ECLI:NL:RBOVE:2015:5767 - Rechtbank Overijssel - Geschil over levering en ontbinding koopovereenkomst kast...

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer: C/08/167446 HA ZA 15-72

datum vonnis: 23 december 2015

Vonnis van de rechtbank Overijssel, meervoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:

1.[X] ,

2.
[Y] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie,

gedaagden in reconventie,

verder in mannelijk enkelvoud te noemen: [X] ,

advocaat: mr. drs. P.A.J.M. Lodestijn,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ROELOFS EN HAASE PROJECTONTWIKKELING B.V.

gevestigd te Rijssen,

verder te noemen: Roelofs & Haase,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

KASTEELKLOOSTER BRONCKHORST B.V.,

gevestigd te Nijmegen,

verder te noemen: Kasteelklooster BV,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat: mr. E. Nijhoff te Almelo.

Het procesverloop

In deze zaak is op 20 mei 2015 een tussenvonnis gewezen. Voor het procesverloop tot aan dat tussenvonnis verwijst de rechtbank naar hetgeen daarin is opgenomen.

Daarna zijn de volgende stukken aan het dossier toegevoegd:

een conclusie van antwoord in reconventie tevens houden akte in conventie van de kant van [X] ;
een akte houdende overlegging van zeven producties van de kant van [X] ;
een akte houdende overlegging producties, met de producties 14 tot en met 18 van de kant van Roelofs & Haase;
een akte houdende overlegging productie d.d. 11 september 2015 met productie 19 van de kant van Roelofs & Haase;
het proces-verbaal van de comparitie van partijen d.d. 11 september 2015, met daaraan gehecht de pleitnota van de kant van [X] ;
het verzoek d.d. 24 september 2015 om vonnis te wijzen.

De overwegingen

In conventie en in reconventie

Feiten

1.In deze zaak staat het volgende vast.

1.1

[X] heeft in of rond 2011 een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van een voormalig klooster met bijgebouwen, schuur, ondergrond, erf, en tuin aan de Basilius van Bruggelaan 2 te Velp, gemeente Grave (N-B) (hierna: het kasteelklooster). De koopsom was € 1.500.000,00. [X] was voornemens het kasteelklooster te restaureren en verbouwen, zodat het gebruikt kan worden als woon/zorgvoorziening.

1.2

Tussen de verkoper en [X] is een kort-geding procedure gevoerd over de afname van het kasteelklooster. Bij vonnis van de voorzieningenrechter te Arnhem, is [X] veroordeeld om het kasteelklooster uiterlijk op 2 november 2011 af te nemen. Daarbij is een dwangsom van € 10.000,00 per dag opgelegd.

1.3

Om aan dit vonnis te kunnen voldoen, heeft [X] op 9 november 2011 een overeenkomst gesloten met Roelofs & Haase. Hierbij is overeengekomen dat [X] het kasteelklooster verkoopt aan Roelofs & Haase voor € 1.600.000,00.

Omdat de tijd voor Roelofs & Haase om de plannen van [X] volledig te onderzoeken, te kort was, is overeengekomen dat Roelofs & Haase gedurende drie maanden na juridische levering het recht had om de (bouw)plannen ter plaatse te onderzoeken. Roelofs & Haase had blijkens artikel 23 van Pro deze overeenkomst, het recht om binnen deze drie maanden van de koop en levering af te zien, waardoor verkoper verplicht was het verkochte van koper terug te kopen tegen dezelfde koopprijs en voorwaarden als waarvoor koper het verkochte had gekocht, onder vergoeding van de door koper gemaakte kosten.

Ten behoeve van de aankoop is door Roelofs & Haase de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KasteelKlooster Bronckhorst B.V.opgericht (gedaagde sub 2). Roelofs & Haase is zelfstandig bevoegd bestuurder van gedaagde sub 2. Blijkens de akte van levering, d.d. 11 november 2011, is het onroerend goed aan laatstgenoemde BV geleverd.

1.4

Door Roelofs & Haase is bij brief van 9 februari 2012 het recht van teruglevering ingeroepen. Het kasteelklooster zou uiterlijk op 9 mei 2012 moeten zijn teruggeleverd.

1.5

Op 29 juni 2012 heeft [X] Roelofs & Haase gedagvaard voor de rechtbank Den Bosch (thans: Oost-Brabant). Hij vorderde een verklaring voor recht dat hij niet in verzuim verkeert met betrekking tot de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst van 9 november 2011 dan wel in zijn verplichting mee te werken aan de teruglevering van het kasteelklooster. Als grondslag voerde hij aan dat Roelofs & Haase niet in staat is het kasteelklooster op dezelfde wijze en met dezelfde eigenschappen terug te leveren, en daarom in schuldeisersverzuim verkeert.

