Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
pachtkamer
voorzitter
Team kanton en handelszaken
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer : 5225974 CP Expl 16-5
datum : 26 juli 2016
Vonnis in het kort geding van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ALMELO,
GEMEENTE ALMELO,
zetelend te Almelo,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde mr. J.H.B. Averdijk, advocaat te Enschedé,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
en
2. [gedaagde 2] ,
beiden wonende te [adres] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. J.T. Fuller, advocaat te Zwolle.
Partijen worden hierna de Gemeente respectievelijk (in enkelvoud) [gedaagden] genoemd.
1.De procedure
1.1.
De voorzieningenrechter, kantonrechter-voorzitter van de pachtkamer heeft kennisgenomen van:
- het exploot d.d. 17 juni 2016 houdende een vordering tot het treffen van een voorziening bij voorraad, gevolgd door een akte van 8 juli 2016 houdende twee nadere producties;
- een akte van 11 juli 2016 houdende enkele producties alsmede een eis in reconventie van de kant van [gedaagden] ;
- een wijziging (aanvulling) van eis in conventie van de kant van de Gemeente.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 juli 2016.
Verschenen zijn:
de Gemeente, vertegenwoordigd door A.J. Reekers, projectleider Noordflank, bijgestaan door mr. Averdijk en [gedaagden] , bijgestaan door mr. Fuller.
2.Het geschil
in conventie en in reconventie:
2.1.
Beide partijen hebben verklaard dat het hun bedoeling was en is het geschil voor te leggen aan de voorzitter van de pachtkamer, optredende als voorzieningenrechter.
in conventie:
2.2.
De Gemeente vordert de veroordeling van [gedaagden] tot ontruiming van een aantal percelen die hij in pacht heeft of heeft gehad, zulks op straffe van een dwangsom, en tot betaling van een bedrag van € 8.169,68 als voorschot op een schadevergoeding, overeenkomend met de pachtprijs vanaf 1 februari 2016 tot 1 juni 2016 (4 maanden x € 2.042,42) en tot betaling van de proceskosten waaronder de nakosten.
in reconventie:
2.3.
[gedaagden] vordert dat de Gemeente wordt verboden een vordering tot ontruiming van het gepachte in te stellen totdat de rechtbank Overijssel (pachtkamer) vonnis heeft gewezen in een nog door [gedaagden] tegen de Gemeente aanhangig te maken bodemprocedure waarin gevorderd zal worden dat – op straffe van een dwangsom - de Gemeente een nieuwe pachtovereenkomst aangaat met [gedaagden] of de bestaande overeenkomst voortzet met veroordeling van de Gemeente in de kosten van de procedure.
3.De feiten
in conventie en in reconventie:
Partijen zijn het eens over de volgende feiten.
3.1.
Op 18 juni 2009 heeft [gedaagden] een aantal percelen cultuurgrond verkocht aan de Gemeente, omdat zij deze gronden nodig had in het kader van de ontwikkeling van het plan Waterrijk, waar zij woningbouw wenste te realiseren. Het betreft cultuurgrond gelegen aan de Westermaatweg en de Almeloseweg te Almelo, kadastraal bekend gemeente Ambt-Almelo, [kadastrale gegevens] , tezamen groot 28.86.93 ha.
3.2.
[gedaagden] mocht de gronden vanaf 18 juni 2009 om niet blijven gebruiken op grond van een afgesproken persoonlijk gebruiksrecht voor de duur van drie jaren. Na ommekomst van deze drie jaren hebben partijen met elkaar overlegd en hebben zij een geliberaliseerde pachtovereenkomst gesloten voor nog eens drie jaren, ingaande 1 februari 2013 en zonder opzegging van rechtswege eindigend op 31 januari 2016, tegen betaling van een maandelijks verschuldigde pacht van – bij aanvang - € 1.924,62.
Artikel 5 van deze pachtovereenkomst luidt:
De pachtovereenkomst zal vervolgens worden voortgezet met andermaal maximaal drie jaren indien partijen zulks alsdan per uiterlijk 1 februari 2016 schriftelijk zullen zijn overeengekomen en onder de condities van die verlengingsovereenkomst. De verpachter zal niet op onredelijke gronden weigeren de bovenbedoelde verlenging toe te staan. De eventuele omstandigheid dat het verpachte alsdan naar het inzicht van de gemeente en naar redelijkerwijs door de gemeente te voorzien, in die verlengingsperiode niet anders zal worden gebruikt dan ten behoeve van agrarische exploitatie, door welke exploitant dan ook, zal een zwaarwegende omstandigheid zijn die dient te worden meegewogen bij de beslissing van de verpachter om medewerking te verlenen aan verlenging van de pachtovereenkomst als hierboven bedoeld.
