Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: C/08/149809 HA ZA 13-784
datum vonnis: 14 oktober 2015 (HBvO)
Vonnis van de rechtbank Overijssel, meervoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
I.
[eiser 1],
[eiser 1],
wonende te [woonplaats] aan de [adres] ,
II
. [eiser 2],
. [eiser 2],
wonende te [woonplaats] aan de [adres] ,
III.
[eiser 3],
[eiser 3],
beiden wonende te [woonplaats] aan de [adres] ,
IV.
[eiser 4],
[eiser 4],
beiden wonende te [woonplaats] aan de [adres] ,
V.
[eiser 5],
[eiser 5],
beiden wonende te [woonplaats] aan de [adres] ,
VI.
[eiser 6],
[eiser 6],
beiden wonende te [woonplaats] aan de [adres] ,
VII.
[eiser 7],
[eiser 7],
beiden wonende te [woonplaats] aan de [adres] ,
VIII.
[eiser 8],
[eiser 8],
beiden wonende te [woonplaats] aan de [adres] ,
IX.
[eiser 9],
[eiser 9],
beiden wonende te [woonplaats] aan de [adres] ,
X.
[eiser 10],
[eiser 10],
beiden wonende te [woonplaats] aan de [adres] ,
XI.
[eiser 11],
[eiser 11],
beiden wonende te [woonplaats] aan de [adres] ,
XII.
[eiser 12],
[eiser 12],
beiden wonende te [woonplaats] aan de [adres] ,
XIII.
[eiser 13],
[eiser 13],
beiden wonende te [woonplaats] aan de [adres] ,
XIV.
[eiser 14],
[eiser 14],
beiden wonende te [woonplaats] aan de [adres] ,
XV.
[eiser 15],
[eiser 15],
beiden wonende te [woonplaats] aan de [adres] ,
XVI.
[eiser 16],
[eiser 16],
beiden wonende te [woonplaats] aan de [adres] ,
XVII.
[eiser 17],
[eiser 17],
wonende te [woonplaats] aan de [adres] ,
XVIII.
[eiser 18],
[eiser 18],
beiden wonende te [woonplaats] aan de [adres] ,
eisers,
verder te noemen de bewoners,
advocaat: mr. M.J.J. van Geel te Almelo,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE DINKELLAND,
gevestigd te [plaats 2] , gemeente Dinkelland,
gedaagde,
verder ook te noemen de gemeente,
advocaat: mr. J. Schutrups en mr M. Goorhuis Oude Sanderink te Enschede.
Het procesverloop
De bewoners hebben gevorderd conform de dagvaarding van 23 december 2013. Daarbij zijn 34 producties overgelegd.
De gemeente heeft op 2 juli 2014 geconcludeerd voor antwoord en daarbij de producties A tot en met G overgelegd.
Daarna zijn de volgende stukken gewisseld:
- een conclusie van repliek tevens houdende eiswijziging van de zijde van de bewoners d.d. 3 december 2014, met één productie;
- een conclusie van dupliek tevens antwoordakte eiswijziging van de gemeente, d.d. 18 maart 2015;
- een akte zijdens de bewoners d.d. 13 mei 2015, met de producties 1a en 1b;
- een akte uitlating producties van de gemeente d.d. 24 juni 2015.
Tot slot hebben partijen vonnis gevraagd.
De overwegingen
1.de feiten.
In deze zaak staat als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken en/of blijkend uit niet betwiste producties het navolgende vast.
1.1.
Eisers stonden in of omstreeks 2005 ingeschreven als bouwgrondzoekenden voor de kern [woonplaats] . De gemeente heeft in juli 2005 laten weten dat verwacht werd dat de uitgifte van kavels in het bestemmingsplan [R] in september of oktober 2005 zou plaatsvinden. Deze uitgifte is vertraagd. Er zijn verschillende informatiebijeenkomsten gehouden waarbij onder meer aan de orde is gekomen de grondprijs, die in de loop van de tijd was gestegen.
1.2.
Ook op 7 januari 2008 heeft een informatiebijeenkomst plaatsgevonden waarbij onder meer wethouder [A] aanwezig was. Daarbij is hem onder meer de vraag gesteld wat er zou gebeuren als niet alle kavels verkocht zouden worden en of de grondprijs dan zou dalen.
1.3.
In de eerste helft van 2008 hebben eisers een kavel gekocht in het plan [R] . Zij zijn thans allen eigenaar van een perceel aan de [adres] dan wel [adres] . De eisers sub I tot en met V en sub XII tot en met XVII hebben een twee-onder-één-kap woning op hun perceel laten bouwen en de eisers sub VI tot en met XI hebben een vrijstaande woning laten bouwen.
Degenen die een bouwkavel hebben gekocht voor een twee-onder-één-kap woning, hebben € 225,00 per m² voor de grond betaald. Degenen die een bouwkavel hebben gekocht voor een vrijstaande woning, hebben € 250,00 per m² betaald.
1.4.
Voor het bepalen van de grondprijs is van belang de nota “Op grond van Dinkellands beleid”, vastgesteld op 3 februari 2005. In hoofdstuk 6 wordt uitgelegd welke methoden er zijn om de grondprijs te bepalen. Als beleidsuitgangspunt is geformuleerd dat de gemeente een marktconform prijsbeleid voert. Jaarlijks wordt de grondprijs voor woningbouw en bedrijfskavels vastgesteld middels een grondprijsbrief.
Deze grondprijsbrief wordt vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders, op basis van taxatie-adviezen.
1.5.