1.6

Tijdens de comparitie van partijen in die procedure op 8 maart 2013, zijn partijen overeengekomen dat Kasteelklooster BV het klooster zou terugverkopen aan [X] voor € 1.500.000,00 onder voorwaarde dat de bank ECIM de door [X] gedane financieringsaanvraag zou goedkeuren. Ook is overeengekomen dat [X] een bedrag van € 380.000,00 aan Kasteelklooster BV zou voldoen wegens de afkoop van verschillende verplichtingen (waaronder boete en rente).

1.7

Aan deze overeenkomst is geen uitvoering gegeven, waarna partijen op 21 oktober 2013 een (nieuwe) vaststellingsovereenkomst hebben getekend. In deze overeenkomst, die is aangegaan door beide eisers en door beide gedaagden, staat onder meer:

1. Roelofs & Haase verkoopt het Kasteelklooster Bronckhorst c.a. terug aan [X] cs waarbij de levering uiterlijk op 1 april 2014 dient plaats te vinden.

2. Bij levering wordt er afgerekend conform het proces-verbaal van de Rechtbank Oost-Brabant d.d. 8 maart 2013, inhoudende dat de koopsom € 1.500.000,00 k.k. bedraagt. Daarnaast betalen [X] cs ter afkoop van de verplichtingen voortvloeiende uit de gemaakte afspraken een bedrag van € 380.000,00 eveneens te voldoen bij notariële levering. Vanaf 1 april 2013 tot de datum van de levering (uiterlijk 1 april 2014) betalen [X] cs de rentevergoeding (4,5%) over het bedrag van € 1.600.000,00 te voldoen bij notariële levering.

(…)

4. Indien [X] cs niet in staat zijn om de levering uiterlijk op 1 april 2014 te laten plaatsvinden dan behoudt Roelofs & Haase het eigendom van het Kasteelklooster Bronckhorst c.a.. Alsdan zal het Kasteelklooster binnen 1 maand getaxeerd worden door drie makelaars, aangewezen door de notaris die de akte van levering heeft opgesteld, zijnde mr. Evert Oldenburger te Overbetuwe. Bij het taxeren van de waarde dienen de taxateurs uit te gaan van de onderhandse verkoopwaarde bij versnelde/gedwongen verkoop.

5. Na vaststelling van de waarde komt het verschil tussen de getaxeerde waarde en het bedrag van € 1.952.000,00 (Hoofdsom + Afkoop + Rente) voor rekening van [X] cs.

[X] cs dienen dit bedrag terstond te voldoen aan Roelofs & Haase. Vanaf 1 april 2014 zijn [X] cs een rentevergoeding van 4,5% verschuldigd over het bedrag dat zij aan Roelofs & Haase dienen te voldoen.

(…)

7. De inhoud van deze vaststellingsovereenkomst komt in de plaats van de door partijen gesloten overeenkomsten.

(…)

9. Partijen sluiten ontbinding of vernietiging van deze overeenkomst op welke grond dan ook uit.

De vaststellingsovereenkomst is op verzoek van partijen door de rechtbank Oost-Brabant in een vonnis (d.d. 11 december 2013) neergelegd. [pr 4 dagv] De rechtbank Oost-Brabant heeft partijen veroordeeld tot nakoming van deze overeenkomst.

1.8

Ondertussen had Kasteelklooster BV een overeenkomst gesloten met Interim Vastgoedbeheer voor het beheer van het gebouw. Daarbij is aan Interim Vastgoedbeheer het recht verleend om derden tijdelijk verblijf te laten houden in het object. De overeenkomst is in werking getreden op 1 januari 2013 en gold voor onbepaalde tijd. Voor opzegging geldt krachtens artikel 2 van Pro de overeenkomst een opzegtermijn van tenminste zes weken.

1.9

Op 27 februari 2014 (12.15 uur) heeft [C] , accountmanager bij Interim Vastgoedbeheer aan [H] (Roelofs & Haase) en [X] gemaild:

Even als reminder.

Wij horen graag vandaag een bericht aangaande het Kasteel-Klooster Velp.

De vier weken termijn breekt aan.

Bij e-mail van 27 februari 2014 (12.56 uur) schrijft [H] (met c.c. aan [X] en aan zijn vader [Z] ) terug:

Mijn vader heeft woensdag met [X] gesproken. Afspraak is toen gemaakt dat het pand niet ontruimd zou gaan worden, voorlopig.

Als [X] voor 1-4-2014 een getekende koopovereenkomst laat zien wordt op dat moment alsnog opgezegd en gaat de 4 weken termijn lopen.

