Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/173962 / HA ZA 15-363
Vonnis van 9 maart 2016
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
3.
[eiser 3],
[eiser 3],
wonende te [woonplaats 3] ,
eisers,
advocaat mr. A.F.B. Netters te Hengelo Ov,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE HENGELO,
zetelend te Hengelo,
gedaagde,
advocaat mr. J. Schutrups te Enschede.
Partijen zullen hierna AK Bouw en de Gemeente genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de conclusie van repliek met producties, en
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De rechtbank gaat uit van de volgende onbetwiste en daarom vaststaande feiten. AK Bouw is actief op het gebied van projectontwikkeling. Begin augustus 2014 overwoog zij de aankoop van de onroerende zaak aan de Kerkstraat 92 in Hengelo, teneinde dit gebouw te renoveren en te verbouwen tot een appartementencomplex. Eigenares was
de Gemeente. Het te koop aangeboden object was aanvankelijk een klooster, en werd later gebruikt voor kinderopvang.
2.2. Op 10 oktober 2014 heeft AK Bouw haar belangstelling voor dit pand bekend gemaakt aan de verkopende makelaar. Op 13 november 2014 ontving AK Bouw een bouwtechnisch rapport en een asbestinventarisatie. Op 23 oktober 2014 heeft AK Bouw aan de Gemeente laten weten dat zij bereid was om het gebouw te kopen voor € 300.000,-, mits de grond aan de achterzijde zou worden uitgebreid.
de Gemeente. Het te koop aangeboden object was aanvankelijk een klooster, en werd later gebruikt voor kinderopvang.
2.2. Op 10 oktober 2014 heeft AK Bouw haar belangstelling voor dit pand bekend gemaakt aan de verkopende makelaar. Op 13 november 2014 ontving AK Bouw een bouwtechnisch rapport en een asbestinventarisatie. Op 23 oktober 2014 heeft AK Bouw aan de Gemeente laten weten dat zij bereid was om het gebouw te kopen voor € 300.000,-, mits de grond aan de achterzijde zou worden uitgebreid.
2.3.
De Gemeente heeft vervolgens schriftelijk in een ‘koopvoorstel’ d.d.
24 november 2014 voorgesteld om de grond uit te breiden met 360 m2 en de koopprijs te stellen op € 336.000,-. Bij dit koopvoorstel is als bijlage gevoegd (een kopie van) de akte van levering van het gebouw aan de Gemeente in 2005.
24 november 2014 voorgesteld om de grond uit te breiden met 360 m2 en de koopprijs te stellen op € 336.000,-. Bij dit koopvoorstel is als bijlage gevoegd (een kopie van) de akte van levering van het gebouw aan de Gemeente in 2005.
2.4.
Deze leveringsakte houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
“bodemgesteldheid/ondergrondse tanks/asbestArtikel 6In opdracht van verkoper is op en in het verkochte een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Ingenieursbureau Lankelma, gevestigd te Almelo, door wie een rapport is uitgebracht op acht april tweeduizend vier; koper is bekend met de verontreiniging zoals omschreven in voornoemd rapport. Op grond van de onderzoeksresultaten kan worden gesteld dat het hier een niet-geschikte woningbouwlocatie betreft; (…) Koper verklaarde hiermede bekend te zijn en verkoper te vrijwaren voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest of enige andere verontreiniging in het verkochte kan voortvloeien. (…).”
“bodemgesteldheid/ondergrondse tanks/asbestArtikel 6In opdracht van verkoper is op en in het verkochte een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Ingenieursbureau Lankelma, gevestigd te Almelo, door wie een rapport is uitgebracht op acht april tweeduizend vier; koper is bekend met de verontreiniging zoals omschreven in voornoemd rapport. Op grond van de onderzoeksresultaten kan worden gesteld dat het hier een niet-geschikte woningbouwlocatie betreft; (…) Koper verklaarde hiermede bekend te zijn en verkoper te vrijwaren voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest of enige andere verontreiniging in het verkochte kan voortvloeien. (…).”
2.5.
Op 1 december 2014 heeft AK Bouw aan de Gemeente aangeboden om het gebouw te kopen voor € 325.000,- onder voorwaarde, dat de Gemeente de kosten van sanering van de bodem voor haar rekening zou nemen.
2.6.
