Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/172444 / KG ZA 15-192
Vonnis in kort geding van 23 juni 2015
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1],
eiseres,
advocaat mr. K. Dekker te Groenlo,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde,
advocaat mr. M.L.W.J.S. Knook te Doetinchem.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding inclusief de producties 1 tot en met 6
- de producties 7 en 8 van [eiseres]
- de producties 7 tot en met 12 van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiseres]
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaresse van het landgoed Sydebroeck te Enschede aan de Oldenzaalsestraat 1298-1288. Onderdeel van het landgoed Sydebroeck is het landgoed Klein Sydebroeck.
2.2.
[eiseres] heeft het landgoed Sydebroeck in juli 2014 te koop aangeboden. Omdat het lange tijd onduidelijk was of het landgoed in zijn geheel verkocht kon worden, heeft [eiseres] besloten om met betrekking tot het landgoed Klein Sydebroeck een openbare verkoop te organiseren.
2.3.
Tussen [eiseres] en [B] en [N] is een koopovereenkomst gesloten en getekend met betrekking tot het gehele landgoed Sydebroeck.
2.4.
Tijdens de openbare verkoop van landgoed Klein Sydebroeck op 30 april 2015 om 20.00 uur is door [gedaagde] het hoogste bod uitgebracht. De verkopend makelaar heeft [gedaagde] later in de avond, dat wil zeggen net na middernacht, laten weten dat [eiseres] hem het landgoed niet gunt.
2.5.
Op 4 mei 2015 is de tussen [eiseres] en Van [B] en [N] gesloten koopovereenkomst ex artikel 7:3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingeschreven in het landelijke openbare register van het Kadaster.
2.7.
[gedaagde] heeft op 12 mei 2015 conservatoir beslag tot levering laten leggen op landgoed Klein Sydebroeck, meer specifiek op het onroerend goed, kadastraal bekend gemeente Lonneker, sectie D de nummers 1037, 1038, 1039, 1040, 1041, 1042, 1043, 1044, 1048, 1049, 1050, 1057, 1058, 1059, 1227, 1228, 1422, 1656 en 1657.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – zakelijk weergegeven – het door [gedaagde] op 12 mei 2015 op het landgoed Klein Sydebroeck gelegde beslag op te heffen, althans [gedaagde] te veroordelen het beslag op te heffen en op straffe van verbeurte van een dwangsom te veroordelen om binnen 24 uur na betekening van het vonnis het beslag in de openbare registers door te halen. Tot slot vordert [eiseres] veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure, zo nodig te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiseres] stelt dat [gedaagde] geen recht op levering van het landgoed Klein Sydebroeck heeft. Er is tussen [eiseres] en [gedaagde] immers geen koopovereenkomst tot stand gekomen, nu [gedaagde] tijdens de openbare verkoop ‘slechts’ het hoogste bod heeft uitgebracht, maar het landgoed hem niet is gegund.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring dan wel afwijzing van de vorderingen en veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering tot opheffing van het beslag is gebaseerd op artikel 705 van het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), welk artikel de voorzieningenrechter die het verlof tot het beslag heeft gegeven, de bevoegdheid geeft dit beslag, desgevorderd, in kort geding op te heffen. Dit artikel vereist geen spoedeisend belang aan de zijde van de partij die opheffing van het beslag vordert.
4.2.
De opheffing van een conservatoir beslag kan onder meer worden bevolen, indien op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen zijn verzuimd, summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag, of, zo het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid is gesteld.
4.3.
Volgens art. 705 lid 2 Rv dient het beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (HR 14 juni 1996, NJ 1997/481). Er zal evenwel beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag.
4.4.
[eiseres] legt aan haar vordering tot opheffing van het beslag ten grondslag dat er met betrekking tot het landgoed Klein Sydebroeck geen koopovereenkomst tussen haar en [gedaagde] tot stand is gekomen, waaraan [gedaagde] een recht op levering kan ontlenen, aangezien [gedaagde] tijdens de openbare verkoop ‘slechts’ het hoogste bod heeft uitgebracht, maar het landgoed hem niet is gegund. Ter onderbouwing van deze stelling verwijst [eiseres] naar het bepaalde in artikel II van de bijzondere bepalingen, die van toepassing zijn op de openbare verkoop. Daarin is, voor zover hier van belang bepaald:
‘De verkoper behoudt zich het recht voor om zich omtrent gunning of niet-gunning te beraden gedurende 48 uur na het uur van de opening van de inschrijfformulieren. (…) De gunning wordt schriftelijk bij aangetekende brief aan de koper kenbaar gemaakt en wordt in samenhang met het inschrijfformulier en de daaraan ten grondslag liggende omschrijving, voorwaarden en bepalingen, aangemerkt als koopovereenkomst.’