(…)

1.1

Bij e-mail van 27 februari 2014 (10.47 uur) van [X] aan [Z] van Roelofs & Haase, schrijft [X] :

Zoals gisteren besproken zend ik je hierbij per email mijn aan jou verwoorde voorstel.

In aanmerking nemende dat

1. ik het klooster per 1 april van jou (c.q. jouw B.V.) dien af te nemen

2. ik in onderhandeling ben potentiële kopers opdat ik d.m.v. een A-B-B-C levering het klooster van jou kan afnemen

3. dat jij het klooster aan mij leeg en vrij van huur dient te leveren

4. jij een overeenkomst hebt met Interim Vastgoedbeheer, die als anti-kraak optreedt, en waarin is vastgelegd dat er een opzegtermijn van zes weken in acht genomen dient te worden door jou, wanneer jij het klooster weer leeg opgeleverd wenst door Interim Vastgoedbeheer

5. jij aangegeven hebt dat – zolang ik geen zekerheid kan geven m.b.t. de definitieve afname per 1 april a.s. – jij Interim Vastgoedbeheer liever niet wil opzeggen,

heb ik het navolgende aan jou voorgesteld:

Wanneer ik vóór 1 april aanstaande jou een getekende koopovereenkomst toon tussen mij en de koper waaruit blijkt dat de koper het klooster leeg en vrij van huur wenst en zal afnemen, zal jij op dat moment Interim Vastgoedbeheer opzeggen met inachtneming van de termijn van maximaal zes weken.

In verband met deze opzegtermijn van zes weken zal dientengevolge het notariële transport tevens plaatsvinden zes weken na opzegging door jou van Interim Vastgoedbeheer.

Gisteren meldde jij mij dat je akkoord bent met deze oplossing. Ten behoeve van ons beiden is het goed om e.e.a. per email te bevestigen.

Graag ontvang ik daarom jouw bevestiging op deze mail.

1.11

[Z] reageert op 3 maart 2014 als volgt aan [X] :

Wij spraken af dat – zolang er geen zekerheid gegeven kan worden m.b.t. de definitieve afname per 1 april a.s. – Interim Vastgoedbeheer niet opgezegd zal worden.

Ten aanzien van de punten 2 en 3 heb ik de volgende opmerkingen:

Punt 2: Jij zegt in onderhandeling te zijn met potentiële kopers. Verder is mij hierover niets bekend.

Punt 3: Er is niet overeengekomen, dat wij het pand leeg en ontruimd aan jou zouden leveren.

Verder ben ik eens met de inhoud van jou mail.

1.12

[X] mailt op 5 maart 2014 (09.20 uur) terug aan [Z] :

Bijgevoegd stuur ik je de email die [H] op 27 februari om 12.56u aan [C] stuurde en die kort en helder aangeeft wat afgesproken is. Deze email verstuurde [H] toen hij nog niet wist dat ik jou op dat moment al een bevestiging aan jou had gestuurd.

Zoals ik het klooster aan jullie geleverd hebben, zo leveren jullie aan mij het klooster terug. Dus leeg en vrij van huur. Want daar gaat de hele discussie toch om?

Ik herinner mij dat toen ik jou vorige week mijn voorstel voor een oplossing meldde, jij zei dat het aan de toekomstige eigenaar is of die met Interim Vastgoedbeheer de relatie willen doorzetten. Dat zou dan vóór 1 april alsnog beslist kunnen worden.

1.13

[Z] mailt op 5 maart 2014 (11.01 uur) terug:

De afspraak is zoals is vastgelegd en ook zoals is geschreven door [H] . Ik was het alleen niet met jou eens, dat dit contractueel zo was afgesproken. Dit is meer zijdelings, immers we hebben nu toch concrete afspraken gemaakt, waarbij het klooster toch conform deze afspraak leeg wordt geleverd.

1.14

[X] reageert op 5 maart 2014 (11:03 uur):

Zo is het!

1.15

Bij brief gedateerd 29 maart 2013 (de rechtbank begrijpt dat dat moet zijn: 29 maart 2014) schrijft [X] aan Roelofs & Haase:

(…) Bijgevoegd stuur ik je een kopie van de koopovereenkomst met Felix Vita Bronckhorst B.V.. Hierin is te lezen dat – rekening houdend met onze eind februari gemaakte aanvullende afspraak én met de eerder genoemde opzegtermijn van zes weken – de datum van notarieel transport is bepaald op 15 mei 2014.

(…)

Bij deze brief is een kopie van een koopovereenkomst meegestuurd waarbij [X] aan Felix Vita Bronckhorst B.V. het kasteelklooster verkoopt voor € 2.400.000,00. In de overeenkomst staat dat de akte van levering gepasseerd zal worden op 15 mei 2014. De koopovereenkomst is namens Felix Vita Bronckhorst ondertekend door [X] , als zelfstandig bevoegd bestuurder van de Stichting Felix Vita. Stichting Felix Vita handelt op haar beurt als zelfstandig bevoegd bestuurder van Felix Vita Bronckhorst B.V. (koper).