Op 2 december 2014 heeft de Gemeente aangeboden het gebouw te verkopen voor € 330.000,-, met bepaling dat AK Bouw de saneringskosten zal dragen. De desbetreffende e-mail van de makelaar van die datum luidt onder meer als volgt:
‘Naar aanleiding van het telefonische gesprek met [eiser 3](de rechtbank neemt aan dat gedaagde sub 3 wordt bedoeld)
, ontvangen jullie bijgaand de koopbevestiging van de Kerkstraat 92 te Hengelo. (…) Gefeliciteerd met jullie aankoop.’
‘Naar aanleiding van het telefonische gesprek met [eiser 3](de rechtbank neemt aan dat gedaagde sub 3 wordt bedoeld)
, ontvangen jullie bijgaand de koopbevestiging van de Kerkstraat 92 te Hengelo. (…) Gefeliciteerd met jullie aankoop.’
2.7.
Op 16 december 2014 zond de makelaar aan AK Bouw het rapport van het in de leveringsakte genoemde ‘verkennend bodemonderzoek’ van ingenieursbureau Lankelma. De conclusie van dat rapport luidt als volgt:
“Gezien de mate en omvang van de verontreiniging met koper in de bovengrond is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Op basis van de historie in de wijk ‘Tuindorp’ kan worden gesteld dat koperverontreiniging in de bovengrond voor 1987 is ontstaan, waardoor sprake is van een historisch geval van bodemverontreiniging.Uit de risicobeoordeling (…) blijkt dat bij het huidig en toekomstig gebruik van ‘wonen met tuin en moestuin’, geen sprake is van onaanvaardbare risico’s voor de mens, ecologie en verspreiding.Er is sprake van één geval van ernstige bodemverontreiniging, maar de locatie hoeft niet met spoed gesaneerd te worden.”
“Gezien de mate en omvang van de verontreiniging met koper in de bovengrond is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Op basis van de historie in de wijk ‘Tuindorp’ kan worden gesteld dat koperverontreiniging in de bovengrond voor 1987 is ontstaan, waardoor sprake is van een historisch geval van bodemverontreiniging.Uit de risicobeoordeling (…) blijkt dat bij het huidig en toekomstig gebruik van ‘wonen met tuin en moestuin’, geen sprake is van onaanvaardbare risico’s voor de mens, ecologie en verspreiding.Er is sprake van één geval van ernstige bodemverontreiniging, maar de locatie hoeft niet met spoed gesaneerd te worden.”
2.8.
Op 17 december 2014 informeerde AK Bouw per email bij de makelaar naar de door de Gemeente verwachte saneringskosten. AK Bouw vroeg daarbij onder meer:
“Hebben we het wat hun betreft over 5k, 50k of 100k?”
“Hebben we het wat hun betreft over 5k, 50k of 100k?”
2.9.
Om duidelijkheid te verkrijgen over de hoogte van de saneringskosten heeft
AK Bouw Reef Infra ingeschakeld. Op 5 januari 2015 berichtte AK Bouw aan de makelaar dat in het rapport van Reef Infra de saneringskosten tussen de € 70.000,- en € 90.000,- zullen bedragen.
AK Bouw Reef Infra ingeschakeld. Op 5 januari 2015 berichtte AK Bouw aan de makelaar dat in het rapport van Reef Infra de saneringskosten tussen de € 70.000,- en € 90.000,- zullen bedragen.
2.10.
Hierop heeft de Gemeente aan Tebodin gevraagd om onderzoek naar de saneringskosten in te stellen. Op 20 januari 2015 heeft de makelaar het rapport van Tebodin aan AK Bouw gezonden. Het rapport vermeldt onder meer:
“Voor de kostenraming is uitgegaan van twee scenario’s:1. Functiegerichte variant. De sterk verontreinigde grond wordt gesaneerd op het huidige voorterrein en achtertuin, waar nieuwbouw is gepland (appartementen en bergingen) en waar de toekomstige tuinen zijn gepland. (…)2. Functiegerichte plus variant: De sterk verontreinigde bovengrond wordt gesaneerd op het gehele terrein gelegen buiten de huidige bebouwing. (…)De geraamde kosten voor de functiegerichte bodemsanering (variant 1) van de verontreinigde grond bedragen € 57.200,- exclusief btw (…)De geraamde kosten voor de functiegerichte plus sanering (variant 2) van de verontreinigde grond bedragen € 83.600,- exclusief btw (…).”
