Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: C/08/135905 HA ZA 13-72
datum vonnis: 17 juni 2015
Vonnis van de rechtbank Overijssel, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PROJECTONTWIKKELING NIJVERDAL B.V.,
gevestigd te Nijverdal (gemeente Hellendoorn),
eiseres,
verder te noemen Projectontwikkeling Nijverdal,
advocaat: mr. R.F.A. Rorink te Hardenberg en mr. C. Beltman te Enschede,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
verder te noemen [gedaagde],
advocaat: mr. P. Stehouwer te Sneek.
Het procesverloop
In deze zaak is op 1 mei 2013 en op 28 mei 2014 een tussenvonnis gewezen. Voor wat betreft het procesverloop tot aan het laatste tussenvonnis, verwijst de rechtbank daarnaar.
Na laatstgenoemd tussenvonnis zijn de volgende processtukken aan het dossier toegevoegd:
- een proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van gedaagd, d.d. 26 september 2014;
- een proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van gedaagde d.d. 7 januari 2014;
- een rolbericht van de zijde van eiseres d.d. 23 januari 2015, waarbij zij afziet van het horen van getuigen in contra-enquête;
- een conclusie na enquête tevens akte overlegging producties d.d. 18 februari 2015 van de zijde van gedaagde;
- een antwoordconclusie na enquête d.d. 15 april 2015 van de zijde van eiseres;
- een akte uitlating producties d.d. 29 april 2015 van de zijde van gedaagde.
Tot slot hebben partijen op 13 mei 2015 om vonnis gevraagd.
De overwegingen
1. De rechtbank verwijst allereerst naar hetgeen zij in de tussenvonnissen van 1 mei 2013 en 28 mei 2014 heeft overwogen en beslist, en neemt dat hier over, behoudens voor zover de rechtbank daar expliciet op terugkomt.
2. Heel kort samengevat gaat het in deze zaak om het volgende. Projectontwikkeling Nijverdal heeft percelen “warme” [1] grond gekocht van [gedaagde], op welke percelen grond een ruilverkaveling van toepassing was. De gronden zijn in de ruilverkaveling uiteindelijk aan derden toegedeeld. Projectontwikkeling Nijverdal wenst in deze procedure tot ontbinding van de koopovereenkomst te komen, onder terugbetaling van de koopprijs en vergoeding van schade.
[gedaagde] heeft zich onder meer verweerd met de stelling dat Projectontwikkeling Nijverdal wist dat er sprake was van een ruilverkaveling en hij de “bijzondere last of beperking” als bedoeld in artikel 7:15 BW dus heeft aanvaard, c.q. dat [gedaagde] heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht.
De rechtbank heeft [gedaagde] (onder andere) opgedragen te bewijzen dat Projectontwikkeling Nijverdal ten tijde van de koop van de betreffende percelen, wist dat deze percelen waren opgenomen in het Landinrichtingsplan voor de ruilverkaveling Rijssen (bijvoorbeeld door aan te tonen dat dit Projectontwikkeling Nijverdal voorafgaand aan de koop is medegedeeld).
3. [gedaagde] heeft ter voldoening aan de bewijsopdracht een zestal getuigen doen horen, waaronder hemzelf. De getuigen hebben, voor zover thans van belang, het volgende verklaard.
3.1
J. [gedaagde] verklaarde onder meer:
Het klopt dat er in het gebied informatieborden over de ruilverkaveling stonden. Er stond er één aan de weg waaraan de verkochte percelen liggen en ook één aan de andere kant van wat vroeger de S15 heette.
(...)
Ik weet niet hoe lang die borden er al staan, maar wel heel lang. Ze staan er nog.
