Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer : 4909024 CV EXPL 16-2509
Vonnis in kort geding van 8 april 2016
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
en
2. [eiser 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: verhuurders,
gemachtigde: mr. M.D. Ubbink,
advocaat te Enschede,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
en
2. [gedaagde 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: huurders,
gemachtigde: mr. M. Nijkamp,
advocaat te Enschede.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
1.1.
De namens verhuurders betekende dagvaarding van 23 maart 2016, waarbij verhuurders een vordering hebben ingesteld tot het treffen van een voorlopige voorziening en huurders hebben opgeroepen ter zitting in kort geding te verschijnen.
1.2.
Huurders hebben ter voorbereiding van de mondelinge behandeling nog producties (foto’s) in het geding gebracht.
1.3.
De vordering is behandeld ter zitting van vrijdag 1 april 2016.
verhuurders zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde.
Huurders zijn verschenen bij gedaagde sub 2, bijgestaan door hun gemachtigde.
1.4.
Verhuurders hebben hun standpunt laten toelichten door hun gemachtigde, die daarbij gebruik heeft gemaakt van pleitaantekeningen.
De gemachtigde van huurders heeft tegen de vordering verweer gevoerd en daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen.
De griffier heeft van hetgeen ter zitting is besproken proces-verbaal opgemaakt.
1.5.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In deze zaak staat als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, het navolgende vast.
2.2.
Verhuurders hebben medio juni 2011 een overeenkomst tot huur en verhuur gesloten met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] te [plaats] voor de periode van 15 juli 2011 tot 15 juli 2013, welke periode nadien stilzwijgend is verlengd.
2.3.
De huurprijs bedraagt laatstelijk € 692,90 per maand. Huurders hebben een huurachterstand laten ontstaan tot een bedrag van € 4.157,40, berekend tot en met de maand maart 2016.
2.4.
Huurders hebben de huurpenningen over de maand april 2016 voldaan.
2.5.
Tussen partijen loopt bij deze rechtbank een bodemprocedure onder zaaknummer 4798060 CV EXPL 16-1106. Ter rolzitting van 5 april 2016 is op verzoek van mr. Nijkamp aan huurders een laatste uitstel verleend tot de rolzitting van 3 mei 2016 om te concluderen voor antwoord.
3.Het geschil
3.1.
Verhuurders vorderen dat huurders worden veroordeeld om binnen 14 dagen na heden de woning te ontruimen en ontruimd te houden, alsmede huurders te veroordelen tot betaling van de huurachterstand groot een bedrag van € 4.157,40, evenals van een bedrag van € 692,00 voor elke maand of deel van een maand vanaf 1 april 2016 tot aan de datum van feitelijke ontruiming, met rente en (na-)kosten.
3.2.
Verhuurders leggen aan hun vordering de hiervoor opgenomen vaststaande feiten ten grondslag en stellen dat naar verwachting de opgelopen huurachterstand een tekortkoming aan de zijde van huurders oplevert welke voor de bodemrechter voldoende zal zijn om de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden. Daarnaast gedragen huurders zich niet zoals een goed huurder betaamt. De tuin van het gehuurde verkeert in een deplorabele staat van onderhoud.
Verhuurders stellen voorts dat nu de huurovereenkomst stilzwijgend is voortgezet de huurovereenkomst op grond van artikel 7:301 lid 2 BW Pro wettelijk heeft te gelden als een huurovereenkomst voor de duur van in totaal vijf jaar. Deze termijn verstrijkt op 15 juli 2016, tegen welke datum de huurovereenkomst door verhuurders bij aangetekend schrijven is opgezegd.
Huurders beroepen zich op opschorting van huurbetalingen wegens achterstallig onderhoud aan het gehuurde. Verhuurders zijn van mening dat het met het achterstallig onderhoud wel meevalt. Het betreft enkele glaslatjes die moeten worden vervangen, schimmel in de keuken en de vervanging van een verouderde verwarmingsketel. Doordat huurders de huurpenningen niet betalen, ontbreekt het verhuurders aan financiële middelen om het achterstallig onderhoud te laten uitvoeren. Het verhelpen van de gebreken aan het gehuurde, beloopt naar het oordeel van verhuurders een bedrag ter grootte van twee maanden huur.
3.3.
Huurders concluderen tot afwijzing van de vordering. Zij erkennen dat zij over de maanden oktober 2015 tot en met maart 2016 geen huurpenningen hebben betaald. Deze huurpenningen hebben zij gereserveerd op een aparte bankrekening. De reden om de huur niet te betalen is gelegen in het forse achterstallig onderhoud dat de woning kent. Huurders betwisten uitdrukkelijk dat zij het gehuurde, waaronder de tuin, niet netjes zouden onderhouden. Ten bewijze van hun stellingen brengen huurders diverse foto’s in het geding.