3.3.
Deze pachtovereenkomst is op 20 juni 2013 aan de Grondkamer Oost ingezonden en door deze goedgekeurd op 25 juli 2013.
3.4.
In de loop van 2015 is vast komen te staan dat het plan Waterrijk niet zal worden gerealiseerd en de woningen niet zullen worden gebouwd.
3.5.
Op 8 oktober 2015 heeft [gedaagden] telefonisch contact opgenomen met de heer Reekers van de Gemeente over de pachtovereenkomst. Bij brief van 11 december 2015 deelt de Gemeente aan [gedaagden] formeel mede dat de pachtovereenkomst per 31 januari 2016 geëindigd zal zijn en er geen verlenging van de pacht plaats zal vinden. In januari 2016 is nog enkele malen telefonisch contact tussen [gedaagden] en Reekers van de Gemeente over een eventuele verlenging van de pacht. Dan volgt op vrijdag 29 januari 2016 om 18:35 uur een mail van [gedaagden] aan de Gemeente (Reekers) met het bericht dat zijns inziens de pacht niet op 31 januari 2016 maar op 31 januari 2017 zal zijn geëindigd en dat een opzegging tegen 31 januari 2016 niet mogelijk is. Voorts schrijft hij dat de Gemeente nog steeds geen invulling aan artikel 5 van de overeenkomst heeft gegeven en dat de enkele mededeling dat de Gemeente niet wenst te verlengen niet voldoet aan het voorschrift van artikel 5.
3.6.
Bij brief van 3 februari 2016 antwoordt de Gemeente (J.G. Haarhuis, manager Vastgoed en Exploitatie) dat zij vasthoudt aan de bepaling in de pachtovereenkomst, inhoudende dat de pacht van rechtswege en dus zonder opzegging eindigt op 31 januari 2016. Voorts schrijft Haarhuis namens de Gemeente dat partijen niet voor 1 februari 2016 schriftelijk een verlenging zijn overeengekomen en evenmin de condities hebben besproken waaronder een eventuele verlenging mogelijk zou zijn. Aldus is de voorwaarde van artikel 5 van de pachtovereenkomst niet vervuld. Pachter, aldus Haarhuis, heeft eerst medio januari 2016 laten weten een verlenging te wensen. Tot slot schrijft de Gemeente dat ook indien [gedaagden] wel tijdig verlenging had gevraagd, hij deze niet zou hebben gekregen, omdat de Gemeente een aanmerkelijk en substantieel belang heeft bij het pachtvrij krijgen van de gronden.
3.7.
Ondanks daartoe strekkend verzoek heeft [gedaagden] de gronden tot op heden niet ontruimd.
3.8.
De Gemeente is voornemens een gebied van 176 ha, waaronder de gronden in geschil, te verkopen aan de Provincie Overijssel, waartoe inmiddels afspraken zijn gemaakt. De Provincie wenst de grond te bestemmen voor de uitplaatsing van agrariërs die elders moeten wijken voor natuurontwikkeling.
4.De beoordeling
in conventie:
4.1.
In de eerste plaats moet worden vastgesteld of de pachtovereenkomst per 31 januari 2016 is geëindigd, zoals de Gemeente bepleit, dan wel dat deze eerst op 31 januari 2017 eindigt, zoals door [gedaagden] wordt betoogd. [gedaagden] legt aan zijn betoog ten grondslag dat de pachtovereenkomst niet tijdig aan de Grondkamer is ingezonden, met als gevolg dat de overeengekomen duur ingevolge artikel 7:322 BW is ingegaan bij aanvang van het pachtjaar volgende op het jaar waarin de overeenkomst is ingezonden.
4.2.
Artikel 7:321 BW schrijft voor dat de pachtovereenkomst binnen twee maanden, nadat zij is aangegaan, aan de Grondkamer ter goedkeuring moet worden ingezonden. [gedaagden] stelt dat de pachtovereenkomst blijkens de daarvan opgemaakte akte op 1 februari 2013 is ingegaan en dan is inzending op 20 juni 2013 niet binnen de wettelijke termijn van twee maanden geschied. De Gemeente stelt dat de pachtovereenkomst eerst op 26 april 2013 is aangegaan met als gevolg dat inzending op 20 juni 2013 tijdig is geweest.
4.3.