“Voor de kostenraming is uitgegaan van twee scenario’s:1. Functiegerichte variant. De sterk verontreinigde grond wordt gesaneerd op het huidige voorterrein en achtertuin, waar nieuwbouw is gepland (appartementen en bergingen) en waar de toekomstige tuinen zijn gepland. (…)2. Functiegerichte plus variant: De sterk verontreinigde bovengrond wordt gesaneerd op het gehele terrein gelegen buiten de huidige bebouwing. (…)De geraamde kosten voor de functiegerichte bodemsanering (variant 1) van de verontreinigde grond bedragen € 57.200,- exclusief btw (…)De geraamde kosten voor de functiegerichte plus sanering (variant 2) van de verontreinigde grond bedragen € 83.600,- exclusief btw (…).”
2.11.
Op 27 januari 2015 schreef AK Bouw aan de Gemeente dat de Gemeente en/of de makelaar de bodemvervuiling (bewust) achter had gehouden en dat de makelaar zou hebben meegedeeld dat de saneringskosten slechts € 5.000,- zouden bedragen. AK Bouw voegt daar aan toe:
“Omdat mijn compagnons en ik nog steeds de intentie hebben een koopovereenkomst met de gemeente aan te gaan, er vanuit gaande dat partijen overeenstemming kunnen bereiken over de voorwaarden, zijn wij van mening dat een gesprek op korte termijn zinvol is.”
“Omdat mijn compagnons en ik nog steeds de intentie hebben een koopovereenkomst met de gemeente aan te gaan, er vanuit gaande dat partijen overeenstemming kunnen bereiken over de voorwaarden, zijn wij van mening dat een gesprek op korte termijn zinvol is.”
2.12.
Op 28 januari 2015 vond een gesprek plaats tussen AK Bouw, de makelaar en medewerkers van de Gemeente. De makelaar deed vervolgens namens de Gemeente een ‘eindvoorstel’ van een koopprijs van € 310.000,-, waarbij AK Bouw de saneringskosten diende te dragen.
2.13.
Op 11 februari 2015 vond opnieuw een gesprek tussen partijen plaats. De Gemeente heeft toen aan AK Bouw in overweging gegeven om contact op te nemen met de heer [X] , de bodemdeskundige van de Gemeente, om te bezien of de kosten van de bodemsanering konden worden gereduceerd. AK Bouw heeft vervolgens aan [X] schriftelijke vragen voorgelegd.
2.14.
[X] heeft die vragen (voor zover hier van belang) beantwoord als volgt:
“Op de door uw verstrekte plankaart staat o.a. ‘tuingrond’ vermeld. Wij schatten in dat dit het meest kritische functie is wat op de plankaart staat vermeld en deze functie gelijk staat met de functie ‘Wonen met tuin’. De functie ‘Wonen met tuin’ is binnen het plangebied mogelijk ondanks de aangetoonde bodemverontreiniging.Het is niet toegestaan om zonder voorzorgsmaatregelen verontreinigde grond te verzetten, ook niet op uw eigen terrein. Hiervoor gelden regels (…). Om de gewenste locatieontwikkeling uit te voeren, is een bodemsanering nodig als u in de verontreinigde grond gaat werken. Binnen de uitvoering van een bodemsanering bestaat wel de mogelijkheid om verontreinigde grond binnen het geval van verontreiniging te verplaatsen (herschikken). Dit herschikken is aan strikte voorwaarden verbonden. (…) Voor verdere inhoudelijke toelichting verwijs ik u naar een bodemadviseur.”
“Op de door uw verstrekte plankaart staat o.a. ‘tuingrond’ vermeld. Wij schatten in dat dit het meest kritische functie is wat op de plankaart staat vermeld en deze functie gelijk staat met de functie ‘Wonen met tuin’. De functie ‘Wonen met tuin’ is binnen het plangebied mogelijk ondanks de aangetoonde bodemverontreiniging.Het is niet toegestaan om zonder voorzorgsmaatregelen verontreinigde grond te verzetten, ook niet op uw eigen terrein. Hiervoor gelden regels (…). Om de gewenste locatieontwikkeling uit te voeren, is een bodemsanering nodig als u in de verontreinigde grond gaat werken. Binnen de uitvoering van een bodemsanering bestaat wel de mogelijkheid om verontreinigde grond binnen het geval van verontreiniging te verplaatsen (herschikken). Dit herschikken is aan strikte voorwaarden verbonden. (…) Voor verdere inhoudelijke toelichting verwijs ik u naar een bodemadviseur.”
2.15.
Op 11 maart 2015 stelde AK Bouw aan de Gemeente voor om de bij de herontwikkeling vrijkomende verontreinigde grond af te graven en die te herverdelen over het perceel, voordat verkoop zou plaatsvinden. De Gemeente heeft op 13 maart 2015 aan AK Bouw laten weten met dit voorstel niet in te stemmen.