Voor 2005 en 2006 zijn geen grondprijsbrieven vastgesteld.
Voor 2007 is wel een grondprijsbrief vastgesteld. De grondprijs is vastgesteld op “210-250”. Deze is onder meer gebaseerd op een taxatierapport van [T] .
In dit taxatierapport staat onder het hoofdstuk “bestemmingsplan”, paragraaf 6.1 [plaats 1] , onder meer:
“Bij de gemeente Dinkelland valt het onderhavige onroerend goed in het inrichtingsplan “ [O] ”, welke als bestemmingsplan nog in de ontwerpfase verkeert en derhalve nog niet is vastgesteld.
Bij deze taxatie zijn wij ervan uitgegaan dat de grond bebouwd mag worden met opstallen en de grond met opstallen gebruikt mogen worden als: Woonhuizen en dat de bestemming reeds is gerealiseerd.”
In het hoofdstuk “Voorwaarden voor taxatie” staat dat bij deze taxatie rekening is gehouden met de volgende veronderstellingen en omstandigheden:
(...)
“6. Alle bedragen zijn exclusief omzetbelasting en er wordt vanuit gegaan dat de vrijstelling van Omzetbelasting van toepassing is. De waarde is overigens op basis van “kosten koper” vastgesteld”.
De grondprijsbrief voor 2008 is vastgesteld bij collegebesluit van 18 maart 2008 en is gebaseerd op het advies van makelaar [T] om de prijzen niet te veranderen ten opzichte van 2007. De grondprijzen voor woningbouw in [woonplaats] zijn (derhalve) vastgesteld op “210-250”.
Ook in de grondprijsbrief voor 2009 zijn dezelfde bedragen opgenomen.
1.6.
Bij collegebesluit van 22 december 2009 is de grondprijsbrief voor 2010 vastgesteld. Hierin zijn de grondprijzen voor [woonplaats] vastgesteld op 200-245. De nieuwe grondprijs gold ook voor hen die na 1 oktober 2009 een koopovereenkomst hadden getekend maar waarvan de akte nog moest worden gepasseerd.
In de grondprijsbrief 2011 zijn de prijzen voor [R] als volgt vastgesteld: “vrijstaand: 220; twee-onder-één-kap: 200”. Voor 2012 zijn dezelfde grondprijzen vastgesteld.
In de grondprijsbrief 2013 zijn de prijzen voor [R] voor vrijstaande woningen en voor twee-onder-één kap-woningen vastgesteld op “200”.
1.7.
Bij brief van 1 februari 2010 hebben de “bewoners [R] ” de gemeente laten weten het bijzonder onterecht te vinden om de prijs voor de overgebleven kavels van plan [R] te verlagen en na te laten dat ook te doen voor de kavels die al aangekocht zijn. Zij vragen de gemeente om voor alle bewoners de grondprijs met terugwerkende data te verlagen en het teveel betaalde te restitueren. De gemeente heeft hier negatief op gereageerd.
1.8.
Bij vonnis van 29 maart 2011 heeft de rechtbank Almelo, sector Kanton, in een procedure tussen de familie [C] en de gemeente uitgesproken dat de gemeente aan [C] een bedrag van € 4.410,00 dient te voldoen wegens de toezegging dat bij verlaging van de grondprijs het verschil (van in casu € 10,00 per m²) gerestitueerd zou worden. In die kwestie had [C] in november 2008, voorafgaand aan de koop van een kavel in [R] , aan een medewerker van de gemeente (de heer [Q] ) gevraagd of de grondprijs niet zou dalen en dat als dat wel zo zou zijn, zij een bepaling in de koopovereenkomst wilden opnemen dat zij het verschil terug zouden ontvangen. [Q] liet schriftelijk weten dat de grondprijs niet verlaagd zou worden. [C] vroeg daarop nogmaals dit in de koopovereenkomst op te laten nemen. [Q] liet bij e-mail nogmaals weten dat de grondprijs niet verlaagd zou worden, maar wilde dat niet opnemen in de koopovereenkomst. Wel voegde hij eraan toe dat dat deze mailwisseling dezelfde rechtswaarde zou hebben als een passage in de koopovereenkomst.
De kantonrechter heeft in die zaak overwogen:
“Nu [C] c.s. zo duidelijk aan [Q] hebben laten weten dat een ‘vaststaande’ grondprijs voor [R] voor hen relevant is bij het al dan niet kopen van de kavel in ’ [R] en [Q] daarop heeft gereageerd zoals hiervoor weergegeven, zonder enig voorbehoud van welke aard dan ook, hebben [C] c.s. die uitlatingen in onderlinge samenhang bezien als een duidelijke en onvoorwaardelijke toezegging met betrekking tot de grondprijs in plan [R] mogen begrijpen.”
1.9.
In juli 2011 heeft de gemeente besloten om bewoners van de nieuwbouwlocaties [E] te [plaats 2] en [D] te [plaats 2] te compenseren. In een artikel op de gemeentelijke website stond als verklaring van wethouder [M] :
“Er zijn bij concreet 2 grondeigenaren op [E] en 2 grondeigenaren op [D] toezeggingen gedaan. Hen is een compensatie toegezegd als de grondprijzen zouden worden verlaagd. Bij anderen die in dezelfde periode grond hebben gekocht is het minder duidelijk of er een toezegging is gedaan. Het college vindt dit een zeer onwenselijke situatie die in strijd kan zijn met de beginselen van behoorlijk bestuur. Het mag niet zo zijn dat twee buren op het zelfde moment een kavel hebben gekocht van de gemeente, maar toch een verschillende prijs moeten betalen. Het college wil geen uitzonderingen maken maar iedereen gelijk behandelen. Daarom hebben wij besloten om de kaveleigenaren op [E] fase II te compenseren. Het gaat dan om grondeigenaren die in de eerste uitgifte van fase II grond hebben gekocht. Voor [D] geldt dat voor de grondeigenaren die de grond in 2010 hebben gekocht”.
