Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : C/08/168200 HA ZA 15-126
Datum vonnis : 12 augustus 2015
Vonnis van de rechtbank Overijssel, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
[eiser 1] en
[eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
verder gezamenlijk te noemen ‘ [eiser 1] c.s.’,
advocaat: mr. D.F. Briedé te Almelo,
tegen
[gedaagde 1] en
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
verder gezamenlijk te noemen ‘ [gedaagde 1] c.s.’,
advocaat: mr. M.C.J. Freijters te Koekange.
1.Het verdere procesverloop
1.1.
Naar aanleiding van het tussenvonnis van deze rechtbank van 22 april 2015 hebben [eiser 1] c.s. geconcludeerd voor antwoord in reconventie en heeft er op 30 juni 2015 een comparitie van partijen ter plaatse plaatsgevonden, waarvan op de rechtbank buiten aanwezigheid van partijen proces-verbaal is opgemaakt.
1.2.
Naar aanleiding van genoemd proces-verbaal heeft de advocaat van [eiser 1] c.s. op
20 juli 2015 een faxbericht naar de rechtbank verzonden. Op diezelfde dag heeft de advocaat van [gedaagde 1] c.s. per faxbericht gereageerd. Waarna vervolgens op dezelfde dag de advocaat van [eiser 1] c.s. weer gereageerd heeft.
1.3.
Het vonnis is bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
2.1.
In deze zaak staat als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken en/of blijkend uit niet-betwiste producties het navolgende vast.
2.2.
[eiser 1] c.s. zijn eigenaar van de woning aan de [adres 1] te [plaats] .
2.3.
[gedaagde 1] c.s. zijn eigenaar van de aangrenzende woning aan de [adres 2] te [plaats] .
2.4.
[gedaagde 1] c.s. hebben in juni 2012 aan [eiser 1] c.s. kenbaar gemaakt dat zij een uitbouw achter hun huis willen realiseren.
2.5.
Tussen 3 en 10 oktober 2012 hebben [gedaagde 1] c.s. een uitbouw gerealiseerd die de grens tussen de beide percelen ten nadele van [eiser 1] c.s. overschrijdt. Het betreft een oppervlakte van 4,5 m bij 15 cm.
3.De vordering van [eiser 1] c.s. in conventie
3.1.
[eiser 1] c.s. hebben een verklaring voor recht gevorderd dat [gedaagde 1] c.s. door inbezitneming van een deel van het perceel van [eiser 1] c.s. tegenover hen onrechtmatig hebben gehandeld.
Voorts hebben [eiser 1] c.s. gevorderd dat [gedaagde 1] c.s. veroordeeld worden om binnen 7 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis de muur van het perceel van [eiser 1] c.s. te verwijderen en zich op hun eigen grond terug te trekken op straffe van een dwangsom van
€ 100,00 voor elke dag of gedeelte van de dag dat zij in gebreke blijven ter zake deze veroordeling tot een maximum van € 20.000,00, met veroordeling van [gedaagde 1] in de kosten van deze procedure.
[eiser 1] c.s. hebben samengevat de volgende stellingen aan hun vorderingen ten grondslag gelegd.
3.2.
[eiser 1] c.s. hebben recht en belang bij het respecteren van de erfgrens en de verwijdering van de inbreukmakende muur.
3.3.
Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat iemand op een zaak kan hebben. [gedaagde 1] c.s. hebben door hun grensoverschrijdende uitbouw op onrechtmatige wijze inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van [eiser 1] c.s.
4.Het verweer van [gedaagde 1] c.s. in conventie
4.1.
[gedaagde 1] c.s. hebben geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser 1] c.s. in hun vorderingen, althans tot ontzegging van deze vorderingen, met veroordeling van
[eiser 1] c.s. in de kosten van deze procedure. [gedaagde 1] c.s. hebben samengevat de volgende stellingen aan hun verweer ten grondslag gelegd.
4.2.
Partijen hebben op 17 oktober 2012 mondelinge overeenstemming bereikt over de overname door [gedaagde 1] c.s. van het stukje grond van [eiser 1] c.s. waarop de uitbouw staat, althans tot het vestigen van een erfdienstbaarheid. De heer [gedaagde 1] , hierna te noemen ‘ [gedaagde 1] ’, heeft op dezelfde dag een brief met overeenkomst opgesteld.
Op 18 oktober 2012 is [gedaagde 1] op notariskantoor Ter Braak Willems geweest voor een toelichting op de erfdienstbaarheid en de notariële kosten. Het wordt hem dan duidelijk dat grondoverdracht de beste optie is. Op dezelfde dag die avond komen partijen tot overeenstemming over die aanpak. Op 21 oktober 2012 hebben [gedaagde 1] c.s. een brief aan [eiser 1] c.s. afgegeven op basis van de gewijzigde afspraken van 18 oktober 2012.
4.3.
[gedaagde 1] c.s. doen een beroep op artikel 5:54 lid 1 BW.