2.16.
Op 22 maart 2015 liet AK Bouw aan de Gemeente weten graag met de door
AK Bouw ingeschakelde expert [Y] en met [X] gezamenlijk wilde zoeken naar een oplossing voor de verontreinigde grond.
AK Bouw ingeschakelde expert [Y] en met [X] gezamenlijk wilde zoeken naar een oplossing voor de verontreinigde grond.
2.17.
Op 24 maart 2015 reageerde de Gemeente onder meer als volgt:
“Het voorstel van de heer [Y] met betrekking tot de bodem is beoordeeld door de heer [X] , adviseur bodemonderzoek en bodemsanering. De heer [X] komt tot de conclusie dat het voorstel voor de gemeente niet acceptabel is. Een oplossing voor dit vraagstuk moet u op een andere wijze vinden. Het lijkt ons echter niet redelijk dat wij op de aktepassering moeten wachten totdat u een oplossing hebt gevonden voor uw probleem de bodem. Wij verzoeken u daarom dringend om uitvoering te geven aan de koopovereenkomst en op korte termijn mee te werken aan de eigendomsoverdracht. Mocht u hiervoor geen mogelijkheden meer zien, binnen uw budget, dan geven wij u de gelegenheid de koopovereenkomst te ontbinden.”
“Het voorstel van de heer [Y] met betrekking tot de bodem is beoordeeld door de heer [X] , adviseur bodemonderzoek en bodemsanering. De heer [X] komt tot de conclusie dat het voorstel voor de gemeente niet acceptabel is. Een oplossing voor dit vraagstuk moet u op een andere wijze vinden. Het lijkt ons echter niet redelijk dat wij op de aktepassering moeten wachten totdat u een oplossing hebt gevonden voor uw probleem de bodem. Wij verzoeken u daarom dringend om uitvoering te geven aan de koopovereenkomst en op korte termijn mee te werken aan de eigendomsoverdracht. Mocht u hiervoor geen mogelijkheden meer zien, binnen uw budget, dan geven wij u de gelegenheid de koopovereenkomst te ontbinden.”
2.18.
Op 27 maart 2015 schreef de advocaat van AK Bouw dat de Gemeente een mededelingsplicht had geschonden en onjuiste informatie had verschaft. De advocaat deed namens AK Bouw aan de Gemeente de volgende voorstellen:
“Primair, de gemeente draagt de kosten van de sanering en draagt er zorg voor dat de grond dusdanig gesaneerd is dat aan de plannen van cliënten uitvoering gegeven kan worden en de benodigde vergunningen daartoe worden verstrekt. Partijen zijn bereid in dat geval het bedrag van € 330.000,- k.k. te bieden voor het perceel.Subsidiair, partijen dragen de kosten van sanering. In dat geval wordt de koopprijs verlaagd tot € 260.000,- k.k. De gemeente zegt toe constructief mee te werken aan het verstrekken van de benodigde vergunningen.”2.19. De advocaat van AK Bouw stelde de Gemeente daarbij aansprakelijk voor schade van AK Bouw, als de Gemeente niet bereid zou zijn om aan één van die alternatieven mee te werken.
“Primair, de gemeente draagt de kosten van de sanering en draagt er zorg voor dat de grond dusdanig gesaneerd is dat aan de plannen van cliënten uitvoering gegeven kan worden en de benodigde vergunningen daartoe worden verstrekt. Partijen zijn bereid in dat geval het bedrag van € 330.000,- k.k. te bieden voor het perceel.Subsidiair, partijen dragen de kosten van sanering. In dat geval wordt de koopprijs verlaagd tot € 260.000,- k.k. De gemeente zegt toe constructief mee te werken aan het verstrekken van de benodigde vergunningen.”2.19. De advocaat van AK Bouw stelde de Gemeente daarbij aansprakelijk voor schade van AK Bouw, als de Gemeente niet bereid zou zijn om aan één van die alternatieven mee te werken.
2.20.
De Gemeente heeft op 14 april 2015 op deze brief gereageerd onder meer als volgt:
“De gemeente verkoopt het pand in de huidige staat. De gemeente is niet bereid om eventuele saneringsmaatregelen te betalen. (…) Zoals hiervoor al eerder is aangegeven, heeft de gemeente uw cliënten in het kader van de onderhandelingen correct geïnformeerd over de milieukundige situatie van de bodem. (…) Gelet op uw hiervoor ingenomen standpunten komen wij niet tot overeenstemming. (…)”
“De gemeente verkoopt het pand in de huidige staat. De gemeente is niet bereid om eventuele saneringsmaatregelen te betalen. (…) Zoals hiervoor al eerder is aangegeven, heeft de gemeente uw cliënten in het kader van de onderhandelingen correct geïnformeerd over de milieukundige situatie van de bodem. (…) Gelet op uw hiervoor ingenomen standpunten komen wij niet tot overeenstemming. (…)”
2.21.
