Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 2832856 CV EXPL. 1073/14
Uitspraak : 8 september 2015
Vonnis in de zaak van:
de stichting Woningstichting St. Joseph Almelo
gevestigd te Almelo
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna ook wel St. Joseph te noemen
gemachtigde: mr. M. Nijkamp, advocaat te Hengelo
tegen
Kerncommissie Rumerslanden Fase II
gevestigd te Almelo
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna ook wel Kerncommissie te noemen
gemachtigde: mr. D.F. Briedé, advocaat te Almelo
1.procedure
Deze blijkt uit de navolgende stukken:
- de dagvaarding van 24 februari 2014
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie d.d. 29 april 2014
- het tussenvonnis van 29 april 201
- de conclusie van antwoord in reconventie d.d. 27 mei 2014
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen d.d. 19 juni 2014
- de conclusie van repliek in conventie d.d. 2 juni 2015
- de conclusie van dupliek in conventie en repliek in reconventie d.d. 30 juni 2015
- de conclusie van dupliek in reconventie d.d. 28 juli 2015.
Het vonnis is bepaald op heden.
2.de feiten
Bij uitspraak van 13 december 2013, verzonden aan partijen op 8 januari 2014, heeft de Huurcommissie beslist op verzoek van de Kerncommissie dat St. Joseph artikel 2a lid 1 van de Wet op het overleg huurders verhuurders, hierna : WOHV, niet juist heeft nageleefd door de Kerncommissie niet de faciliteiten van een bewonerscommissie toe te kennen en heeft de Huurcommissie geconstateerd dat ten aanzien van de verzoeken om informatie over de kosten van de renovatie en de daarmee samenhangende huurverhogingen, en over de individuele huurprijzen en de opbouw daarvan geen sprake is van schending van de WOHV.
Artikel 1 WOHV Pro luidt, voor zover van belang:
Lid 1 :In deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder
(….)
f. :huurdersorganisatie: vereniging of stichting die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van huurders en:
1e :van welk het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt;
2e :die de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en betrekt bij haar standpuntbepaling;
3e :die tenminste eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor de huurders, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt, en
4e :die alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten;
g. :bewonerscommissie: commissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex, niet zijnde een huurdersorganisatie, die de belangen behartigt van de huurders van dat wooncomplex en die voldoet aan onderdeel f, onder 2e tot en met 4e.
Artikel 2a lid 2 en 3 WOHV luidt:
2: Een verhuurder kan besluiten een bewonerscommissie niet als bewonerscommissie in de zin van deze wet aan te merken, indien die commissie niet aannemelijk kan maken dat zij namens bewoners van huurwoningen van het betrokken wooncomplex met de verhuurder in overleg kan treden.
3: Een verhuurder kan besluiten slechts die bewonerscommissie als bewonerscommissie in de zin van deze wet aan te merken, die wat betreft de omvang van haar achterban van bewoners van huurwoningen van het betrokken wooncomplex, het meest representatief moet worden geacht.
3.het geschil
In conventie:
St. Joseph vordert de uitspraak van de Huurcommissie te vernietigen voor zover het betreft het erkennen van de Kerncommissie als bewonerscommissie in de zin van de WOHV en te bepalen dat de Kerncommissie niet is te beschouwen als een bewonerscommissie in de zin van de WOHV met veroordeling van de Kerncommissie in de kosten van de procedure vermeerderd met de kosten van de procedure bij de Huurcommissie.
In reconventie:
De Kerncommissie vordert voor recht te verklaren dat de Kerncommissie is aan te merken als een bewonerscommissie in de zin van de WOHV met veroordeling van St. Joseph in de kosten van het geding.
In conventie en in reconventie:
Door de gedaagde partijen wordt op nader te bespreken gronden geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen.
4.de beoordeling
In conventie en in reconventie:
4.1
Door St. Joseph is zakelijk weergegeven het volgende aangevoerd.
Zij is van oordeel dat de Kerncommissie niet beschouwd kan worden als een bewonerscommissie in de zin van de WOHV. De Kerncommissie voldoet niet aan de voorwaarden die voortvloeien uit de WOHV.
