Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/170463 / KG ZA 15-131
Vonnis in kort geding van 1 mei 2015
in de zaak van
naamloze vennootschap
NV BERGKWARTIER, MAATSCHAPPIJ TOT STADSHERSTEL,
gevestigd en kantoorhoudende te Deventer,
eiseres,
advocaat mr. E. Baldan te Deventer,
tegen
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN HET PAND AAN DE HOUTMARKT 6 (7411 CG) TE DEVENTER OF EEN GEDEELTE DAARVAN, VAN WIE DE NAMEN EN WOONPLAATS ONBEKEND ZIJN,
gedaagden,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna NVB en de krakers genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 10;
- de mondelinge behandeling op 24 april 2015;
- de pleitnota van NVB.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
NVB houdt zich bezig met aankoop, restauratie en verhuur van panden in het historische centrum van Deventer. NVB heeft op 20 december 2012 een pand aan de Houtmarkt 6 te Deventer (hierna: het pand) in eigendom verkregen. Bij de aankoop was het pand gekraakt.
2.2.
Bij besluit van 15 december 2014 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer de door NVB op 23 juli 2014 aangevraagde omgevingsvergunning voor het verbouwen/renoveren van het pand verleend.
2.3.
Op 26 januari 2015, bij de gemeente Deventer op 28 januari 2015 ingekomen, hebben de krakers bezwaar tegen voormeld besluit van 15 december 2014 gemaakt. Van de door de gemeente Deventer geboden gelegenheid om uit te leggen waarom het bezwaarschrift te laat is ingediend, hebben de krakers geen gebruik gemaakt. Bij besluit van 17 februari 2015 is dit bezwaarschrift vervolgens, wegens termijnoverschrijding, niet-ontvankelijk verklaard. Tegen het besluit van 17 februari 2015 is geen beroep ingesteld zodat de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden.
2.4.
Bij brief van 17 februari 2015 heeft NVB de krakers gesommeerd het pand voor 25 februari 2015 te ontruimen en te verlaten. Vervolgens heeft NVB de krakers hiertoe tot 10 maart 2015 en 27 maart 2015 de gelegenheid gegeven. De krakers hebben het pand niet ontruimd en verlaten.
2.5.
Bij besluit van 20 februari 2015 hebben gedeputeerde staten van Overijssel een subsidie van maximaal € 100.000,00 aan NVB verleend voor de uitvoering van een transformatieplan voor het pand. Aan deze subsidieverlening is onder meer als voorwaarde gesteld dat de activiteiten uiterlijk 5 mei 2016 zijn afgerond.
2.6.
Bij brief van 3 april 2015 heeft bouwontwikkelaar ReFreSchment het volgende aan NVB bericht:
(…) Helaas hebben wij moeten vaststellen dat het pand nog wordt bewoond. Dit heeft tot gevolg dat er niet kan worden opgestart met de bouwtechnische inventarisatie van het pand. Deze activiteit is van wezenlijk belang om tot een correcte opdrachtverstrekking te komen en de projectvoorbereidingsfase op te kunnen starten.
Tijdens deze bouwtechnische inventarisatie zal er destructief onderzoek, zoals het slopen van vloer- en plafondconstructies worden uitgevoerd om de huidige constructieve kwaliteit van de houten draagconstructie te kunnen vaststellen. Deze werkzaamheden kunnen vanuit veiligheidsoogpunt niet worden uitgevoerd als
het pand nog wordt bewoond. Verder is er tijdens het voortraject een gedeeltelijke asbestinventarisatie uitgevoerd, omdat door bewoning niet alle vertrekken toegankelijk waren. Deze inventarisatie zal nog moeten worden afgerond om een totaalbeeld te krijgen van de uit te voeren werkzaamheden.
Het zal duidelijk zijn dat het destructieve onderzoek dat hiervoor nodig is niet uitgevoerd kan worden als het pand nog wordt bewoond.
Door de provincie Overijssel is een subsidie toegekend voor de herbestemming van de Houtmarktschool, hieraan is de voorwaarde verbonden dat de werkzaamheden voor mei 2016 afgerond dienen te zijn. Om de geplande eindoplevering in het voorjaar 2016 van het project te waarborgen en de toegezegde subsidie zeker te stellen is het van groot belang dat het pand door de krakers leeg wordt overgedragen. (…)
3.Het geschil
3.1.