Huurders realiseren zich dat het van hun zijde wellicht niet handig is geweest de huurachterstand te laten oplopen in de orde van grootte van zes maanden huur. Zij bieden dan ook aan om binnen een week vier maanden huur aan verhuurders te zullen overmaken.
4.De beoordeling
4.1.
Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening alleen dan aanleiding is, indien op grond van de thans gebleken feiten en omstandigheden aannemelijk is dat in een bodemprocedure de beslissing gelijkluidend zal zijn.
4.2.
Huurders verklaren zich bereid een bedrag ter grootte van vier maanden huur aan verhuurders te zullen overmaken. In zoverre is de vordering van verhuurders, gelijkstaande met de som van vier maanden huur, toewijsbaar. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter staat de opschorting van de betaling van de huurpenningen door huurders ter grootte van twee maanden in verhouding tot de ernst van het achterstallig onderhoud aan de woning. De huurvordering zal in zoverre, betrekking hebbend op twee maanden huur, worden afgewezen, omdat huurders naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter een beroep op opschorting toekomt.
4.3.
Zoals door huurders gesteld, erkennen verhuurders dat de woning achterstallig onderhoud heeft. De door huurders in het geding gebrachte foto’s spreken wat dat betreft boekdelen. Aan de andere kant is de omvang van de door huurders ingehouden huur afgezet tegen de ernst van het achterstallig onderhoud buitenproportioneel. Het is dan ook juist dat huurders de huurbetalingen per 1 april 2016 weer hebben hervat.
4.4.
De huurovereenkomst is na afloop van de huurovereenkomst, 15 juli 2013, tussen partijen stilzwijgend voortgezet. Op basis van artikel 7:230 BW Pro is de huurovereenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd verlengd. Het door verhuurders aangehaalde artikel 7:301 lid 2 BW Pro is niet van toepassing op de huur van woonruimte, doch enkel op de huur van bedrijfsruimte.
4.5.
Zoals door de kantonrechter reeds ter mondelinge behandeling aangegeven, is het aan de bodemrechter te beoordelen of de tekortkoming aan de zijde van huurders, de buitenproportionele opschorting van de betaling van de huurpenningen, een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De stelling van verhuurders dat huurders zich niet zouden gedragen zoals goed huurders betaamt, is vooralsnog naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende komen vast te staan. Op basis van de thans gebleken feiten en omstandigheden, acht de kantonrechter het vooralsnog niet aannemelijk dat de huurovereenkomst tussen partijen zal worden ontbonden. De gevorderde ontruiming van het gehuurde zal dan ook worden afgewezen, althans met in achtneming van het navolgende. Verhuurders hebben geen enkel vertrouwen in de betalingsmoraal van huurders. De kantonrechter gaat er van uit dat huurders de achterstallige huurpenningen daadwerkelijk hebben gereserveerd en dat de veroordeling tot betaling van de vier maanden huur, een bedrag van € 2.768,00, voor hen geen enkel probleem oplevert. Over de verschuldigdheid van de wettelijke rente over dit bedrag zal de bodemrechter een oordeel dienen te vellen.
Huurders zal een termijn worden gegund om genoemd bedrag binnen twee weken na dagtekening van dit vonnis op de bankrekening van verhuurders bij te laten schrijven. Een en ander betekent dat genoemd bedrag op 21 april 2016 dient te zijn bijgeschreven op de bankrekening van verhuurders. Bij gebreke hiervan zullen huurders de woning uiterlijk 30 april 2016 hebben te ontruimen.
4.6.
De kantonrechter acht geen grond aanwezig om ook de door verhuurders mede gevorderde machtiging op hen om de ontruiming zo nodig zelf, met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, toe te wijzen, nu deze niet op de wet berust. Artikel 556 lid 1 Rv Pro schrijft voor dat een gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de rechter niettemin de verhuurder zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen.
4.7.
Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd, des dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
5.De beslissing in kort geding
I Veroordeelt huurders, hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, tot om tegen behoorlijk bewijs van aan verhuurders te betalen een bedrag van € 2.768,00, welke bedrag uiterlijk op 21 april 2016 op de bankrekening van verhuurders dient te zijn bijgeschreven.
II Veroordeelt huurders, voorwaardelijk, indien zij niet tijdig aan voornoemde veroordeling voldoen, om de woning met toebehoren aan de [adres] te [plaats] uiterlijk op 30 april 2016 met al het hunne en de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden, met afgifte van de sleutels aan verhuurders.
III Compenseert de kosten in dier voege dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
IV Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
V Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Louter, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2016.