het zout zo spoedig mogelijk te verplaatsen om op die manier schade beperkend te handelen. Er is al een levering zout afgekeurd omdat het vochtpercentage te hoog was. Ook hier hebben wij u van op de hoogte gesteld, zie ons schrijven d.d. 18 december 2012.

Wij hebben u voldoende geïnformeerd over de problemen, redelijke en duidelijke termijnen gegeven om het probleem op te lossen en duidelijk omschreven wat de problemen zijn. Echter heeft u het nagelaten om hier passend op te reageren.

Wij zullen vandaag beginnen met het afvoeren van onze zoutvoorraad. De kosten die hier aan verbonden zijn zullen wij op korte termijn aan u kenbaar maken tezamen met de overige kostenposten (schadebedragen) die te wijten zijn aan uw tekortkoming in de nakoming van de contractuele verplichtingen op grond van de huurovereenkomsten.

(…)

3.15

In februari 2013 heeft ROB het in de opslagruimte aanwezige wegenzout doen afvoeren. De door [A] voor zichzelf in de opslagruimte opgeslagen wegenzoutvoorraad is achtergebleven.

3.16

Per brief van 22 maart 2013 heeft [A] gereageerd op de brief van 6 februari 2013 en gesteld dat de verhuurde opslagruimte geschikt is voor de opslag van wegenzout, onder toevoeging dat ROB bekend en akkoord was met de specificaties van het gehuurde. Vervolgens is vermeld:

Vanwege de aanhoudende problemen hebben wij een deskundige onderzoek laten verrichten naar de oorzaak. Op basis van dit onderzoek wordt geconcludeerd dat de vochtproblemen waarmee u bent geconfronteerd zijn ontstaat door eigen onzorgvuldig en ondeskundig gebruik van het gehuurde. In de loods heeft u het wegenzout plaatselijk opgetast tot ca 9 meter hoogte hetgeen plaatselijk een onevenredig hoge vloerbelasting van circa 12 ton per m2 tot gevolg heeft. Als gevolg hiervan is opwaartse druk ontstaan op het grondwater en is de vloer van het gehuurde gezakt. Het grondwater is vervolgens naar de laagste plekken in de loods gevloeid. U kunt ons hiervoor niet verantwoordelijk houden.

Wij houden u daarentegen verantwoordelijk voor de schade die is ontstaan door verzakking van de vloer als gevolg van bovenmatige vloerbelasting. Zodra de kosten daarvan bekend zijn zullen wij u nader informeren.

Wij erkennen derhalve geen aansprakelijkheid voor welke schade dan ook. Wij verzoeken u vriendelijk doch dringend om met onmiddellijke ingang de huurbetalingen te hervatten (…). (…)

3.17

Per brief van 28 maart 2013 heeft ROB op de brief van 22 maart 2013 gereageerd. In deze brief heeft ROB de standpunten van [A] bestreden en haar standpunt dat de opslagruimte niet geschikt is voor de opslag van wegenzout gehandhaafd. In die brief is voorts vermeld:

Wij hebben u een redelijke termijn gegeven om de problemen op te lossen en hebben herhaaldelijk schriftelijk en telefonisch gevraagd om met een oplossing te komen die leidt tot nakoming van de huurovereenkomst. Echter is een structurele oplossing, en daarmee een passende reactie, tot op heden uitgebleven. U heeft niet voldoende gereageerd en gehandeld, daardoor bent u in verzuim geraakt. Aangezien u te kort schiet in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen zien wij ons genoodzaakt om de huurovereenkomst per direct te ontbinden. Wij hebben het wegenzout wat nog aanwezig was uit de loods gereden en de loods achter gelaten zoals wij hem aan het begin van de huurperiode hebben aangetroffen.

ROB heeft vervolgens uiteengezet dat haar schade kan worden berekend op € 111.167,62, waarvan een gedeelte haars inziens kan worden verrekend met een vordering van [A], althans [bedrijf 1] dan wel de Zoutcentrale, waarna zij [A] sommeert het resterende bedrag van € 34.073,33 te betalen.

3.18

[A] heeft het aan hem toebehorende deel van het industrieterrein “Zuiderzeehaven”, waarvan de opslagruimte met omliggend terrein deel uitmaakt, in april 2013 te koop gezet.

3.19

[A] per brief van 12 april 2013 gereageerd op de brief van ROB d.d. 28 maart 2013. ROB heeft op die reactie geantwoord per brief van 19 april 2013. In deze brief komt de zinsnede voor:
‘Wellicht ten overvloede merken wij hierbij op dat wij de huurovereenkomst voor zover noodzakelijk per direct hebben opgezegd hetgeen ook diverse malen aan u is medegedeeld.’Partijen hebben vervolgens zonder vrucht gecorrespondeerd. Een op 13 juni 2013 gehouden bespreking heeft evenmin tot een vergelijk geleid.

3.2

Na het faillissement van [bedrijf 1] per 22 augustus 2012 heeft [A] de huurfacturen naar ROB gezonden. ROB heeft de huurfacturen vanaf het eerste kwartaal van 2013 onbetaald gelaten.

3.21

Op verzoek van [A] heeft RvB Infra Harderwijk B.V. op 19 juli 2013 een offerte uitgebracht voor het verrichten van reparatiewerkzaamheden aan de vloer van de opslagruimte voor een bedrag van € 128.000,- excl. BTW. Die werkzaamheden zien op:

frezen deklaag;
leveren en aanbrengen cementgebonden funderingsmateriaal t.b.v. uitvullen verzakte oppervlakte;
leveren en aanbrengen ARC-/cG-deklaag, monolithisch afgewerkt.

