Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer : C/08/184118 / KG ZA 16-96
Vonnis in kort geding van 15 april 2016
in de zaak van
besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TWENTSVAST B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
eisende partij, hierna te noemen Twentsvast,
advocaat: mr. D.F. Briedé te Almelo,
tegen
besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
advocaat: mr. J.C. Dingeldein te Enschede.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de producties 1 tot en met 5 van de zijde van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Twentsvast
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Twentsvast heeft op de executoriale veiling van 24 december 2015 een bod gedaan op het perceel [adres] te [plaats] , sectie [X] , [xxxx] , [yyyy] en [zzzz] (hierna ‘het perceel’) en blijkens het proces-verbaal van veiling van 24 december 2015 en de koopakte van 20 januari 2016 in eigendom verkregen.
2.2.
Het perceel was voordien eigendom van De Lutteweide Vastgoed B.V.
2.3.
[gedaagde] is een akkerbouwbedrijf en heeft op 1 januari 2015 met De Lutteweide Vastgoed B.V. een overeenkomst gesloten waarbij is overeengekomen dat zij voornoemd perceel gaat pachten tegen een jaarlijkse vergoeding van € 1.105,80. laatstgenoemde overeenkomst is geregistreerd bij de Grondkamer. Bestuurder van [gedaagde] is de heer [N] , die eerder op basis van een eenmanszaak het akkerbouwbedrijf exploiteerde, maar deze onderneming in verband met toeslagrechten vanaf januari 2015 heeft ingebracht in de besloten vennootschap. De eenmanszaak heeft het perceel vanaf omstreeks 2010 gepacht. In eerste instantie was sprake van een mondelinge overeenkomst, maar dit is sinds 1 januari 2012 omgezet in een schriftelijke pachtovereenkomst.
2.3.
De hypotheekhouder FGH Bank N.V. heeft wegens een betalingsachterstand bij exploot van 25 september 2015 tegen [gedaagde] het in de hypotheekakte opgenomen huurbeding ingeroepen, een beroep gedaan op de nietigheid c.q. vernietiging van de onderliggende overeenkomsten en is voorts aangezegd dat het onroerend goed openbaar zou worden verkocht op 5 november 2015.
2.4.
Bij beschikking van 17 november 2015 van de voorzieningenrechter van deze rechtbank is aan FGH Bank verlof verleend om het huurbeding in te roepen tegen De Lutteweide Vastgoed B.V., Aagten en zijn eventuele gebruikers en/of (onbekende) huurders veroordeeld om de onroerende zaak te ontruimen.
2.5.
Twentsvast heeft [gedaagde] bij brief van 26 februari 2016 verzocht om niet langer van het perceel gebruik te maken.
2.6.
Bij e-mailbericht van 9 maart 2016 heeft [gedaagde] aan Twentsvast laten weten niet bereid te zijn afstand te doen van haar pachtrecht.
3.Het geschil
3.1.
Twentsvast vordert, kort gezegd, dat de voorzieningenrechter - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - [gedaagde] zal veroordelen tot ontruiming van het door haar in gebruik zijnde perceel zoals genoemd in de dagvaarding en in goede staat en ter vrije beschikking aan Twentsvast te stellen, alsmede [gedaagde] te verbieden om het perceel te betreden of hier op welke wijze dan ook gebruik van te maken op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
4.De beoordeling
4.1.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter vloeit het door Twentsvast gestelde spoedeisende belang voort uit de aard van het gevorderde.
4.2.
Twentsvast vordert, in lijn met de reeds door deze rechtbank afgegeven beschikking van 17 november 2015, dat ook [gedaagde] tot ontruiming van het perceel dient over te gaan. Wanneer de pachtovereenkomst nu precies een aanvang heeft genomen, reeds vanaf 2010 of 2015, is in deze niet relevant nu de overeenkomst in ieder geval van een latere datum is dan de hypotheekakte waarin het huurbeding is opgenomen, welke stamt uit 2007. Evenmin doet de registratie van de laatste pachtovereenkomst bij de Grondkamer hieraan iets af. Bij exploot van aanzegging van 25 september 2015 is tegen [gedaagde] het huurbeding ingeroepen en om die reden vordert Twentsvast nu de ontruiming van [gedaagde] van het perceel voordat er door [gedaagde] wordt overgegaan tot bewerking van het akkerland.
4.3.
[gedaagde] stelt daarentegen dat het perceel al jaren wordt gepacht, en dat de grondkamer de pachtovereenkomst van 1 januari 2015 heeft goedgekeurd. Om die redenen dient de vordering tot ontruiming te worden afgewezen. [gedaagde] wil graag zijn activiteiten met het akkerbouwbedrijf op het perceel voortzetten.
4.4.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de vordering tot ontruiming dient te worden toegewezen. Immers staat onweersproken vast dat de FGH-bank het in de hypotheekakte opgenomen huur- dan wel pachtbeding heeft ingeroepen, ook tegen [gedaagde] , en dat niet valt in te zien waarom in casu een uitzondering op de hoofdregel zou moeten gelden. Nu ook als onweersproken vaststaat dat de hypotheekakte waarin het beding is opgenomen dateert uit 2007, heeft de voormalige eigenaar derhalve nadien met [gedaagde] een pachtovereenkomst gesloten en kan het huur- dan wel pachtbeding jegens [gedaagde] worden ingeroepen en kan om ontruiming door [gedaagde] worden verzocht. Het enkele feit dat er sprake is van een registratie van de pachtovereenkomst bij de Grondkamer maakt niet dat het huurbeding niet kan worden ingeroepen. Immers, de Grondkamer heeft slechts haar goedkeuring aan de pachtovereenkomst verleend en geen beding dan wel bepaling opgenomen die het inroepen van het huur- dan wel pachtbeding onmogelijk maakt. Voor zover is betoogd dat het beding geen werking heeft als bedoeld in artikel 3:264 lid 3 BW gelet op voornoemde goedkeuring, slaagt dit beroep niet. De grondkamer heeft immers geen aan het beding strijdige inhoud gegeven, enkel haar goedkeuring verleend. Voorts is de voorzieningenrechter van oordeel dat gelet op het voorgaande, hij aan een belangenafweging, zoals [gedaagde] ook heeft betoogd, niet toekomt.
4.5.
Het gevorderde verbod tot betreding en gebruik zal worden toegewezen, met dien verstande dat het zal ingaan na de ontruimingstermijn en de gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.
4.6.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om het perceel [adres] te [plaats] , sectie [X] , nummers [xxxx] , [yyyy] en [zzzz] binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en in goede staat en ter vrije beschikking aan Twentsvast te stellen;
5.2.
verbiedt [gedaagde] om het perceel als onder 5.1. nader omschreven na ontruiming te betreden of hier op welke wijze dan ook gebruik van te maken;
5.3.
bepaalt dat [gedaagde] voor iedere dag of gedeelte van een dag dat zij in strijd handelt met het onder 5.2. bepaalde, aan Twentsvast een dwangsom verbeurt van EUR 250,- per overtreding en EUR 250,- per dag dat de overtreding voortduurt, tot een maximum van
EUR 10.000,-;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van Twentsvast begroot op € 719,12 aan verschotten en € 527,- aan salaris van de advocaat,
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Verhoeven en in het openbaar uitgesproken op
15 april 2016.