De advocaat van AK Bouw zond op 20 april 2015 aan de Gemeente een e-mail met onder meer de volgende inhoud:
“Cliënten zijn van mening dat het de gemeente niet vrij staat de onderhandelingen in deze fase te beëindigen, althans niet zonder dat de geleden en nog te lijden schade van cliënten wordt vergoed.”
“Cliënten zijn van mening dat het de gemeente niet vrij staat de onderhandelingen in deze fase te beëindigen, althans niet zonder dat de geleden en nog te lijden schade van cliënten wordt vergoed.”
3.De vordering
3.1.
In aanvulling op die feiten heeft AK Bouw het volgende gesteld. Uit de leveringsakte blijkt dat de Gemeente ervan op de hoogte was, althans op de hoogte had kunnen zijn, dat de grond van het door haar te koop aangeboden grond verontreinigd was en niet geschikt was als locatie voor woningbouw, althans niet overeenkomstig de plannen van AK Bouw.
3.2.
Daaruit volgt dat de Gemeente haar mededelingsplicht jegens AK Bouw heeft geschonden, zowel bij de eerste informatieaanvraag door AK Bouw als op elk daaropvolgend contactmoment, evenals na het eerste door AK Bouw aan de Gemeente gedane voorstel en na het indienen van de plannen door AK Bouw, waaruit bleek van zijn voornemen om het aan te kopen perceel te ontwikkelen tot een woningbouwlocatie.
3.3.
Op elk van deze momenten had de Gemeente AK Bouw moeten informeren over de aanwezige bodemverontreiniging. Dat de Gemeente dat (telkens) niet heeft gedaan was in strijd met de door haar jegens AK Bouw in acht te nemen betamelijkheid en was daarom jegens AK Bouw onrechtmatig.
3.4.
De Gemeente had met betrekking tot de bodemverontreiniging jegens een mededelingsplicht jegens AK Bouw. Deze plicht gaat vóór de (eventuele) eigen onderzoekplicht van AK Bouw als (beoogd) koper. In ieder geval zodra AK Bouw aan de Gemeente had laten weten voornemens te zijn op het aan te kopen gebouw te willen renoveren en/of verbouwen rustte op de Gemeente jegens AK Bouw de plicht om haar te attenderen op de aanwezige verontreiniging. De Gemeente is die verplichting niet nagekomen.
3.5.
De Gemeente heeft jegens AK Bouw onrechtmatig gehandeld door de onderhandelingen tussen partijen over de voorgenomen koopovereenkomst af te breken op een moment, waarop partijen nagenoeg overeenstemming hadden bereikt over de koopprijs. AK Bouw was bereid om € 330.000,- te betalen, mits de Gemeente de saneringskosten zou voldoen, die volgens de Gemeente slechts € 5.000,- zouden bedragen, dus slechts 1,5% van de door AK Bouw geboden koopprijs.
3.6.
Immers, de makelaar van de Gemeente heeft tot en met het tweede koopvoorstel, dat hij op 2 december 2014 aan AK Bouw zond, aan AK Bouw voorgehouden dat de saneringskosten (slechts) ongeveer € 5.000,- zouden bedragen, omdat de makelaar vermoedde dat het zou gaan op vervuiling als gevolg van lekkende zinken dakgoten.
3.7.
Ook nadat de onvoorziene omstandigheid van de verontreinigde, en niet voor woningbouw geschikte grond naar voren was gekomen, heeft de Gemeente het vertrouwen gewekt dat de onderhandelingen tot een koopovereenkomst zouden leiden. Dat vertrouwen werd versterkt door de e-mail van de makelaar van de Gemeente d.d. 2 december, waarin hij onder meer schreef:
‘Gefeliciteerd met jullie aankoop.’Onder deze omstandigheden had de Gemeente zich moeten realiseren dat zij de onderhandelingen niet meer vrijblijvend kon afbreken.
‘Gefeliciteerd met jullie aankoop.’Onder deze omstandigheden had de Gemeente zich moeten realiseren dat zij de onderhandelingen niet meer vrijblijvend kon afbreken.
3.8.