1.10.
Bij brief van 28 juli 2011 hebben de bewoners de gemeente laten weten dat zij ook menen gecompenseerd te moeten worden. De gemeente heeft dat wederom geweigerd.
Op 19 oktober 2011 heeft de advocaat namens de bewoners opnieuw een brief aan de gemeente gestuurd waarin onder meer de gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomsten wegens dwaling is opgenomen, en een aansprakelijkheidstelling wegens juridische kosten.
Bij brief van 5 november 2012 heeft de gemeente aansprakelijkheid van de hand gewezen en geweigerd bedragen te betalen.
1.11.
Op verzoek van de bewoners d.d. 14 maart 2013, hebben op 27 augustus 2013 en op 13 december 2013 voorlopige getuigenverhoren plaatsgevonden.
2.vordering
De bewoners vorderen na wijziging van eis, samengevat weergegeven, dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoer bij voorraad en de vorderingen telkens te vermeerderen met wettelijke rente:
I (vorderingen inzake grondprijsdaling)
primair:
de gemeente veroordeelt tot betaling van de door de bewoners geleden schade als gevolg van de door de gemeente doorgevoerde grondprijsverlaging, ten bedrage van € 411.502,00;
subsidiair:
de gemeente veroordeelt tot betaling van de door de bewoners geleden schade als gevolg van de door de gemeente doorgevoerde grondprijsverlaging, ten bedrage van € 107.878,50;
meer subsidiair:
de tussen de bewoners en de gemeente tot stand gekomen koopovereenkomst partieel vernietigt, zodanig dat de door de Bewoners betaalde koopprijs wordt verminderd met een totaalbedrag van € 411.502,00, dan wel € 107.878,50;
II (vorderingen onterecht betaalde legeskosten alsmede een te hoge BTW)
primair:
de gemeente veroordeelt tot betaling van de door de bewoners geleden schade als gevolg van onterecht door de gemeente in rekening gebrachte legeskosten ten bedrage van € 3.987,00 (inclusief BTW), alsmede teveel berekende 13% BTW ten bedrage van € 280.644,00;
subsidiair:
de tussen de gemeente en de bewoners tot stand gekomen koopovereenkomst vernietigt, zodanig dat de door de Bewoners betaalde koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 3.987,00 (inclusief BTW), alsmede met een bedrag van € 280.644,00;
III (vordering te veel betaalde grondprijs conform beleid gemeente)
primair:
de gemeente veroordeelt tot betaling van de door de bewoners van de twee-onder-één-kap kavels geleden schade, als gevolg van onterecht door de gemeente bij deze Bewoners in rekening gebrachte grondprijzen ten bedrage van € 76.719,30 (inclusief BTW);
subsidiair:
de tussen de bewoners van een twee-onder-één-kap kavel en de gemeente tot stand gekomen koopovereenkomst partieel vernietigt, zodanig dat de door de Bewoners betaalde koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 76.719,30;
IV (vordering inzake buitengerechtelijke incassokosten)
de gemeente veroordeelt in de buitengerechtelijke (incasso)kosten ten bedrage van € 5.634,33;
V (vordering inzake openbaarmaking)
de gemeente veroordeelt tot overlegging van het collegebesluit inzake ‘de compensatie van grondeigenaren op de nieuwbouwplannen [E] en [D] ’, eventueel onder voorwaarden;
VI
de gemeente veroordeelt in de kosten voor deze procedure.
3.standpunten van partijen
3.1.
De bewoners onderbouwen hun vorderingen als volgt.
Vorderingen onder I (vorderingen inzake grondprijsdaling)
3.1.1.
De gemeente heeft een toezegging gedaan dan wel een garantie gegeven dat de grondprijs niet verlaagd zou worden. Dit is met name gebeurd tijdens de informatieavond van 7 januari 2007 door wethouder [A] . Ook door accountmanager [Q] is zowel mondeling als schriftelijk aan de bewoners gemeld dat de grondprijzen niet zouden dalen. Omdat de kavels dus toch niet goedkoper zouden worden maar alleen maar duurder, hebben de bewoners in 2008 de kavels gekocht.
Toen bleek echter dat met ingang van 2010 de grondprijzen toch zijn verlaagd. Voor de familie [C] , die ook woont in [R] , heeft de gemeente het verschil in grondprijs gecompenseerd.
Daarnaast heeft de gemeente in 2011 de bewoners van [E] en [D] (wel) gecompenseerd.
Het handelen van wethouder [A] en ook van accountmanager [Q] , moet aan de gemeente worden toegerekend. De gemeente had moeten begrijpen dat een stabiele prijsontwikkeling voor de bewoners een belangrijke factor was om tot koop over te gaan.
3.1.2.
De bewoners baseren hun vorderingen onder I (grondprijsdaling) primair op de toezeggingen die zijn gedaan c.q. de verwachtingen die zijn gewekt.
Subsidiair baseren zij hun vordering op dwaling (6:228 BW). De bewoners hebben gedwaald omtrent de wijze waarop de gemeente haar beleid heeft toegepast alsmede de informatieverstrekking.