Uit de stukken blijkt voldoende van de gang van zaken bij de totstandkoming van de pachtovereenkomst in 2013. De eerste gesprekken om tot een pachtovereenkomst te komen dateren van begin 2013 en zijn gestart als resultaat van een schikking in een ontruimingsprocedure na de periode van drie jaren persoonlijk gebruik. Op 8 maart 2013 schrijft de toenmalige gemachtigde van [gedaagden] , mr. Van Dijk, aan de gemachtigde van de Gemeente dat zijn cliënt akkoord gaat met het laatste voorstel. Mr. Van Dijk verzoekt de pachtovereenkomst op te stellen en zegt toe dat als daarin geen verrassingen zijn opgenomen [gedaagden] deze zal ondertekenen. Op 4 april 2013 schrijft mr. Van Dijk aan de gemachtigde van de Gemeente dat hij de conceptovereenkomst inmiddels met [gedaagden] heeft besproken en dat deze op een onderdeel bezwaar heeft tegen het voorstel. [gedaagden] gaat namelijk niet akkoord met de in de overeenkomst opgenomen verdeling van kosten, tenzij daarmee slechts de kosten verbonden aan de goedkeuring door de Grondkamer zijn bedoeld. Op 26 april 2016 antwoordt de gemachtigde van de Gemeente dat inderdaad slechts de kosten van de Grondkamer zijn bedoeld.
4.4.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzitter van de pachtkamer moet bij deze stand van zaken worden aangenomen dat op 8 maart 2013 wilsovereenstemming is bereikt, omdat het aanbod van de Gemeente toen door [gedaagden] is aanvaard. Weliswaar gold aanvankelijk een voorbehoud met betrekking tot de uitleg van een onderdeel van het concept, maar dat voorbehoud betekende geen verwerping van het aanbod van de Gemeente en was evenmin een tegenvoorstel, zoals de Gemeente heeft aangevoerd. Na 8 maart 2013 heeft [gedaagden] de bevestiging gekregen dat de uitleg van de concept-overeenkomst zoals die hem voor ogen stond inderdaad de juiste was en daarmee kon het voorbehoud vervallen. Dat betekent dat de aanvaarding per 8 maart 2013 volledig was. Het enkele feit dat [gedaagden] dat op dat ogenblik nog niet wist, maakt dit niet anders.
Ervan uitgaande dat de pachtovereenkomst op 8 maart 2013 is aangegaan, moet tevens worden vastgesteld dat inzending per 20 juni 2013 niet binnen de voorgeschreven termijn van twee maanden heeft plaatsgevonden. Deze omstandigheid leidt ertoe dat de afgesproken duur van de overeenkomst is ingegaan op 1 februari 2014 en de overeenkomst bijgevolg van rechtswege, dat betekent zonder opzegging, eindigt op 31 januari 2017, indien althans het hierna te bespreken verweer met betrekking tot de hoevepacht niet tot een ander oordeel moet leiden. Het verweer dat de termijn van twee maanden al op 1 februari 2013 is gaan lopen behoeft geen bespreking, omdat het niet tot een ander resultaat zal leiden. De stelling dat eerst op 26 april 2013 wils-overeenstemming is bereikt wordt op grond van het bovenstaande verworpen.
4.5.
Bij de behandeling van het kort geding heeft [gedaagden] aangevoerd dat in deze zaak geen sprake is van geliberaliseerde pacht, omdat alleen los land geliberaliseerd kan worden verpacht. In deze zaak zijn ook kuilvoerplaten en een mestopslag verpacht. Met een beroep op de beschikking van de Centrale Grondkamer van 3 juli 2014, Agr.R. 2015, 5791 (Koni / Verheul) meent [gedaagden] dat ook te dezen sprake is van hoevepacht.
4.6.
Dit verweer kan niet worden aanvaard. Anders dan in de aangehaalde beschikking (Koni / Verheul), waarin blijkens de akte van de geliberaliseerde pachtovereenkomst een woning en bedrijfsgebouwen om niet aan de pachter ter beschikking waren gesteld, is in de pachtovereenkomst tussen partijen uitdrukkelijk onbebouwde cultuurgrond ter beschikking gesteld en is met zoveel woorden de huiskavel gedeeltelijk en de mestsilo geheel van de overeenkomst uitgezonderd. Daaruit blijkt voldoende dat het de bedoeling van partijen was om slechts los land te verpachten. Op de beide partijen ondertekende tekening die als bijlage 1 bij de pachtovereenkomst hoort, zijn noch de kuilvoerplaten noch de mestopslag aangegeven. Deze pachtovereenkomst is goedgekeurd door de Grondkamer Oost en van deze goedkeuring heeft geen der partijen beroep ingesteld bij de Centrale Grondkamer. Bovendien zijn kuilvoerplaten geen gebouw in de zin van artikel 7:313 van het BW en is het nog maar de vraag of de mestopslag een meer dan ondergeschikte functie vervult binnen de landbouwkundige exploitatie van het gepachte, gezien ook de aanwezigheid van een mestbassin. [gedaagden] heeft daarover geen mededelingen gedaan. Van enige vorm van wetsontduiking, laat staan kennelijke wetsontduiking, is in deze casus geen sprake, zoals daarvan mogelijk wel sprake leek te zijn in het hiervoor geciteerde geval.