De Kerncommissie houdt huurders uit de Rumerslanden niet actief op de hoogte. Er is weliswaar een website maar daarop wordt voornamelijk melding gemaakt van hetgeen St. Joseph volgens de Kerncommissie niet goed doet. Niet duidelijk is wat de activiteiten van de Kerncommissie precies zijn. De Kerncommissie heeft gesteld dat zij met flyers werkt maar dat is nergens uit gebleken. Nergens uit blijkt dat de Kerncommissie de huurders betrekt bij het bepalen van de standpunten die de Kerncommissie inneemt.
Eveneens wordt niet voldaan aan de tweede eis, het minimaal eenmaal per jaar uitschrijven van een vergadering waarin verantwoording afgelegd over het afgelopen jaar en de plannen voor het komende jaar besproken worden, wordt evenmin voldaan. Zo af en toe wordt een zogenaamde bewonersavond gehouden. Deze zijn echter niet te beschouwen als een jaarvergadering bedoeld in de WOHV. Er is geen agenda voor zover St. Joseph bekend. De Kerncommissie werkt voorts niet met plannen en kent geen beleid. Nergens uit blijkt dat daadwerkelijk verantwoording afgelegd wordt. Verantwoording afleggen betekent dat uitgevoerde activiteiten worden geanalyseerd en beoordeeld en vastgelegd worden in een verslag. Hiervan is geen sprake.
Artikel 2a WOHV staat eveneens aan toewijzing van het verzoek van de Kerncommissie in de weg. Niet is aangetoond dat de Kerncommissie beschikt over voldoende en objectief aantoonbaar mandaat van de huurders van het wooncomplex dat zij stellen te vertegenwoordigen. Artikel 2a lid 2 en lid 3 WOHV bepalen dat een commissie aannemelijk dient te maken dat zij namens een representatief deel van de bewoners van het betrokken wooncomplex met verhuurder in overleg kan treden. Nergens uit blijkt dat de bewoners die hun handtekening zonder adres hebben gezet op een lijst hiermee aan de Kerncommissie het mandaat hebben gegeven op te treden en te spreken namens de huurders van het wooncomplex in alle zaken die de huurders treffen.
Daarbij komt dat St. Joseph voor 110 woningen uit de Rumerslanden heeft besloten deze op basis van een onderhoudsplan te onderhouden. Van deze woningen waren er 88 bewoond. Van die 88 bewoners zijn uiteindelijk 76 bewoners in overleg met St. Joseph tot een vergelijk gekomen over een bijdrage van de bewoner en/of een vrijwillige verhuizing in overleg. In tegenstelling tot hetgeen de Kerncommissie zegt heeft de overgrote meerderheid van de bewoners zich niet laten vertegenwoordigen door de Kerncommissie.
Door de Kerncommissie is zakelijk weergegeven het volgende aangevoerd.
Zij is weldegelijk een overlegorgaan als bedoeld in art. 1 lid 1 sub g WOHV Pro.
Zij is in beginsel vrij aan de organisatie zelf vorm te geven. De Kerncommissie houdt de bewoners op de hoogte via de eigen website en flyers en persoonlijke gesprekken in de buurt.
Op bewonersavonden geeft de Kerncommissie uitleg aan de bewoners. Ook wordt verslag gedaan van wat de Kerncommissie heeft gedaan, wat wordt beoogd en wat er is bereikt. De Kerncommissie is bereid tot overleg met St. Joseph. Dat de Kerncommissie huurders niet zou betrekken bij de standpuntbepaling wordt door St. Joseph niet aangetoond. In 2012 was St. Joseph wel van oordeel dat dat de Kerncommissie een bewonerscommissie was. Er is anders dan St. Joseph stelt geen sprake van een klein groepje huurders. Verwezen wordt naar productie 9 bij de conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie.
4.3
Naar aanleiding van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd wordt als volgt overwogen.
Het beroep van St. Joseph op artikel 2a lid 3 WOHV gaat niet op omdat niet gesteld noch anderszins gebleken is dat er wat het wooncomplex Rumerslanden betreft een andere commissie is die door St. Joseph als bewonerscommissie wordt beschouwd.
Door de Kerncommissie is aangevoerd dat zij in het verleden wel geaccepteerd is door St. Joseph. Ook al zou dit standpunt van de Kerncommissie juist zijn, impliceert dat niet dat St. Joseph ook daarna de Kerncommissie als bewonerscommissie diende te blijven beschouwen. De Kerncommissie dient ook daarna te blijven voldoen aan de wettelijke vereisten en of dat het geval is, is het onderwerp van deze procedure.
