Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: C/08/165613 HA ZA 14-622
datum vonnis: 9 december 2015
Vonnis van de rechtbank Overijssel, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
1.[A] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[B],
[B],
wonende te [woonplaats 1] ,
3.
[C],
[C],
wonende te [woonplaats 2] ,
4.
[D],
[D],
wonende te [woonplaats 2] ,
5.
[E],
[E],
wonende te [woonplaats 3] ,
6.
[F],
[F],
wonende te [woonplaats 3] ,
7. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[G],
[G],
statutair gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
8.
[H],
[H],
wonende te [woonplaats 4] ,
eisers in conventie, verweerders in reconventie,
verder te noemen [eisers] ,
advocaat: mr. A.G. Smink te Zwolle,
en
de stichting
STICHTING LANDGOED DE HELLENDOORNSE BERG,
statutair gevestigd te Hellendoorn,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
verder te noemen de Stichting,
advocaat: mr. E. Bakhuis te Amsterdam.
Het procesverloop
[eisers] hebben gevorderd als vermeld in de dagvaarding. Zij hebben daarbij acht producties overgelegd.
De Stichting heeft geconcludeerd voor antwoord in conventie tevens eis in reconventie, en daarbij zeven producties in het geding gebracht.
Daarna zijn de volgende stukken aan het dossier toegevoegd:
- een conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie van de zijde van [eisers] , met de producties 9 tot en met 11;
- een conclusie van dupliek, tevens conclusie van repliek in reconventie van de zijde van de Stichting, met de producties 8 tot en met 10;
- een conclusie van dupliek in reconventie van de zijde van [eisers] ;
- een antwoordakte na conclusie van dupliek in reconventie van de zijde van de Stichting.
Tot slot hebben partijen vonnis gevraagd.
De overwegingen
In conventie en in reconventie
1.de feiten
1.1.
Eisers zijn allen eigenaar van één of meerdere vakantiewoningen op het park “Landgoed De Hellendoornse Berg”. Het vakantiepark bestaat uit 200 kavels en parkvoorzieningen.
1.2.
Het park is in 2005 opgericht door (vennootschappen gelieerd aan) de Ter Steege Groep te Rijssen.
1.3.
Bij de verkoop van de kavels aan de verschillende eigenaren is telkens een gelijkluidende akte van levering gepasseerd. In de aktes van levering staat onder meer:
OMSCHRIJVINGEN ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
(…)
I. Kettingbedingen
A. De koper is verplicht om deelnemer te worden van de te Rijssen gevestigde stichting: Stichting Landgoed De Hellendoornse Berg, op de wijze zoals opgenomen in de statuten van deze stichting.
Voorts is de koper verplicht de recreatiewoning voor de verhuur ter beschikking te stellen met inachtneming van de diverse regels opgenomen in het bij voormelde koop-/aannemingsovereenkomst behorende bijlagenboek.
In verband met het vorenstaande is de koper verplicht om de in voormeld bijlagenboek opgenomen beheerovereenkomst en verhuurbemiddelingsovereenkomst te ondertekenen en zich aan de daarin opgenomen afspraken te houden.
(…)
B. De koper verplicht zich een leveringsovereenkomst aan te gaan met de in de gemeente Hellendoorn te vestigen besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Nutsvoorzieningen Landgoed De Hellendoornse Berg B.V., in verband met de levering van CAI, WIFI, elektriciteit en gas, op marktconforme voorwaarden. (…)
Nutsvoorzieningen Landgoed De Hellendoornse Berg B.V., in verband met de levering van CAI, WIFI, elektriciteit en gas, op marktconforme voorwaarden. (…)
1.4.
Op grond van het bovenstaande (leveringsakte onder A) zijn alle eigenaren deelnemer van de Stichting (gedaagde).
1.5.
De Stichting heeft als organen:
- een Bestuur (artikel 5 statuten van de Stichting),
- een Deelnemersraad (DR) (artikel 7 statuten) en
- een Vergadering van deelnemers (artikel 8 statuten).
1.6.