4.4.
De kosten voor herstel bedragen € 13.750,00.
4.5.
[gedaagde 1] c.s. zijn van mening dat zij door wegneming van de muur/aanbouw onevenredig veel zwaarder benadeeld worden dan [eiser 1] c.s. door handhaving daarvan.
4.6.
Tijdens de bouw van de uitbouw heeft [eiser 1] c.s. zich er niet tegen verzet.
5.De vordering van [gedaagde 1] c.s. in reconventie
5.1.
[gedaagde 1] c.s. vorderen een verklaring voor recht dat zij door wegneming van het uitstekende gedeelte van de uitbouw – gesitueerd op de Grond – onevenredig veel zwaarder benadeeld worden dan [eiser 1] c.s. door handhaving van de aanbouw op de Grond.
Voorts vorderen [gedaagde 1] c.s. dat [eiser 1] c.s. veroordeeld worden om binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis – tegen schadeloosstelling door [gedaagde 1] c.s. (van primair € 175,00 en subsidiair € 1.000,00) – hun medewerking te verlenen aan het vestigen van een erfdienstbaarheid met betrekking tot de Grond ten gunste van [gedaagde 1] c.s. dan wel – ter keuze van [eiser 1] c.s. – hun medewerking te verlenen tot overdracht van de Grond aan [gedaagde 1] c.s., op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [eiser 1] c.s. nalaten bedoelde medewerking te verlenen, met veroordeling van [eiser 1] c.s. in de kosten van deze procedure.
5.2.
De schadeloosstelling kan becijferd worden op basis van de actuele grondprijs van de grond in de gemeente Almelo. Deze beloopt tussen de € 200,00 en € 250,00 per vierkante meter. Een schadeloosstelling van circa € 155,00 is passend. Subsidiair bieden [gedaagde 1] c.s. een bedrag van € 1.000,00 op basis van een tussen partijen gemaakte afspraak.
6.Het verweer van [eiser 1] c.s. in reconventie
6.1.
[eiser 1] c.s. hebben geconcludeerd tot afwijzing van het in reconventie gevorderde, met veroordeling van [gedaagde 1] c.s. in de kosten van deze procedure.
6.2.
[eiser 1] c.s. betwisten dat partijen overeenstemming hebben bereikt over het laten staan van de muur.
7.De verdere beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
7.1.
De rechtbank neemt hier over hetgeen zij heeft overwogen en beslist in haar tussenvonnis van 22 april 2015.
in conventie en in reconventie:
7.2.
De advocaat van [eiser 1] c.s. heeft naar aanleiding van het proces-verbaal van de comparitie ter plaatse d.d. 30 juni 2015 opgemerkt dat [eiser 1] c.s. de zin “wat er in zijn brief staat van 17 oktober 2012 klopt grotendeels”, niet kunnen plaatsen. [eiser 1] c.s. hebben geen overeenstemming met [gedaagde 1] c.s. bereikt, aldus [eiser 1] c.s. Voorts maakt de advocaat melding van een contact met de gemeente. Volgens [gedaagde 1] c.s. klopt de inhoud van het proces-verbaal wel en dient de opmerking over het contact met de gemeente buiten beschouwing te blijven. [eiser 1] c.s. handhaven vervolgens hun stelling over het proces-verbaal en vermelden dat zij er geen bezwaar tegen hebben als de rechtbank [gedaagde 1] c.s. in de gelegenheid stellen om bij akte te reageren op de stelling van [eiser 1] c.s. over hun contact met de gemeente.
7.3.
De rechtbank is van oordeel dat de inhoud van het proces-verbaal van de zitting ter plaatse d.d. 30 juni 2015 correct is. [eiser 1] heeft wel degelijk gezegd dat de inhoud van de brief d.d. 17 oktober 2012 grotendeels juist is. Hiermee is niet gezegd, dat partijen tot overeenstemming zijn gekomen. Duidelijk is dat partijen gesproken hebben over de uitbouw die deels op de grond van [eiser 1] c.s. staat en dat er gezocht is naar oplossingen.
Op 17 oktober 2012 was het voor partijen nog onduidelijk hoe zij het ontstane probleem juridisch moesten oplossen en welke kosten dat met zich mee zou brengen. Op die datum heeft de heer [gedaagde 1] voorgesteld om een erfdienstbaarheid te realiseren tegen een vergoeding van € 1.000,00. De heer [gedaagde 1] heeft toen aangeboden om het een en ander uit te zoeken. Na juridisch advies bij een notariskantoor komen [gedaagde 1] c.s. tot de conclusie dat het de beste oplossing is om de grond van [eiser 1] c.s., waarop de muur staat, aan [gedaagde 1] c.s. te verkopen. Bij brief d.d. 21 oktober 2012 doen [gedaagde 1] c.s. een nieuw voorstel aan
[eiser 1] c.s. In deze brief wordt geen bedrag genoemd. Er wordt nog een andere oplossing bedacht, te weten het plaatsen van een plaat. Dit blijkt uit de brief van [gedaagde 1] c.s.
d.d. 31 oktober 2012. Dit is echter volgens de aannemer van [gedaagde 1] c.s. geen haalbare optie. Uit deze gang van zaken leidt de rechtbank af dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een oplossing van het probleem dat de uitbouw deels op grond van [eiser 1] c.s. staat.
