Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: C/08/174814 / KG ZA 15-259
datum vonnis: 7 september 2015
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
1.[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [eiseres] ,
Wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat: mr. J.F. Sabaroedin te Enschede,
tegen
de naamloze vennootschap
ING Bank N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat: mr. T.J.P. Jager te Amsterdam.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als ‘ [eiser] ’, ‘ [eiseres] ’ en ‘ING’. Eisers gezamenlijk zullen ook worden aangeduid als ‘ [eiser] c.s.’.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, inclusief producties
- de aanvullende producties 9 t/m 11 zijdens [eiser] c.s.
- de producties 1 t/m 14 zijdens ING
- de pleitnota van [eiser] c.s.
- de pleitnota van ING
- de mondelinge behandeling.
1.2.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
In deze zaak staat het navolgende vast.
2.2.
[eiser] en [eiseres] hadden een affectieve relatie, welke in 2014 is beëindigd. [eiser] en [eiseres] hebben tijdens hun relatie een tweetal panden in eigendom verkregen. Het betreft een pand gelegen aan de [adres 1] te [plaats] en een pand gelegen aan de [adres 2] te [plaats] .
2.3.
Op voornoemde panden rustten een tweetal hypothecaire schulden welke zijn afgesloten bij de ING, meer specifiek betreft het de navolgende hypotheken:
- schuld ING hypotheeknr. [xxxx] (pand [adres 1] ) hoofdsom € 220.000,-;
- schuld ING hypotheeknr. [yyyy] (pand [adres 2] ) hoofdsom € 340.000,-;
2.4.
Na het beëindigen van de relatie zijn er financiële problemen ontstaan bij [eiser] en [eiseres] , waardoor zij niet meer in staat waren om aan hun financiële verplichtingen aan de ING te voldoen.
2.5.
Middels executoriale veiling is het pand aan de [adres 1] inmiddels verkocht. Voor zover bekend heeft genoemd pand op de veiling een bedrag opgebracht van
€ 165.000,-. Een eindafrekening is nog niet bekend, maar er zal - naar schatting - restschuld overblijven van ongeveer € 56.000,-.
2.6.
ING heeft bij brief van 19 januari 2015 aan [eiser] en [eiseres] medegedeeld dat zij de totale hypotheekschuld ad € 352.581,75 op 31 januari 2015 in één keer aan ING dienden terug te betalen teneinde gedwongen verkoop via veiling te voorkomen. Aan dit verzoek is niet voldaan.
2.7.
ING heeft het executietraject doorgezet. In een procedure strekkende tot het verkrijgen van onderhandse toestemming van onderhandse verkoop, aanhangig bij deze rechtbank onder zaaknummer C/08/173064, verzoekt de ING de voorzieningenrechter te bepalen dat het pand aan de [adres 2] onderhands mag worden verkocht op grond van een koopovereenkomst tussen ING en de heer [K] voor een bedrag van € 220.000,-. [eiser] c.s. hebben in deze procedure een verweerschrift ingediend.
2.8.
Blijkens het door ING overgelegde taxatierapport is het pand aan de [adres 2] getaxeerd op een marktwaarde van € 190.000,-. Voorts is in het taxatierapport bepaald dat het pand op een executieveiling vermoedelijk een bedrag van € 120.000,- zou opbrengen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] c.s. vorderen - kort samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair ING te verbieden bij wijze van executie het pand te doen veilen, dan wel te verkopen, althans ING te gebieden de verkoop van de woning te staken en gestaakt te houden, dan wel ING te gebieden de executie te doen schorsen op basis van verbeurte van een dwangsom en wel voor onbepaalde tijd, subsidiair voor de periode van één jaar, met veroordeling in de kosten van de procedure.
3.2.
ING voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
3.3.
Op de standpunten van partijen wordt hierna - voor zover van belang - nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang volgt uit de aard van het gevorderde.
4.2.
Het geschil tussen partijen is een executiegeschil. Niet in geschil is dat er op de hypotheek die op het pand aan de [adres 2] rust een betalingsachterstand is ontstaan. De ING heeft als hypotheekhouder dan ook in beginsel het recht van parate executie. Aan de orde is de vraag of de ING onder de geschetste omstandigheden door uitoefening van dat recht misbruik maakt van haar bevoegdheid.
4.3.
