Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummer: Awb 15/893
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in het geschil tussen
[naam 1] ,
wonende te [plaats 1] , eiser,
gemachtigden: [naam 2] en [naam 3] ,
gemachtigden: [naam 2] en [naam 3] ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dalfsen ,
verweerder.
1.Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats 1] vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2014. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 1.885.000,- per waardepeildatum 1 januari 2013 voor het belastingjaar 2014. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiser voor het belastingjaar 2014 een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd van € 2.737,02.
Bij uitspraak op bezwaar van 13 maart 2015 heeft verweerder het hiertegen door eiser ingediende bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object [adres] in [plaats 1] verlaagd naar € 1.758.000,-.
Tegen deze uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweer gevoerd.
Het beroep is, samen met het beroep met de procedurenummers AWB 15/890, AWB 15/891 en AWB 15/892, op 4 augustus 2015 ter zitting behandeld. Namens eiser is verschenen [naam 3] . Verweerder is in persoon verschenen, bijgestaan door K.G. Troost.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2.De feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak [adres] in [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een supermarkt, bouwjaar 2000, bestaande uit een winkel met een oppervlakte van 1.019 m², twee opslag-/magazijnruimtes met oppervlaktes van 268 m² en 189 m², een kantine met een oppervlakte van 26 m², een kantoor met een oppervlakte van 55 m² en sanitairruimte met een oppervlakte van 30 m².
Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3.Het geschil
In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013.
Eiser is van mening dat verweerder deze waarde te hoog heeft vastgesteld. In dat verband heeft hij er op gewezen dat de WOZ-waarde die voor het belastingjaar 2014 voor zijn onroerende zaak is vastgesteld aanzienlijk hoger is dan de waarden die voor de jaren 2012 en 2013 zijn vastgesteld. Ten opzichte van het belastingjaar 2013 hield de oorspronkelijke WOZ-waarde zelfs een stijging in van 54%. Daarnaast is het volgens eiser niet zo dat de kapitalisatiefactor van een verkocht pand automatisch de kapitalisatiefactor van een pand is waarvan de WOZ-waarde moet worden vastgesteld. Verder heeft verweerder volgens eiser bij de bepaling van de WOZ-waarde geen rekening gehouden met de leegstand in het winkelcentrum en andere panden in de omgeving alsmede met het toekomstige leegstandsrisico in de winkelbranche. Volgens eiser is bij de waardebepaling van zijn onroerende zaak uitgegaan van een te hoge huurwaarde en van een te hoge kapitalisatiefactor. Ook is hij van mening dat zijn onroerende zaak niet kan worden vergeleken met supermarkten in [plaats 2] en [plaats 3] . Daarbij acht hij van belang dat verweerder in een uitspraak op bezwaar in 2014 heeft aangegeven dat in het algemeen de huurwaarde per m² van een winkel wijzigt als het winkeloppervlak toeneemt.
Eiser tekent voorts beroep aan tegen de te late beslissing op zijn bezwaar.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4.Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
Ter voorlichting van eiser merkt de rechtbank op dat het verweerder vrij staat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport dat is opgesteld door K.G. Troost, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 1.758.000,-.
In het door verweerder overgelegde taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van eisers onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hierbij wordt de waarde bepaald door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde kan worden bepaald door de oppervlakte van het object te vermenigvuldigen met een huurprijs per m² per jaar. De kapitalisatiefactor kan worden afgeleid uit de beschikbare marktinformatie of worden berekend.
Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport blijkt dat de onroerende zaak van eiser op de waardepeildatum 1 januari 2013 was verhuurd en dat in het taxatierapport voor de huurwaarde hiervan is aangesloten bij de feitelijk gerealiseerde huurprijs. Op deze wijze is in het taxatierapport voor eisers onroerende zaak een huurwaarde vastgesteld van € 149.533,-. Op basis hiervan is voor het winkelgedeelte een huurwaarde van € 112,- per m² per jaar vastgesteld. Tevens is bij de waardebepaling van eisers onroerende zaak een kapitalisatiefactor van 11,8 gehanteerd. Aan de waardebepaling van eisers onroerende zaak zijn in het taxatierapport verder de volgende marktgegevens van de volgende onroerende zaken ten grondslag gelegd:
1. [vergelijkingsobject A] in [plaats 2] ; een supermarkt, bouwjaar 1996, met onder meer een winkelruimte met een oppervlakte van 1.000 m². Deze onroerende zaak is per 1 oktober 2013 verhuurd voor € 144.391,- per jaar. Op basis hiervan is voor het winkelgedeelte een huurprijs bepaald van € 130,- per m² per jaar.