Op grond van hetgeen is opgenomen in de leveringsakte onder A (geciteerd in r.o. 1.3) is voorts tussen de Stichting en elke eigenaar een
beheerovereenkomstgesloten.
beheerovereenkomstgesloten.
In artikel 4 van de beheerovereenkomst, genaamd “beheervergoeding/financiële verantwoording beheer” staat onder meer:
4.1
De hoogte van de beheervergoeding (zijnde thans (prijspeil 2005) een duizend negenhonderd euro (€ 1.900,00) exclusief omzetbelasting), wordt elk jaar, voor het eerst op 1 augustus 2006, aangepast aan het consumentenprijsindexcijfer CPI (…).
Aanpassing van de vergoeding kan nimmer leiden tot een lagere bedrag (beheervergoeding) dan in het voorafgaande jaar.
Het alsdan tot stand gekomen bedrag zal jaarlijks, zonder goedkeuring door de deelnemersraad, met maximaal 5% van de laatst in rekening gebrachte beheervergoeding, voor onvoorziene kosten en/of prijsstijgingen, kunnen worden verhoogd.
Mochten onvoorziene kosten of prijsstijgingen leiden tot een gewenste aanpassing van de beheervergoeding met meer dan 5%, dan dient de voorgestane wijziging voorzover deze hoger is dan 5%, goedgekeurd te worden door de deelnemersraad. Zolang deze goedkeuring niet is verleend, zal de stichting de verhoging boven voormelde maximale 5% niet mogen doorvoeren.
De beheervergoeding bedroeg in het jaar 2013 € 2.600,40 (exclusief BTW) per recreatiewoning.
Daarnaast is een beheerovereenkomst gesloten tussen de Stichting en Landal Greenparks Beheer en Projecten B.V. (hierna: Landal). De recreatiewoningen worden aldus via Landal verhuurd en het park wordt door haar onderhouden. Landal ontvangt daarvoor de beheervergoeding.
1.7.
In 2012 is door de toenmalige Deelnemersraad (DR) van de Stichting samen met een daartoe opgerichte vereniging en een aantal eigenaren, een juridische procedure gevoerd tegen het Bestuur van de Stichting. Het bestuur van de Stichting was gelieerd aan de Ter Steege Groep. Bij beschikking van 12 mei 2012 heeft de rechtbank overwogen dat de bestuurders niet tijdig en/of juist waren (her)benoemd en dat de drie verweerders (de drie bestuursleden) geen bestuurder meer waren c.q. konden zijn van de Stichting. Door de nieuwe DR is vervolgens voorzien in de bestuursvacature.
1.8.
In maart 2013 is naar aanleiding van de nieuwe situatie een overeenkomst gesloten (“Afspraken op hoofdlijnen”) teneinde te komen tot herstructurering. De overeenkomst is gesloten tussen de Stichting, de DR van de Stichting en de door de Stichting bestuurde “Bistro Hellendoorn BV” enerzijds, en Recreatieoord De Gouden Bergen B.V. (bestuurd door Ter Steege Onroerend Goed B.V.; hierna: DGB) en Nutsvoorzieningen Landgoed de Hellendoornse Berg B.V. (ook bestuurd door Ter Steege Onroerend Goed B.V.) anderzijds. Ook Landal heeft meegetekend.
Door de overeenkomst is de Stichting los komen te staan van de Ter Steege Groep.
Daartoe zijn enerzijds zaken overgedragen aan DGB (bijvoorbeeld de horecavoorziening van het park) en is overeengekomen dat de Stichting bepaalde voorzieningen van DGB zou gaan huren, zoals het zwembad en de receptie.
Anderzijds zijn centrale voorzieningen, zoals onder meer tennisbaan, parkeerplaatsen en groenvoorziening, door DGB overgedragen aan de Stichting.
Ook is de verplichte afname van gas en elektra van Nutsvoorzieningen Landgoed de Hellendoornse Berg BV (ook gelieerd aan de Ter Steege Groep) vervallen.
1.9.