3.2
H.J.A. [H] (taxateur), verklaarde onder meer:
Het klopt dat ik betrokken ben geweest bij de verkoop van de percelen grond van [gedaagde] aan de rechtsvoorganger van Projectontwikkeling Nijverdal. [gedaagde] belde mij op enig moment op met de vraag of ik daarin behulpzaam kon zijn. (...). Het klopt dat er sprake was van een ruilverkaveling. Ik heb dit in mijn dossier nagekeken en ik heb destijds contact opgenomen met een ambtenaar van de dienst landelijk gebied. Ik heb een kopie gekregen van (een deel van) het landinrichtingsplan. Ook stond het vermeld in het kadastraal bericht van het Object.
Ik heb een aantal contactpersonen benaderd over de verkoop van deze grond. Eén daarvan was de heer [P]. Hij heeft het volgens mij uiteindelijk bij de rechtsvoorganger van Projectontwikkeling Nijverdal ondergebracht. Ik heb in mijn dossier teruggelezen dat ik op enig moment een briefje heb gestuurd aan [P] met het bericht kadastraal Object en met het kaartje uit het landinrichtingsplan. Ik heb nog een kopie van die brief. Er is dus met de aankopend makelaar gesproken over de ruilverkaveling.
Ik weet niet meer in detail wat de reactie van [P] was. Ik kan mij wel herinneren dat er door ons beiden is gezegd dat een wijziging van de bestemming nog wel lang op zich kon laten wachten. In algemene zin is tussen ons besproken dat als de percelen een niet agrarische bestemming zouden krijgen, dat consequenties zou hebben voor de toedeling in de ruilverkaveling.
3.3
[B], werkzaam als projectleider bij het Kadaster, verklaarde onder meer:
Ik woon net niet in het gebied van de Ruilverkaveling Rijssen. Het klopt dat er in het gebied informatieborden zijn geplaatst, ik dacht drie of vier. Ik weet er twee te staan. Dat is vrij snel na de stemming gebeurd, in 2000 of 2001. Globaal staat er op die borden het volgende: dat het gaat om een landinrichtingsgebied, wie de opdrachtgever is, de uitvoerende instantie en de adviseurs.
3.4
Mevrouw [K], kandidaat notaris, verklaarde onder meer:
Ik heb voor het passeren van deze akte kadastrale recherche verricht. Ik heb daar informatie over de ruilverkaveling aangetroffen. Ik heb dat recent in mijn dossier teruggezien.
(...)
U vraag mij met welke natuurlijke personen ik contact heb gehad. Ik herinner mij uit het dossier dat ik telefonisch contact heb gehad met de heer [H], [P] en [S] van Projectontwikkeling Nijverdal. (...)
De informatie [betreffende kadastrale recherche; Rb] is in het dossier terechtgekomen, maar ik kan mij niet herinneren dat ik daar met partijen over heb gesproken. (...) Als blijkt dat percelen betrokken zijn in een ruilverkaveling, is het gebruikelijker dat dat wordt opgenomen in de akte.
3.5
[P], rentmeester, verklaarde onder meer:
U vraagt mij of het klopt dat ik de aankopend makelaar was bij de koop/verkoop van percelen van [gedaagde] aan Projectontwikkeling Nijverdal. Ik moet zegen dat ik daar na 11 jaar niet zo veel meer van weet. Ik weet eigenlijk niet meer goed wat mijn rol destijds was, of het een korte adviserend rol was, of dat ik volledige makelaarswerkzaamheden heb verricht. Ik was destijds werkzaam bij kantoor [X]. (...) Ik heb gevraagd het dossier te lichten, maar er was geen dossier. Wij hadden de gewoonte alles te bewaren dus dat verbaasde mij wel. (...) Ik laat u een email zien van [A] van kantoor [X] waarin staat dat er geen dossier te vinden is.
(...)
U zegt mij dat [H] heeft verklaard dat hij het bericht kadastraal object en een kaartje met het inrichtingsplan aan mij heeft toegestuurd. Ik kan mij dat niet herinneren. (...) Als [H] zegt dat hij mij die informatie heeft gegeven, twijfel ik daar niet aan, maar ik zou daar normaal gesproken zeker iets mee gedaan hebben en die kennis niet hebben onthouden aan mijn opdrachtgever.
