Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/181562 / KG ZA 16-25
Vonnis in kort geding van 17 maart 2016
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [plaats] ,
eiseres,
advocaat mr. L.J.H.M. Achten te Zwolle,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. G.D. te Biesebeek te Zwolle.
Partijen zullen hierna de vrouw en de man genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 6 producties
- de brief van de vrouw van 11 februari 2016 met productie 7 t/m 9
- de brieven van de vrouw van 12 februari 2016 met productie 10 en 11
- de akte overlegging producties van de man
- de mondelinge behandeling op 15 februari 2016
- de pleitaantekeningen van de man
- de aanhouding ten behoeve van minnelijk overleg
- de brief van de vrouw van 2 maart 2016 met het verzoek tot het wijzen van vonnis.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn op 26 april 2007 onder huwelijkse voorwaarden met elkaar gehuwd. Sinds 21 augustus 2014 zijn zij gewezen echtgenoten.
2.2.
Op 12 augustus 2014 hebben partijen aan [X] Makelaardij te Zwolle een door haar aanvaarde opdracht verstrekt tot het verlenen van diensten bij de onderhandse verkoop van de voormalig echtelijke woning aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning), tegen een vraagprijs van € 849.000,00 k.k. De vrouw heeft andere woonruimte betrokken, terwijl de man in de woning is blijven wonen.
2.3.
Bij beschikking van 14 augustus 2014 (zaaknummer: C/08/159346 / ES RK 14-2108) heeft deze rechtbank, voor zover hier van belang, als volgt beslist:
Neemt in deze beschikking op de inhoud van het tussen de man en de vrouw gesloten convenant, waarvan een afschrift aan deze beschikking is gehecht.
In gemeld (echtscheidings)convenant staat onder meer het volgende vermeld:
C. DE WONING EN DAARMEE VERBAND HOUDENDE RECHTEN EN PLICHTEN
1. Partijen bezitten het gezamenlijk eigendom van de woning aan [adres] te [plaats] . De WOZ-waarde van de woning is € 697.000,-.
2. Op de woning rust een hypothecaire lening afgesloten bij ABN Amro, gekoppeld aan rekeningnummer (…), met een saldo van € 400.000,00.
3. De woning zal worden verkocht. Partijen hebben makelaarskantoor [X] te Zwolle opdracht gegeven de woning in de verkoop te nemen.
4. Op het moment dat de woning is verkocht zullen partijen de opbrengst van de woning verdelen, na aflossing van de hypothecaire lening. Ondanks dat partijen gezamenlijk eigenaar zijn van huis en hypotheek in gelijke delen, zal de opbrengst worden gedeeld op een manier waarbij rekening wordt gehouden met de inbreng ten tijde van het huwelijk. Concreet zal dit betekenen dat de vrouw een bedrag van € 100.000,00 toekomt en dat aan de man de overige opbrengst toe zal komen. Deze verdeling beoogt op geen enkele manier een schenking te doen aan de ander.
5. (…).
6. Op het moment dat een van beide partijen vervangende woonruimte heeft gevonden verleent deze partij de andere partij het persoonlijke recht van bewoning. Vanaf dat moment zullen de vaste lasten van de woning voor rekening zijn van degene die blijft wonen, alsmede de kosten van dagelijks onderhoud. Kosten voor groot onderhoud zullen in onderling overleg gemaakt worden en bij helfte verdeeld.
(…)
Indien een van beide partijen zijn/haar financiële verplichtingen m.b.t. de woning niet nakomt en voor zover de ander hier aansprakelijk voor gesteld kan en zal worden door schuldeisers, zal dit deel verrekend worden na verkoop woning bij de eindafrekening.
7. (…).
8. Partijen zijn er van op de hoogte dat ze beiden hoofdelijk aansprakelijk blijven voor de hypothecaire lening en hebben kennis genomen van de fiscale eigen woning regeling.
9. Partijen zullen beide hun uiterste medewerking verlenen aan de spoedige verkoop van de woning.
3.Het geschil
3.1.