In de Vergadering van Deelnemers van 30 november 2013 is vervolgens onder meer aan de orde gekomen de begroting voor 2014 en een nieuwe wijze van berekening van de beheervergoeding. In plaats van een vast bedrag per recreatiewoning, is voorgesteld een vergoeding per gastnacht te berekenen. Zo zal de bijdrage voor de grotere recreatiewoningen hoger worden dan die voor de kleinere recreatiewoningen. De begroting voor 2014, waarin de nieuwe berekening is opgenomen, is door de Vergadering van Deelnemers goedgekeurd.
1.10.
Blijkens de toelichting bij de begroting, leidt de nieuwe berekeningswijze tot een differentiatie in verschuldigde beheervergoedingen. De kleinste recreatiewoningen (type 4B) betaalt in 2014 € 1.896,87. Het grootste type recreatiewoning (type 20J) betaalt in 2014 € 9.105,94. Eisers hebben allen een recreatiewoning type 12G. De beheervergoeding voor deze recreatiewoningen bedraagt volgens de toelichting bij de begroting over 2014 € 6.301,36.
1.11.
[eisers] hebben de aldus vastgestelde beheervergoeding over 2014 niet betaald. Zij hebben een door hen zelf berekend bedrag van € 222,77 per maand voldaan (het in 2013 in rekening gebrachte bedrag, vermeerderd met de overeengekomen indexering van 2,8%).
2.het geschil
In conventie
2.1.
[eisers] vorderen – samengevat weergegeven – dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. het besluit van de Stichting tot verhoging, dan wel aanpassing van de beheervergoeding vernietigt;
II. het besluit van de Deelnemersraad tot verhoging, dan wel aanpassing, van de beheervergoeding vernietigt;
III. het bedrag van de beheervergoeding wat betreft het jaar 2014 vaststelt op € 222,77 per maand;
IV. De Stichting veroordeelt haar verplichtingen uit hoofde van de beheerovereenkomst na te komen door:
i. iedere eigenaar van een recreatiewoning die met de Stichting een beheerovereenkomst heeft gesloten een gelijk bedrag aan beheervergoeding in rekening te brengen;
ii. iedere eigenaar van een recreatiewoning wat betreft het jaar 2014 een beheervergoeding in rekening te brengen van € 222,77 per maand;
iii. jaarlijks slechts in overeenstemming met artikel 4.1 van de beheerovereenkomst de beheervergoeding te wijzigen.
V. Als schadevergoeding te betalen aan eisers sub 1 en 2: € 120.935,00 te vermeerderen met de wettelijke rente;
VI. Als schadevergoeding te betalen aan eisers sub 3 en 4: € 60.467,50 te vermeerderen met de wettelijke rente;
VII. Als schadevergoeding te betalen aan eisers sub 5 en 6: € 60.467,50 te vermeerderen met de wettelijke rente;
VIII. Als schadevergoeding te betalen aan eisers sub 7: € 60.467,50 te vermeerderen met de wettelijke rente;
IX. Als schadevergoeding te betalen aan eisers sub 8 en 6: € 60.467,50 te vermeerderen met de wettelijke rente;
X. In goede justitie een beslissing neemt die de rechtbank vermeent te behoren.
2.2.
[eisers] onderbouwen hun vorderingen als volgt.
2.2.1.
Een aanpassing van de beheervergoeding naar beneden is in strijd met artikel 4.4 (de rechtbank begrijpt: 4.1) van de beheerovereenkomst omdat een verlaging niet is toegestaan. Een aanpassing met meer dan 5% is in strijd met artikel 4.1 van de beheerovereenkomst, ook als daar toestemming voor zou zijn gegeven door de DR. [eisers] betwisten echter dat de DR toestemming hebben gegeven. Er is tijdens de vergadering van 30 november 2013 immers geen besluit in de zin van artikel 4.1 van de beheerovereenkomst genomen. De vergadering van 30 november 2013 is bovendien niet op de juiste wijze aangekondigd.
Het verlaten van het systeem is in strijd met hetgeen tussen partijen en alle eigenaren geldt. Alle eigenaren zijn immers gebonden aan de kettingbedingen en het bijlagenboek. De Stichting kiest nu eenzijdig voor differentiatie. Eisers stellen dat dat niet kan. Voor het aanpassen van de systematiek is immers nodig dat de beheerovereenkomst en het Bijlagenboek wordt aangepast, alsook het kettingbeding in de leveringsaktes. Alle eigenaren zouden moeten meewerken aan de wijzigingen, en dat is niet aan de orde.