4. Projectontwikkeling Nijverdal heeft afgezien van contra-enquête.
5. Bij conclusie na enquête tevens akte overlegging producties, is namens [gedaagde] een afschrift van een briefje gedateerd 13 februari 2004 van [H] aan [P] van [X], overgelegd, naar welk briefje [H] in zijn verklaring verwees.
In dit briefje staat:
Naar aanleiding van ons telefoongesprek van gisteren:
a. kadastraal bericht percelen Hellendoorn sectie M nrs. 2144 en 2134.
b. informatie: (...)
c. voorblad Landinrichtingsplan voor de ruilverkaveling Rijssen + fragment van betreffende tekening. Een woordvoerder van dit landinrichtingsplan deelde mij recent mee dat er meerdere deelplannen binnen deze landinrichting zijn en dat er voor Nijverdal-Zuid nog geen concrete plannen zijn (“daar zijn zelfs nog niet eens de gronden geschat en dat is nog lang niet in procedure”, zo zei hij). Bij verdere procedure kan / zal bezwaar gemaakt worden tegen opname niet-agrarische gronden in landinrichting.
6. Tevens is overgelegd een afschrift van een brief van 26 maart 2004 van [P] aan het notariskantoor waar de akte is gepasseerd. In deze brief staat onder meer:
Namens bouwbedrijf Hegeman B.V. te Nijverdal heb ik overeenstemming bereikt omtrent de aankoop van de percelen grond, kadastraal bekend gemeente Hellendoorn, sectie M, nummers 2134 en 2113 (...).
Beide percelen zijn eigendom van de heer [gedaagde] (...); de heer [gedaagde] laat zich in deze bijstaan door [H], bij u voldoende bekend.
De transactie vindt plaats op basis van de volgende uitgangspunten:
(...)
7. Tot slot heeft [gedaagde] in het geding gebracht een foto van één van de informatieborden over de ruilverkaveling die in het gebied staan, en waarover verschillende getuigen hebben verklaard.
8. Bij antwoordconclusie na enquête heeft Projectontwikkeling Nijverdal als productie 8 een e-mail d.d. 4 maart 2015 van de heer [P] aan de advocaat van Projectontwikkeling Nijverdal overgelegd. In deze e-mail staat:
Tot mijn niet geringe verbazing komt mijn eerdere werkgever – [X] – nu opeens toch met een volledig dossier in de zaak [gedaagde] / Projectontwikkeling Nijverdal B.V. op de proppen.
Omdat ik in december bij het getuigenverhoor een stuk heb overgelegd dat er geen dossier beschikbaar is rest mij niet anders dan deze stukken ook naar de Rechtbank te mailen want ik hecht er aan een en ander zuiver en correct te houden.
Expliciet wijs ik in dit dossier u op mijn brief gericht aan [L] d.d. 23 februari 2004 waarbij ik hem de onderliggende stukken toe zend, te weten kaartmateriaal met leggers (waarop de RvK wordt geduid) alsmede de info omtrent het landinrichtingsplan en een kaartje waarop de grond met gele kleur is aangeduid.
Als productie 9 is de betreffende brief van 23 februari 2004, gericht aan Bouwbedrijf Hegeman, ter attentie van de heer [L], overgelegd. In deze brief maakt [P] [L] attent op de aangeboden grond en hij stuurt daarbij de van [H] ontvangen stukken integraal toe, zodat [L] zich enigszins een beeld kon vormen.
Bij de brief is als bijlage het kadastraal bericht gevoegd, waarop onder “aantekening kadastraal object” staat:
WETTELIJKE HERVERKAVELING
Betrokken persoon:
RIJSSEN RUILVERKAVELING
RIJSSEN RUILVERKAVELING
Ook de andere door [H] aan [P] gestuurde bijlagen (kaart, landinrichtingsplan voor de ruilverkaveling Rijssen), zijn bij deze brief aan Bouwbedrijf Hegeman doorgestuurd.
9. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] geslaagd is in de bewijsopdracht.