Subsidiair baseren zij hun vordering op dwaling (6:228 BW). De bewoners hebben gedwaald omtrent de wijze waarop de gemeente haar beleid heeft toegepast alsmede de informatieverstrekking.
Meer subsidiair is er sprake van onrechtmatig handelen van de gemeente. De gemeente heeft gehandeld in strijd met haar compensatiebeleid en verschillende algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel.
Uiterst subsidiair baseren de bewoners hun vordering op de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 BW nu andere bewoners in hetzelfde plan wel zijn gecompenseerd.
3.1.3.
De vordering onder I-primair betreft een compensatie met € 25,00 per m² voor de twee-onder-één-kap woningen en € 50,00 per m² voor de vrijstaande woningen. Dit is gebaseerd op het verschil tussen de betaalde grondprijs en de huidige grondprijs.
De vordering onder I-subsidiair is gebaseerd op een verschil in grondprijs van € 10,00 per m², zijnde de vergoeding die de gemeente reeds heeft voldaan als compensatie voor andere kopers van kavels in de gemeente Dinkelland.
De vordering onder I-meer subsidiair is gebaseerd op dwaling. De bewoners verzoeken de rechtbank om de bestaande koopovereenkomst op grond van dwaling partieel te vernietigen, namelijk voor zover een hogere koopprijs is overeengekomen, dan wel op grond van artikel 6:230, lid 2, BW de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen ter opheffing van het door de bewoners geleden nadeel.
Vorderingen onder II (vorderingen terzake onterecht betaalde legeskosten alsmede een te hoge BTW).
3.1.4.
De prijsbepaling voor de grondprijs is niet naar behoren gebeurd. In het taxatierapport dat ten grondslag ligt aan de grondprijsbrief 2008, staat dat de grondprijs is vastgesteld op basis van bouwgrond waarop de bestemming reeds is gerealiseerd. Toen de bewoners de grond kochten, was die bestemming echter nog niet gerealiseerd. De bewoners konden een vrijstellingsprocedure volgen om eerder te kunnen bouwen, maar daarvoor moesten zij € 279,41 exclusief BTW (derhalve € 332,50 inclusief BTW) aan legeskosten betalen. Deze doorbetaling van legeskosten is niet terecht.
3.1.5.
In het taxatierapport dat ten grondslag ligt aan de grondprijsbrief 2008 staat dat alle bedragen exclusief omzetbelasting zijn en dat de taxateur ervan uit is gegaan dat de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is. Verder staat er dat de waarde overigens op basis van “kosten koper” is vastgesteld. Hieruit volgt dat de vastgestelde grondprijs slechts met maximaal 6% overdrachtsbelasting kan worden verhoogd. De gemeente heeft daarentegen 19% BTW in rekening gebracht bij de verkoop van de percelen grond. De gemeente heeft dus ten onrechte 13% meer in rekening gebracht dan was toegestaan.
3.1.6.
De grondslag voor de vorderingen onder II is primair een beroep op onverschuldigde betaling ex artikel 6:203 BW. Er is in deze geen rechtsgrond die de verschuldigdheid van leges en de te hoge BTW kunnen rechtvaardigen.
Subsidiair beroepen de bewoners zich op onrechtmatig handelen van de gemeente. De gemeente heeft in strijd met de wet gehandeld en het handelen van de gemeente is in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
Meer subsidiair doen de bewoners een beroep op dwaling. Zij hebben gedwaald omtrent de verschuldigdheid van de legeskosten en de te hoge in rekening gebrachte BTW. De bewoners vorderen partiële vernietiging van de overeenkomst.
Uiterst subsidiair beroepen de bewoners zich op de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 BW aangezien de gemeente ten onrechte jegens de bewoners legeskosten alsmede een te hoge BTW in rekening heeft gebracht. Deze kunnen redelijkerwijze niet ten laste van de bewoners worden gebracht.
Vordering onder III (te veel betaalde grondprijs conform beleid gemeente).
3.1.7.
Voor de twee-onder-één-kap woningen heeft de gemeente een grondprijs gehanteerd van € 225,00 per m². In de grondprijsbrief 2008 staat echter een grondprijs van € 210,00 per m². Derhalve heeft de gemeente in strijd met haar eigen grondbeleid gehandeld en bovendien is de gehanteerde prijs daarmee niet marktconform. De bewoners van een twee-onder-één-kap woning vorderen € 15,00 per m² terug.
3.1.8.
De grondslag van deze vordering is onverschuldigde betaling dan wel onrechtmatig handelen. De gemeente heeft zeer onzorgvuldig en jegens de bewoners in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur gehandeld. Meer subsidiair beroepen de bewoners zich op dwaling nu zij hebben gedwaald omtrent de verschuldigdheid van legeskosten en de te hoge in rekening gebrachte BTW.
Uiterst subsidiair beroepen de bewoners zich op de redelijkheid en billijkheid aangezien de gemeente ten onrechte jegens de bewoners de legeskosten alsmede een te hoge BTW in rekening heeft gebracht.
Vordering onder IV (buitengerechtelijke incassokosten).
3.1.9.
Nu de gemeente weigert de schade te vergoeden, hebben de bewoners de vordering uit handen moeten geven en zijn er buitengerechtelijke incassokosten gemaakt. Bij conclusie van repliek hebben de bewoners hun vordering beperkt tot de staffel uit de Wet normering Buitengerechtelijke Incassokosten. Naast enkele brieven en sommaties heeft de advocaat van de bewoners een voorlopig getuigenverhoor opgestart. Indien nodig bieden de bewoners bewijs aan ter onderbouwing van de gemaakte kosten.
