Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton- en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: C/08/170366/HAZA 15-216
datum vonnis: 18 november 2015
Vonnis van de rechtbank Overijssel, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken,in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder te noemen: [eiser] ,
eiser,
advocaat: mr. A.C. Huisman te Almelo,
tegen
1.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid[gedaagde 1] B.V.,statutair gevestigd te [vestigingsplaats] en kantoorhoudende te [B] ,verder te noemen: [gedaagde 1] ,gedaagde sub 1,
2.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid[gedaagde 2] B.V.,verder te noemen: [gedaagde 2] ,gedaagde sub 2,
gedaagden zullen samen ook verder worden genoemd: [gedaagden] ,
advocaat van gedaagden: mr. drs. R.M. de Hair te Venlo .
advocaat van gedaagden: mr. drs. R.M. de Hair te Venlo .
1.Het procesverloop
1.1
De volgende gedingstukken zijn gewisseld:
(i) dagvaarding met 10 producties;
(ii) conclusie van antwoord met 3 producties;
waarna de rechtbank op 10 juni 2015 een tussenvonnis heeft gewezen waarin een comparitie van partijen is gelast die heeft plaatsgevonden op 2 september 2015 en waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
1.2
De rechtbank heeft vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
De volgende feiten kunnen, als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of niet voldoende betwist, en voor zover hier van belang, als vaststaand worden aangenomen.
2.1
[eiser] is van 3 mei 2001 tot 1 januari 2003 bestuurder geweest van [gedaagde 1] .
2.2
Op 3 juni 2004 is tussen enerzijds de heren [C] (verder: [C] ) en [D] en anderzijds [gedaagde 1] een overeenkomst gesloten getiteld "intentieovereenkomst" (verder: de overeenkomst).
2.3
De overeenkomst had -kort gezet- betrekking op de ontwikkeling van bepaalde aan [C] toebehorende onroerende zaken te [E] gelegen in het plangebied [F] (verder: project [F] ).
2.4
De considerans van de overeenkomst bepaalt, voor zover van belang, onder meer: "Dat [ [eiser] ] namens [gedaagde 1] als gevolmachtigde van […] [C] optreedt als belangenbehartiger en ontwikkelaar richting de gemeente en derden […]".
2.5
Artikel 6.3 van de overeenkomst bepaalt, voor zover van belang: " [gedaagde 1] heeft recht op 4% van de stichtingskosten […] als vergoeding voor de door hen verrichte coördinatie- en ontwikkelingswerkzaamheden, uitsluitend indien het werk wordt gerealiseerd. Deze vergoeding zal worden opgenomen in de stichtingskosten van het project c.q. deelproject en worden verrekend tegelijkertijd met het eindresultaat […]".
2.6
In een briefovereenkomst (een brief van [gedaagde 1] aan [eiser] "betreft [F] [E] ") van 30 augustus 2004 (verder: de briefovereenkomst) tussen [gedaagde 1] en [eiser] zijn die partijen, het volgende overeengekomen:
"Inzake uw management- en ontwikkelingswerkzaamheden conform art. 6 lid 3 van
de overeenkomst […] zijn wij overeengekomen dat de […] vergoeding à 4% van
de stichtingskosten, tevens de vergoeding bedraagt voor uw werkzaamheden welke
wij aan u zullen voldoen bij sluiten van elke koopovereenkomst van een woning
[…]".
de overeenkomst […] zijn wij overeengekomen dat de […] vergoeding à 4% van
de stichtingskosten, tevens de vergoeding bedraagt voor uw werkzaamheden welke
wij aan u zullen voldoen bij sluiten van elke koopovereenkomst van een woning
[…]".
2.7
Er is een begin gemaakt met de realisatie van het project [F] , maar als gevolg van de economische crisis (vanaf 2008) is het project eerst vertraagd en daarna stil gevallen.
2.8
In juni 2014 heeft [eiser] op de locatie te [E] waar het project zou worden gerealiseerd een informatiebord aangetroffen waarop (onder meer en voor zover van belang) stond:
"Binnenkort in verkoop: tweekappers en vrije kavels"
"realisatie: [gedaagde 1] "
"ontwikkeling: [gedaagden] Projectontwikkeling".