7.4.
[gedaagde 1] c.s. hebben een beroep gedaan op artikel 5:54 lid 1 BW. Dit artikel bepaalt het volgende:
Is een gebouw of werk ten dele op, boven of onder het erf van een ander gebouwd en zou de eigenaar van het gebouw of werk door wegneming van het uitstekende gedeelte onevenredig veel zwaarder benadeeld worden dan de eigenaar van het erf door handhaving daarvan, dan kan de eigenaar van het gebouw of werk te allen tijde vorderen dat hem tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand wordt verleend, of, ter keuze van de eigenaar van het erf, een daartoe benodigd gedeelte van het erf wordt overgedragen.
7.5.
[gedaagde 1] c.s. hebben gebouwd op grond die in eigendom toebehoort aan [eiser 1] c.s. Dit is onrechtmatig. Het had op de weg van [gedaagde 1] c.s. gelegen om éérst tot overeenstemming met [eiser 1] c.s. te komen over de uitbouw op grond van [eiser 1] c.s., alvorens zij verder gingen met de bouw. Dat zij verder zijn gegaan met de bouw komt voor rekening en risico van [gedaagde 1] c.s. De overbouw zal verwijderd moeten worden. Dat [gedaagde 1] c.s. daardoor benadeeld zullen worden, staat buiten kijf. Deze benadeling is echter niet onevenredig. Op het moment dat het [gedaagde 1] c.s. duidelijk was dat er sprake was van overbouw, had [gedaagde 1] c.s. de bouw kunnen en moeten stoppen. Dit hebben zij niet gedaan. Er was op dat moment geen overeenstemming tussen [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s. Door door te gaan met de bouw hebben [gedaagde 1] c.s. gedacht dat het wel goed zou komen, maar ook het risico genomen dat [eiser 1] c.s. niet akkoord zouden gaan met de voorwaarden waaronder zij de overbouw zouden tolereren. Dit risico komt volledig voor [gedaagde 1] c.s.
7.6.
De rechtbank zal op grond van het bovenstaande de gevorderde verklaring voor recht in conventie toewijzen. [gedaagde 1] c.s. zal de muur voor zover deze op de grond van [eiser 1] c.s. staat moeten verwijderen. De rechtbank acht een termijn van 3 maanden na betekening van dit vonnis een redelijke termijn waarbinnen [gedaagde 1] c.s. de muur verwijderd moet hebben. De gevorderde dwangsom zal de rechtbank toewijzen. De reconventionele vordering zal de rechtbank afwijzen.
7.7.
De rechtbank zal [gedaagde 1] c.s. als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van conventie en reconventie en begroot de proceskosten aan de zijde van [eiser 1] c.s. als volgt:
in conventie:
verschotten
griffierecht: € 78,00
kosten dagvaarding:
€ 100,24 +
€ 100,24 +
totaal: € 178,24
salaris advocaat:
dagvaarding: 1 punt
comparitie:
1 punt +
1 punt +
totaal: 2 punten x € 452,00 = € 904,00
in reconventie:
salaris advocaat:
conclusie van antwoord: 1 punt x € 452,00 = € 452,00
8.De beslissing
De rechtbank:
in conventie:
8.1.
Verklaart voor recht dat [gedaagde 1] c.s. door inbezitneming van een deel van het perceel van [eiser 1] c.s. tegenover hen onrechtmatig hebben gehandeld.
8.2.
Veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om binnen 3 maanden na betekening van dit vonnis de muur van het perceel van [eiser 1] c.s. verwijderd te hebben en zich op hun eigen grond terug te trekken op straffe van een dwangsom van € 100,00 voor elke dag of gedeelte van de dag dat zij in gebreke blijven ter zake deze veroordeling tot een maximum van € 20.000,00.
8.3.
Veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de kosten van deze procedure en begroot deze kosten aan de zijde van [eiser 1] c.s. op een bedrag van € 178,24 aan verschotten en op een bedrag van
€ 904,00 aan salaris van de advocaat, waarvan een bedrag van € 58,38 te voldoen aan de griffier, nadat [gedaagde 1] c.s. een nota van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR) daarvoor heeft gekregen
8.4.
Verklaart de onderdelen 8.2. en 8.3 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
8.5.
Wijst af het anders of meer gevorderde.
in reconventie:
8.6.
Wijst de vorderingen af.
8.7.
Veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de kosten van de procedure en begroot deze kosten aan de zijde van [eiser 1] c.s. op een bedrag van € 452,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Margadant, rechter, en is op 12 augustus 2015 in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken.