Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/159260 / HA ZA 14-361
datum vonnis: 1 april 2014
Vonnis in de zaak van:
1.[eiser],
wonende te [woonplaats 1],
2.
[eiseres],
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1],
eisers,
verder gezamenlijk te noemen [eisers],
advocaat mr. J. Meyer te Zwolle,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde,
verder te noemen [gedaagde],
advocaat mr. M.P. Huizingh te Enschede.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 juli 2014;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Het vonnis is bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
2.1.
Op 18 december 2013 hebben [eisers] en [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde] het huis van [eisers] aan de [adres] in [plaats] zou afnemen voor een bedrag van € 435.000,-. In de overeenkomst is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
“(…)Artikel 10 ingebrekestelling, ontbinding
(…)
10.2.
Ontbinding op grond van een tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechtelijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 43.500,-, (…) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. (…)
Artikel 16 Ontbindende voorwaarden
16.1.
Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(…)
b. op 25 januari 2014 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van €225.000,= geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen
(…)
16.3.
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden (…). Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd.
Artikel 21 Ontbinding op grond van financieringsvoorbehoud
In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van het financieringsvoorbehoud wordt onder “goed gedocumenteerd” in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van officiële bewijsstukken dat koper bij tenminste drie geldverstrekkende instellingen een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen en dat geen van die aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid. Indien de mededeling niet “goed gedocumenteerd” is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding. (…)”.
2.2.
Partijen hebben afgesproken de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud op te schuiven met één maand. De uiterlijke datum om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud verschoof daardoor naar 25 februari 2014.
2.3.
Bij brief van 21 februari 2014 heeft [gedaagde] een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Bij deze brief zijn documenten meegezonden van Centraal Beheer Achmea, MoneYou en de Bank of Scotland.
3.De standpunten van partijen
Het standpunt van [eisers]
3.1.
vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 44.720,-, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 43.500,- vanaf 11 maart 2014 tot de dag der algehele voldoening. Daarnaast vorderen [eisers] dat [gedaagde] in de proceskosten wordt veroordeeld.
3.2.
[eisers] voeren daartoe aan dat de redelijkheid en billijkheid in de weg staan aan een beroep op het financieringsvoorbehoud, nu de financiële positie van [gedaagde] achteraf bezien volstrekt onvoldoende was om de woning te kunnen kopen. Ook uit het feit dat [gedaagde] de waarborgsom nooit heeft gestort, in combinatie met de (late) tijdstippen van de financieringsaanvragen, kan worden afgeleid dat [gedaagde] nooit de intentie heeft gehad om de woning te kopen.
3.3.
Daarnaast voeren [eisers] aan dat het beroep van [gedaagde] op het financieringsvoorbehoud niet goed gedocumenteerd is, zoals artikel 16.3. van de overeenkomst voorschrijft. Allereerst betreft de ‘afwijzing’ van MoneYou een standaarduitdraai na een online aanvraag. Daarnaast kunnen [eisers] uit de afwijzingsbrieven van MoneYou en Bank of Scotland niet afleiden of [gedaagde] juiste gegevens heeft ingevuld. Bovendien zijn de financieringsaanvragen in een erg laat stadium gedaan.
3.4.
[gedaagde] heeft derhalve onterecht een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. [eisers] hebben [gedaagde] dit bij brief van 3 maart 2014 ook duidelijk gemaakt en [gedaagde] in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen 8 dagen de overeenkomst alsnog na te komen. Hieraan heeft [gedaagde] niet voldaan, waardoor er vanaf 11 maart 2014 sprake is van verzuim en [gedaagde] een boete verschuldigd is van
€ 43.500,-.
Het standpunt van [gedaagde]
3.5.
betwist dat zij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep kon doen op het financieringsvoorbehoud. Het financieringsvoorbehoud is juist voor situaties als de onderhavige bedoeld waarin de koper niet de benodigde financiering kan verkrijgen.
3.6.
Daarnaast stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat aan de voorwaarden voor een beroep op het financieringsvoorbehoud is voldaan. De drie overgelegde afwijzingen zijn voldoende om van een goed gedocumenteerde beroep op het financieringsvoorbehoud te spreken. [gedaagde] wijst erop dat zelfs indien er minder dan drie afwijzingen overgelegd zouden zijn, nog steeds sprake is van een goed gedocumenteerd beroep op het financieringsvoorbehoud. Uit de afwijzingen blijkt immers dat [gedaagde] met haar inkomen nooit een financiering kon krijgen van € 225.000,-.
3.7.
Subsidiair verzoekt [gedaagde] de rechtbank de boete te matigen. [eisers] hebben de woning vlak na de ontbinding van de overeenkomst verkocht voor hetzelfde bedrag en dus geen schade geleden.
4.De beoordeling
4.1.