3.De vordering
[eiser] vraagt de rechtbank, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
( i) de tussen partijen op 30 augustus 2004 gesloten overeenkomst te ontbinden;
( ii) gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 278.793,99 vermeerderd met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW, althans de wettelijke rente ex artikel 6:119BW, over de hoofdsom, vanaf 16 februari 2015, althans vanaf een door de rechtbank te bepalen datum, tot de dag van de algehele voldoening, althans tot betaling van een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;
( iii) gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, daaronder uitdrukkelijk begrepen de nakosten ad € 131,00 zonder betekening en € 199,00 in geval van betekening, zomede met veroordeling van gedaagden in de wettelijke rente over de uit te spreken kostenveroordeling, indien en voor zover betaling van de proceskostenveroordeling niet binnen twee dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis heeft plaatsgevonden.
4.De standpunten van partijen
[eiser]
4.1
stelt dat aan hem, vanwege de goede onderlinge sfeer en de, na het einde van zijn functie van bestuurder van [gedaagde 1] (zie rechtsoverweging 2.1), opgebouwde relatie, de projectontwikkeling van project [F] is gegund.
4.2
In de periode 2004/2010 is, aldus [eiser] , door hem het ontwikkeltraject gestart. In het kader daarvan heeft hij onder meer gesprekken gevoerd met de gemeente [E] en architectenbureau Duoplan [E] Architecten.
4.3
Voor de inhoud van de gemaakte afspraken verwijst [eiser] naar de briefovereenkomst. Volgens [eiser] heeft hij recht op 4% van de stichtingskosten ad € 6.672.672,--, dus € 262.907,-- exclusief omzetbelasting.
4.4
Eind 2010 / begin 2011 is tussen partijen gesproken over een mogelijke beëindiging van de overeenkomst (met betaling van een schadeloosstelling van [eiser] ), maar partijen zijn daarover niet tot een vergelijk gekomen. De samenwerking zou worden voortgezet en de werkzaamheden zouden weer worden opgestart zodra [gedaagde 1] de woningmarkt daarvoor rijp achtte.
4.5
Van begin 2011 tot het moment waarop [eiser] (zie rechtsoverweging 2.8) het informatiebord op de potentiële bouwlocatie in het oog kreeg, heeft [gedaagden] met geen woord gesproken over het project [F] met [eiser] .
4.6
Volgens [eiser] houden de afspraken met [gedaagden] in dat hij en niet [gedaagden] Projectontwikkeling B.V., een andere onderneming behorende tot de [gedaagden] Groep (verder "Projectontwikkeling"), de projectontwikkeling zou doen met betrekking tot het project [F] .
4.7
Volgens [eiser] is [gedaagden] toerekenbaar tekortgeschoten jegens hem door niet hem maar Projectontwikkeling in te schakelen voor de verdere uitvoering van het project [F] , en is [gedaagden] in verzuim door zijn ( [eiser] ’s) schriftelijke mededeling aan [gedaagden] d.d 15 juli 2014 dat hij [gedaagden] aansprakelijk houdt.
[gedaagden]
4.8
[gedaagden] wijst erop dat de briefovereenkomst uitermate summier is en slechts gaat over de vergoeding die [eiser] zou kunnen ontvangen voor "zijn management- en ontwikkelingswerkzaamheden" indien die werkzaamheden zouden hebben geleid tot het beoogde resultaat.
4.9
[eiser] kan overigens, aldus [gedaagden] , pas aanspraak maken op een vergoeding zodra er een woning is verkocht. Dit blijkt ook uit artikel 6 lid 3 van de overeenkomst, waarnaar in de briefovereenkomst wordt verwezen.
4.1
Er zijn met [eiser] geen afspraken gemaakt over een concreet (absoluut)vergoedingsbedrag. De stichtingskosten stonden (en staan) immers niet vast.
4.11
In de periode dat [eiser] werkzaamheden heeft verricht, heeft hij samengewerkt met de heer [L] (verder: [L] ), als projectmanager in dienst bij [gedaagde 1] . [gedaagden] heeft alle kosten van het project tot nu toe gedragen.