4.5.
[gedaagde] betwist dat er tussen hem en [eiseres] geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Primair betoogt [gedaagde] dat [eiseres] tijdens de openbare verkoop met hem de koop van Klein Sydebroeck is overeengekomen en dat deze koop nog slechts geformaliseerd behoefde te worden om juridisch effect te krijgen. [gedaagde] leidt dit af uit de omstandigheid dat hij na de openbare verkoop publiekelijk door de verkopend makelaar is gefeliciteerd als zijnde de koper en nieuwe eigenaar van het kleine landgoed. Zijn echtgenote en dochter alsmede de heer [F], die eveneens had ingeschreven op het kleine landgoed, hebben dat schriftelijk bevestigd.
4.6.
De voorzieningenrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat artikel II van de bijzondere bepalingen van toepassing is verklaard op de openbare verkoop, zodat de koopovereenkomst pas door de gunning tot stand komt. Ook indien [gedaagde], ondanks de betwisting door [eiseres], gevolgd wordt in zijn stelling dat hij publiekelijk is gefeliciteerd als nieuwe eigenaar van Klein Sydebroeck, betekent dit nog niet dat de koopovereenkomst op dat moment tot stand is gekomen, of dat hij erop mocht vertrouwen dat dit zou gebeuren.
4.7.
Gelet op het bepaalde in voornoemd artikel II diende [gedaagde] er rekening mee te houden dat [eiseres] nog het recht had om zich te beraden om al dan niet tot gunning over te gaan. Het voert naar het oordeel van de voorzieningenrechter te ver om aan een publiekelijke felicitatie in vorenbedoelde zin, zo die er al is geweest - hetgeen [eiseres] betwist - de vergaande conclusie te verbinden dat, zoals [gedaagde] stelt, [eiseres] daarmee afstand zou hebben gedaan van het recht om zich met een beroep op artikel II nog over de gunning te beraden, dan wel dat zij het recht om dat artikel in te roepen heeft verwerkt.
4.8.
Daarbij betrekt de voorzieningenrechter dat het voorbehoud tot gunning een gebruikelijk onderdeel van een openbare verkoop bij inschrijving is, dat ertoe dient om te voorkomen dat de verkopende partij een hem of haar onwelgevallig (laag) bod moet accepteren en zo gedwongen wordt tot verkoop en levering over te gaan. Dat een dergelijk gewichtig recht wordt prijsgegeven, mag niet snel worden aangenomen. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiseres] niet expliciet afstand van dat recht gedaan en heeft [gedaagde] er op basis van haar gedragingen evenmin op mogen vertrouwen dat zij dit recht had prijsgegeven. [gedaagde] stelt dat hij een stevig bod heeft uitgebracht op Klein Sydebroeck, hetgeen overigens ook niet is betwist. Desondanks heeft het de voorkeur van [eiseres] gehad om het gehele landgoed, inclusief Klein Sydebroeck, te verkopen, waarschijnlijk omdat het verkopen van het landgoed zonder Klein Sydebroeck lastig(er) zou worden. Het maken van een dergelijke afweging stond [eiseres] binnen de haar daartoe in artikel II van de bijzondere bepalingen genoemde termijn, vrij. Ingevolge die bepaling mocht zij zelfs zonder opgaaf van reden afzien van gunnen. Door [gedaagde] met een beroep op het bepaalde in artikel II van de bijzondere bepalingen Klein Sydebroeck niet te gunnen, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter dan ook geen misbruik van een haar toekomende bevoegdheid gemaakt.
4.9.