2.2.2.
De beheerovereenkomst moet als “reglement” worden aangemerkt. Het besluit tot wijziging van de systematiek is in strijd met dit reglement, en een dergelijk besluit is op grond van artikel 2:15, lid 1, sub c, BW vernietigbaar.
Bovendien zou het einde zoek zijn als de Stichting eenzijdig de beheerovereenkomst kan wijzigen. Bij afweging van alle betrokken belangen kan het Bestuur of de DR niet tot (goedkeuring) van dit besluit komen. Een dergelijk besluit is vernietigbaar op grond van artikel 2:15, lid 1, sub b juncto artikel 2:8 BW.
2.2.3.
Indien de beheervergoeding wel wordt verhoogd, lijden eisers schade. De waarde van de vakantiewoningen is afhankelijk van het rendement op het geïnvesteerde bedrag. De verhoogde beheervergoeding heeft dus een waardedrukkend effect. De schade is berekend door Recreatief Bedrijfsmakelaars en komt uit op € 60.4667,50 per recreatiewoning. Eisers sub 1 en 2 zijn eigenaar van twee recreatiewoningen.
2.3.
De Stichting heeft tegen de vordering het volgende verweer gevoerd.
2.3.1.
De Stichting heeft ten eerste verwezen naar de door haar gestelde feiten. Vóór de bestuurscrisis in 2012 waren het mensen die gelieerd waren aan de Ter Steege Groep die het Bestuur van de Stichting vormden. Zij behartigden de belangen van de Ter Steege Groep en niet die van de eigenaren. De met de Ter Steege Groep gesloten AoH heeft grote gevolgen gehad, ook in het voordeel van eisers.
2.3.2.
Het besluit om de beheervergoeding met ingang van 1 januari 2014 aan te passen, is genomen tijdens de vergadering van 30 november 2013, op voorstel van het Bestuur en met instemming van de DR en de Vergadering van Deelnemers. Op die vergadering is de begroting 2014 vastgesteld. De DR heeft dat goedgekeurd.
2.3.3.
De Stichting voert aan dat niet alleen de beheerovereenkomst van belang is, maar dat het besluit beoordeeld moet worden in het licht van de complete set afspraken. De Stichting verwijst naar de rechtspraak inzake samenhangende rechtsverhoudingen. In die set van afspraken komt naar voren dat het belang van het park uiteindelijk prevaleert boven het belang van de individuele eigenaren. De Stichting was jegens de andere deelnemers/eigenaren contractueel gehouden de systematiek van de beheervergoeding aan te passen.
2.3.4.
De beheerovereenkomst is geen “reglement”.
Als het wel als reglement moet worden gekwalificeerd, zijn alle deelnemers van de Stichting gehouden dat reglement en de besluiten die reglementair zijn genomen, te eerbiedigen.
De vervaltermijn die genoemd staat in artikel 2:15 BW is verstreken. Reeds om deze reden moet het gevorderde onder I en II worden afgewezen.
2.3.5.
Eisers moeten geacht worden met het besluit tot wijziging van de systematiek te hebben ingestemd. Zij hebben kunnen meepraten tijdens de vergadering van 30 november 2013. Het besluit is door de DR goedgekeurd. Het behoeft dan niet nog eens de instemming van alle eigenaars. Ook naar eisen van redelijkheid en billijkheid dienen eisers de vastgestelde beheervergoeding aan de Stichting te voldoen.
2.3.6.
Inhoudelijk stelt de Stichting dat de zinsnede in de beheerovereenkomst dat een negatieve bijstelling niet kan, een dode letter is. Deze was destijds opgenomen om het verdienmodel van de Ter Steege Groep te optimaliseren.