Dit betekent dat te dezen geen sprake is van hoevepacht maar van geliberaliseerde pacht als overeengekomen en dat er geen reden is om anders te oordelen over de einddatum dan hierboven is gedaan.
4.7.
Als derde verweer tegen de gevorderde ontruiming voert [gedaagden] aan dat ingevolge artikel 5 van de pachtovereenkomst de Gemeente gehouden is met hem een nieuwe pachtovereenkomst voor weer drie jaren aan te gaan. Zijn belangrijkste argument daarvoor is dat het gebruik van de grond in geschil agrarisch blijft en hij leest in het genoemde artikel 5 voor dat geval een verplichting van de Gemeente om een nieuwe overeenkomst aan te gaan.
4.8.
De voorzitter van de pachtkamer is voorshands van oordeel dat ook dit verweer niet kan slagen.
Partijen zijn overeengekomen dat de pachtovereenkomst na ommekomst van de afgesproken looptijd van drie jaren zal worden voortgezet, indien zij dat tijdig (voor 1 februari 2016) zullen zijn overeengekomen. Vaststaat dat partijen niet voor 1 februari 2016 een verlenging zijn overeengekomen. De voorzitter van de pachtkamer acht het verstrijken van dit moment in het kader van dit kort geding niet doorslaggevend, omdat zonder verder uitgewerkt debat en mogelijk bewijslevering niet goed valt vast te stellen aan welke partij in overwegende mate is te wijten dat er op genoemde datum onvoldoende duidelijkheid bestond over de vraag of de bespreking inzake de verlenging was afgerond. Immers, indien de Gemeente in belangrijke mate mocht hebben bijgedragen aan het ontbreken van duidelijkheid voor [gedaagden] op 1 februari 2016, komt haar geen beroep toe op deze tijdsbepaling.
4.9.
Partijen zijn ook overeengekomen dat de Gemeente niet op onredelijke gronden mag weigeren de verlenging toe te staan. De redactie van deze bepaling brengt mee dat niet de Gemeente bij haar weigering de redelijkheid ervan moet aantonen, maar dat het [gedaagden] is, die – geconfronteerd met een weigering – de onredelijkheid ervan zal moet stellen en zonodig zal moeten bewijzen. Op dit punt heeft [gedaagden] er vooral op gehamerd dat voortgezet agrarisch gebruik betekent dat hij ingevolge de overeenkomst die gebruiker behoort te zijn en, zo begrijpt de voorzitter van de pachtkamer de redenering, dat niet-verlenging daarom onredelijk is. [gedaagden] heeft niet betwist dat de Gemeente een planologisch en financieel belang (de opgegeven grond voor de weigering) bij het einde van de pacht heeft.
4.10.
In wezen komt het aan op de uitleg van een beding in de overeenkomst en, gelijk bekend, is hiervoor het zogeheten Haviltex-criterium leidend. Voor de uitleg van artikel 5 van de pachtovereenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
In deze zaak springt in het oog dat beide partijen er in 2013 nog van uitgingen dat woningbouw in het plan Waterrijk zou worden gerealiseerd, maar dat nog onduidelijk was op welk moment een aanvang genomen zou worden met de werkzaamheden. Tegen deze achtergrond is het beding van artikel 5 overeengekomen. Tijdens de pachtovereenkomst is dit perspectief grondig veranderd. Woningbouw is thans niet meer aan de orde en de Gemeente heeft met de gronden ook geen andere ontwikkelingsplannen. In plaats van ontwikkelen wil de Gemeente de gronden thans afstoten en heeft daarvoor inmiddels een koper gevonden. Tegen deze achtergrond moet het beding in de overeenkomst worden uitgelegd.
4.11.
Met zijn ambtgenoot te Almelo (Rechtbank Overijssel 18 juni 2014, ECLI:NL:RBOVE: 2014:3528) is de voorzitter van de pachtkamer van oordeel dat het veranderde perspectief een onvoorziene omstandigheid oplevert. In 2013 was niet te voorzien dat het plan Waterrijk niet zou worden gerealiseerd. De inzakkende markt en de totale vraaguitval ter zake van woningbouw was feitelijk niet voorzien of verdisconteerd in de pachtovereenkomst. Dit betekent dat bij de vraag wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten moet worden meegewogen, dat onvoorziene omstandigheden met hun gevolgen een rol kunnen spelen bij de uitleg van het beding in de overeenkomst.