Uit de verklaringen, met name die van [H], en de overgelegde producties, volgt dat hij als verkopend makelaar/gemachtigde, aan de aankopend makelaar/gemachtigde de heer [P], heeft laten weten dat de percelen in een ruilverkavelingsgebied lagen. Hij heeft dat schriftelijk aan [P] bevestigd onder het overleggen van de kadastrale berichten. Dat [P] de aankopend makelaar/gemachtigde was, blijkt uit de brief die hij aan het notariskantoor heeft gestuurd en waarin hij schrijft dat hij, namens bouwbedrijf Hegeman B.V. (de rechtsvoorganger van Projectontwikkeling Nijverdal) overeenstemming heeft bereikt over de koop/verkoop en dat hij de notaris de opdracht heeft gegeven om een akte van levering op te maken. Ook blijkt het uit de verklaring van de behandelend notaris, waar zij heeft verklaard dat zij contact had met onder meer de heer [P].
Uit de e-mail van [P] aan de advocaat (zie r.o. 8), volgt dat hij de informatie over de ruilverkaveling heeft doorgestuurd aan Bouwbedrijf Hegeman, ter attentie van [L].
Daarmee is de cirkel rond: de informatie dat de betreffende percelen betrokken waren in een ruilverkaveling is door de verkoper, via de beide gemachtigden, bij de koper terecht gekomen. Daarmee heeft [gedaagde] bewezen dat Projectontwikkeling Nijverdal ten tijde van de koop/verkoop wist dat de percelen waren opgenomen in het landinrichtingsplan voor de Ruilverkaveling Rijssen.
10. Projectontwikkeling Nijverdal heeft bij antwoordconclusie na enquête aangevoerd dat de heer [L] desgevraagd heeft aangegeven niet bekend te zijn geweest met het feit dat de percelen vanwege de feitelijke ligging in een ruilverkavelingsgebied een bijzondere last of beperking kenden, laat staan dat hij dit uitdrukkelijk zou hebben aanvaard.
11. De rechtbank overweegt dat de heer [L] niet tijdens een enquête of contra-enquête is gehoord, en dat de rechtbank aan zijn verklaring derhalve niet het gewicht kan toekennen dat Projectontwikkeling Nijverdal wil zien. Bovendien is de betreffende informatie aan Bouwbedrijf Hegeman toegestuurd tegelijk met de informatie dat de percelen te koop waren. Die informatie heeft Bouwbedrijf Hegeman wel bereikt. Niet goed voorstelbaar is dat de rest van de informatie niet is overgekomen.
12. Nu vaststaat dat de informatie over de ruilverkaveling bekend was bij de koper, en de koopovereenkomst daarna gesloten werd, mocht de verkoper ervan uitgaan dat deze “bijzondere last of beperking” uitdrukkelijk is aanvaard.
13. Daarnaast overweegt de rechtbank het volgende. In het tussenvonnis van 28 mei 2014 heeft de rechtbank in r.o. 13.3.2 overwogen dat er geen onderzoeksplicht op Projectontwikkeling Nijverdal rustte omdat er geen aanwijzingen waren dat er iets bijzonders aan de hand was met de gekochte percelen. Uit de getuigenverklaringen en productie 3 bij conclusie na enquête tevens akte overlegging producties van [gedaagde], blijkt echter dat er in het gebied, en volgens de verklaring van [gedaagde] zelfs langs de weg waaraan de gekochte percelen liggen, informatieborden over de ruilverkaveling stonden. De rechtbank is van oordeel dat dergelijke informatieborden een aanwijzing zijn dat er wel iets met de percelen aan de hand zou kunnen zijn. In die zin kan gezegd worden dat op Projectontwikkeling Nijverdal wel een onderzoeksplicht rustte.
Gelet op het feit dat rechtbank al geoordeeld heeft dat Projectontwikkeling Nijverdal de bijzonder last of beperking van een ruilverkaveling heeft aanvaard, en dat [gedaagde] aan zijn informatieplicht heeft voldaan, maakt dat het oordeel echter niet meer anders.