Een bewonerscommissie is een commissie van bewoners van huurwoningen die de belangen van de huurders in een bepaald wooncomplex behartigt. Het bestuur van een bewonerscommissie behoeft niet te worden gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt.
Aan het democratisch gehalte van de bewonerscommissie worden minder eisen gesteld dan aan dat van de huurdersorganisatie. De bewonerscommissie moet wel aan haar achterban verantwoording van haar activiteiten afleggen, met de huurders de plannen voor het volgende jaar bespreken en alle huurders van het complex in staat stellen om zich bij haar aan te sluiten. De bewonerscommissie zal aan de verhuurder aannemelijk moeten maken dat zij enkel de belangen van de huurders behartigt en namens hen met de verhuurder in overleg kan treden. Kan de bewonerscommissie dat niet dan hoeft op grond van artikel 2a lid 2 van WOHV de verhuurder niet met de bewonerscommissie te overleggen.
Wel dient een bewonerscommissie zoals bedoeld in de WOHV te voldoen aan artikel 1 sub Pro f, 2e tot en met 4e WOHV.
Volgens St. Joseph voldoet de Kerncommissie daar niet aan.
Vereist wordt om in de zin van de WOHV als bewonerscommissie aangemerkt te worden dat de commissie de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen betrekt bij de standpuntbepaling, dat tenminste eenmaal per jaar een vergadering uitgeschreven wordt waarin verantwoording wordt afgelegd van de activiteiten in het afgelopen jaar en haar plannen voor het volgende jaar bespreekt en vaststelt.
Op de Kerncommissie rust de procesrechtelijke taak te stellen dat zij aan die vereisten voldoet en zij dient indien zoals in het onderhavige geval gemotiveerd betwist wordt dat voldaan wordt aan die eisen, haar stellingen te onderbouwen en de stellingen van St. Joseph gemotiveerd te weerleggen.
Door St. Joseph is ter onderbouwing van haar stellingen dat de Kerncommissie niet voldoet aan de wettelijke eisen onder andere een uitdraai van de website van de Kerncommissie overgelegd alsmede een uitdraai van een in algemene termen gestelde uitnodiging van de Kerncommissie die in juni 2015 op de website stond van de Kerncommissie voor een blijkens de inhoud “gezellig gratis koffie-uurtje in de Trefhoek” waar “we wat laatste ontwikkelingen op het Sluitersveld bespreken en u behulpzaam kunt zijn bij het antwoorden eventuele vragen”.
Door de Kerncommissie is vervolgens niet gemotiveerd weerlegd dat zij niet voldoet aan de wettelijke eisen bijvoorbeeld middels het overleggen van notulen van gehouden jaarvergaderingen en/of agenda’s van jaarvergaderingen.
Evenmin is de Kerncommissie er in geslaagd aannemelijk te maken dat zij en zo ja, hoe zij de huurders op de hoogte houdt van de activiteiten en de huurders betrekt de standpuntbepaling.
Conclusie van hetgeen hiervoor is overwogen is dat in conventie de vordering van St. Joseph toegewezen zal worden en dat in reconventie de vordering afgewezen zal worden.
Door St. Joseph is voorts in conventie gevorderd om de Kerncommissie te veroordelen in de kosten van de procedure ten overstaan bij de Huurcommissie. Die vordering zal als niet cijfermatig onderbouwd afgewezen worden.
Zowel in conventie als in reconventie zal de Kerncommissie in de kosten van de procedure aan de zijde van St. Joseph veroordeeld worden.
Gelet op het karakter van dit vonnis zal het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden
5.de beslissing
In conventie:
Vernietigt de uitspraak van de Huurcommissie van 13 december 2013 tussen partijen gegeven voor zover het betreft het erkennen van de Kerncommissie als bewonerscommissie in de zin van de WOHV en bepaalt dat de Kerncommissie niet is te beschouwen als een bewonerscommissie in de zin van de WOHV;
veroordeelt de Kerncommissie in de kosten van de procedure tot op heden aan de zijde van St. Joseph begroot op € 600,00 wegens het salaris van de gemachtigde.
In reconventie:
Wijst de vordering af en veroordeelt de Kerncommissie in de kosten van de procedure tot op heden aan de zijde van St. Joseph begroot op € 300,00 wegens het salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. G. van Eerden, kantonrechter en op dinsdag 8 september 2015 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.