4.12.
Een en ander betekent dat [gedaagden] een aanzienlijke kans had op verlenging indien in afwachting van de geplande woningbouw het agrarisch gebruik van het gepachte voorlopig werd voortgezet. Alsdan zou nog wel moeten worden uitonderhandeld op welke voorwaarden deze verlenging zou plaatsvinden. Nog afgezien van het gegeven dat een aanzienlijke kans geen zekerheid biedt, moet worden vastgesteld dat vanaf 2015 partijen niet meer in afwachting van de realisatie van woningbouw waren. Deze onvoorziene omstandigheid heeft de situatie gewijzigd en de aanzienlijke kans op verlenging aangetast. De Gemeente heeft op grond van dit gewijzigde perspectief verlenging geweigerd en [gedaagden] heeft niet aangetoond dat deze weigering op onredelijke gronden heeft plaatsgevonden. Dat betekent dat het verweer dat is gebouwd op een ander uitgangspunt moet worden verworpen.
4.13.
Uitgaande van een einde van rechtswege van de pacht vanaf 1 februari 2016 heeft de Gemeente een voorschot op de schadevergoeding gevorderd ter grootte van de pachtprijs over een aantal maanden. Het uitgangspunt van de Gemeente is bij dit vonnis onjuist geoordeeld omdat de pachtovereenkomst nog doorloopt tot en met 31 januari 2017. Dat betekent dat [gedaagden] vanaf 1 februari 2016 gewoon pachtpenningen is verschuldigd. Het primair gevorderde onder b is met aanvulling van de rechtsgrond in voormelde zin toewijsbaar.
4.14.
Het primair gevorderde onder a is niet toewijsbaar; het subsidiair gevorderde moet wel worden toegewezen met dien verstande dat een dwangsom niet nodig wordt geoordeeld nu de Gemeente de ontruiming zelf kan bewerkstelligen door inschakeling van een deurwaarder. Daarom is ook de machtiging tot inschakeling van de sterke arm van politie en justitie niet nodig, omdat de deurwaarder krachtens de wet (artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en artikel 2 Politiewet) reeds zelf over die bevoegdheid beschikt.
4.15.
Er is geen goede grond om de beslissing niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren zoals [gedaagden] heeft verzocht.
4.16.
Partijen zijn beide op verschillende punten in het ongelijk gesteld en daarin vindt de voorzitter van de pachtkamer aanleiding de proceskosten van de conventie te compenseren als in het dictum vermeld.
in reconventie:
4.17.
[gedaagden] heeft gevorderd de Gemeente te verbieden een procedure tot ontruiming van de percelen in geschil te entameren zolang nog geen vonnis is gewezen door de rechtbank Overijssel in een nog aanhangig te maken geschil tussen [gedaagden] en de Gemeente.
4.18.
Deze vordering is niet toewijsbaar nu in conventie de ontruiming zal worden toegewezen als nader in het dictum beschreven.
4.19.
[gedaagden] is de in het ongelijk gestelde partij en moet daarom de kosten van de reconventie voor zijn rekening nemen.
5.De beslissing in kort geding
De voorzitter van de pachtkamer, rechtdoende als voorzieningenrechter:
in conventie:
5.1.
veroordeelt [gedaagden] de percelen kadastraal bekend gemeente Ambt-Almelo, [kadastrale gegevens] , tezamen groot 28.86.93 ha binnen acht dagen na 1 februari 2017 te ontruimen en ontruimd te houden en weer ter beschikking te stellen van de Gemeente, mits de betekening van dit vonnis ruim daarvoor heeft plaatsgevonden;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] tegen bewijs van kwijting aan de Gemeente te betalen een bedrag groot € 8.169,88, zijnde pachtpenningen over vier maanden (€ 2.042,42 per maand) gerekend vanaf februari 2016, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag, gerekend vanaf heden tot de dag der voldoening;
5.3.
compenseert de kosten van de procedure in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie:
5.5.
wijst de vordering af;
5.6.
veroordeelt [gedaagden] in de kosten van de procedure in reconventie, tot op heden aan de zijde van de Gemeente begroot op € 200,00 voor salaris gemachtigde;
5.7.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. J.A.O.M. van Aerde, kantonrechter, voorzitter van de pachtkamer, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 26 juli 2016, in tegenwoordigheid van de griffier.