[gedaagde] heeft nog gesteld dat hem eerder door de makelaar te kennen was gegeven dat er bij een bieding boven de € 450.000,--, zeker gegund zou worden. Omdat [gedaagde] een hoger bod heeft uitgebracht, hoefde hij er in zijn beleving geen rekening mee te houden dat er niet definitief gegund zou worden aan één van de inschrijvers bij de openbare verkoop. Nu deze stelling niet is onderbouwd en door [eiseres] wordt betwist, kan hierin evenmin uit een reden zijn gelegen om aan te nemen dat [eiseres] misbruik van bevoegdheid heeft gemaakt door [gedaagde] Klein Sydebroeck niet te gunnen.
4.10.
e toezegging dat Klein Sydebroeck hem zeker gegund zou worden leidt
[gedaagde] ook af uit de mail die hij op 1 mei 2015 van de verkopend makelaar heeft ontvangen en waarin – voor zover hier van belang – stond:
‘Uw bieding is goed. € 16.000,-- hoger dan de nummer 2. Verkoopster had zeker gegund ware het niet dat zij vandaag aan het eind van de dag de koopovereenkomst heeft getekend voor de verkoop van het totale landgoed. (…).’
[gedaagde] betwist dat [eiseres], zoals zij heeft gesteld, op de middag voorafgaand aan de openbare verkoop van Klein Sydebroek een koopovereenkomst voor het gehele landgoed Sydebroeck heeft getekend. Aan deze stelling legt [gedaagde] ten grondslag dat, indien inderdaad in de middag van 30 april 2015 bij de notaris een dergelijke koopovereenkomst zou zijn gesloten, de notaris diens verklaring en stempel ten behoeve van de inschrijving ex artikel 7:3 BW ook op 30 april 2015 op deze koopovereenkomst zou hebben aangebracht, zodat de koopovereenkomst op vrijdag 1 mei 2015 ingeschreven zou kunnen worden bij het Kadaster. Naar nu blijkt dateert de verklaring van de notaris van 1 mei 2015 en is de koopovereenkomst pas op maandag 4 mei 2015 bij het kadaster ingeschreven.
4.11.
Los van het antwoord op de vraag of de door [gedaagde] gestelde omstandigheden de conclusie rechtvaardigen dat de tussen [eiseres] en [B] en [N] gesloten koopovereenkomst eerst later dan door [eiseres] gesteld tot stand is gekomen, blijft staan dat er tussen [eiseres] en [gedaagde] geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat nimmer is gegund. De toezegging tot gunning die [gedaagde] in de mail van 1 mei 2015 leest, kan naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet als op zichzelf staand worden gezien, maar is uitdrukkelijk gekoppeld aan de verkoop van het gehele landgoed. Ook als de mededeling dat het gehele landgoed op dat moment al was verkocht niet juist was, dan is - gelet op de door [gedaagde] gestelde en door [eiseres] niet betwiste verklaring van de notaris van 1 mei 2015 - tussen partijen niet in geschil dat de koopovereenkomst tussen [eiseres] en [B] binnen de termijn waarin [eiseres] zich over het gunnen kon beraden is getekend. Dit zou evenzeer reden zou zijn geweest om [gedaagde], - zij het op een wat later tijdstip - Klein Sydebroeck niet te gunnen. De opsteller van de mail heeft naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter hoe dan ook de bedoeling gehad [gedaagde] mee te delen dat Klein Sydebroeck hem niet gegund werd, zodat [gedaagde] er niet op heeft mogen vertrouwen dat hem zou worden gegund.
4.12.
Uit de door [gedaagde] omschreven gang van zaken kan naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet worden afgeleid dat er tussen [eiseres] en [gedaagde] op enig moment sprake is geweest van onderhandelingen die op grond van de precontractuele trouw door [eiseres] niet meer afgebroken hadden mogen worden, omdat [gedaagde] erop had mogen vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Het stond [eiseres] vrij stond om [gedaagde], binnen de termijn van beraad die haar was gegund, mee te delen dat hem Klein Sydebroeck niet wordt gegund. Daarmee heeft [eiseres] voorkomen dat er tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen.
4.13.
Gelet hierop kunnen de overige stellingen van [gedaagde] die ervan uitgaan dat er tussen [eiseres] en hem een koopovereenkomst tot stand is gekomen, waaraan hij rechten kan ontlenen, onbesproken blijven.
4.14.