De situatie, waarin tussen partijen een verschil van mening ontstond over de verdeling van de saneringskosten, is volledig veroorzaakt door het onrechtmatige en verwijtbare handelen van de Gemeente, omdat zij niet van meet af aan open kaart heeft gespeeld over de werkelijke saneringskosten. AK Bouw heeft zich van meet af aan op het standpunt gesteld dat de uiteindelijke saneringskosten of voor rekening van de Gemeente dienden te komen, of (gedeeltelijk) in mindering dienden te worden gebracht op de koopprijs.
3.9.
De Gemeente is op grond van het voorgaande jegens AK Bouw aansprakelijkheid voor de door AK Bouw gederfde winst en/of geleden schade, die AK Bouw heeft gesteld op € 100.000,-, te vermeerderen met rente en kosten.
3.10.
AK Bouw heeft haar schade toegelicht als volgt. AK Bouw heeft veel tijd gestoken in het onderzoeken van de haalbaarheid van haar plannen. Nadat de problematiek met de vervuiling aan het licht was getreden, zag AK Bouw zich daarnaast geconfronteerd met extra kosten van bodemonderzoek, een adviseur en juridische kosten met betrekking tot de aansprakelijkheid van de Gemeente.
4.Het verweer
4.1.
De Gemeente heeft de vordering betwist en daartoe onder meer het volgende aangevoerd. Zij heeft geen mededelingsplicht geschonden en geen onjuiste voorlichting gegeven. Voordat de Gemeente de beschikking had over de akte van 2005, was zij niet bekend met de bodemverontreiniging. Zij heeft tijdig melding gemaakt van de verontreiniging, doordat de Gemeente bij haar koopvoorstel de leveringsakte heeft gevoegd, waarin de vervuiling wordt vermeld. In het koopvoorstel wordt meerdere malen naar die akte verwezen.
4.2.
Deze akte van levering was een afschrift uit de openbare registers. Van een professionele koper als AK Bouw mag worden verwacht dat zij de openbare registers raadpleegt alvorens te onderhandelen over de aankoop van een onroerende zaak.
4.3.
In dit geval bestond daartoe voor AK Bouw des te meer aanleiding, omdat van algemene bekendheid is dat in de wijk ‘Tuindorp’ in Hengelo een verhoogde kans bestaat op bodemverontreiniging met koper. Onder de gegeven omstandigheden prevaleerde de onderzoekplicht van AK Bouw als koper boven de mededelingsplicht van de Gemeente.
4.4.
Daar komt bij dat het enkele feit van een bodemverontreiniging nog niet meebrengt, dat het perceel ongeschikt is voor het beoogde gebruik, of dat de bodem direct gesaneerd moet worden. Dat was in dit geval ook niet zonder meer nodig, zoals blijkt uit het hiervoor geciteerde rapport van Lankelma, dat op dit punt luidt als volgt:
‘Uit de risicobeoordeling (…) blijkt dat bij het huidig en toekomstig gebruik van ‘wonen met tuin en moestuin’, geen sprake is van onaanvaardbare risico’s voor de mens, ecologie en verspreiding.Er is sprake van één geval van ernstige bodemverontreiniging, maar de locatie hoeft niet met spoed gesaneerd te worden.”
‘Uit de risicobeoordeling (…) blijkt dat bij het huidig en toekomstig gebruik van ‘wonen met tuin en moestuin’, geen sprake is van onaanvaardbare risico’s voor de mens, ecologie en verspreiding.Er is sprake van één geval van ernstige bodemverontreiniging, maar de locatie hoeft niet met spoed gesaneerd te worden.”
4.5.
De bouwplannen van AK Bouw vereisten weliswaar sanering van de bodem, maar de Gemeente was van die plannen niet op de hoogte toen zij een koopvoorstel uitbracht. Uit het eerste schetsontwerp van AK Bouw bleek niet of onvoldoende dat voor het bouwen van woonruimte zo in de vervuilde grond zou moeten worden geroerd dat daarom sanering nodig zou zijn.
4.6.
De Gemeente betwist, dat zij of haar makelaar onjuiste informatie heeft verstrekt over de hoogte van de saneringskosten. Met name hebben noch de makelaar, noch de Gemeente meegedeeld dat die kosten ongeveer € 5.000,- zouden bedragen. Dit blijkt onder meer uit het e-mailbericht van de makelaar aan AK Bouw d.d. 1 december 2014 als volgt:
‘Niet akkoord, ik stel voor het verkennende bodemonderzoek af te wachten. Het kan natuurlijk zijn dat de saneringskosten zo hoog zijn dat ontwikkeling naar woningbouw financieel niet rendabel is.’