2. [vergelijkingsobject B] in [plaats 2] ; een supermarkt, bouwjaar 1994, met onder meer een winkelruimte met een oppervlakte van 643 m². Deze onroerende zaak is per 1 juli 2013 verhuurd voor € 84.442,- per jaar. Op basis hiervan is voor het winkelgedeelte een huurwaarde bepaald van € 113,- per m² per jaar.
3. [vergelijkingsobject C] in [plaats 4] ; een supermarkt, bouwjaar 1965/1995, met onder meer een winkelruimte met een oppervlakte van 776 m². Deze onroerende zaak is per 28 mei 2013 verhuurd voor € 118.308,- per jaar. Op basis hiervan is voor het winkelgedeelte een huurwaarde bepaald van € 136,- per m² per jaar.
4. [vergelijkingsobject D] in [plaats 5] ; een supermarkt, bouwjaar 1977/2001/2003, met onder meer een winkelruimte met een oppervlakte van 700 m². Dit object is per 28 mei 2013 verhuurd voor € 113.458,- per jaar en op 5 juni 2014 verkocht voor € 1.925.000,-. Op basis van deze gegevens is voor het winkelgedeelte een huurwaarde bepaald van € 127,- per m² per jaar en voor de onroerende zaak als geheel een kapitalisatiefactor vastgesteld van 17,0.
5. [vergelijkingsobject E] in [plaats 3] ; een supermarkt, bouwjaar 1992, met een oppervlakte van 1.110 m². Dit object is op 17 oktober 2012 verkocht voor € 2.050.000,- en heeft een huurprijs van € 147.720,- per jaar. Op basis van deze gegevens is voor de winkelruimte een huurwaarde bepaald van € 133,- per m² per jaar en een kapitalisatiefactor vastgesteld van 13,0.
De rechtbank is allereerst van oordeel dat de referentieobjecten uit het taxatierapport van verweerder vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van eiser. Verweerder heeft de marktcijfers van die referentieobjecten mede ten grondslag kunnen leggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. Mede gelet op het specifieke karakter van eisers onroerende zaak, ziet de rechtbank in de omstandigheid dat de supermarkten uit het taxatierapport in andere plaatsen zijn gelegen geen aanleiding voor een ander oordeel. Op basis van het gerealiseerde huurcijfer van eisers onroerende zaak en de in het taxatierapport vermelde marktgegevens, is de rechtbank voorts van oordeel dat niet kan worden gezegd dat in het taxatierapport bij de waardebepaling van eisers onroerende zaak is uitgegaan van een te hoge huurwaarde of te hoge kapitalisatiefactor. Verweerder heeft met het overgelegde taxatierapport dan ook voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van eisers onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
Dat de WOZ-waarde van eisers onroerende zaak voor het jaar 2014 aanzienlijk hoger is dan de WOZ-waarde die voor het belastingjaar 2013 is vastgesteld, leidt niet tot een ander oordeel. WOZ-waarden die in voorgaande belastingjaren zijn vastgesteld, kunnen niet dienen als onderbouwing voor de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2013 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend. Uit de voorgaande WOZ-waarden blijkt namelijk niet welke prijs de meestbiedende koper op 1 januari 2013, bij aanbieding ten verkoop van de onroerende zaak op de voor die zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding, zou willen betalen. De WOZ-waarde van eisers onroerende zaak dient ieder jaar zelfstandig te worden vastgesteld, waarbij WOZ-waarden uit eerdere jaren niet van belang zijn. Gemiddelde prijsstijgingen of- dalingen op de woningmarkt zijn voor het individuele geval ook niet relevant, omdat deze geen inzicht geven in de individuele waardeontwikkeling van een onroerende zaak.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat bij de waardebepaling van zijn onroerende zaak onvoldoende rekening is gehouden met de leegstand in het winkelcentrum van [plaats 1] en met het toekomstige leegstandsrisico in de winkelbranche. Dit leegstandsrisico moet namelijk worden geacht te zijn verdisconteerd in de marktgegevens die aan de vastgestelde WOZ-waarde ten grondslag liggen.
Dat verweerder na afloop van de wettelijk gestelde termijn op eisers bezwaar heeft besloten, kan evenmin tot het oordeel leiden dat de bestreden uitspraak op bezwaar niet in stand kan blijven. Dit betreft namelijk een termijn van openbare orde. Voor zover eiser eerder een uitspraak op zijn bezwaarschrift had willen hebben, had hij daartoe andere rechtsmiddelen kunnen aanwenden.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak van eiser per waardepeildatum 1 januari 2013 niet te hoog is vastgesteld.
Uit het bovenstaande volgt dat het beroep ongegrond is.
5.Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.F. Bijloo, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J.H. Bijleveld, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 september 2015
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 september 2015
Afschrift verzonden op 8 september 2015