3.22

Op enig moment na maart 2013 heeft [A] de opslagruimte aangepast in die zin dat daaraan hemelwaterafvoeren zijn aangebracht zodat regenwater van het dak niet meer op de funderingsring kan vallen maar wordt afgevoerd via pijpen naar een stuk grond naast de fundering van de opslagruimte. Voorts is de vloer verhoogd en de voorheen met zeilen afgedichte ingang van de loods voorzien van een overheaddeur.

3.23

ROB heeft [bedrijf 3] in januari 2014 opdracht gegeven onderzoek te doen naar de schade aan de vloer van de opslagruimte, welke schade bestond uit het losliggen van de bovenste laag en scheurvorming.

[bedrijf 3] heeft daarop, in de persoon van haar werknemer [naam 1], onderzoek gedaan, bestaande uit het voeren met gesprekken met onder andere de onderaannemer die de vloer heeft aangebracht en de leveranciers van de daarvoor gebruikte materialen. In een verslag van 22 januari 2014 heeft hij als zijn conclusie verwoord:

Met inachtneming van bovenstaande gespreksverslagen kom ik tot de conclusie dat de aangebrachte vloer helemaal niet geschikt is voor de opslag van zout. Op de geïmmobiliseerde vloer is namelijk een cementgebonden vloer aangelegd. Het is algemeen bekend dat deze vloeren scheuren gaan vertonen door krimp hiervoor worden normaliter dilatatievoegen aangebracht. Voor het ontstaan van krimpscheuren is een belasting van bovenaf niet benodigd, op de fundering van VGM had een verharding moeten liggen van of 1. asfalt met een hoog bitumengehalte en scheurremmende bitumen of een SAMI. Een andere goede optie zou zijn: 2. een gewapende betonverharding.

Er is door de eigenaar van de loods gekozen voor een voordelig alternatief waarop geen garantie zit op 1 van de grootste risico’s van een ongewapende betonvloer namelijk scheurvorming. Zeker met inachtneming van het verkregen gegeven dat dit een zettingsgevoelig gebied betreft is deze keuze een zeer riskante gebleken.

Daarbij werd de cementgebonden vloer al na 3 dagen na gereedgekomen werkzaamheden belast met het opbrengen van zout. Water met een oplossing van wegenzout kan een cement-gebonden fundering aanvreten.

[bedrijf 3] heeft voorts, in de persoon van haar hoofd kwaliteitsdienst [naam 2], onderzoek gedaan, bestaande uit een visuele inspectie en onderzoek van monsters na cilinderboringen. In een rapport van 17 februari 2014 is als ‘oorzaak van de schade’ weergegeven:

De oorzaak van de schade is terug te herleiden naar het krimpgedrag van de bovenste laag materiaal. Uit boringen is vast komen te staan dat alleen deze laag last heeft van verticale scheuren.

Als de oorzaak gelegen zou zijn in overbelasting van de constructie zou deze scheur over de gehele hoogte zichtbaar hebben moeten zijn. Overbelasting betekent immers doorbuiging met de hoogste rekspanning aan de onderzijde van het materiaal. Daar zou dan de scheur hebben moeten beginnen en naar boven groeien. In dit geval is hiervan geen sprake.

Als de oorzaak zou hebben gelegen in de opslag van het zout (agressieve aantasting) zou de scheurvorming alleen ter plaatse van het materiaal zichtbaar zijn geweest. Dit is niet het geval, men ziet dat de scheurvorming ook buiten het belaste gebied plaatsvind. Dit duidt op scheurgedrag in het materiaal zelf, waarbij belasting of aantasting geen rol heeft gespeeld.

[naam 2] heeft als bijlagen bij zijn rapport gevoegd boorprofielen, foto’s en druksterkte-uitslagen.

3.24

Zout (natriumchloride) heeft een hoge oplosbaarheid in water van 358,5 gram per liter.

Natriumchloride is hygroscopisch ofwel water(damp)aantrekkend. Gestort zout heeft een gemiddelde dichtheid van 1.350 kilogram per m3.

4.De standpunten van partijen

in conventie en in reconventie

4.1

Op hetgeen partijen in conventie en in reconventie hebben aangevoerd, zal, voor zover van belang, in het navolgende worden ingegaan.

5. De beoordeling

in conventie en in reconventie

5.1

Gelet op de samenhang van de vordering in reconventie met de vordering in conventie, zullen de geschillen tezamen worden beoordeeld.

5.2

Tussen partijen staat vast dat op basis van de tussen hen gesloten overeenkomst van 26 juli 2011 een huurovereenkomst is ingegaan aangaande de opslagruimte te Kampen aan de Oslokade. Het staat voorts tussen hen vast dat die overeenkomst, anders dan in dat stuk van 26 juli 2011 is weergegeven, niet is uitgewerkt in een huurovereenkomst conform het ROZ-model.

5.3

[A] heeft de stelling betrokken dat de overeenkomst van 26 juli 2011 mede wordt beheerst door de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimten en andere bedrijfsruimten, overeenkomstig het model dat is vastgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken in juli 2003 (hierna: de algemene bepalingen). ROB heeft dit bestreden en aangevoerd dat uit de huurovereenkomst van 26 juli 2011 niet meer valt af te leiden dan dat op de nader uit te werken huurovereenkomst de algemene bepalingen van toepassing zouden zijn.

5.3.1

Het debat van partijen over de verwijzing in de overeenkomst van 26 juli 2011 naar de algemene bepalingen stelt een vraag van uitleg daarvan aan de orde. Op deze uitleg is de Haviltex-maatstaf^[1]van toepassing. Dit betekent dat het antwoord op de vraag of op de verhouding van partijen mede de algemene bepalingen van toepassing zijn, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar de taalkundige uitleg, maar ook afhangt van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en redelijkerwijze mochten afleiden. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van beslissende betekenis.