NVB vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- ( (I) de krakers zal bevelen om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, het pand te
ontruimen, en te verlaten en ter vrije beschikking van NVB te stellen en te laten, op
straffe van verbeurte van een dwangsom van € 750,00 voor iedere dag of dagdeel dat
de krakers in gebreke blijven aan het vonnis te voldoen, tot een maximum van € 50.000,00;
- ( (II) NVB zal machtigen om, indien de krakers in gebreke blijven om het pand te ontruimen
en te verlaten en ter vrije beschikking van NVB te stellen en te laten conform punt (I), het pand te laten ontruimen, alles op kosten van de krakers;
- ( (III) de krakers zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
NVB legt aan haar vordering – zakelijk en samengevat weergegeven – ten grondslag dat de krakers zonder recht of titel in het pand aanwezig zijn.
4.De beoordeling
4.1.
Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht genomen, waaronder publicatie in dagblad de Stentor d.d. 21 april 2015. Het gevraagde verstek zal worden verleend, zodat de vorderingen van NVB ingevolge het bepaalde in artikel 139 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) dienen te worden toegewezen, tenzij deze de voorzieningenrechter onrechtmatig of ongegrond voorkomen.
4.2.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft NVB voldoende aannemelijk gemaakt spoedeisend belang bij het gevorderde te hebben. Zo heeft NVB gesteld dat de renovatiewerkzaamheden niet kunnen worden gestart voordat een destructief onderzoek naar de bouwrisico’s heeft plaatsgevonden en dat dit onderzoek enkel kan worden uitgevoerd als het pand onbewoond is. Indien het pand niet spoedig wordt ontruimd zal dit de voortgang van het bouwtraject belemmeren, met financiële schade tot gevolg omdat het pand alsdan niet voor verhuur gereed kan worden gemaakt. Bovendien dreigt NVB daardoor een subsidie mis te lopen. Op grond van voormelde feiten en omstandigheden, die nu de krakers geen verweer hebben gevoerd als vaststaand worden aangenomen, is het spoedeisend belang genoegzaam gebleken.
4.3.
Het gevorderde komt de voorzieningenrechter voorts niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal worden toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde dwangsom en ontruimingskosten zullen worden afgewezen.
Voor het opleggen van een dwangsom bestaat geen aanleiding omdat NVB de ontruiming ingevolge artikel 556 Rv Pro zelf door middel van de deurwaarder kan afdwingen. Niet valt in te zien dat NVB daarnaast nog belang heeft bij een financiële prikkel voor de krakers om zelf tot ontruiming over te gaan.
De medegevorderde kosten voor ontruiming zullen ook worden afgewezen, aangezien van deze kosten niet op voorhand met zekerheid is te beoordelen of zij worden gemaakt en zo ja, in welke omvang.
4.4.
De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding om de tenuitvoerlegging van de ontruiming op te schorten en in dat kader inlichtingen in te winnen bij het college van burgemeester en wethouders als bedoeld in artikel 557a leden 1 en 2 Rv. Na afweging van de wederzijdse belangen komt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat dit onverenigbaar zou zijn met het belang dat NVB bij de vordering heeft.
Het belang van NVB bij de ontruiming dient te prevaleren boven het belang van de krakers om het pand bezet te houden. In dit kader overweegt de voorzieningenrechter, naast hetgeen
zij hiervoor onder rechtsoverweging 4.2. reeds heeft overwogen, dat NVB de krakers reeds in de zomer van 2014 heeft medegedeeld dat zij het pand dienen te verlaten zodra de bouwvergunning zou zijn verleend, dat NVB de krakers nadat deze vergunning was verleend opnieuw tot 10 maart 2015 en 27 maart 2015 in de gelegenheid heeft gesteld om het pand te verlaten en dat NVB met deze handelwijze genoegzaam aan de belangen van de krakers tegemoet is gekomen.
4.5.
De krakers zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van NVB worden begroot op:
- dagvaarding € 77,84
- griffierecht 613,00
- salaris advocaat
527,00
527,00
Totaal € 1.217,84
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen krakers,
5.2.
veroordeelt de krakers om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de Houtmarkt 6 te Deventer te ontruimen en te verlaten en ter vrije beschikking van NVB te stellen en te laten;
5.3.
machtigt NVB om, indien de krakers in gebreke blijven om aan de onder 5.2. uitgesproken veroordeling te voldoen, het pand aan de Houtmarkt 6 te Deventer te laten ontruimen;
5.4.
veroordeelt de krakers in de proceskosten, aan de zijde van NVB tot op heden begroot op € 1.217,84;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2015.