‘Niet akkoord, ik stel voor het verkennende bodemonderzoek af te wachten. Het kan natuurlijk zijn dat de saneringskosten zo hoog zijn dat ontwikkeling naar woningbouw financieel niet rendabel is.’
4.7.
Om vervolgens inzicht te krijgen in de saneringskosten, hebben zowel AK Bouw als de Gemeente elk aan een verschillende partij (Reef Infra, resp. Tebodin) opdracht gegeven om een kostenraming te maken. Toen deze kostenramingen bekend waren hebben partijen hierover gecorrespondeerd. Voor die tijd hebben Gemeente noch makelaar ooit aan AK Bouw informatie, laat staan onjuiste informatie over die kosten aan AK Bouw verstrekt.
4.8.
De Gemeente heeft ook niet onrechtmatig gehandeld door de onderhandelingen te beëindigen. Bij het sluiten van overeenkomsten staat de contractsvrijheid voorop. Een gepretendeerde schadevergoedingsverplichting wegens afgebroken onderhandelingen dient ingevolge de jurisprudentie streng en met terughoudendheid te worden beoordeeld.
4.9.
Daarom is de partij, die onderhandelingen wenst te beëindigen, in beginsel niet verplicht om aan de wederpartij de door deze gemaakte kosten te vergoeden tenzij dit, op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst, onaanvaardbaar zou zijn.
4.10.
Daarvan is in dit geval geen sprake. Onder de gegeven omstandigheden kon
AK Bouw in redelijkheid niet vertrouwen op totstandkoming van een koopovereenkomst. Ten tijde van het afbreken van de onderhandelingen door de Gemeente op 14 april 2015 had AK Bouw het eindvoorstel van de Gemeente al verworpen.
AK Bouw in redelijkheid niet vertrouwen op totstandkoming van een koopovereenkomst. Ten tijde van het afbreken van de onderhandelingen door de Gemeente op 14 april 2015 had AK Bouw het eindvoorstel van de Gemeente al verworpen.
4.11.
De Gemeente had toen ook al meerdere malen (zoals in haar e-mailbericht van
18 februari 2015 aan AK Bouw) aangegeven dat AK Bouw zelf een oplossing diende te zoeken voor de bodemverontreiniging, en dat de Gemeente niet verder zou afwijken van de koopprijs.
18 februari 2015 aan AK Bouw) aangegeven dat AK Bouw zelf een oplossing diende te zoeken voor de bodemverontreiniging, en dat de Gemeente niet verder zou afwijken van de koopprijs.
4.12.
Vanaf het moment dat partijen wisten dat de verbouwingsplannen van AK Bouw een bodemsanering vereisten lagen de standpunten van partijen over de inhoud van de te sluiten overeenkomst ver uiteen, en dat is vervolgens ook zo gebleven. Beide partijen handhaafden het standpunt dat zij die saneringskosten niet op zich wilden nemen. Onder die omstandigheden kon in redelijkheid geen sprake zijn van totstandkomingsvertrouwen aan de zijde van AK Bouw.
4.13.
De Gemeente betwist de door AK Bouw gestelde schade. AK Bouw heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op basis waarvan de Gemeente het positieve contractbelang (gederfde winst) zou moeten vergoeden. Bovendien mocht zij de onderhandelingen afbreken omdat AK Bouw er niet in op mocht vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen.
4.14.
Voor een vergoeding van gederfde winst is onder deze omstandigheden geen plaats. De Gemeente heeft geen mededelingsplicht geschonden, geen onjuiste informatie verschaft en niet gehandeld in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt.
4.15.
AK Bouw heeft de door haar gestelde concrete schadeposten niet met bewijsstukken onderbouwd.
5.De beoordeling
5.1.
AK Bouw legt in aan haar vordering ten grondslag de stellingen
(a) dat de Gemeente jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld door in strijd met haar mededelingsplicht in het onderhandelingstraject relevante informatie achter te houden, althans te laat te verstrekken, en
(b) dat de Gemeente de onderhandelingen heeft afgebroken op een moment, waarop
AK Bouw mocht vertrouwen dat partijen een overeenkomst zouden sluiten omdat zij nagenoeg overeenstemming hadden bereikt over de koopprijs.
(a) dat de Gemeente jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld door in strijd met haar mededelingsplicht in het onderhandelingstraject relevante informatie achter te houden, althans te laat te verstrekken, en
(b) dat de Gemeente de onderhandelingen heeft afgebroken op een moment, waarop
AK Bouw mocht vertrouwen dat partijen een overeenkomst zouden sluiten omdat zij nagenoeg overeenstemming hadden bereikt over de koopprijs.