5.3.2

De overeenkomst van 26 juli 2011 behelst in de kern via een puntsgewijze opsomming de kerngegevens van de huurverhouding van partijen. Deze opsomming betreft veertien inhoudelijke onderwerpen; achter het kopje/onderwerp ‘Overige’ volgt de hiervoor onder 3.4 uitgeschreven tekst. Gesteld noch gebleken is dat partijen voor of bij de totstandkoming van de overeenkomst van 26 juli 2011 (expliciet) hebben gesproken over het daar al van toepassing op zijn van de algemene bepalingen. Indien het de bedoeling van partijen was geweest, de algemene bepalingen al bij en op de overeenkomst van 26 juli 2011 van toepassing te laten zijn, zoals [A] uitlegt, zou een meer expliciete vermelding/aanduiding met een eigen kopje/onderwerp in de rede hebben gelegen. Die verwijzing komt in volgorde echter pas nadat is vermeld dat de huurovereenkomst zal worden uitgewerkt in één conform het ROZ-model. Bij een op basis van dat model uitgewerkte huurovereenkomst past een verwijzing naar de op dat model gebaseerde algemene bepalingen ook meer dan bij voormelde opsomming van essentialia. Dat die algemene bepalingen niet direct van toepassing zouden zijn, is, anders dan [A] stelt, ook niet als ‘onlogisch’ aan te merken. De feitelijke ingang van de huurperiode en daarmee van (het merendeel van) de verplichtingen over en weer hing immers af van de realisatie van de opslagruimte en werd niet verwacht vóór 1 oktober 2011.

5.3.3

In de door [A] uitgewerkte en nadien aan ROB voorgelegde huurovereenkomst conform het ROZ-model worden in artikel 2 de algemene bepalingen van toepassing verklaard op ‘deze overeenkomst’, welke verwijzing onmiskenbaar terugslaat op die uitgewerkte huurovereenkomst conform het ROZ-model en niet op de overeenkomst van 26 juli 2011. Zo’n laatstbedoelde verwijzing had ook in de rede gelegen indien de algemene bepalingen al daarbij van toepassing waren verklaard. Daar komt nog bij dat [A] bij repliek tevens de stelling heeft betrokken dat die uitgewerkte huurovereenkomst conform het ROZ-model ‘weinig tot niets toevoegt aan de overeenkomst van 26 juli 2011 wat niet ook al uit de algemene bepalingen of de wet volgt’. Die stelling maakt echter de vermelding in de overeenkomst van 26 juli 2011 dat die overeenkomst zal worden uitgewerkt in één conform het ROZ-model zinloos. [A] heeft niet toegelicht welke betekenis die passage in overeenkomst van 26 juli 2011 dan zou hebben en/of waarom die passage daarin is opgenomen.

5.3.4

Anders dan [A] meent, volgt uit de zinsnede dat de algemene bepalingen ‘als bijlage bij deze overeenkomst zijn gevoegd’, al dan niet in onderlinge samenhang met de voorgaande zin gelezen, evenmin de toepasselijkheid van de algemene bepalingen. Nog daargelaten dat ROB gemotiveerd heeft bestreden dat de algemene bepalingen als bijlage bij de overeenkomst van 26 juli 2011 waren gevoegd, geldt dat uit het enkel bijvoegen van een stuk als een set algemene voorwaarden nog niet volgt dat die set van toepassing wordt op de verhouding van de contractspartijen. In dit geval geldt dat te minder nu niet valt in te zien dat die zinsnede niet als informatief kan worden opgevat, gericht op de situatie op het tot stand komen van een uitgewerkte huurovereenkomst conform het ROZ-model. Het gegeven dat de overeenkomst van 26 juli 2011 namens ROB is ondertekend, doet daaraan niet toe of af.

5.3.5

Zonder nadere onderbouwing met feiten en omstandigheden kan op grond van het voorgaande niet worden gevolgd dat partijen hebben bedoeld dat [A] het recht zou toekomen, ook indien er (nog) geen uitgewerkte huurovereenkomst conform het ROZ-model zou zijn gesloten, een beroep te doen op de bijbehorende algemene bepalingen conform het ROZ-model. [A] heeft geen nadere feiten of omstandigheden genoemd waaruit kan blijken dat het de gezamenlijke bedoeling van partijen was de algemene bepalingen ook van toepassing te laten zijn op de overeenkomst van 26 juli 2011. [A] heeft daardoor naar het oordeel van de kantonrechter te weinig gesteld om tot bewijs van de door hem voorgestane uitleg te worden toegelaten^[2].

5.3.6

De conclusie uit het voorgaande is dat op de huurverhouding de algemene bepalingen niet toepasselijk zijn. Op wat partijen hebben aangevoerd over de inhoud van die voorwaarden en de gevolgen voor hun huurverhouding behoeft dan ook niet verder te worden ingegaan.

5.4

Wat betreft de datum van ingang van de huurovereenkomst geldt het volgende.

5.4.1

In de overeenkomst van 26 juli 2011 is ‘1 oktober 2011’ genoemd als de verwachte huuringangsdatum. Tevens is echter vermeld dat die aanvangsdatum en daarmee de huurperiode van twee jaren evenredig verschuift indien de realisatie van de opslagruimte later gereed is.

5.4.2

De kantonrechter stelt vast dat [A] over de feitelijke huuraanvangsdatum een steeds wisselend standpunt heeft ingenomen. In de dagvaarding is als startdatum ‘1 oktober 2012’ genoemd, waarna in de conclusie van repliek die datum op ‘1 april 2012’ wordt gesteld. Vervolgens wordt in de conclusie van dupliek in reconventie ‘15 december 2011’ als aanvangsdatum genoemd.