[eiser] c.s. stellen zich in dat kader op het standpunt dat ING misbruik maakt van haar bevoegdheid door onderhandse verkoop van het pand aan de [adres 2] door te zetten, waardoor [eiser] c.s. met een aanzienlijke restschuld achterblijven en aldus onevenredige schade lijden. [eiser] heeft twee concrete mogelijkheden aangedragen om de ontstane betalingsachterstanden in een keer af te lossen, alsmede een garantie te bieden voor het betalen van de hypotheekrente voor bijvoorbeeld de duur van een jaar. Anderzijds heeft [eiser] een gestructureerd voorstel waardoor [eiser] in de toekomst aan zijn betalingsverplichtingen kan blijven voldoen. [eiser] is van mening dat het perceel aanzienlijke bebouwingsmogelijkheden kent, maar onderkent dat deze plannen wellicht een brug te ver zijn in dit stadium. Toch ziet [eiser] wel mogelijkheden in het idee om het pand te herinrichten en geschikt te maken als studentenwoning met diverse kamers. Dit zou uiterlijk 1 december 2015 gereed moeten zijn en [eiser] heeft inmiddels al vier belangstellenden. Zodra [eiser] kamers aan de [adres 2] heeft verhuurd heeft hij weer alle mogelijkheden om te gaan solliciteren. [eiser] werkt op dit moment op oproepbasis.
4.4.
[eiser] c.s. hebben voorts betoogd dat er in het taxatierapport geen rekening is gehouden met de zendmast die aanwezig is op het perceel aan de [adres 2] . Deze zendmast wordt op dit moment verhuurd (voor de duur van dertig jaar) en levert als zodanig ook huurinkomsten op. [eiser] heeft bovendien contact gezocht met een onderneming genaamd Vastgoed Telecom B.V., die zich bereid heeft verklaard om de huurpenningen af te kopen voor een bedrag van € 130.000,- ineens, of een bedrag van € 178.000,- wanneer afkoop in 11 halfjaarlijkse termijnen van € 16.181,82 kan plaatsvinden.
4.5.
ING stelt zich op het standpunt dat voor alle door [eiser] aangedragen plannen afkoop van de huurpenningen van de zendmast nodig is, hetgeen tot aanzienlijke waardevermindering van het onderpand zou leiden en waardoor nog geen zekerheid ontstaat aangezien de plannen van [eiser] niet haalbaar zijn. Bovendien is particuliere verhuur op basis van de hypotheekakte ook uitgesloten, daarin is immers uitdrukkelijk bepaald dat het pand voor eigen bewoning is en geen verhuur. Daarenboven geldt dat [eiser] vanaf maart van dit jaar geen enkele betaling meer aan ING heeft verricht, ondanks dat er wel inkomsten uit de verhuur van de twee bedrijfsruimtes en de verhuur van de zendmast binnen kwamen. Kortom, ING ziet de afkoop van de huurpenningen van de zendmast niet zitten. Het biedt onvoldoende soelaas op dit moment en als gevolg van de verkoop zou het onderpand aanzienlijk in waarde dalen zodat wanneer wederom sprake zou zijn van gedwongen verkoop dit naar verwachting een veel lager bedrag zou opleveren aangezien het pand zelf volgens de taxateur in zeer slechte staat verkeerd.
4.6.
Dit alles overziende is de voorzieningenrechter van oordeel dat het belang van ING om de gedane onderhandse bieding, welke zelfs de marktwaarde aanzienlijk overstijgt, te accepteren en tot verkoop te kunnen overgaan zwaarder weegt dan de verkoop- en herinrichtingsplannen die [eiser] heeft voorgesteld. Niet is gebleken dat [eiser] vanaf januari (moment aanzeggen executie door ING) enige stappen heeft ondernomen om met concrete oplossingen te komen. [eiser] heeft wellicht diverse mogelijke oplossingen bedacht, maar hij miskent hiermee dat die plannen de nodige kosten met zich brengen die [eiser] op dit moment simpelweg niet kan voldoen (ook niet na afkoop van de huurpenningen van de zendmast). Nu [eiser] ook vanaf maart geen enkele betaling meer heeft verricht aan ING, terwijl de inkomsten van de huur van de zendmast en de bedrijfsruimtes wel gewoon bij [eiser] binnen kwamen maakt het begrip voor de twijfels aan de zijde van ING om mee te gaan in de mogelijke plannen van [eiser] niet onbegrijpelijk. Nu in het taxatierapport de zendmast wel is meegenomen en aan de zijde van [eiser] geen ander taxatierapport is overgelegd waaruit een andere waarde blijkt staan deze waardes daarmee vast. Het onderhandse bod dat ING heeft gekregen is daarmee dusdanig hoger dan de getaxeerde marktwaarde, dat ING geen misbruik van recht maakt door dit bod te accepteren gelet op de onzekere plannen van [eiser] .
4.7.
[eiser] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. wijst af de vorderingen.
II. veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van ING begroot op € 613,- aan verschotten en € 527,- aan salaris van de advocaat.
III. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. E.V.A. Groener, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 september 2015, in tegenwoordigheid van de griffier.