Vordering onder V (vordering inzake openbaarmaking).
3.1.10.
Op basis van de brief aan de rechtbank Almelo d.d. 7 november 2011 door de gemeente, in het kader van een verzoek van de bewoners om het ontbrekende collegebesluit aan de bewoners op te sturen, wordt door de gemeente aangegeven dat dit stuk niet wordt verstrekt omdat daarin een (intern) advies van de huisadvocaat en een ambtenaar is verwoord. De gemeente wordt, op basis van artikel 843a, lid 4, Rv verzocht deze stukken in het geding te brengen.
Daarnaast wordt in het voorlopig getuigenverhoor van [A] gesproken over een tweede taxatierapport van [Z] . De bewoners verzoeken de gemeente ook dit rapport in het geding te brengen.
3.2.
De gemeente heeft uitgebreid en gemotiveerd verweer gevoerd tegen alle vorderingen. Zij betwist daarbij onder meer uitdrukkelijk dat er toezeggingen zijn gedaan of garanties zijn gegeven.
Voor zover nodig, zal de rechtbank de verweren van de gemeente bespreken onder de overwegingen van de rechtbank en de motivering van de beslissing.
4.de overwegingen van de rechtbank en de motivering van de beslissing
I. Grondprijsverlaging
4.1.
De bewoners baseren deze vordering primair op de stelling dat er een toezegging is gedaan dan wel een garantie is gegeven.
De rechtbank overweegt hierover dat een dergelijke toezegging/garantie zodanig moet zijn dat de gemeente daar niet van mag afwijken en dat als ze dat wel zou doen, ze wanprestatie zou plegen waardoor ze schadeplichtig wordt.
De rechtbank merkt terzijde op dat de bewoners bij conclusie van repliek hebben laten weten dat hun primaire grondslag niet wanprestatie of non-conformiteit is. Naar het oordeel van de rechtbank is er echter geen andere wettelijke grondslag te vinden die aansluit op de stelling dat er een garantie is gegeven c.q. een toezegging is gedaan en dat op basis daarvan geld terugbetaald moet worden.
De garantie/toezegging moet derhalve in zichzelf zodanig zijn dat zij het gevolg (namelijk: afwijken levert wanprestatie op) in zich draagt. Zoals de gemeente terecht heeft aangevoerd, is het uitspreken van de verwachting dat de grondprijzen alleen maar zullen stijgen niet hetzelfde als garanderen dat de prijzen niet zullen dalen. De bewoners hebben uitdrukkelijk niet gesteld dat de toezegging is gedaan dat als de prijzen wel zouden dalen, zij het prijsverschil zouden terugontvangen – dus dat zij gecompenseerd zouden worden (hetgeen de grondslag was voor de vordering van de familie [C] ).
4.2.
Door de bewoners is een voorlopig getuigenverhoor geïnitieerd. Daarbij zijn zijdens de bewoners vijf getuigen gehoord: eiseres sub XI, eiser sub XVI, eiser sub XII, eiser sub VII en de heer [U] , die destijds ook ingeschreven stond voor uitgifte van grond in [R] .
Daarna zijn de heer [Q] (destijds accountmanager vergunningen) en de heer [A] (destijds wethouder grondzaken) gehoord.
4.3.
Uit de getuigenverklaringen van de bewoners volgt dat zij ervan uitgingen dat de prijs van € 170,00 per m² die in 2005 was genoemd, niet zou wijzigen door de vertraging in het project. Tijdens de informatiebijeenkomst van 7 januari 2008 werd echter een prijs van € 225,00 per m² voor kavels voor twee-onder-één-kap woningen genoemd en € 250,00 per m² voor vrijstaande kavels genoemd. Dat was een door de gemeente vastgestelde prijs, waarover niet onderhandeld kon worden. Er is door één van de aspirant kopers (de heer [U] ) gevraagd wat de gemeente zou doen als niet alle kavels verkocht zouden worden en of de grondprijs dan verlaagd zou worden. Volgens één getuige werd hierop door wethouder [A] en vanuit de zaal wat lacherig gereageerd. Volgens de getuigenverklaringen van de bewoners heeft wethouder [A] daarop stellig gezegd dat de grondprijzen niet zouden dalen (volgens sommige getuigen: omdat er voldoende gegadigden waren), mogelijk wel zouden stijgen (volgens sommige getuigen) dan wel alleen maar zouden stijgen (volgens andere getuigen). Er is niet gesproken over de totstandkoming van de grondprijs. De bewoners kregen een informatiepakket mee.
4.4.
De heer [Q] heeft verklaard dat hij in april 2008 is aangesteld als ambtenaar bij de gemeente Dinkelland. Hij is niet bij informatieavonden aanwezig geweest. De grondprijzen stonden al vast toen hij werd aangesteld. Toen [R] in die periode werd ontwikkeld, is niet gesproken over hoe te handelen als niet alle grond zou worden verkocht. Die gedachte kwam niet eens in beeld.
Verder verklaarde [Q] dat hij namens de gemeente contactpersoon was voor potentiële kopers. Ongetwijfeld is hem wel eens gevraagd wat de gemeente zou doen als de grond niet zou worden verkocht. Zijn standaard antwoord was dat hij dat niet wist, hij ging niet over de prijzen. Hij heeft die vraag ongetwijfeld wel eens teruggekoppeld naar het college waarbij de reactie was dat de prijzen zouden blijven zoals ze waren vastgesteld en als het nodig zou zijn daarin wat te veranderen, het college een besluit daartoe zou nemen.