5.4.3

ROB heeft over de aanvangsdatum aangevoerd dat de feitelijke ingebruikname voor haar verrassing was nu zij daar niet bij betrokken is geweest en dienaangaande ook geen oplevering, overdracht of inspectie heeft plaatsgevonden.

5.4.4

Stukken waaruit kan blijken dat ROB van de feitelijke ingebruikname - en daardoor van een ingang van de huurtermijn - op de hoogte is gesteld en/of dat dienaangaande een inspectie of overdracht heeft plaatsgevonden, zijn niet in het geding gebracht. ROB is pas huur in rekening gebracht over het tweede kwartaal van 2012, en wel per factuur van 16 april 2012. Er zijn geen stukken geproduceerd waaruit kan volgen dat de opslagruimte al (veel) eerder dan 1 april 2012 voor ROB in gebruik is genomen. Zo had het voor de hand gelegen dat [A] bijvoorbeeld bewijzen had overgelegd van transport van zout door zijn onderneming [bedrijf 1] van en naar de opslagruimte.

5.4.5

Als datum van ingang van de huurperiode van twee jaren dient dan ook de datum van 1 april 2012 tot uitgangspunt te worden genomen.

5.5

Wat betreft het antwoord op de vraag of [A] bedrijfsruimte heeft verhuurd, die geschikt is voor het beoogde, overeengekomen gebruik en hij mitsdien aan ROB het huurgenot heeft verschaft dat ROB op grond van de overeenkomst van 26 juli 2011 mocht verwachten, geldt het volgende.

5.5.1

Het staat vast dat de opslagruimte is verhuurd aan ROB met het oog op de opslag en distributie van wegenzout. In de overeenkomst van 26 juli 2011 is deze bestemming ook achter de kopjes/onderwerpen ‘object/gehuurde’ en ‘vergunning’ genoemd. Bij een en ander is ook vermeld dat het gehuurde geschikt diende te zijn voor de opslag van 30.000 ton wegenzout, uitgaande van een soortelijke gewicht van 1.350 kilogram per m3.

5.5.2

In de overeenkomst is niet lezen dat het gehuurde aan meer of andere specificaties diende te voldoen, laat staan dat ROB op dat moment of naderhand aan [A] (bouwkundige) specificaties heeft opgegeven waaraan het gehuurde diende te voldoen. ROB heeft daarover aangevoerd dat zij ook geen nadere eisen aan de opslagruimte heeft gesteld en dat zij op generlei wijze betrokken is bij het ontwerp en/of de bouw van de opslagruimte, het traject van de bouwvergunningverlening daaronder begrepen. [A] heeft pas bij zijn conclusie van dupliek in reconventie daar op gereageerd en gesteld dat de opslagruimte ‘in nauw overleg met ROB is ontwikkeld en gerealiseerd’. Hij heeft die stelling echter geen kracht bijgezet anders dan met de opmerking dat het vloeroppervlak van de loods op verlangen van ROB is vergroot van 4.000 m2 tot 4.400 m2 en dat daarom de jaarhuur is verhoogd van € 126.000,- tot € 138.600,- excl. BTW. De kantonrechter vermag niet in te zien dat een dergelijke vergroting iets inhoudt over de bouwkundige eisen of geschiktheid van het gehuurde voor de opslag van wegenzout.

5.5.3

[A] heeft voorts aangevoerd dat ROB na realisatie van de opslagruimte en zo bij aanvang van de huurperiode, het gehuurde heeft geïnspecteerd en heeft aanvaard. Nog daargelaten dat ROB heeft bestreden dat een dergelijke inspectie en aanvaarding heeft plaatsgevonden, kan aan zo’n inspectie, wat daar verder ook van zij, niet de gevolgtrekking worden verbonden dat [A] niet meer hoefde in te staan voor de geschiktheid van het gehuurde voor het beoogde, overeengekomen gebruik van opslag van wegenzout.

5.5.4

Evenzo mist doel het betoog van [A] dat op ROB een plicht rustte te onderzoeken of de opslagruimte voldeed aan de voor de opslag van wegenzout geldende eisen. [A] heeft zich immers verbonden tot verhuur van opslagruimte dat geschikt diende te zijn voor de opslag van wegenzout. In de overeenkomst van 26 juli 2011 is daaromtrent geen enkel voorbehoud gemaakt of in dat verband een verplichting op ROB gelegd.

5.5.5

Het geschikt moeten zijn van de opslagruimte voor de opslag van wegenzout sluit, vanwege de eigenschappen van die stof als weergegeven onder 3.24, noodzakelijkerwijs in dat het wegenzout in de opslag droog zou blijven en (regen)water die opslag niet zou kunnen binnendringen. Uit de stellingen van partijen over en weer volgt dat [A], althans de door hem beheerste vennootschap [bedrijf 1], al langer op een andere locatie voor ROB de opslag en de distributie van wegenzout verzorgde en [A] ook zelf, althans via zijn vennootschap [A] Handel & Transport, die ook wel handelt onder de naam ‘de Zoutcentrale’ een handel in zout drijft. [A] moet daardoor als geen ander bekend worden veronderstelt met genoemde eigenschappen en met de eisen die aan de opslag daarvan moeten worden gesteld. Er kan dan ook geen twijfel bestaan dat [A] op grond van de gemaakte afspraak van 26 juli 2011 en de hier te gelden verkeersopvattingen had in te staan voor een ongestoorde opslag van wegenzout in het gehuurde.