5.2.
De Gemeente heeft op het verwijt sub (a) gereageerd met onder meer de volgende verweren:
- Zij heeft tijdig melding gemaakt van de verontreiniging, doordat zij bij haar koopvoorstel d.d. 24 november 2014 de leveringsakte heeft gevoegd, waarin de vervuiling wordt vermeld.
- AK Bouw had al (veel) eerder over die informatie kunnen beschikken, wanneer zij zelf eerder de openbare registers zou hebben geraadpleegd.
- Onder de gegeven omstandigheden prevaleerde de onderzoekplicht van AK Bouw als koper boven de mededelingsplicht van de Gemeente.
- De Gemeente noch haar makelaar hebben aan AK Bouw onjuiste informatie verstrekt over de hoogte van de saneringskosten. Dit blijkt onder meer uit het e-mailbericht van de makelaar aan AK Bouw d.d. 1 december 2014 als volgt:
‘Niet akkoord, ik stel voor het verkennende bodemonderzoek af te wachten. Het kan natuurlijk zijn dat de saneringskosten zo hoog zijn dat ontwikkeling naar woningbouw financieel niet rendabel is.’
- Zij heeft tijdig melding gemaakt van de verontreiniging, doordat zij bij haar koopvoorstel d.d. 24 november 2014 de leveringsakte heeft gevoegd, waarin de vervuiling wordt vermeld.
- AK Bouw had al (veel) eerder over die informatie kunnen beschikken, wanneer zij zelf eerder de openbare registers zou hebben geraadpleegd.
- Onder de gegeven omstandigheden prevaleerde de onderzoekplicht van AK Bouw als koper boven de mededelingsplicht van de Gemeente.
- De Gemeente noch haar makelaar hebben aan AK Bouw onjuiste informatie verstrekt over de hoogte van de saneringskosten. Dit blijkt onder meer uit het e-mailbericht van de makelaar aan AK Bouw d.d. 1 december 2014 als volgt:
‘Niet akkoord, ik stel voor het verkennende bodemonderzoek af te wachten. Het kan natuurlijk zijn dat de saneringskosten zo hoog zijn dat ontwikkeling naar woningbouw financieel niet rendabel is.’
5.3.
Deze verweren treffen doel. De Gemeente heeft niet te laat de van haar te verwachten informatie verstrekt, en van onjuiste informatieverstrekking blijkt evenmin. Onder de gegeven omstandigheden had AK Bouw tijdig de openbare registers moeten raadplegen en had zij in zoverre een onderzoeksplicht, die prevaleerde boven de mededelingsplicht van de Gemeente. Onrechtmatig handelen dan wel nalaten van de Gemeente op dit punt kan daarom niet worden aangenomen.
5.4.
Tegen het verwijt sub (b), dat zij de onderhandelingen tussen partijen ten onrechte heeft afgebroken op een moment, waarop partijen nagenoeg overeenstemming hadden bereikt over de koopprijs, heeft de Gemeente onder meer ingebracht, dat onder de gegeven omstandigheden AK Bouw in redelijkheid niet kon vertrouwen op totstandkoming van een koopovereenkomst, omdat reeds vanaf het moment waarop partijen wisten dat de verbouwingsplannen van AK Bouw een bodemsanering vereisten, hun standpunten over de inhoud van de te sluiten overeenkomst ver uiteenliepen en steeds uiteen zijn blijven lopen.
5.5.
De rechtbank is het daarmee eens. Dit standpunt van de Gemeente strookt met de in dit geding als vaststaand aangenomen feiten. Reeds op 1 december 2014, dus een week na het koopvoorstel van de Gemeente d.d. 24 november 2014, maakte AK Bouw aanspraak op vergoeding van saneringskosten door de Gemeente, en de Gemeente heeft daarmee vervolgens nimmer ingestemd. Ook dit verweer is dus terecht voorgedragen. De eis moet daarom worden afgewezen.
5.6.
AK Bouw zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:
- griffierecht 1.909,00
- salaris advocaat
2.842,00(2 punten × tarief € 1.421,00)
2.842,00(2 punten × tarief € 1.421,00)
Totaal € 4.751,00
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vordering af,
6.2.
veroordeelt AK Bouw in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 4.751,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt AK Bouw in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis is voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
6.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.K.F. Hangelbroek en in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2016. [1]