1.16

Bij e-mail van 31 maart 2014 schrijft [Z] aan [X] :

Conform het vonnis van 11 december jl. met de vaststellingsovereenkomst van 21 oktober jl. moet het pand uiterlijk 1 april a.s. dat wil zeggen uiterlijk morgen, aan ons geleverd en door jou afgenomen te zijn. Onze correspondentie van begin maart bevestigt dat. Het leeg en ontruimd leveren is niet afgesproken, maar wij waren bereid waren, direct nadat er zekerheid was over afname door een koper, de gebruiksovereenkomst met Interim op te zeggen.

Er dient dus uiterlijk morgen afgenomen te worden.

Wat betreft het opzeggen van de gebruiksovereenkomst is er geen koopovereenkomst waarbij er afgenomen zal gaan worden per 1 april a.s. laat staan zekerheid. Zie onderstaande zin uit de e-mail van 3-3-2014:

“Wij spraken af dat – zolang er geen zekerheid gegeven kan worden m.b.t. de definitieve afname per 1 april a.s. – Interim Vastgoedbeheer niet opgezegd zal worden.”

1.17

[X] stelt in zijn e-mailreactie d.d. 1 april 2014 dat het op verzoek van Roelofs & Haase was dat de levering is verdaagd tot medio mei omdat Roelofs & Haase de anti-kraakwacht nog niet wilde opzeggen. [X] heeft daarmee ingestemd. Roelofs & Haase is immers gehouden het kasteelklooster leeg en vrij van huur op te leveren. Hij rekent op tijdige en volledige naleving van de leveringsplicht medio mei.

1.18

Bij brief van 14 mei 2014 van de advocaat van [X] schrijft deze aan Roelofs & Haase en Kasteelklooster BV, dat het moment van levering is aangebroken, maar dat de onroerende zaak nog volop wordt gebruikt en bewoond door een groot aantal personen. Gedaagden worden gesommeerd binnen 24 uur te verklaren dat zij aan al hun verplichtingen zullen voldoen. Bij gebreke daarvan worden gedaagden in verzuim gebracht en worden zij schadeplichting.

1.19

In de reactie per e-mail van [H] d.d. 15 mei 2014 schrijft deze dat [X] had moeten afnemen op 1 april 2014 en dat, nu hij dat niet heeft gedaan, de gevolgen van artikel 4 van Pro de vaststellingsovereenkomst intreden. Een nadere overeenkomst over uitgestelde levering is onjuist en wordt door hem bestreden.

Roelofs & Haase is wel (geheel onverplicht) bereid het pand op 15 mei 2014 te leveren, wat hen betreft staat niets daaraan in de weg.

Inmiddels had Roelofs & Haase op 17 april 2014, conform artikel 4 van Pro de vaststellingsovereenkomst, notaris Oldenburg gevraagd drie taxateurs aan te wijzen om het pand te taxeren.

1.2

Bij brief van 20 mei 2014 heeft [X] via zijn advocaat de koopovereenkomst, zoals vervat in het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 11 december 2013, ontbonden. [X] verlangt geen naleving daarvan meer, maar zet dat om in een vordering tot schadevergoeding.

1.21

De advocaat van gedaagden heeft gereageerd bij 26 mei 2014 (niet overgelegd). Hierin staat kennelijk het voorstel dat als [X] binnen vijf dagen een getekende koopovereenkomst overlegt met een partij die in staat is om de koopprijs te voldoen, Kasteelklooster BV in staat is om het klooster binnen de overeengekomen termijn leeg en vrij van huur te leveren.

1.22

De door notaris Oldenburg benoemde drie taxateurs hebben bij taxatierapport d.d. 11 november 2014 de vrije verkoopwaarde van het kasteelklooster getaxeerd op € 400.000,00.

In conventie

Vordering

2. Bij dagvaarding van 26 januari 2015 vordert [X] dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst terzake het Kasteelklooster Bronckhorst c.a. middels de schriftelijke verklaring van 20 mei 2014 buitengerechtelijk is ontbonden, dan wel, in subsidiair verband, deze overeenkomst ontbindt;

2. gedaagden hoofdelijk veroordeelt om, tegen bewijs van kwijting, aan eisers te betalen € 630.494,00, althans het bedrag dat de rechtbank in goede justitie vermeent dat behoort, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 20 mei 2014, althans per heden, tot aan de dag der algehele voldoening;

3. gedaagden hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, alsmede in de nakosten ad € 131,-- zonder betekening en € 199,-- na betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na de betekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

Onderbouwing

3. [X] onderbouwt zijn vorderingen als volgt.