De vrouw vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
( a) de man zal veroordelen om mee te werken aan een verlaging van de vraagprijs van de woning tot een bedrag van € 735.000,00 en een verkoop en levering van de woning tegen een minimale verkoopprijs van € 700.000,00 door binnen twee dagen na de datum van dit vonnis schriftelijk aan [X] Makelaardij te Zwolle te verklaren dat hij hiermee instemt;
( b) de vrouw zal machtigen, indien de man daarmee in gebreke mocht blijven, tot het te gelde maken van de woning tegen een verkoopprijs van minimaal € 700.000,00;
( c) zal bepalen dat in dat geval dit vonnis in de plaats komt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van de man om een voorlopige koopovereenkomst te sluiten;
( d) zal bepalen dat dit vonnis in de plaats komt van de voor eigendomsoverdracht en levering van het onroerend goed noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring van de man;
( e) de man zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
De man voert gemotiveerd verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Anders dan de man betoogt, is de voorzieningenrechter van oordeel dat uit de aard van het gevorderde reeds volgt dat de vrouw daarbij een spoedeisend belang heeft.
4.2.
Aan haar vorderingen legt de vrouw, samengevat, ten grondslag dat de man onrechtmatig jegens haar handelt doordat hij zijn medewerking niet verleent aan verlaging van de vraag- en (minimale) verkoopprijs van de woning. Daartoe voert de vrouw aan dat van haar niet langer kan worden verlangd dat zij in een onverdeelde gemeenschap blijft zitten, dat zij nog steeds hoofdelijk aansprakelijk is voor de hypothecaire schuld, terwijl de waarde van de woning door de verslechterde woningmarkt is teruggelopen, en dat haar schade als gevolg van het uitblijven van een verkoop oploopt. De vrouw vreest dat zij, ondanks dat de man overeenkomstig artikel 6 van Pro het echtscheidingsconvenant is gehouden de hypotheekrente te voldoen, door de hypotheeknemer zal worden aangesproken. Bovendien, aldus de vrouw, heeft de man gedreigd de helft van de door hem betaalde hypotheekrente op haar te zullen gaan verhalen.
4.3.
De man voert als verweer dat hij reeds in januari 2015, oktober 2015 en januari 2016 heeft ingestemd met een verlaging van de vraagprijs van de woning tot € 799.000,00 k.k. en in februari 2016 – op basis van het door hem ingewonnen advies van [Y] van ZuidZijde Makelaars en Taxateurs BV te Zwolle d.d. 4 februari 2016 (productie 13 van de man) – zelfs tot € 775.000,00 k.k., maar dat het uiteindelijk de vrouw zelf is die een aanpassing van de vraagprijs in de richting van de makelaar tegenhoudt. Volgens de man stelt de vrouw zich bovendien ten onrechte op het standpunt dat zij ingevolge artikel 4 van Pro het echtscheidingsconvenant in ieder geval recht heeft op € 100.000,00 van de overwaarde van de woning, ongeacht de hoogte van de verkoopopbrengst. Deze door de vrouw voorgestane uitleg van het convenant betekent volgens de man dat iedere prijsverlaging van de woning enkel door hem wordt gedragen, reden waarom hij terughoudend is in een bijstelling van de vraagprijs. Voorts voert de man aan dat hij geen vertrouwen (meer) heeft in de huidige verkopende makelaar.
4.4.
Allereerst overweegt de voorzieningenrechter dat het tussen partijen bestaande verschil van mening over de wijze waarop artikel 4 van Pro het echtscheidingsconvenant dient te worden uitgelegd in het kader van de beoordeling van de vorderingen van de vrouw niet bepalend is. Bovendien is daarvoor mogelijk nadere bewijslevering (bijvoorbeeld door middel van getuigen) nodig, terwijl deze procedure zich daarvoor niet leent. Een en ander zal zo mogelijk in een eventuele bodemprocedure beoordeeld moeten worden.
4.5.