Voor het overige is de verhoging niet in strijd met artikel 4.1 van de beheerovereenkomst. Er is namelijk sprake van onvoorziene kosten en prijsstijgingen, en met instemming van de DR kan een verhoging van meer dan 5% worden doorgevoerd. De differentiatie naar gastnachten is, gezien het feit dat meer gasten ook meer gebruik maken van voorzieningen, volstrekt billijk. Ook op grond van artikel 5.4 van de beheerovereenkomst was de Stichting gehouden rekening te houden met gastnachten. De Stichting beroept zich op artikel 6:248, 6:258 en 2:8 BW.
2.3.7.
De Stichting verweert zich voorts tegen toewijzing van het gevorderde onder III en IV.
2.3.8.
Tot slot betwist de Stichting verschuldigdheid tot het voldoen van schadevergoeding en worden (subsidiair) de gevorderde bedragen gemotiveerd betwist. [G] heeft in elk geval geen schade geleden, omdat zij, toen zij de bungalow op 16 juli 2014 geleverd kreeg, wist welke beheervergoeding de Stichting in rekening brengt. De Stichting behoudt zich het recht voor [G] niet te accepteren als lid.
In reconventie
2.4.
De Stichting vordert in reconventie dat de rechtbank, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
eisers, ieder, veroordeelt om aan de Stichting te voldoen een beheervergoeding van € 378,08 per maand, ingaande 1 januari 2014, verminderd met datgene dat eisers, ieder, inmiddels mochten hebben voldaan, verhoogd met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW per de eerste dag van de maand waarop de beheervergoeding verschuldigd is.
2.5.
De Stichting onderbouwt haar vordering met een verwijzing naar hetgeen zij in conventie als verweer heeft gevoerd. Volgens de Stichting zijn eisers per jaar een bedrag van € 4.537,00 (exclusief BTW) verschuldigd. Dat is € 378,08 per maand.
2.6.
[eisers] hebben voor hun verweer in reconventie verwezen naar hetgeen zij in conventie hebben aangevoerd met betrekking tot de gewijzigde systematiek van de berekening van de beheervergoeding.
3.de beoordeling
In conventie en reconventie
3.1.
Aan de orde is het besluit van de Stichting om de systematiek van de (berekening van de) beheervergoeding te wijzigen. Alvorens in te gaan op de vraag of de Stichting een dergelijk besluit mag nemen, zal de rechtbank eerst de formele (procedurele) bezwaren en verweren bespreken.
Oproeping voor de vergadering
3.2.
Het besluit is genomen in de Vergadering van Deelnemers van 30 november 2013. De deelnemers zijn opgeroepen bij uitnodiging van 13 november 2013. Bij deze uitnodiging was een agenda gevoegd, waarop ook was geagendeerd “opzet bestuur financiën/begroting/ rendement 2013-2014” en “Financieel 2013 en begroting 2014 door penningmeester…”.
De deelnemers zijn derhalve in overeenstemming met artikel 8, lid 4 van de Statuten van de Stichting (tijdig) opgeroepen.
Dat bij de uitnodiging nog niet de toelichting bij de begroting is meegestuurd, maakt dat niet anders. Dat is immers geen vereiste dat uit de Statuten volgt.
Vervaltermijn inroepen vernietiging
3.3.
De Stichting heeft bij conclusie van antwoord aangevoerd dat [eisers] niet meer de vernietiging van het besluit van 30 november 2013 kunnen inroepen, omdat die bevoegdheid na een jaar vervalt (artikel 2:15, lid 5 BW). [eisers] hebben daar tegenin gebracht dat voor het begin van de vervaltermijn niet het moment van het besluit doorslaggevend is, maar het moment dat aan het besluit voldoende bekendheid is gegeven, de belanghebbende van het besluit kennis heeft genomen, of daarvan is verwittigd. Volgens [eisers] was dat het moment dat de notulen op de site werden geplaatst op 15 januari 2014. De Stichting heeft dat niet meer betwist.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de bevoegdheid om op grond van artikel 2:15 BW vernietiging van het besluit te vragen, op het moment dat [eisers] de dagvaarding uitbrachten (9 december 2014) nog niet was vervallen. De vervaltermijn van een jaar was op dat moment nog niet voltooid.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de bevoegdheid om op grond van artikel 2:15 BW vernietiging van het besluit te vragen, op het moment dat [eisers] de dagvaarding uitbrachten (9 december 2014) nog niet was vervallen. De vervaltermijn van een jaar was op dat moment nog niet voltooid.