3.1.

Uit de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst volgt voor gedaagden de verplichting om het kasteelklooster in lege staat, vrij van huur en/of gebruiksrechten aan [X] te leveren, aanvankelijk op 1 april 2014, nader vastgesteld op 15 mei 2014.

In deze hoofdverplichting zijn gedaagden verwijtbaar tekort geschoten, waardoor zij jegens [X] in verzuim zijn komen te verkeren.

3.2.

De verdaging van de leveringsdatum blijkt uit de e-mailcorrespondentie van eind februari/begin maart 2014. Het waren gedaagden die niet aan de voorwaarde van lege oplevering per 1 april 2014 konden of wilden voldoen. Om die reden is de leveringsdatum verdaagd.

3.3.

Omdat de financieringsovereenkomst, die de koper had gesloten, een looptijd had tot 28 mei 2014, en de financierder de overeenkomst niet wilde verlengen, moest [X] de overeenkomst met gedaagden wel ontbinden. Het alternatief was om de zeer gebrekkige levering alsnog te aanvaarden en niettemin verzeild te raken in een serieus schadedebat met de in zijn ogen chicaneus handelende verkopers.

3.4.

[X] heeft door deze gang van zaken schade geleden.

[X] heeft in mindering op de schuld van € 380.000,00 reeds betaald een bedrag van € 150.000,00, alsmede een bedrag van € 8.600,00, zodat resteert: € 221.400,00.

Ten titel van vervangende schadevergoeding heeft [X] recht op het verschil tussen de misgelopen opbrengst bij verkoop aan Felix Vita Bronckhorst B.V. (€ 2.400.000,00) en de vastgestelde verkrijgingsprijs van € 1.500.000,00.

Onder aftrek van notariskosten en overdrachtsbelasting, bedraagt het verschil € 851.894,00.

Na verrekening van de restantschuld van € 221.400,00, resteert een vordering tot schadevergoeding van
€ 630.494,00.

3.5.

Het beroep van Roelofs & Haase op artikel 9 van Pro de vaststellingsovereenkomst (inhoudende dat de overeenkomst niet kan worden ontbonden), is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Verweer

4. Roelofs & Haase heeft tegen de vordering de volgende verweren gevoerd.

4.1.

De voorgeschiedenis leert dat [X] reeds meerdere malen zijn verplichtingen niet is nagekomen. Ook thans probeert [X] onder zijn verplichtingen uit te komen.

4.2.

De levering van het kasteelklooster is niet verdaagd. De afspraak dat het kasteelklooster uiterlijk op 1 april 2014 zou worden afgenomen, is niet verlaten. Als [X] het kasteelklooster leeg en ontruimd opgeleverd wilde hebben, had hij vier weken voor 1 april 2014 al een getekende koopovereenkomst moeten laten zien.

4.3.

De koopovereenkomst die [X] op 29 maart 2014 heeft laten zien, is geen overeenkomst met een derde koper. Felix Vita Bronckhorst B.V. is een BV waarvan [X] indirect aandeelhouder en bestuurder is. In de procedure bij de rechtbank Oost-Brabant is deze partij ook in beeld geweest en is zij uitdrukkelijk niet als derde maar als behorend tot het [X] concern aangemerkt. De overgelegde koopovereenkomst gaf derhalve geen enkele zekerheid dat [X] het kasteelklooster daadwerkelijk zou kunnen afnemen.

Nu [X] feitelijk zelf koper is, had hij de koopovereenkomst ook kunnen veranderen door geen leeg en ontruimd pand overeen te komen.

4.4.

Bij dagvaarding is een financieringsovereenkomst tussen Felix Vita Bronckhorst B.V. en German Properties Management International B.V. overgelegd. [X] had dat direct bij de koopovereenkomst aan Roelofs & Haase moeten overleggen. Bestudering daarvan en van de persoon die daarachter zit, de heer [K] , leert echter dat deze ook geen enkele zekerheid biedt. Gedaagden betwisten uitdrukkelijk dat [X] de financiering rond had.

4.5.

Het is niet mogelijk om de koopovereenkomst te ontbinden, nu partijen in de vaststellingsovereenkomst van 21 oktober 2013 zijn overeengekomen dat de inhoud van de vaststellingsovereenkomst in de plaats komt van de door partijen gesloten koopovereenkomsten. Daarnaast zijn partijen in de vaststellingsovereenkomst uitdrukkelijk overeen gekomen dat ontbinding wordt uitgesloten. Een beroep op dit beding is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

4.6.

Er is sprake van schuldeisersverzuim aan de kant van [X] nu hij niet in staat is gebleken om de verlangde zekerheid te verstrekken en evenmin in staat is geweest om de levering uiterlijk per 1 april 2014 te laten plaatsvinden.