Hetgeen in de mail van 13 november 2008 aan de familie [C] was opgenomen, was op dat moment het beleid van de gemeente. Met “hetgeen” wordt bedoeld: het niet verlagen van de prijzen.
De heer [A] , wethouder van 2006 tot maart 2008, heeft onder meer verklaard dat hij bij verschillende voorlichtingsavonden is geweest. Hij verklaarde:
Het verloop van zo’n avond gaat altijd volgens een vast stramien. We hebben het onder meer over het bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan, de kavelverdeling, de lijst van belangstellenden die toen altijd groter was dan het aantal uit te geven kavels en daarna komt altijd de hete aardappel, de prijs.
We hadden in die tijd bij de gemeente Dinkelland een nota grondbeleid. Uitgangspunt van deze beleidsnota was dat we zouden uitgaan van marktconforme prijzen/een marktconforme benadering en dat er jaarlijks een grondprijsbrief zou worden opgesteld. (...)
Omdat op 7 januari 2008 een voorlichtingsavond voor aspirant-kopers zou plaatsvinden, hebben we met het college voor besproken wat we met de prijzen zouden doen. Uitgangspunt was vast te houden aan de hoofdlijnen van 2007, van € 210,- tot € 250,- per vierkante meter. Met dat uitgangspunt ben ik ook naar de voorlichtingsavond gegaan. De prijzen zijn uiteindelijk definitief vastgesteld bij een collegebesluit van 20 februari 2008.
(...)
Waar ik het niet mee eens ben, is dat er gezegd wordt dat ik op de voorlichtingsbijeenkomst gezegd zou hebben dat de prijzen zouden blijven stijgen en zeker niet zouden dalen. Dat is niet zo; ik heb alleen geschetst hoe het prijsverloop de afgelopen jaren was geweest en op grond daar van heeft op dat moment niemand bedacht dat de prijzen zouden gaan dalen. Temeer niet omdat [woonplaats] op dat moment een groeikern was en we voornemens waren binnen een rondweg onder de woningen te bouwen. Op grond daarvan was de verwachting dat de prijzen zouden gaan stijgen.
Nogmaals het betrof geen toezegging, maar een verwachting op grond van feiten. Ik maak er dan ook bezwaar tegen dat het als toezegging wordt gepresenteerd.
Andere getuigen hebben verklaard dat ik geen uitleg zou hebben gegeven over de totstandkoming van de grondprijzen. Ook daar maak ik bezwaar tegen. Ik heb dat wel gedaan, het is notabene een van de belangrijkste aspecten van zo’n voorlichtingsavond.
Naar aanleiding van uw verwijzing naar de verklaring van getuige [U] , die mij gevraagd zou hebben wat de gemeente zou gaan doen als niet alle kavels zouden worden verkocht, welke vraag overigens altijd op zo’n avond wordt gesteld, zal ik, zoals ik altijd deed, hebben gezegd dat we op basis van het advies van een deskundige wij niet de indruk hadden dat we de grond niet kwijt zouden raken.
4.5.
De rechtbank is van oordeel dat de bewoners niet hebben aangetoond dat een garantie/toezegging als hiervoor bedoeld (r.o. 4.1) is gegeven.
De getuigenverklaring van de bewoners zelf kunnen (met uitzondering van die van [U] ) op grond van artikel 164, lid 2, en 179, lid 4 Rv, in het voordeel van de bewoners geen bewijs opleveren. Zij verklaren immers omtrent door hen te bewijzen feiten.
[A] en [Q] zijn geen partijgetuigen. Zij zijn immers voorgedragen door de bewoners en verklaarden bovendien niet over door hen te bewijzen feiten.
Ook als de verklaringen zelf worden beoordeeld, kan de rechtbank niet concluderen dat een garantie is gegeven of een toezegging is gedaan. De bewoners stellen dat [A] stellig heeft gezegd dat de prijzen niet zouden dalen, maar dat wordt door [A] zelf betwist. Zelfs echter uit de verklaringen van de bewoners volgt dat [A] zijn antwoord heeft gegeven in de context van de tot op dat moment steeds stijgende prijzen. Tot 2008 was er geen sprake van daling maar alleen maar van stijging van de grondprijzen. In januari 2008 dacht iedereen nog dat die stijging door zou gaan. Halverwege 2008 brak echter de economische en financiële crisis uit, die daar een eind aan maakte. Als er al is gezegd dat de prijzen alleen maar zouden stijgen en niet dalen, moet dat gezien worden in het licht van deze omstandigheden. Eén en ander bergt niet in zich dat als de prijzen niet meer zouden stijgen, maar zouden dalen, de gemeente daarvoor (financieel) verantwoordelijk zou zijn te houden.
De rechtbank weegt bij het bovenstaande uitdrukkelijk mee dat uit het grondprijzenbeleid van de gemeente, dat was vastgesteld in 2005 en bekend is gemaakt, blijkt dat de grondprijzen die de gemeente hanteert, zoveel mogelijk marktconform zijn. Dat betekent dat prijzen dus ook kunnen dalen. Een (eventueel) gemaakte opmerking dat de prijzen alleen zullen stijgen, moet mede tegen die achtergrond worden beoordeeld. Ook in dat licht kan niet gezegd worden dat een garantie/toezegging is gegeven die inhoudt dat bij een daling van de grondprijs, de gemeente het verschil voor eigen rekening zal nemen.
Uit het voorgaande volgt dat de primaire grondslag van vordering I, haar niet kan dragen.
4.6.