14. De conclusie is dat [gedaagde] niet is tekortgeschoten in de nakoming van de verbintenissen uit de koopovereenkomst. Er is derhalve geen grond voor ontbinding van de koopovereenkomst, zodat de primaire vordering, met al haar onderdelen, moet worden afgewezen.
15. Los van het voorgaande merkt de rechtbank nog het volgende op. Nadat het vorige tussenvonnis was gewezen, heeft de Hoge Raad in zijn arrest 30 januari 2015 [2] de maatstaf die hij hanteerde voor toepassing van artikel 7:15 BW, namelijk dat aan toepassing van artikel 7:15 BW niet in de weg staat dat het gaat om een last of beperking met een publiekrechtelijk karakter maar dat slechts bepalend is of de lasten op de betreffende zaak in het bijzonder rusten, heroverwogen. In zijn arrest overweegt de Hoge Raad dat er geen goede grond bestaat om artikel 7:15 BW ook van toepassing te achten indien de lasten of beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking zoals beleidsregels, verordeningen en bestemmingsplannen. Aangenomen moet worden dat slechts sprake is van een “bijzondere” publiekrechtelijke last of beperking, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. In zoverre wordt derhalve teruggekomen van de in het arrest Bos/Smeenk [3] geformuleerde maatstaf, aldus de Hoge Raad.
In dit licht is het zeer de vraag of een ruilverkaveling nog als “bijzondere last of beperking” kan worden gekwalificeerd. Er is immers geen sprake van een specifiek tot [gedaagde] gericht besluit.
De bewijsopdracht is echter niet vergeefs gegeven. Als de vordering niet gebaseerd kan worden op artikel 7:15 BW, zou alsnog de mededelingsplicht beoordeeld moeten worden. Projectontwikkeling Nijverdal heeft immers ook het schenden van de mededelingsplicht ten grondslag gelegd aan haar stelling dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Zoals overwogen blijkt na bewijslevering dat [gedaagde] aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan.
16. Zoals in r.o. 26.2 van het tussenvonnis van 28 mei 2014 is overwogen, volgt uit het feit dat thans moet worden aangenomen dat Projectontwikkeling Nijverdal ten tijde van de verkoop (2004) weet had van de ruilverkaveling, ook dat de vordering van Projectontwikkeling Nijverdal inmiddels is verjaard. Ook om die reden kunnen de vorderingen niet worden toegewezen.
17. De subsidiaire, meer subsidiaire en uiterst subsidiaire grondslagen van de vordering van Projectontwikkeling Nijverdal (te weten: vernietiging van de koopovereenkomst wegens bedrog of dwaling; toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die verplicht tot schadevergoeding, respectievelijk onrechtmatig handelen), kunnen Projectontwikkeling Nijverdal evenmin baten. Nu vast staat dat Projectontwikkeling Nijverdal wist van de ruilverkaveling, kan geen van de grondslagen hout snijden, terwijl zij bovendien verjaard zijn.
18. Als de in het ongelijk gestelde partij, zal Projectontwikkeling Nijverdal worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De kosten aan de kant van [gedaagde] worden als volgt berekend.
Salaris van de gemachtigde:
- conclusie van antwoord: 1 procespunt
- conclusie van dupliek: 1 procespunt
- bijwonen getuigenverhoor aan eigen zijde: 1 procespunt
- voortzetting getuigenverhoor eigen zijde: 0,5 procespunt
- conclusie na enquête: 0,5 procespunt
- akte uitlating producties: -
Totaal: 4 procespunten maal € 2.000,00 (tarief VI) = € 8.000,00.
Verschotten:
- griffierecht: € 1.436,00
- taxe getuigen € 220,00.
De beslissing
De rechtbank:
I. Wijst het gevorderde af.
II. Veroordeelt Projectontwikkeling Nijverdal in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 8.000,00 wegens het salaris van de gemachtigde en € 1.656,00 wegens verschotten.
III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
IV. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Bottenberg – van Ommeren en is op 17 juni 2015 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.