4.7.

Subsidiair wordt de hoogte van de gestelde schade betwist. Kasteelklooster BV betwist dat Felix Vita Bronckhorst B.V. het klooster voor een koopprijs van € 2.400.000,00 kon afnemen.

In reconventie

Vordering

5. Kasteelklooster BV vordert in reconventie dat de rechtbank voor recht verklaart dat gedaagden in reconventie uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst d.d. 21 oktober 2013 aan eisers in reconventie verschuldigd zijn een bedrag van € 1.552.000,00 te vermeerderen met rentevergoeding van 4,5% vanaf 1 april 2014 tot aan de dag der algehele voldoening, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

Onderbouwing

6. Eisers in reconventie verwijzen naar hun verweer in conventie. Nu [X] het kasteelklooster niet per 1 april 2014 heeft afgenomen, treedt het bepaalde in artikel 4 van Pro de vaststellingsovereenkomst in werking. Op grond daarvan is het kasteelklooster getaxeerd. De onderhandse verkoopwaarde is daarbij vastgesteld op € 400.000,00.

Op grond van artikel 5 van Pro de vaststellingsovereenkomst dient [X] het verschil tussen € 1.952.000,00 en € 400.000,00, zijnde € 1.552.000,00, te voldoen, te vermeerderen met de rentevergoeding van 4,5% vanaf 1 april 2014.

Verweer

7. Ook [X] verwijst naar zijn standpunt in conventie. Artikel 4 van Pro de vaststellingsovereenkomst is niet aan de orde.

De taxatie die is verricht in opdracht van Roelofs & Haase is ondeugdelijk en onbruikbaar. De taxateurs zijn uitgegaan van een stapel stenen op een bepaalde plaats, terwijl zij het klooster
projecthadden dienen te taxeren. In opdracht van Triodosbank is het kasteelklooster in 2011 getaxeerd. De onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat na renovatie, is toen vastgesteld op € 5.000.000,00. De taxateur van destijds heeft op 10 augustus 2015 bevestigd dat het kloosterproject nog immer die waarde heeft.

Subsidiair doet [X] een beroep op artikel 6:2 juncto Pro 6:248 BW. De uitleg die Roelofs & Haase geven aan artikel 4 van Pro de vaststellingsovereenkomst is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het kasteelklooster is veel meer waard, getuige alleen al de door [X] overgelegde fotoreportage.

In conventie

8. Naar het oordeel van de rechtbank is de termijn waarop [X] het kasteelklooster diende af te nemen inderdaad verdaagd.

Dat blijkt uit de e-mailwisseling zoals geciteerd onder r.o. 1.9 tot en met 1.14, met name de mail van [X] van 27 februari 2014. Er staat in deze mail dat tussen partijen is afgesproken dat [X] vóór 1 april 2014 een getekende koopovereenkomst moest laten zien waarin staat dat de koper het klooster leeg en vrij van huur wenst en zal afnemen, waarna Roelofs & Haase
op dat momentInterim Vastgoedbeheer zal opzeggen met inachtneming van de termijn van maximaal zes weken. In verband met deze opzegtermijn van zes weken zal
dientengevolgehet notariële transport tevens plaatsvinden zes weken nadat Roelofs & Haase Interim Vastgoedbeheer heeft opgezegd.

Omdat de koopovereenkomst uiterlijk op 31 maart 2014 getoond moest worden, was het dus mogelijk dat de levering uiterlijk half mei 2014 zou plaatsvinden.

9. Dat [X] dit inderdaad met Roelofs & Haase had afgesproken, blijkt voorts uit de

e-mail van [H] d.d. 27 februari 2014 aan Interim Vastgoedbeheer (r.o. 1.9). Voordat [X] de afspraak die hij de dag daarvoor met Roelofs & Haase had gemaakt, per e-mail had bevestigd, ging [H] al uit van die zelfde afspraak. [X] moet voor 1 april 2014 een getekende koopovereenkomst laten zien, en op dat moment wordt alsnog opgezegd en gaat de 4 weken termijn lopen, aldus zijn mail aan Interim Vastgoedbeheer.

10. Uit de reactie van [Z] van 3 maart 2014 op de e-mail van [X] van 27 februari 2014, kan niet worden afgeleid dat Roelofs & Haase het met de verwoording van de gemaakte afspraak niet eens is. Integendeel wordt namens Roelofs & Haase bevestigd dat dit de afspraak is die tussen partijen is gemaakt.

Ook in de mailwisseling die daarop volgt (zie r.o. 1.12 tot en met 1.14) wordt het verschuiven van de leveringsdatum niet betwist, maar wordt integendeel alleen bevestigd dat dit de afspraken zijn.