5.5.6

Uit de door ROB aan [A] verzonden brieven van 12 oktober 2012 en 18 oktober 2012 en de daarop door [A] gegeven antwoorden als weergegeven onder 3.8, 3.9 en 3.10 blijkt onweerlegbaar dat in de periode van oktober 2012 / begin november 2012 sprake was van een situatie van in de opslagruimte binnengedrongen water. ROB heeft zich per brieven van 5 december 2012, 18 december 2012 en 6 februari 2013 opnieuw beklaagd over het binnendringen en aanwezig zijn van water in de opslagruimte. Gesteld noch gebleken is dat [A] in de periode van december 2012 tot en met februari 2013 op enig moment de juistheid van die klacht, te weten het voortdurend aanwezig zijn van water in de opslagruimte, heeft bestreden. In zijn onder 3.16 weergegeven brief van 22 maart 2013 kan bezwaarlijk iets anders worden gelezen dan dat [A] het bestaan van wateroverlast erkend. Hij schrijft immers over geconstateerde vochtproblemen en het opvloeien van grondwater. Op meerdere overgelegde foto’s zijn ook grote plassen water in en rondom de opslagruimte te zien, op enkele foto’s zelfs voetdiep. Een dergelijke, kennelijk steeds terugkerende hoeveelheid water in de opslagruimte levert een zodanige beperking op van het huurgenot dat daardoor sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De omstandigheid dat ROB, ondanks haar klachten vanaf oktober 2012 over voormeld waterprobleem, de opslagruimte tot eind februari 2013 in gebruik heeft gehouden, maakt dat niet anders, al is het maar omdat ROB, zoals van haar mocht worden verwacht, [A] in de gelegenheid heeft gesteld dat gebrek te verhelpen en overigens evenmin valt in te zien dat ROB direct een alternatieve opslagruimte voorhanden had.

5.5.7

Anders dan [A] betoogt, valt niet in te zien dat die repeterende waterindringing aan ROB moet worden toegerekend.

5.5.7.1 [A] heeft in dat verband aangevoerd dat een in zijn opdracht uitgevoerd onderzoek heeft uitgewezen dat ROB de vloer te zwaar heeft belast, als gevolg waarvan ‘opwaartse druk is ontstaan op het grondwater en de vloer van het gehuurde is verzakt’. Volgens [A] heeft daardoor grondwater de opslagruimte kunnen binnendringen. De kantonrechter stelt vast dat [A], ondanks daarop specifiek en gemotiveerd verweer van ROB, heeft nagelaten dat onderzoek nader te toelichten en daarvan de rapportage in het geding te brengen. Die stelling van [A] ontbeert dan ook iedere onderbouwing. Daaraan dient dan ook voorbij te worden gegaan.

5.5.7.2 In de door ROB overgelegde bevindingen van [naam 1] en van E. [naam 2], beiden werkzaam bij [bedrijf 3], is evenmin een aanknopingspunt te vinden voor de stelling dat sprake is van een verzakking van de vloer van de opslagruimte, laat staan dat die het gevolg is van overbelasting. Dat zij hun onderzoeken hebben uitgevoerd in opdracht van ROB doet daaraan niet toe of af.

5.5.7.3 Op de door ROB overgelegde foto’s is echter te zien dat in de huurperiode van ROB de opslagruimte aan (in ieder geval) één zijde open is, welke opening slechts - en dan niet volledig - met zeilen kan worden afgedicht. Voorts blijkt uit de foto’s dat de vloer van de opslagruimte buiten de buitenwanden van de opslagruimte uitsteekt, zodat regenwater, afkomstig van het dak, bij gebrek aan goot en afwateringsbuizen, op de funderingsvloer kon vallen en zo betrekkelijk eenvoudig de opslagruimte binnen kon dringen. [A] heeft dat ook onderkend doordat hij, zo blijkt uit zijn onder 3.9 weergegeven brief van 2 november 2012, tegen die waterindringing heeft gepoogd op te treden door een waterkering van betonmortel aan te brengen. ROB heeft voorts onomstreden aangevoerd - en dit kracht bijgezet door overlegging van foto’s - dat [A] na het vertrek van ROB de opslagruimte bouwkundig heeft aangepast door de open zijde van de opslagruimte af te sluiten met een overheaddeur, de vloer van de opslagruimte te verhogen ten opzichte van het omliggend terrein en de opslagruimte aan de buitenzijde te voorzien van goten en afwateringsbuizen die als effect hebben dat het regenwater van het dak niet meer op de uitstekende funderingsvloer valt maar wordt afgevoerd op het aanliggende, iets lager gelegen terrein. Het moet er dan ook voor gehouden worden dat het water de opslagruimte binnen kon dringen door toenmalige constructie van de opslagruimte. [A] is voor die constructie verantwoordelijk, en niet ROB.

5.5.7.4 De verwijzing van [A] in voormeld verband naar het bepaalde in de artikelen 7:213 en 214 BW, kennelijk ten betoge dat het gebruik van de opslagruimte voor risico van ROB als huurder is, ziet er aan voorbij dat het hier gaat om de geschiktheid van het gehuurde voor het gebruik, en niet om het gebruik zelf.

5.5.7.5 De conclusie uit het voorgaande is dat er geen grond is de in de winterperiode van 2012/2013 optredende waterproblemen in de opslagruimte aan ROB toe te rekenen.

5.6

Het staat vast dat ROB per brieven van 12 oktober 2012, 18 oktober 2012, 5 december 2012 en 12 december 2012 [A] heeft aangemaand zodanige maatregelen te nemen dat verdere waterindringing niet zou voorkomen. In de brieven van 18 december 2012 en 6 februari 2013 ligt eveneens besloten dat ROB van [A] verlangde dat hij de daarvoor benodigde verbeteringen zou realiseren. Met deze kennisgevingen heeft ROB in voldoende mate [A] gewezen op zijn verplichting het gebrek te verhelpen. Nu hij daarmee in gebreke is gebleven, is [A] in verzuim geraakt.