4.12
Het was voor alle partijen duidelijk dat de crisis in de woningmarkt met zich meebracht dat het project voor langere tijd niet haalbaar zou zijn.
4.13
Om deze reden is eind 2010 met [eiser] gesproken over een mogelijke beëindiging van de briefovereenkomst. Dit leidde echter niet tot een vergelijk en [eiser] liet daarna weten zijn werkzaamheden te zullen voortzetten.
4.14
[eiser] liet echter tussen eind januari 2011 en juli 2014 met betrekking tot project [F] niets meer van zich horen.
4.15
[gedaagden] heeft het informatiebord geplaatst in het kader van haar voornemen om het project nieuw leven in te blazen en voor de nodige reuring te zorgen in de [E] woningmarkt, dus in wezen om de markt te testen en te verkennen. Er is echter nog geen sprake van enige daadwerkelijke ontwikkeling en er is nog geen woning verkocht. Er zijn geen verkoopplannen. Het bestemmingsplan is zelfs nog niet gewijzigd. Overigens ziet het er naar uit dat het oorspronkelijke plan zeker niet volledig kan worden uitgevoerd.
4.16
[gedaagden] stelt niet te hebben besloten de samenwerking met [eiser] te willen beëindigen en dat is ook niet aan [eiser] op enige manier meegedeeld, ook niet indirect door plaatsing van het informatiebord.
4.17
Wel is (eind 2010/begin 2011 en in 2014) tentatief gesproken over beëindiging van de briefovereenkomst en er is zelfs een concept vaststellingsovereenkomst ter zake opgesteld, maar partijen hebben daarover geen overeenstemming bereikt.
4.18
De (summiere) overeenkomst met [eiser] houdt overigens geen exclusiviteit in en ook is niet afgesproken dat [eiser] in reclame-uitingen zou worden aangeduid als de betrokken projectontwikkelaar.
4.19
De vergoeding waar [eiser] aanspraak op maakt zou in elk geval nog niet opeisbaar zijn want er is nog geen enkele woning verkocht.
4.2
De overeenkomst tussen partijen is, wat [gedaagden] betreft, nog gewoon van kracht. [eiser] dient die van zijn kant verder na te komen.
5.De beoordeling
5.1
Tussen [gedaagde 1] en [eiser] is op 30 augustus 2004 de briefovereenkomst gesloten die, in samenhang met (de considerans van) de overeenkomst, kort gezegd, inhoudt dat [eiser] management- en ontwikkelingswerkzaamheden voor [gedaagden] (en [C] ) zou verrichten met het oog op de realisatie van het project [F] .
5.2
De briefovereenkomst beperkt zich feitelijk tot de vergoeding die [eiser] zou ontvangen. Dat is dezelfde vergoeding ("4% van de stichtingskosten") die [gedaagde 1] als vergoeding had bedongen in de overeenkomst. Voorts laat de briefovereenkomst zich uit over het tijdstip van betaling van de vergoeding namelijk: "bij het sluiten van elke koopovereenkomst van een woning".
5.3
De aard en omvang van de door [eiser] te verrichten werkzaamheden is niet schriftelijk vastgelegd en ook hebben partijen geen specifieke afspraken gemaakt over bijvoorbeeld de presentatie van (de hoedanigheid en rol van) partijen jegens derden, en met name ook niet over de vraag of [eiser] alleen en exclusief de werkzaamheden zou verrichten in het kader van het project [F] , zij het dat, blijkens de laatste zin van de briefovereenkomst, de toetreding van anderen "tot de ontwikkelingsgroep" kennelijk niet werd uitgesloten.
5.4
[eiser] heeft gesteld, en [gedaagden] heeft niet betwist, dat hij in de eerste fase van het project bepaalde werkzaamheden heeft verricht die bij zijn rol als ontwikkelaar hoorden, zoals overleg met de gemeente en met de architect. Dit deed [eiser] samen met [L] , in dienst bij [gedaagden] .