11. Roelofs & Haase heeft aangevoerd dat de koopovereenkomst die [X] heeft laten zien, geen koopovereenkomst met een derde was. Ze gaf geen enkele zekerheid dat [X] het kasteelklooster daadwerkelijk zou afnemen.

12. Naar het oordeel van de rechtbank moest de koopovereenkomst die [X] aan Roelofs & Haase zou laten zien, aan de voorwaarde voldoen dat daarmee zekerheid werd gegeven aan Roelofs & Haase dat [X] het kasteelklooster daadwerkelijk zou terugkopen. Dat geldt voor elke koopovereenkomst die tot doel heeft een goed over te dragen, maar in het licht van de voorgeschiedenis van deze kwestie, waarin [X] twee maal niet had kunnen afnemen (eenmaal ten opzichte van de eerste eigenaar en eenmaal ten opzichte van Roelofs & Haase) geldt temeer dat Roelofs & Haase deze eis mocht stellen aan een te tonen koopovereenkomst.

13. De door [X] getoonde koopovereenkomst met Felix Vita Bronckhorst BV voldoet daaraan niet. Felix Vita Bronckhorst BV wordt indirect bestuurd door [X] . De koopovereenkomst is dan ook zowel voor de koper als voor de verkoper alleen ondertekend met de handtekening van [X] . Niet betwist is dat Felix Vita Bronckhorst BV in de procedure bij de rechtbank Oost-Brabant uitdrukkelijk niet als derde werd beschouwd, maar behorend tot het [X] -concern.

Er was voor Roelofs & Haase geen enkele grond om aan te nemen dat Felix Vita Bronckhorst BV in tegenstelling tot [X] zelf, wel in staat zou zijn het kasteelklooster af te nemen (bovendien voor 2,4 miljoen euro) terwijl [X] , zoals Roelofs & Haase onbetwist en met producties onderbouwd heeft gesteld, zelf geen enkele liquiditeit meer had.

Roelofs & Haase mocht deze koopovereenkomst, zoals zij heeft gedaan, weigeren.

14. Als [X] deze voorzienbare reactie van Roelofs & Haase had willen voorkomen, had hij direct bij het aanbieden van de koopovereenkomst, de financieringsovereenkomst moeten laten zien. Dan had op dat moment een discussie gevoerd kunnen worden over de solvabiliteit van de uiteindelijke afnemer. Als die voldoende solvabel was, zoals [X] stelt, zou de levering gewoon plaats hebben kunnen vinden.

15.
De conclusie moet zijn dat Roelofs & Haase deze koopovereenkomst mocht weigeren en dat [X] daarmee in verzuim is komen te verkeren ten aanzien van zijn verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst. De stelling van [X] dat Roelofs & Haase niet aan haar verplichtingen heeft voldaan, snijdt derhalve geen hout en kan niet gehonoreerd worden. De vorderingen van [X] in conventie moeten worden afgewezen.

16. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [X] worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De kosten worden aan de zijde van Roelofs & Haase als volgt berekend.

Salaris van de advocaat:

conclusie van antwoord (1 procespunt)
akte overlegging producties (0 procespunten)
bijwonen comparitie van partijen (1 procespunt)

totaal: 2 procespunten maal € 2.580,00 (tarief VII) maakt € 5.160,00.

Verschotten:

- griffierecht € 3.864,00.

In reconventie

17. De vordering in reconventie bouwt voort op het verweer in conventie: nu [X] het kasteelklooster niet per 1 april 2014 (naar de rechtbank heeft overwogen: verdaagd tot half mei 2014) heeft afgenomen, treedt het bepaalde in artikel 4 en Pro 5 van de vaststellingsovereenkomst in werking.

18. De rechtbank heeft in conventie geoordeeld dat [X] in verzuim was ten aanzien van zijn verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst. Het tussen partijen overeengekomen gevolg is dat Roelofs & Haase dan de eigendom van het kasteelklooster behoudt en dat [X] het bedrag zoals genoemd in artikel 5 van Pro de vaststellingsovereenkomst moet betalen: het verschil tussen € 1.952.000,00 en de waarde die drie onafhankelijke taxateurs zullen vaststellen.

19. Conform de vaststellingsovereenkomst heeft de daar genoemde notaris drie makelaars benoemd. Deze hebben de vrije verkoopwaarde van het kasteelklooster getaxeerd op rond € 400.000,00.

20. [X] heeft aangevoerd dat deze taxatie ondeugdelijk en onbruikbaar is. De taxatie had volgens hem moeten plaatsvinden op basis van het klooster
project.