Instemming door DR
3.4.1
[eisers] hebben aangevoerd dat de DR niet heeft ingestemd met de begroting (en daarmee met de verhoging van de bijdrage met meer dan 5% boven de indexering). De beheervergoeding is immers niet verhoogd vanwege onvoorziene kosten- en/of prijsstijgingen, maar omdat het systeem is gewijzigd.
Bij conclusie van repliek hebben [eisers] daaraan toegevoegd dat de DR niet bestond uit de vereiste vijf leden.
3.4.2
De Stichting heeft niet betwist dat de DR op het moment dat het besluit werd genomen niet uit vijf leden bestond. Ook uit de producties 5 bij conclusie van antwoord en 8 bij conclusie van dupliek (de verklaringen van de drie leden van de DR dat zij met het besluit omtrent het vaststellen van de begroting en daarmee de nieuwe systematiek, hebben ingestemd) blijkt dat er slechts drie leden waren.
Dat is in strijd met artikel 7, lid 2, van de Statuten, waar staat dat de DR bestaat uit tenminste vijf en ten hoogste zeven leden.
3.4.3
Het besluit om de beheervergoeding voor [eisers] met meer dan 5% boven de indexering te verhogen, is derhalve in strijd met een statutaire bepaling die het tot stand komen van besluiten regelt. Op basis van artikel 2:15, lid 1, sub a, BW, is dat besluit vernietigbaar.
De vordering van [eisers] onder I, het vernietigen van het besluit van de Stichting tot verhoging van de beheervergoeding, is derhalve reeds op deze grond toewijsbaar.
Wijziging systematiek
3.5.
De rechtbank overweegt daarnaast nog het volgende. Ook als de DR wel uit vijf leden zou hebben bestaan en het besluit zou hebben goedgekeurd, zou de Stichting het bestreden besluit niet hebben mogen nemen.
3.5.1
De verhoging van de beheervergoeding met meer dan 5% boven de indexering is niet gebaseerd op onvoorziene kosten- en/of prijsstijgingen, zoals voorzien in artikel 4.1 van de beheerovereenkomst, maar op een wijziging van het systeem. Dat blijkt ten eerste uit de toelichting bij de begroting (productie 4 bij dagvaarding). Hierin is uitgelegd waarom het bestuur van de Stichting tot een andere verdeling van de beheerkosten wil komen. Door het vorige bestuur was dat vastgesteld op een gelijk bedrag per bungalow, maar volgens het huidige bestuur is dat niet juist. Zij stelt voor de beheervergoeding vast te stellen op basis van gebruik, dus naar het aantal geregistreerde gastnachten.
Ten tweede volgt ook uit de notulen van de vergadering van 30 november 2013 (productie 5 bij dagvaarding) dat de verhoging van de beheervergoeding voor eisers, niet is ingegeven door onvoorziene kosten- en/of prijsstijgingen, maar door de gedachte dat het volgens het bestuur niet mogelijk kan zijn dat voor elke type bungalow hetzelfde bedrag wordt betaald aan ledenbijdrage. Het idee van het bestuur is om dit naar rato af te rekenen. De grotere bungalows moeten dus meer gaan betalen. Dat is volgens het bestuur de meest eerlijke manier van afrekenen.
3.5.2
Aldus is de verhoging (voor eisers; voor sommige andere deelnemers is sprake van een verlaging) van de beheervergoeding een wijziging van het systeem. Naar het oordeel van de rechtbank is de Stichting niet gerechtigd een dergelijke wijziging door te voeren. Elke eigenaar heeft immers een beheerovereenkomst gesloten met de Stichting waarin staat dat de beheervergoeding voor elke bungalow hetzelfde bedraagt, dat deze kan worden geïndexeerd, en dat alleen bij onvoorziene kosten- en/of prijsstijgingen een verhoging tot 5% mogelijk is. Bij een verhoging boven de 5% is de toestemming van de DR nodig.