Als subsidiaire grondslag hebben de bewoners een beroep op dwaling gedaan.
De rechtbank overweegt dat de gemeente terecht heeft aangevoerd dat, als er al sprake zou zijn van dwaling, er gedwaald is omtrent een uitsluitend toekomstige omstandigheid. Omdat de grondprijzen marktconform worden vastgesteld, kunnen de grondprijzen ook dalen. In 2008 was de prijsdaling in 2010 een uitsluitend toekomstige omstandigheid. Een beroep op dwaling kan dan, conform artikel 6:228, lid 2, BW, niet met succes worden gedaan.
4.7.
Meer subsidiair hebben de bewoners aan hun vordering een onrechtmatige daad van de gemeente ten grondslag gelegd. De gemeente heeft volgens hen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel, geschonden.
4.7.1.
De rechtbank overweegt dat van een schending van het vertrouwensbeginsel geen sprake kan zijn, nu niet aangenomen kan worden dat er toezeggingen zijn gedaan of garanties zijn gegeven. Gerechtvaardigd vertrouwen dat de prijzen niet omlaag zouden gaan en dat, als dat wel zou gebeuren, de gemeente het verschil zou compenseren, kan niet zijn gewekt. De gemeente kan dan ook niet in strijd daarmee gehandeld hebben.
4.7.2.
Voor wat betreft het beroep op het gelijkheidsbeginsel hebben de bewoners verwezen naar de compensatie die de bewoners van het bestemmingsplan [E] en [D] hebben gekregen. In die bestemmingsplannen zijn alle bewoners gecompenseerd, terwijl er slechts aan één of twee bewoners concrete toezeggingen zijn gedaan. Aan de familie [C] , die ook in [R] woont, is een toezegging gedaan en zij hebben compensatie gekregen. Een gelijke compensatie moet dus ook aan de andere bewoners van [R] worden gegeven, aldus eisers.
De gemeente heeft hier tegen ingebracht dat de situaties niet gelijk zijn. In de situaties van [E] en [D] ging het om bewoners die in dezelfde periode hun kavel hadden gekocht en waarvan de één een lagere prijs zou betalen dan de ander. Een deel van deze bewoners had hun kavel gekocht vlak voor de grondprijs in 2010 werd verlaagd en een deel had hun kavel gekocht vlak daarna. Aan twee grondeigenaren was bovendien de toezegging gedaan dat bij een prijsverlaging gecompenseerd zou worden. Om die reden zijn alle bewoners toen gelijk behandeld en hebben zij allemaal een compensatie van € 10,00 per m² gekregen.
Eisers hebben hun kavel echter allemaal in de eerste helft van 2008 gekocht. Op dat moment was een prijsverlaging nog niet aan de orde en zijn er ook geen toezeggingen over compensatie gedaan. Er is geen situatie dat buren hun perceel in dezelfde periode hebben gekocht en toch een andere prijs hebben betaald.
De rechtbank kan de gemeente volgen in haar betoog. Naar het oordeel van de rechtbank is er geen sprake van gelijke gevallen. De bewoners hadden hun kavels al geruime tijd in eigendom voordat de grondprijs toch daalde en ook voordat [C] - op grond van een concrete toezegging - wel werd gecompenseerd. De gemeente heeft niet gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel.
4.8.
Tot slot hebben de bewoners ter onderbouwing van hun vordering onder I een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid.
De rechtbank constateert dat de bewoners ter onderbouwing van deze grondslag verwijzen naar de compensatie die de bewoners van [E] en van [D] wel hebben gekregen op grond van gedane toezeggingen of gewekt vertrouwen. Het is volgens de bewoners in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid dat zij dan niet gecompenseerd worden.
De rechtbank heeft echter reeds overwogen dat geen sprake is van een toezegging/garantie dat de gemeente een daling van de grondprijs voor haar rekening zou nemen en dus het verschil zou compenseren, en evenmin van een handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Een andere grond waarom het handelen van de gemeente in strijd zou zijn met de eisen van redelijkheid en billijkheid is gesteld noch gebleken. Ook deze grondslag kan de vordering derhalve niet dragen.
4.9.
De conclusie is dat het gevorderde onder I niet kan worden toegewezen.
II. Onterecht betaalde legeskosten en BTW.
4.10.
De gemeente heeft voor wat betreft de vorderingen onder II, ten eerste aangevoerd dat de bewoners te laat hebben geklaagd (artikel 7:23 lid 1 juncto artikel 6:89 BW). Pas per brief van 24 juni 2013 hebben zij voor het eerst teruggave van BTW en leges gevorderd. De bewoners hadden de volgens hen te veel betaalde BTW en leges direct moeten ontdekken toen het college van burgemeester en wethouders heeft besloten de kavels in [R] uit te geven (besluit van 18 december 2007). In dit besluit is immers opgenomen welke BTW in rekening zou worden gebracht en dat leges verschuldigd zouden zijn bij een verzoek tot vrijstelling.
4.11.
De rechtbank kan de gemeente volgen in dit betoog. Als niet binnen bekwame tijd nadat het gebrek is ontdekt of redelijkerwijs ontdekt had kunnen worden, bij de verkoper wordt geklaagd daarover, kan er geen beroep meer worden gedaan. Ook als aangenomen zou worden dat pas bij het sluiten van de koopovereenkomst duidelijk was welke BTW in rekening werd gebracht en dat er leges verschuldigd zijn voor het vragen van een vrijstelling (eerste helft 2008) is er naar het oordeel van de rechtbank niet binnen bekwame tijd geklaagd. Reeds om deze reden kan geen van de vorderingen onder II, worden toegewezen.