De rechtbank kan [X] niet volgen in dat standpunt. In de vaststellingsovereenkomst staat immers dat de taxateurs bij het taxeren dienen uit te gaan van de onderhandse verkoopwaarde bij versnelde/gedwongen verkoop. Dat bij die taxatie de waarde niet op € 400.000,00 kan uitkomen, is door [X] niet gesteld. De taxatie in 2011 in opdracht van Triodosbank kan dat niet anders maken. Daar is de waarde immers bepaald op de onderhandse verkoopwaarde (zorgdeel), in verhuurde staat na renovatie. Ook de executiewaarde (die in dat taxatierapport is gesteld op € 4.000.000,00) is getaxeerd na renovatie. Renovatie heeft echter nog niet plaatsgevonden en in de koopakte van 9 november 2011 (de eerste koopakte tussen [X] en Roelofs & Haase) staat in artikel 23 (terugleveringsartikel) dat partijen ervan uitgaan dat de totale bouwkosten voor het bouwplan maximaal € 4.870.000,00 zullen bedragen. In dat licht is een taxatie van € 400.000,00 bij gedwongen/versnelde verkoop en zonder renovatie niet volstrekt onaannemelijk.

21. [X] heeft subsidiair een beroep gedaan op artikel 6:2 en Pro 6:248 BW. De uitleg die Roelofs & Haase geven aan artikel 4 van Pro de vaststellingsovereenkomst is volgens [X] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het kasteelklooster is veel meer waard dan € 400.000,00, zoals alleen al blijkt uit de als productie 28 bij conclusie van antwoord in reconventie overgelegd fotoreportage.

22. De rechtbank overweegt dat Roelofs & Haase de bepalingen uit de vaststellingsovereenkomst niet heeft uitgelegd, zij heeft ze alleen maar toegepast. Zij heeft conform artikel 4 aan Pro de notaris die de akte van levering heeft opgesteld (notaris Oldenburger te Overbetuwe) gevraagd drie makelaars te benoemen om het kasteelklooster te taxeren. De drie makelaars hebben die opdracht, blijkens een uitgebreid en gemotiveerd taxatierapport, uitgevoerd, waarbij zij aandacht hebben besteed aan het begrip “onderhandse verkoopwaarde bij versnelde/gedwongen verkoop”.

De makelaars houden wel enige slagen om de arm, en stellen de waarde op “rond” de vierhonderdduizend euro. Dat dit bedrag volstrekt onjuist is, kan de rechtbank echter niet vaststellen (zie ook r.o. 20), ook niet op basis van de foto’s. In elk geval kan niet gezegd worden dat de waardebepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Roelofs & Haase van dat taxatierapport gebruik maakt. Aldus kan de rechtbank niet anders dan uitgaan van het daar genoemde bedrag van € 400.000,00.

23. Wel is juist de stelling van [X] dat de overeengekomen rente niet per 1 april 2014 moet worden berekend, maar per 15 mei 2014, omdat de uiterlijke leveringsdatum is verdaagd tot die datum (r.o. 8).

24. De vordering van Roelofs & Haase in reconventie kan, gelet op het voorgaande, en met uitzondering van de ingangsdatum van de rente, worden toegewezen.

In conventie en in reconventie

25. Als de in het ongelijk gestelde partij, zal [X] worden veroordeeld in de kosten van dit geding in conventie en in reconventie. De kosten worden aan de zijde van Roelofs & Haase als volgt berekend.

Salaris van de advocaat:

conclusie van eis in reconventie (0,5 procespunt)
bijwonen comparitie van partijen tegelijk met conventie (0 procespunt)

totaal: 0,5 procespunten maal € 3.211,00 (tarief VIII) maakt € 1.605,50.

Verschotten: geen.

De beslissing

De rechtbank:

In conventie

I. Wijst het gevorderde af.

II. Veroordeelt [X] in de proceskosten. De kosten aan de zijde van Roelofs & Haase worden begroot op € 5.160,00 wegens het salaris van de advocaat en € 3.864,00 wegens verschotten.

In reconventie

III. Verklaart voor recht dat gedaagden in reconventie uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst d.d. 21 oktober 2013 aan eisers in reconventie verschuldigd zijn een bedrag van € 1.552.000,00 te vermeerderen met rentevergoeding van 4,5% vanaf 15 mei 2014 tot aan de dag der algehele voldoening.

IV. Veroordeelt [X] in de proceskosten. De kosten aan de zijde van Roelofs & Haase worden begroot op € 1.605,50 wegens het salaris van de advocaat.

In conventie en in reconventie

V. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

VI. Wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mrs. Bottenberg – van Ommeren, Hangelbroek en Van der Veer en op 23 december 2015 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.

Geschil over levering en ontbinding koopovereenkomst kasteelklooster Velp

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

1.[X] ,

1.In deze zaak staat het volgende vast.