Nu voorshands moet worden aangenomen dat [gedaagde] geen uit een koopovereenkomst voortvloeiend recht op levering heeft, is summierlijk gebleken van de ondeugdelijkheid van de vordering die ten grondslag ligt aan het conservatoire leveringsbeslag. Dit beslag dient derhalve te worden opgeheven. Afweging van de wederzijdse belangen van partijen leidt niet tot een ander oordeel. Het is dermate aannemelijk dat er tussen [eiseres] en [gedaagde] geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, dat van [eiseres] niet kan worden verlangd dat zij de uitkomt van de bodemprocedure afwacht alvorens tot levering van het landgoed Sydebroeck aan [B] en [N] over te gaan. Dit zal er immers in ieder geval toe leiden dat de met [B] en [N] overeengekomen leveringstermijn niet gehaald wordt, waardoor [eiseres] een boete van 10% van de koopprijs verschuldigd wordt.
4.15.
De voorzieningenrechter stelt vast dat enkel conservatoir leveringsbeslag is gelegd en geen conservatoir beslag tot verhaal van schade, zoals [gedaagde] die stelt te hebben geleden wegens onrechtmatig handelen van [eiseres]. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat het gelegde leveringsbeslag niet ten nadele van [eiseres] kan worden ‘aangevuld’ met een verhaalsbeslag. Nu hetgeen [gedaagde] heeft gesteld in het kader van door hem als gevolg van vermeend onrechtmatig handelen van [eiseres] geleden schade behoeft derhalve geen bespreking, aangezien dit enkel zou kunnen leiden tot opheffing van een verhaalsbeslag, waarvan in casu geen sprake is.
4.16.
De voorzieningenrechter zal de gevorderde dwangsom in navolgende zin matigen en maximeren.
4.17.
In de omstandigheden het geval ziet de voorzieningenrechter aanleiding om niet, zoals gebruikelijk, [gedaagde] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eiseres] te veroordelen, doch deze kosten voor rekening van [eiseres] te laten. Daaraan legt de voorzieningenrechter ten grondslag dat [eiseres] weliswaar in het gelijk is gesteld, omdat door het niet gunnen van Klein Sydebroeck aan [gedaagde] tussen deze partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, waardoor [gedaagde] geen leveringsrecht heeft en ook geen grond heeft om leveringsbeslag te laten leggen. Dat er – waarschijnlijk op advies van de verkopend makelaar - voor is gekozen om de openbare verkoop van Klein Sydebroeck door te laten gaan, zonder bij aanvang daarvan aan de aanwezigen kenbaar te maken dat er op dat moment al een koopovereenkomst met betrekking tot het gehele landgoed Sydebroeck was gesloten, is onbehoorlijk. Dat dit is gedaan omdat er een kans bestond dat de kopers nog binnen de bedenktijd van drie dagen zouden besluiten de koop te annuleren, bijvoorbeeld vanwege het in de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud, acht de voorzieningenrechter in het licht bezien van het feit dat reeds enkele uren na de openbare verkoop aan [gedaagde] is meegedeeld dat Klein Sydebroeck hem niet wordt gegund, volstrekt ongeloofwaardig. Dat [eiseres] er bij belang bij had om een idee te krijgen van marktwaarde van Klein Sydebroeck, betekent niet dat daarin een gerechtvaardigd belang gelegen was om de openbare verkoop zonder enige mededeling over het feit dat inmiddels was verkocht, te laten doorgaan. Te meer daar deze informatie ook op een andere, voor derden minder belastende wijze, kon worden verkregen. Gelet hierop zal de voorzieningenrechter de proceskosten compenseren, in die zien dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
heft op het op 12 mei 2015 gelegde beslag op het landgoed Klein Sydebroeck, kadastraal bekend: gemeente Lonneker sectie D, nummers 1037, 1038, 1039, 1040, 1041, 1042, 1043, 1044, 1048, 1049, 1050, 1057, 1058, 1059, 1227, 1228, 1422, 1656, 1657,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis het beslag in de openbare registers door te halen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 5.000,-- per dag, met een maximum van € 100.000,--, dat [gedaagde] nalaat aan deze veroordeling te voldoen,
5.3.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Verhoeven en in het openbaar uitgesproken op
23 juni 2015 in tegenwoordigheid van de griffier. [1]