De meest verstrekkende stelling van [eisers] is dat [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep toekomt op het financieringsvoorbehoud nu [gedaagde] ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst wist of had moeten weten dat zij de voor de woning benodigde financiering nooit kon krijgen.
4.2.
Uit de door [gedaagde] overgelegde hypotheekaanvraag van Centraal Beheer Achmea d.d. 21 februari 2014 blijkt dat zij met haar inkomen (€ 22.291 bruto per jaar) een hypotheek kon krijgen van € 76.000,-. Ook uit de aanvraag van MoneYou d.d. 21 februari 2014 blijkt dat de maximale hypotheek bij een dergelijk inkomen € 76.000,- bedraagt. Bank of Scotland (d.d. 17 februari 2014) stelt het maximaal te verkrijgen hypotheekbedrag op
€ 81.082,-.
4.3.
Uit deze aanvragen blijkt dat het inkomen van [gedaagde] volstrekt onvoldoende was om het benodigde bedrag aan hypotheek (€ 225.000,-) te verkrijgen, zoals [gedaagde] ook zelf stelt (punt 25 conclusie van antwoord). Hoewel het juist is dat een financieringsvoorbehoud in een koopovereenkomst wordt opgenomen met het oog op de mogelijkheid dat de financiering niet rond komt, vormt een financieringsvoorbehoud geen vrijbrief om tot de aankoop van een woning over te gaan terwijl men bij aankoop van de woning weet of behoort te weten dat men de woning nooit zal kunnen financieren.
Het dergelijk lichtvaardig overgaan tot de aankoop van een woning kan immers tot schade leiden bij woningeigenaren die hun woning door de verkoop van de woningmarkt halen.
4.4.
Het was dan ook de verantwoordelijkheid van [gedaagde] om (in elk geval) voorafgaand aan de aankoop van de woning zich ervan te vergewissen of de woning – gelet op haar financiële positie –
bij benaderingbinnen haar budget lag. Dat zij jong is en onervaren op de woningmarkt doet aan het voorgaande niet af. Het enkele feit dat de vriend van [gedaagde] aan haar heeft medegedeeld dat zij de benodigde financiering wel zou krijgen, ontslaat [gedaagde] niet van haar eigen verantwoordelijkheid zich van haar financiële mogelijkheden te vergewissen. Gesteld noch gebleken is bovendien dat haar vriend enige deskundigheid op dit gebied bezit.
bij benaderingbinnen haar budget lag. Dat zij jong is en onervaren op de woningmarkt doet aan het voorgaande niet af. Het enkele feit dat de vriend van [gedaagde] aan haar heeft medegedeeld dat zij de benodigde financiering wel zou krijgen, ontslaat [gedaagde] niet van haar eigen verantwoordelijkheid zich van haar financiële mogelijkheden te vergewissen. Gesteld noch gebleken is bovendien dat haar vriend enige deskundigheid op dit gebied bezit.
4.5.
Voor zover [gedaagde] stelt dat [eisers] met de koop van de woning akkoord zijn gegaan ondanks dat zij hun heeft medegedeeld dat zij niet wist of de woning binnen haar budget viel (met andere woorden: lichtvaardig tot de aankoop van de woning overging) gaat de rechtbank hieraan voorbij nu deze stelling – gelet op de gemotiveerde betwisting van [eisers] – onvoldoende is onderbouwd. [eisers] betogen immers dat [gedaagde] weliswaar heeft aangegeven dat zij een laag inkomen heeft maar dat zij ook aangaf op diverse plekken (spaar)geld te hebben dat zij ‘los moest weken’. De rechtbank acht het bovendien onaannemelijk dat [eisers] met de koop van de woning door [gedaagde] akkoord zouden zijn gegaan indien zij op de hoogte waren geweest van het feit dat de woning eigenlijk buiten het budget van [gedaagde] viel.
4.6.
De rechtbank is gelet op het vorenstaande dan ook van oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] een beroep doet op het financieringsvoorbehoud nu zij bij de aankoop van de woning wist dan wel had moeten weten dat zij met haar financiële positie nooit een hypotheek zou kunnen krijgen van € 225.000,-. Of het beroep op het financieringsvoorbehoud ‘goed gedocumenteerd’ was behoeft gelet op het vorenstaande dan ook geen bespreking.
4.7.
Ingevolge het boetebeding van artikel 10.2 van de koopovereenkomst is [gedaagde] een boete verschuldigd van € 43.500,-. [gedaagde] heeft subsidiair verzocht de boete te matigen.
4.8.
De rechtbank stelt het volgende voorop. De in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007: AZ6638).
4.9.