5.7

Het voorgaande betekent voorts dat [A] aan ROB bedrijfsruimte heeft verhuurd die niet geschikt was voor het beoogde, overeengekomen gebruik en dat hij daarom aan ROB niet het huurgenot heeft verschaft dat ROB op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Dat het gehuurde na vertrek van ROB en na de bouwkundige aanpassingen inmiddels wel geschikt zou zijn voor opslag voor andere stoffen, maakt dat niet anders. Partijen hadden immers, blijkens de omschrijving in de overeenkomst van 26 juli 2011, de opslag van wegenzout voor ogen. Door aan ROB opslagruimte voor wegenzout te verhuren die feitelijk daarvoor niet geschikt is gebleken, is [A] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichten jegens ROB.

5.8

Deze tekortkoming, die rechtstreeks de bedrijfsvoering van ROB raakt en ROB belemmert in de nakoming van haar verplichtingen tegenover haar opdrachtgever(s), is van voldoende gewicht om de ontbinding van de overeenkomst van 26 juli 2011 met haar gevolgen te rechtvaardigen. ROB heeft dan ook op goede gronden de overeenkomst per brief van 28 maart 2013 met onmiddellijke ingang kunnen ontbinden. [A] is eveneens in beginsel aansprakelijk voor de daardoor door ROB geleden schade. De vordering sub I. van ROB is dan ook toewijsbaar en de vordering sub a. van [A] zal bijgevolg worden afgewezen.

5.9

Gelet op het vorenstaande is, zoals ROB ook vordert, is er op de voet van artikel 7:207 BW grond tot vermindering van de huurprijs, waaromtrent het volgende geldt.

5.9.1

Uit de stellingen van ROB en de door haar overgelegde foto’s kan worden afgeleid dat zij zich weliswaar terecht heeft beklaagd over wateroverlast in de opslagruimte, en dat als gevolg van die wateroverlast slechts een beperkt gedeelte van de opslagruimte voor haar beschikbaar was, maar daaruit kan niet worden afgeleid dat het min of meer wel droge gedeelte van de opslagruimte onvoldoende plaats bood voor het door haar in de maanden oktober en november 2012 benodigde wegenzout. Er is in die maanden daarom in hoofdzaak alleen sprake geweest van hinder. Een vermindering van de huurprijs met 25% over die maanden wordt dan ook redelijk geacht.

5.9.2

Uit de brief van 5 december 2012 blijkt dat het waterprobleem op dat moment voor ROB nijpender werd; zij schrijft daarin immers op dat moment dat zij de volledige capaciteit van de opslagruimte nodig heeft omdat ‘de winter voor de deur staat en daarmee de vraag om strooizout weer omhoog schiet’. Het staat vast dat door dat waterprobleem ROB die volledige capaciteit niet heeft kunnen benutten en dat het (merendeel van het wel aanwezige) wegenzout in het binnengedrongen water lag. Daarbij komt dat [A] niet gemotiveerd heeft weersproken dat hij zonder overleg met en instemming van ROB in de opslagruimte tevens zijn wegenzout heeft opgeslagen en hij zijn wegenzout heeft verplaatst naar de meest droge plek in de opslagruimte. Er is daardoor vanaf december 2012 sprake geweest van een zeer aanzienlijke belemmering van het huurgenot. Er bestaat echter geen grond voor de conclusie dat het gehuurde geheel waardeloos voor ROB is geweest; aangenomen moet worden dat opslag in de opslagruimte, ondanks de zich voordoende problemen, wel enige meerwaarde had ten opzichte van opslag van het wegenzout in de open lucht. Om die reden wordt een huurprijsvermindering met 100%, zoals ROB bepleit, niet redelijk geacht en dient die vermindering alles afwegende op 75% van de huurprijs te worden gesteld, vanaf december 2012 tot en met februari 2013.

5.9.3

Gelet op het voorgaande en gezien het feit dat ROB haar wegenzout eind februari 2013 uit de opslagruimte heeft verwijderd, moet worden vastgesteld dat het gehuurde in de maand maart 2013 van geen enkele waarde voor ROB is geweest. Van enig huurgenot is in die maand daarom geen sprake geweest. De huurprijsvermindering voor die maand wordt dan ook op 100% gesteld.

5.9.4

De door ROB in verband met de huurprijsvermindering sub II. gevorderde verklaring voor recht zal dan in voormelde zin worden toegewezen.

5.10.1

Gelet op het voorgaande kan de door ROB verschuldigde huurprijs als volgt worden berekend:

- oktober en november 2012 75% × € 13.975,50 × 2 = € 20.963,25

- december 2012 t/m februari 2013 25% × € 13.975,50 × 3 = € 10.481,63

- maart 2013 0% × € 13.975,50 × 1 =
€ 0,00

totaal over oktober 2012 t/m maart 2013 € 31.444,88

5.10.2

Het staat vast dat ROB over die periode een bedrag van € 41.926,50 aan [A] heeft betaald. ROB heeft daarom een bedrag van € 10.481,63 teveel aan [A] betaald, dat hij dient terug te betalen. Tot dat beloop is derhalve vordering III. van ROB voor toewijzing vatbaar. [A]’s vordering sub b. is in de subonderdelen i. en ii. daardoor niet toewijsbaar. Subonderdeel iii. van vordering sub b. van [A] deelt dat lot.

5.10.3

ROB heeft over de als teveel betaald teruggevorderde huurpenningen wettelijke rente gevorderd. Dit deel van de vordering is als niet afzonderlijk weersproken toewijsbaar. Als ingangsdatum heeft ROB de datum van betaling gesteld, doch zij heeft niet inzichtelijk gemaakt wanneer zij de huur over het vierde kwartaal heeft voldaan. De ingangsdatum zal dan ook bij gebrek aan nadere gegevens worden gesteld op de datum waarop ROB haar eis in reconventie heeft ingesteld, te weten 20 mei 2014.