4.12.
Geheel ten overvloede overweegt de rechtbank nog dat het betalen van leges geen strijd oplevert met de grondprijsbrief (of het daaraan ten grondslag liggende taxatieverslag). De bewoners hebben een kavel gekocht met de waarde van een kavel met de bestemming wonen. Die bestemming is nadien ook gerealiseerd. Dat een aantal van de bewoners vooruitlopend op het nieuwe bestemmingsplan, vast er voor hebben gekozen een vrijstelling te vragen waarvoor zij leges hebben moeten betalen, is daarmee niet in strijd.
Voor wat betreft de betaalde BTW geldt dat de verschuldigdheid daarvan voortvloeit uit artikel 11, lid 1, onderdeel a, ten eerste van de Wet op de omzetbelasting 1968. Op grond van artikel 15 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 geldt in dat geval wel een vrijstelling voor overdrachtsbelasting. Dat [T] dat in zijn rapport niet of verkeerd heeft genoemd, maar heeft opgeschreven dat ervan uit wordt gegaan dat de vrijstelling Omzetbelasting van toepassing is, maakt dat niet anders. De gemeente heeft derhalve terecht 19% BTW in rekening gebracht.
III. Grondprijs
4.13.
Volgens de bewoners heeft de gemeente een verkeerde prijs gehanteerd voor de twee-onder-één-kap woningen. In de grondprijsbrief 2008 staat een prijs van € 210,00 per m² terwijl de gemeente een prijs van € 225,00 per m² heeft gehanteerd.
4.14.
De gemeente heeft ook hier als eerste verweer gevoerd dat de bewoners te laat hebben geklaagd. In het collegebesluit van 18 december 2007, waarbij is besloten kavels uit te geven in [R] , is ook de prijs van € 225,00 per m² genoemd. Pas per brief van 23 juni 2013 vorderen de bewoners teruggave van het verschil van € 15,00 per m².
De stelling dat de bewoners teveel hebben betaald is volgens de gemeente bovendien onjuist. In 2007 zijn bandbreedtes vastgesteld voor de verschillende kernen van de gemeente. Voor de kern [woonplaats] is bij besluit van 22 mei 2007 de bandbreedte vastgesteld op € 210,00 - € 255,00 per m². Het vastgestelde bedrag bevindt zich binnen de bandbreedte.
4.15.
De rechtbank kan de gemeente volgen in beide verweren. Naar het oordeel van de rechtbank kan niet gezegd worden dat de bewoners binnen bekwame tijd hebben geklaagd over de hoogte van de prijs voor kavels voor twee-onder-één-kap woningen. In elk geval op het moment dat de bewoners hun kavel kochten (voorjaar 2008) waren zij bekend met de voor hen geldende koopprijs. Door niet eerder dan in juni 2013 daarover te klagen, is hun recht om daarover te klagen vervallen.
Ten overvloede overweegt de rechtbank dat de gemeente voorts terecht heeft aangevoerd dat de vordering feitelijke grondslag mist. Ook om deze reden kunnen de vorderingen onder III op geen van de door de bewoners genoemde grondslagen worden toegewezen.
IV. Buitengerechtelijke incassokosten
4.16.
Nu geen van de vorderingen kan worden toegewezen, is er ook een grond voor toewijzing van buitengerechtelijke incassokosten. De kosten zijn immers niet terecht gemaakt.
V. Openbaarmaking
4.17.
Gelet op al het voorgaande ziet de rechtbank ook geen aanleiding om de vordering tot openbaarmaking van het collegebesluit inzake “de compensatie van grondeigenaren op de nieuwbouwplannen [E] en [D] ” toe te wijzen. De rechtbank heeft overwogen dat er geen sprake is geweest van een garantie of toezegging dat de gemeente bij een verlaging van de grondprijzen, het verschil voor haar eigen rekening zou nemen, en evenmin van handelen in strijd met het vertrouwens- of gelijkheidsbeginsel. De bewoners hebben niet duidelijk gemaakt wat het collegebesluit daar nog aan zou kunnen toevoegen of hoe het van belang kan zijn voor de rechtspositie van de bewoners. Dit geldt met name nu de gemeente telkenmale heeft gesteld dat het stuk interne beleidsadviezen bevat. Hoe die een ander juridisch licht op de zaak zouden kunnen werpen, is gesteld noch gebleken.
Proceskosten
4.18.
Als de in het ongelijk gestelde partij zullen de bewoners worden veroordeeld in de kosten van het geding. De kosten worden aan de zijde van de gemeente als volgt berekend.
- Salaris van de gemachtigde:
2,5 procespunten (conclusie van antwoord; conclusie van dupliek; akte uitlating producties), maal tarief VII (€ 2.580,00) = € 6.450,00.
- Verschotten: griffierecht ad € 3.829,00.
Tegen de door de gemeente verzochte veroordeling tot betaling van nakosten en wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na betalingstermijn, is geen bezwaar gemaakt.
5.de beslissing
De rechtbank:
I. Wijst het gevorderde af.
II. Veroordeelt de bewoners in de kosten van dit geding, aan de zijde van de gemeente begroot op € 6.450,00 wegens het salaris van de advocaat en € 3.829,00 wegens verschotten, te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 131,00 zonder betekening en € 199,00 met betekening van het vonnis, één en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf de termijn voor voldoening.
III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
IV. Wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mrs. Bottenberg – van Ommeren, Vermeulen en Van Houten en op 14 oktober 2015 uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.