Een dergelijke afspraak, die met elke eigenaar is overeengekomen, kan niet eenzijdig door één van de contractspartijen worden gewijzigd. Ook niet als er andere eigenaren zijn die geen bezwaar hebben tegen wijziging van hun afspraken. Zij kunnen immers niet beslissen over de individuele contracten/overeenkomsten van anderen. De organisatiestructuur van een Stichting die individuele overeenkomsten heeft gesloten met de eigenaren, maakt dat het niet mogelijk is om met een algemeen besluit alle individuele overeenkomsten aan te passen.
Eisers kunnen derhalve een beroep doen op hun eigen overeenkomst.
Eisers kunnen derhalve een beroep doen op hun eigen overeenkomst.
3.5.3
Aan het bovenstaande kan niet af doen dat in andere bepalingen of gesloten overeenkomsten die ook voor eisers gelden, het primaat van de afspraken ligt bij het belang van het park in plaats van bij de individuele eigenaren. Ook het samenstel van regelingen kan niet veranderen dat een tussen twee partijen gesloten overeenkomst simpelweg niet door één van beiden, eenzijdig, kan worden gewijzigd.
De Stichting heeft in dit verband een beroep gedaan op arresten van de Hoge Raad inzake samenhangende rechtsverhoudingen. [1] Naar het oordeel van de rechtbank is in casu echter geen sprake van zodanig samenhangende rechtsverhoudingen dat een wijziging in de ene overeenkomst gevolgen heeft voor de andere overeenkomst. In tegenstelling tot de situaties waarover de Hoge Raad oordeelde, zijn hier (veel) meer dan drie partijen betrokken, en is de ene overeenkomst niet gesloten
vanwegede andere (zoals een financieringsovereenkomst is gesloten
vanwegede aanschaf van een keuken of auto). Eisers hoefden ook niet te verwachten dat een wijziging in één van de andere overeenkomsten, invloed zou hebben op hun eigen overeenkomst. Als één van de andere eigenaren er bijvoorbeeld voor kiest een kettingbeding niet door te leggen, kan dat geen invloed hebben op de overeenkomsten van eisers. Er is derhalve niet voldoende samenhang.
vanwegede andere (zoals een financieringsovereenkomst is gesloten
vanwegede aanschaf van een keuken of auto). Eisers hoefden ook niet te verwachten dat een wijziging in één van de andere overeenkomsten, invloed zou hebben op hun eigen overeenkomst. Als één van de andere eigenaren er bijvoorbeeld voor kiest een kettingbeding niet door te leggen, kan dat geen invloed hebben op de overeenkomsten van eisers. Er is derhalve niet voldoende samenhang.
3.5.4
Dat een verdeling per gastnacht billijker is, zoals de Stichting gemotiveerd heeft gesteld, mag zo zijn, maar ook dat is op zichzelf onvoldoende om een gesloten overeenkomst eenzijdig te kunnen wijzigen. Voor zover de Stichting met deze stelling een beroep doet op artikel 6:248 (aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid) of artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden) is dat onvoldoende onderbouwd. De Stichting onderbouwt haar beroep op artikel 6:248 en 6:258 (en 2:8 BW) immers met de stelling dat de verhoging nodig is in verband met onvoorziene kosten- en/of prijsstijgingen. De rechtbank heeft echter reeds overwogen dat dat niet de grondslag van de verhoging was. Dat er zodanig onvoorziene omstandigheden aan de orde zijn dat het hele systeem van berekening van de beheervergoeding moet worden gewijzigd, is gesteld noch gebleken.
Vorderingen
3.6.
Het gevorderde onder I (vernietiging van het besluit van de Stichting tot verhoging, dan wel aanpassing, van de beheervergoeding) kan op grond van het onder r.o. 3.4 overwogene worden toegewezen.
Onder II vorderen [eisers] dat het besluit van de Deelnemersraad wordt vernietigd. De DR heeft echter geen (rechtsgeldig) besluit genomen, zodat deze vordering niet kan worden toegewezen.