5.11

Zoals hiervoor overwogen, heeft ROB op goede gronden tot een vertrek uit het gehuurde kunnen komen. [A] heeft in dat verband echter aangevoerd dat ROB het gehuurde niet in dezelfde staat heeft achtergelaten als bij aanvang ter beschikking is gesteld. [A] vordert om die reden een vergoeding voor schoonmaakkosten ad € 33.829,99 (vordering sub b., subonderdeel iv.) en een verwijzing naar de schadestaatprocedure voor de aan het gehuurde toegebrachte schade (vordering c.).

5.11.1

De gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure steunt op de stelling dat ROB de vloer van het gehuurde te zwaar heeft belast zodanig dat van verzakking sprake is. Volgens [A] zijn daardoor herstelwerkzaamheden noodzakelijk. Zoals hiervoor al onder 5.5.7.1 en 5.5.7.2 is overwogen, dient als onvoldoende onderbouwd gepasseerd te worden de stelling van [A] sprake is van verzakking van de vloer. Er is daardoor geen grond voor toewijzing van dit deel van de vordering.

5.11.2

Wat betreft de gevorderde schoonmaakkosten geldt [A] ROB niet eerder dan per brief van 9 augustus 2013 heeft aangeschreven voor de schoonmaak van de opslagruimte. Het gaat daarbij kennelijk om de verwijdering van zoutresten die zouden zijn achtergebleven. Dat er sprake is geweest van daadwerkelijke verwijdering van dergelijke resten door het door [A] genoemde bedrijf Kok Reinigings- en Onderhoudsbedrijf blijkt echter niet, ondanks dat ROB daar specifiek verweer op heeft gevoerd. [A] heeft zich beperkt tot het overleggen van een offerte d.d. 5 augustus 2013. Daarbij komt dat [A], zoals al overwogen, niet gemotiveerd heeft weersproken dat hij de aan ROB verhuurde opslagruimte ook zelf heeft gebruikt voor de opslag van zijn wegenzout, en ook daarvoor is blijven gebruiken na het vertrek van ROB eind februari 2013. Er is daardoor evenmin grond voor toewijzing van dit deel van de vordering.

5.12

Zoals onder 5.8 al is overwogen, is [A] in beginsel tegenover ROB aansprakelijk voor de door ROB geleden schade die het gevolg is van zijn tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

5.12.1

ROB heeft in dat verband gesteld dat zij schade heeft geleden ter grootte van een bedrag van € 123.432,99, bestaande uit:

a. € 72.065,54 aan verloren en/of in het water opgelost zout;

b. € 2.793,37 aan afgekeurd en omgewisseld zout;

c. € 2.754,50 aan droogmaakkosten;

d. € 45.819,58 aan kosten transport naar alternatieve opslagruimten.

5.12.2

ROB heeft uiteengezet dat uit vergelijkende berekeningen en inmetingen is gebleken dat in de periode vanaf 1 november 2012 ruim 5% van het opgeslagen zout is verdwenen als gevolg van de wateroverlast. ROB heeft dat verlies becijferd 1.264,31 ton en de prijs per ton op € 57,39 gesteld. ROB heeft een en ander kracht bijgezet door overlegging van bedoelde inmetingen en berekeningen. [A] heeft zich daarop beperkt tot een betwisting in algemene bewoordingen van de juistheid van de stellingen van ROB. Hij miskent daarmee echter dat als vaststaand heeft te gelden dat er in de winterperiode van 2012/2013 sprake is geweest van (ernstige) wateroverlast
inde opslagruimte, dat het opgeslagen zout langere tijd in het water heeft gelegen, dat zout hygroscopisch is en een hoge oplosbaarheid in water heeft en dat er op dagen tot wel 35 m3 water uit de opslagruimte is verwijderd. Voorts staat vast dat ROB zich in haar brief van 21 november 2012 expliciet bij [A] heeft beklaagd over het verdwijnen van zout en [A] er daarbij op heeft gewezen dat zij de opgeslagen hoeveelheid zout zou monitoren door het laten doen van periodieke metingen. Van [A] had dan ook mogen verwacht - als deskundig op het terrein van transport en opslag van zout én als medegebruiker van diezelfde opslagruimte voor zijn eigen voorraad wegenzout - dat hij zelf zich een beeld zou hebben gevormd van het verlies van zout als gevolg van oplossing daarvan in het in de opslagruimte binnengedrongen water, al dan niet door het eveneens laten doen van inmetingen. [A] kon dan ook niet volstaan met zijn algemene betwisting. Nu hij de door ROB gegeven berekening niet inhoudelijk heeft weersproken, zal de kantonrechter van de juistheid daarvan uitgaan. Dit betekent dat dit deel van het gestelde schadebedrag voor vergoeding vatbaar is.

5.12.3

ROB heeft onder verwijzing naar haar brief van 18 december 2012 aangevoerd dat haar opdrachtgever, de Provincie Drenthe, een partij geleverd wegenzout van 750 ton heeft afgekeurd wegens een te hoog vochtgehalte. Ter onderbouwing van haar vordering heeft ROB voorts verwezen naar de analyse van de van deze partij genomen monsters, de door de provincie gestelde technische eisen aan de te leveren zout, de met de provincie gesloten overeenkomst en de (transport)specificaties van de door ROB ingeschakelde transporteur [bedrijf 4] [A] heeft zich beperkt tot de stelling dat ROB zijns inziens geen bewijs heeft geleverd van de noodzaak voor herlevering en dat de omvang van de gestelde schade evenmin is bewezen. Gelet op het als vaststaand te gelden feit dat sprake is geweest van (ernstige) wateroverlast in de opslagruimte en de vochtaantrekkende eigenschap van zout is voldoende aannemelijk dat - naast (en voorafgaande aan) het verloren van gaan van zout door oplossing daarvan in water - ook zout is aangetast in die zin dat het vochtpercentage is opgelopen boven hetgeen contractueel werd toegestaan. De kantonrechter stelt voorts dat gesteld noch gebleken is dat [A] destijds de brief van 18 december 2012, waarin hem werd medegedeeld dat ROB geconfronteerd is met een afkeuring van een partij zout, ooit ter discussie heeft gesteld. Gelet daarop en gezien het vorenstaande gaat de kantonrechter ook op dit punt aan het verweer van [A] als onvoldoende onderbouwd voorbij. Het hiervoor gestelde schadebedrag is derhalve eveneens voor vergoeding vatbaar.