Omtrent de aard van de overeenkomst en de inhoud en strekking van het boetebeding overweegt de rechtbank als volgt. Het onderhavige boetebeding is een gebruikelijk beding bij de koop en verkoop van woonhuizen. Het bevat een prikkel tot nakoming van wezenlijke verplichtingen die rusten op beide partijen bij een koopovereenkomst van woningen. In zoverre draagt het naar zijn aard bij tot de rechtszekerheid, hetgeen van betekenis is bij het oordeel of de billijkheid in het onderhavige geval klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd.
4.10.
Aan de andere kant bevat het boetebeding één bedrag voor vele, mogelijk sterk uiteenlopende tekortkomingen. In een dergelijk geval ligt het voor de hand dat in beginsel de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de rechter van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maakt om, voor wat betreft het bedrag van de uiteindelijk verschuldigde boete, aan de hand van de maatstaf van artikel 6:94 BW te differentiëren naar gelang van de ernst van de tekortkoming waardoor zij is verbeurd, en van de schade die daardoor is veroorzaakt (volgens Hoge Raad 13 februari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2578, r.o. 4.4.).
4.11.
Over de aard en ernst van de tekortkoming en de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen, is het volgende van belang. Vast staat dat [gedaagde] de woning niet heeft afgenomen omdat zij de benodigde financiering voor de woning niet heeft verkregen. Uit de door [gedaagde] overgelegde financieringsaanvragen blijkt naar het oordeel van de rechtbank genoegzaam dat zij deze financiering ook nooit rond had kunnen krijgen omdat de woning (ruim) boven het budget van [gedaagde] ligt. Nakoming door [gedaagde] was – met andere woorden – simpelweg onmogelijk. [gedaagde] is bovendien niet opzettelijk tekortgeschoten in de koopovereenkomst maar is – mede door haar relatief jonge leeftijd (28 jaar) en gebrek aan ervaring – lichtvaardig overgegaan tot de koop van de woning. Verder is gebleken dat [eisers] de woning enkele weken na het ontbinden van de overeenkomst met [gedaagde] alsnog hebben verkocht voor dezelfde prijs. Het is dan ook aannemelijk dat de bedongen boete substantieel hoger ligt dan de daadwerkelijk geleden schade. Tot slot heeft de rechtbank meegewogen dat [gedaagde] een inkomen heeft van
€ 22.291 bruto per jaar. Het inkomen van [gedaagde] – afgezet tegen de bedongen boete van
€ 43.500,- – vormt geen zelfstandige grond om de boete te matigen, maar is wel een omstandigheid die bij de beoordeling van de vraag of de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd van belang is.
4.12.
Alle hiervoor vermelde omstandigheden tegen elkaar afgewogen maakt dat de rechtbank van oordeel is dat de billijkheid in dit geval klaarblijkelijk eist dat de bedongen boete gematigd wordt.
4.13.
Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW mag het gematigde boetebedrag echter niet lager zijn dan de door [eisers] geleden schade. [eisers] hebben gemotiveerd aangevoerd dat zij schade hebben geleden door de tekortkoming van [gedaagde]. [gedaagde] heeft dit betwist. Over de hoogte van (eventueel) door [eisers] geleden schade hebben partijen zich nog niet uitgelaten.
4.14.
De rechtbank ziet hierin aanleiding om een comparitie te bevelen. Op deze comparitie zal de hoogte van de (eventueel) door [eisers] geleden schade worden besproken. Daarnaast zal de mogelijkheid van een schikking aan de orde komen. De rechtbank wijst erop dat zij uit een niet verschijnen van een partij ter comparitie de gevolgtrekkingen - ook in het nadeel van die partij - kan maken die zij geraden zal achten.
4.15.
De rechtbank zal [eisers] opdragen om een overzicht van de door hen gestelde schade in het geding te brengen, onderbouwd met stukken waaruit deze schade blijkt. Deze stukken – en eventuele andere stukken waarop partijen zich ter comparitie willen beroepen – dienen uiterlijk twee weken voorafgaand aan de comparitie aan de rechtbank en de wederpartij te worden toegezonden.
4.16.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5.De beslissing
De rechtbank:
I. beveelt partijen in persoon om op een nader te bepalen dag te verschijnen in het gerechtsgebouw te Almelo voor mr. C. van de Lustgraaf om inlichtingen te verstrekken en een vereniging te beproeven;
II. verwijst de zaak naar de civiele rolzitting van woensdag 15 april 2015 voor dagbepaling comparitie en draagt [eisers] op om ervoor zorg te dragen dat uiterlijk de vrijdag voordien schriftelijk bericht ter griffie is ontvangen betreffende de verhinderdata van alle partijen;
III. bepaalt dat de stukken zoals genoemd in rechtsoverweging 4.15. en eventuele andere nadere stukken uiterlijk veertien dagen voor de comparitie van partijen aan de rechtbank en de wederpartij dienen te zijn toegezonden;
IV. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. van de Lustgraaf en in het openbaar uitgesproken op
1 april 2014.