Onder III vorderen [eisers] het bedrag van de beheervergoeding voor het jaar 2014 vast te stellen op € 222,77 per maand. De rechtbank kan een dergelijke uitspraak niet doen. Het is aan de Stichting om, met inachtneming van artikel 4.1. van de beheerovereenkomst, het bedrag vast te stellen. De Stichting zal daar een besluit over moeten nemen.
Onder IV vorderen [eisers] de Stichting te veroordelen haar verplichtingen uit hoofde van de beheerovereenkomst na te komen door een aantal daar genoemde maatregelen.
Ook deze vorderingen zijn niet toewijsbaar.
De rechtbank kan niet uitspreken dat de Stichting iedere eigenaar die een beheerovereenkomst heeft gesloten met de Stichting een gelijk bedrag in rekening dient te brengen (vordering i). Indien de Stichting met een individuele eigenaar iets anders overeenkomt, is dat in beginsel rechtsgeldig.
Dat iedere eigenaar in 2014 een bedrag van € 227,77 per maand dient te voldoen (vordering ii) kan de rechtbank evenmin toewijzen. De rechtbank verwijst naar hetgeen zij heeft overwogen bij vordering III.
In beginsel zal de Stichting jaarlijks slechts in overeenstemming met artikel 4.1 van de beheerovereenkomst de beheervergoeding kunnen wijzigen (vordering iii). Toch kan de rechtbank dat niet in het dictum opnemen, omdat met instemming van alle eigenaren, ook een andere wijze van berekening mogelijk blijft.
Onder V tot en met IX vorderen [eisers] betaling van schadevergoeding wegens de wijziging van de beheervergoeding. De rechtbank begrijpt dat deze vorderingen subsidiair zijn voorgesteld, namelijk voor het geval het besluit van de Stichting niet vernietigd zou worden. [eisers] stellen immers dat zij in dat geval schade lijden. Nu het besluit wel zal worden vernietigd, is voor toewijzing van de gevorderde schadevergoeding geen plaats meer.
3.7.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal de Stichting (ambtshalve) worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie. De kosten aan de zijde van [eisers] worden als volgt berekend:
- salaris van de advocaat: twee procespunten (dagvaarding, conclusie van repliek) maal tarief II (€ 452,00) maakt € 904,00;
- verschotten: griffierecht (€ 3.829,00) en kosten dagvaarding (€ 102,80).
In reconventie
3.8.
De Stichting vordert in reconventie dat [eisers] worden veroordeeld om de door haar op 30 november 2013 vastgestelde beheervergoeding maandelijks te voldoen. Gelet op hetgeen in conventie is overwogen, kan deze vordering niet worden toegewezen.
3.9.
Bij conclusie van antwoord hebben [eisers] geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, van de Stichting in de kosten van deze procedure, alsmede de nakosten, zijnde € 131,00 zonder en € 199,00 met betekening.
Als de in het ongelijk gestelde partij, zal de Stichting worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie. De kosten aan de zijde van [eisers] worden als volgt berekend:
- salaris van de advocaat: twee procespunten (conclusie van antwoord, conclusie van dupliek), maar omdat de reconventie voortvloeit uit de conventie, wordt het aantal punten gehalveerd, maal tarief I (€ 384,00) maakt € 384,00;
- verschotten: geen.
4. de beslissing
De rechtbank:
In conventie
I. Vernietigt het besluit van de Stichting d.d. 30 november 2013 tot verhoging, dan wel aanpassing, van de beheervergoeding.
II. Veroordeelt de Stichting in de kosten van het geding in conventie, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 904,00 wegens het salaris van de advocaat en € 3.931,80 wegens verschotten.
III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
IV. Wijst af het anders of meer gevorderde.
In reconventie
V. Wijst het gevorderde af.
VI. Veroordeelt de Stichting in de kosten van het geding in reconventie, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 384,00 wegens het salaris van de advocaat, te vermeerderen met de nakosten, zijnde € 131,00 zonder en € 199,00 met betekening.
VII. Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Bottenberg – van Ommeren en op 9 december 2015 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.