5.12.4

ROB heeft aangevoerd dat zij - bij het uitblijven van een maatregelen van en door [A] - eind november 2012 zelf het droogmaken van de opslagruimte ter hand heeft genomen en daarvoor [bedrijf 4] heeft ingeschakeld. Uit de door ROB overgelegde specificatie blijkt dat deze onderneming op 12 en 15 oktober, op 17 en 28 december 2012, op 9 januari 2013 en op 5, 11 en 22 februari 2013 de opslagruimte heeft ‘drooggetrokken’, waarvoor in totaal € 2.754,50 is berekend. ROB heeft ter onderbouwing van een en ander facturen overgelegd van [bedrijf 4] Ook op deze gestelde schadepost heeft [A] zich beperkt tot een algemene betwisting. [A] heeft op die manier niet specifiek betwist dat deze onderneming op diverse dagen werkzaamheden heeft verricht, gericht op het weer droog krijgen van de opslagruimte. Gelet daarop en gezien het als vaststaand geldende feit dat de opslagruimte te kampen heeft gehad met wateroverlast, moet ook hier aan het verweer van [A] als onvoldoende onderbouwd voorbij worden gegaan. Dit deel van het gevorderde schadebedrag is dan ook voor toewijzing vatbaar.

5.12.5

ROB heeft ter onderbouwing van het sub d. gevorderde bedrag aangevoerd dat zij in overleg met Rijkswaterstaat in februari 2013 zoveel mogelijk de steunpunten van Rijkswaterstaat heeft gevuld met wegenzout, maar ook dat het overige wegenzout noodgedwongen is verplaatst (per motorschip) naar opslaglocaties in Utrecht en Vlissingen. ROB heeft in dat verband tevens een (in een mailbericht vervatte) mededeling overgelegd van een inkoper van Rijkswaterstaat die zijn zorg uitspreekt over de kwaliteit van het wegenzout in de opslagruimte te Kampen vanwege de door hem als ernstig betitelde wateroverlast in die ruimte, waarna deze inkoper aandringt op passende maatregelen van ROB. Zoals al hiervoor is overwogen, heeft ROB vanwege het tekortschieten van [A] een einde mogen maken aan de huurovereenkomst. Dit heeft noodzakelijkerwijs tot gevolg dat ROB de opslagruimte leeg diende te maken, zodat het voortijdige transport van het zout in een rechtstreeks verband staat met dat tekortschieten van [A]. Nu [A], hoewel ROB een concreet inzicht heeft gegeven in wanneer, op welke wijze en tegen welke kosten het zout naar welke locatie is verplaatst, zich ook op dit aspect van de door ROB gestelde schade heeft beperkt tot een algemene betwisting, moet ook hier dat verweer als onvoldoende concreet gepasseerd worden. Ook dit deel van het gestelde schade is derhalve voor vergoeding vatbaar.

5.12.6

De conclusie is dat dit deel van de vordering van ROB eveneens toewijsbaar is.

5.13

Wat betreft de proceskosten geldt het volgende. [A] zal als de in conventie in het ongelijk gestelde partij in de kosten van die procedure worden verwezen als hierna te melden. Hij zal voorts als de overwegend in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de kosten van die procedure worden verwezen, een en ander als hierna te vermelden. Er is daarbij geen aanleiding de punten in reconventie te halveren.

6.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

6.1

wijst de vordering van [A] af;

6.2

veroordeelt [A] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van ROB begroot op € 1.600,00 voor salaris gemachtigde (2,0 punten × tarief € 800,00);

6.3

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

6.4

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst van 26 juli 2011 als gevolg van buitengerechtelijke ontbinding is geëindigd op 28 maart 2013;

6.5

verklaart voor recht dat ROB als gevolg van huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW niet gehouden is tot betaling van meer huur dan 75% van de huurprijs over de maanden oktober 2012 en november 2012 onderscheidenlijk 25% van de huurprijs over de maanden december 2012 tot en met februari 2013 en niet gehouden is tot betaling van huur over de maand maart 2013;

6.6

veroordeelt [A] tegen bewijs van kwijting aan ROB te betalen een bedrag van € 10.481,63 aan per saldo te veel betaalde huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 mei 2014 tot de dag van algehele voldoening;

6.7

veroordeelt [A] tegen bewijs van kwijting aan ROB te betalen een bedrag van € 123.432,99 aan schadevergoeding;

6.8

veroordeelt [A] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van ROB begroot op € 1.400,00 voor salaris gemachtigde (2,0 punten × € 700,00);

6.9

verklaart de veroordelingen sub 6.6 tot en met 6.8 uitvoerbaar bij voorraad;

6.1

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 17 maart 2015, in tegenwoordigheid van de griffier.

ECLI:NL:RBOVE:2015:1645

Ontbinding huurovereenkomst door wateroverlast in opslagruimte voor wegenzout

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

1.De procedure

2.Het geschil

3.De vaststaande feiten

4.De standpunten van partijen

6.De beslissing

Voetnoten