5.5
Voorts is uit wat partijen hebben gesteld voldoende gebleken dat het project nog steeds niet de fase van realisering heeft bereikt en dat zelfs het bestemmingsplan nog niet is aangepast. Als gevolg daarvan is er ook nog geen woning verkocht.
5.6
[eiser] stelt dat [gedaagden] haar groepsmaatschappij Projectontwikkeling heeft belast met de uitvoering van het Project [F] . De feitelijke basis voor die stelling is de omstandigheid dat [gedaagden] het in rechtsoverweging 2.8 genoemde informatiebord heeft doen plaatsen, waarop staat dat Projectontwikkeling de "ontwikkeling" van het project doet.
5.7
Dit was voor [eiser] aanleiding om [gedaagden] (bij brief van 15 juli 2014) in gebreke te stellen en voor te stellen de briefovereenkomst te beëindigen met betaling van een afkoopsom. Partijen zijn het echter in 2014 (evenmin als in een eerdere fase in 2010/2011) eens geworden over beëindiging van de briefovereenkomst. [gedaagden] stelde (en stelt) zich op het standpunt dat de briefovereenkomst daarom onverminderd van kracht was en is en liet [eiser] bij mail van 5 december 2014 weten: "Wij verzoeken je vriendelijk om de werkzaamheden voor het werk [F] voortvarend op te pakken […]".
5.8
De rechtbank overweegt dat, onder de omstandigheden van het geval, alleen het plaatsen van een informatiebord waarop niet [eiser] maar Projectontwikkeling wordt genoemd, op zichzelf onvoldoende is om de conclusie te dragen dat [gedaagden] [eiser] heeft beoogd te passeren als ontwikkelaar. Na het aangaan van de summiere briefovereenkomst in 2004, volgde vanaf 2008 een lange periode waarin, als gevolg van het stilvallen van de woningbouwmarkt niets gebeurde en niets kon gebeuren. Dit gaf partijen aanleiding om, kennelijk vanwege de slechte marktomstandigheden, van wie niemand wist of en zo ja wanneer die zouden verbeteren,te spreken over tussentijdse reguliere beëindiging. Dat leidde echter (in 2010/2011) niet tot resultaat. Het alleen plaatsen van een informatiebord op de beoogde bouwlocatie, naar [gedaagden] stelt, om het project weer onder de aandacht te brengen en de markt te testen, kan in dat verband, en onder deze omstandigheden, niet worden beschouwd als een aan [gedaagden] toerekenbare tekortkoming jegens [eiser] . Daarbij komt dat omtrent de presentatie van de wijze van [eiser] 's betrokkenheid (als ontwikkelaar) bij het project [F] geen afspraken zijn gemaakt. Het had op de weg van [eiser] gelegen om, als hij dat wenselijk vond, daarover iets te bedingen. In dat verband is onvoldoende [eiser] 's verklaring ter comparitie: "Iedereen wist dat en zo gaat dat bij bouwprojecten". Daarbij overweegt de rechtbank nog dat [eiser] heeft nagelaten die verklaring nader te onderbouwen met, bijvoorbeeld, andere voorbeelden, en evenmin heeft aangeboden dat te doen.
5.9
Het voorgaande brengt met zich mee dat de primair door [eiser] gevorderde ontbinding van de briefovereenkomst wegens toerekenbare tekortkoming van [gedaagden] en de uit dien hoofde gevorderde schadevergoeding, niet voor toewijzing in aanmerking komen.
5.1
Ook de subsidiaire vordering (tot vervangende schadevergoeding) is kennelijk gebaseerd op de door [eiser] gestelde toerekenbare tekortkoming en komt mitsdien om dezelfde redenen niet voor toewijzing in aanmerking.
5.11
De vorderingen van [eiser] zullen daarom worden afgewezen en [eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagden] .
6.De beslissing
De rechtbank:
I wijst de vorderingen van [eiser] af;
II veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure tot op heden aan de zijde van [gedaagden] begroot op (i) € 3.864,- aan verschotten (griffierecht) en (ii) € 4.000,- voor salaris van de advocaat van [gedaagden] (2 punten tarief VI);
III verklaart veroordeling II van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
IV wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. J.M. van den Wall Bake en is op 18 november 2015 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.