De voorzieningenrechter overweegt verder als volgt. De tussen partijen ontstane impasse dient te worden doorbroken. Van de vrouw behoeft niet te worden gevergd dat zij jarenlang in een onverdeelde boedel blijft. De verdeling wordt evenwel opgehouden door het feit dat de woning niet is verkocht. Partijen zijn het erover eens dat de woning (onderhands) verkocht dient te worden, maar er bestaat onder meer verschil van mening over de (minimum)prijs waartegen de woning verkocht dient te worden.
4.6.
De vrouw vordert dat de vraagprijs van de woning wordt verlaagd tot een bedrag van € 735.000,00 en dat de woning wordt verkocht en geleverd tegen een minimale verkoopprijs van € 700.000,00. Ter onderbouwing van deze vordering verwijst de vrouw naar de brief van [Z] van [X] Makelaardij van 23 november 2015 (productie 5 van de vrouw).
De man betwist de inhoud c.q. juistheid van deze brief. Daartoe voert de man aan dat door de makelaar in augustus 2014 nog een vraagprijs is geadviseerd van € 849.000,00 k.k., terwijl deze nu een vraagprijs adviseert van € 735.000,00 k.k. Bovendien is deze vraagprijs volgens de man gebaseerd op verkoopresultaten van woningen van vóór augustus 2014. De man stelt dat het een gegeven van algemene bekendheid is dat de huizenprijzen weer in de lift zitten. In dit verband verwijst de man naar de als productie 15 overgelegde internetartikelen. Daarnaast betoogt de man dat gemelde vraagprijs van € 735.000,00 k.k. niet te rijmen valt met de kort daarvoor, op 6 oktober 2015, nog geadviseerde vraagprijs van € 799.000,00 k.k. Volgens de man heeft zich na voornoemde datum geen situatie voorgedaan die aanleiding geeft tot het aanpassen van de geadviseerde vraagprijs in een zo korte periode. Voorts stelt de man dat de makelaar de brief van 23 november 2015 op verzoek van de vrouw heeft samengesteld, waarin hij in het geheel niet is gekend. Bovendien is deze brief niet ondertekend en niet afgedrukt op briefpapier van de makelaar. De nadere toelichting van de makelaar, zoals verwoord in de brief van 5 januari 2016, doet er volgens de man niet aan af dat de adviezen van de makelaar onnavolgbaar zijn.
4.7.
Nu de vrouw het gemotiveerde verweer van de man onvoldoende heeft weersproken, zal de voorzieningenrechter de gevorderde verlaging van de vraagprijs van de woning tot een bedrag van € 775.000,00 k.k. toewijzen, overeenkomstig hetgeen partijen wellicht eerder zijn overeengekomen. De gevorderde minimale verkoopprijs van de woning van € 700.000,00 k.k. zal, gelet op het verweer van de man, bij gebreke van een deugdelijke onderbouwing worden afgewezen. Dit betekent dat ook de overige vorderingen, die samenhangen met de vordering tot verkoop en levering van de woning tegen een minimale verkooprijs van € 700.000,00 k.k., dienen te worden afgewezen. In dit verband stelt de voorzieningenrechter vast dat partijen zich tijdens de zitting bereid hebben verklaard om gezamenlijk een andere verkopende makelaar in te schakelen die zich tevens zal uitlaten over de minimale verkoopprijs van de woning.
4.8.
Al met al is de slotsom dat alleen de gevorderde verlaging van de vraagprijs van de woning tot een bedrag van € 775.000,00 k.k. voor toewijzing in aanmerking komt en dat alle overige vorderingen zullen worden afgewezen.
4.9.
Gelet op de relatie van partijen als ex-echtgenoten, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt de man om mee te werken aan een verlaging van de vraagprijs van de woning tot € 775.000,00 k.k. door binnen twee dagen na betekening van dit vonnis schriftelijk aan [X] Makelaardij te Zwolle te verklaren dat hij hiermee instemt,
5.2.
verklaart de in 5.1 uitgesproken veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma en in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2016. [1]