Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 5370345 \ CV EXPL 16-4551
Vonnis in kort geding van 20 oktober 2016
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING TUBBERGEN,
gevestigd en kantoorhoudende te Tubbergen,
WONINGSTICHTING TUBBERGEN,
gevestigd en kantoorhoudende te Tubbergen,
eisende partij, hierna te noemen Woningstichting Tubbergen,
gemachtigde: mr. M. Douwenga, advocaat te Enschede,
tegen
1.[gedaagde 1] ,wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde 1] ,
gemachtigde: mr. R.W. van Faassen, advocaat te Zwolle.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
1.1.
De namens Woningstichting Tubbergen betekende dagvaarding van 21 september 2016, waarbij Woningstichting Tubbergen een vordering heeft ingesteld tot het treffen van een voorlopige voorziening en [gedaagde 1] heeft opgeroepen ter zitting in kort geding te verschijnen.
1.2.
Woningstichting Tubbergen heeft ter voorbereiding van de mondelinge behandeling nog producties in het geding gebracht.
1.3.
De vordering is behandeld ter zitting van 6 oktober 2016.
Woningstichting Tubbergen is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde.
[gedaagde 1] is verschenen, bijgestaan door de gemachtigde.
1.4.
Woningstichting Tubbergen heeft haar standpunt laten toelichten door haar gemachtigde, die daarbij gebruik heeft gemaakt van pleitaantekeningen.
[gedaagde 1] heeft tegen de vordering verweer gevoerd.
De griffier heeft van hetgeen ter zitting is besproken proces-verbaal opgemaakt.
1.5.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist, alsmede op grond van de niet betwiste inhoud der producties in het kader van dit kort geding het navolgende in rechte vast.
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst betreffende een standplaats inclusief bergruimte en sanitaire ruimte aan [adres 1] te [woonplaats] met als ingangsdatum 1 december 2009. De huurprijs bedraagt € 229,99 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte, Woningstichting Tubbergen april 2014.
Artikel 2 van de door partijen ondertekende huurovereenkomst houdt in dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om voor huurder en de leden van zijn huishouden als standplaats voor een woonwagen te dienen. De standplaats [adres 2] te Tubbergen wordt niet door [gedaagde 1] gehuurd.
3.Het geschil
3.1.
De vordering
Woningstichting Tubbergen vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden hoofdelijk te veroordelen:
a. het gehuurde, alsmede de naastgelegen standplaats en nabije omgeving, met alle daarop
aanwezige personen en eigendommen gelegen aan de [adres 2] en [adres 1] te Tubbergen
binnen één week na betekening van het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een bij dit
vonnis in goede justitie te bepalen termijn te ontruimen en ontruimd te houden;
b. binnen veertien dagen na betekening van het vonnis aan Woningstichting Tubbergen te
betalen een bedrag van € 1.180,83 (zegge: elfhonderdtachtig euro en drieëntachtig centen);
c. aan Woningstichting Tubbergen te betalen een bedrag van € 229,99 (zegge:
tweehonderdnegenentwintig euro en negenennegentig centen) per maand wegens
verschuldigde huurpenningen vanaf 1 oktober 2016 tot aan de dag van algehele ontruiming
van het gehuurde;
d. tot betaling van de wettelijke rente voor elke kalenderdag dat gedaagden verzuimen om tot
volledige betaling van de huurpenningen over te gaan vanaf 1 oktober 2016 tot aan de dag
van algehele ontruiming van het gehuurde;
e. tot betaling van de proceskosten en nakosten van het geding, te voldoen binnen veertien
dagen na betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf
de 14e dag na dagtekening van de betekening
Woningstichting Tubbergen heeft, kort samengevat, het navolgende aan haar vordering ten grondslag gelegd.
Woningstichting Tubbergen is er onlangs mee bekend geworden dat [gedaagde 1] veel overlast veroorzaakt aan de omwonenden en dat er diverse incidenten zijn geweest waarbij door [gedaagde 1] agressief gedrag is vertoond.
Woningstichting Tubbergen heeft als gevolg van deze signalen over overlast nader onderzoek gedaan naar [gedaagde 1] en geconstateerd dat [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf niet meer heeft in de woonwagen op de standplaats, [gedaagde 1] het gehuurde gebruikt in strijd met de
woonbestemming, het gehuurde verwaarloosd is en [gedaagde 1] de naastgelegen standplaats
onrechtmatig in gebruik heeft. [gedaagde 1] heeft bovendien vanaf 1 juli 2016 de huurpenningen
onbetaald gelaten. Woningstichting Tubbergen vordert op deze gronden de ontruiming van het gehuurde.
De ervaringen van de buurtbewoners zijn eenduidig. Zij ervaren veel geluidsoverlast, overdag, in de avonduren en in het weekend, bestaande uit: continu geschreeuw, urenlang geblaf van de hond van [gedaagde 1] , verwerken en slopen van oud ijzer, het laten draaien van motoren etc. Daarnaast ervaren de buurtbewoners stankoverlast, doordat [gedaagde 1] met enige regelmaat kabels of autobanden verbrandt op de standplaats. Daarnaast zijn er diverse buurtbewoners die aanvaringen hebben gehad met [gedaagde 1] , waarbij [gedaagde 1] agressief gedrag heeft vertoont. Diverse buurtbewoners hebben eerder bij de verschillende instanties (politie, Woningstichting Tubbergen, gemeente) geklaagd.
Woningstichting Tubbergen stelt zich voorts op het standpunt dat [gedaagde 1] tekortschiet in de
nakoming van de huurovereenkomst, omdat hij op dit moment in/op het gehuurde niet zijn
exclusieve hoofdverblijf heeft. [gedaagde 1] is eind juli 2016 aangehouden en onlangs is bekend geworden dat de rechtbank de voorlopige hechtenis van [gedaagde 1] met 90 dagen heeft verlengd. [gedaagde 1] schiet daarmee tekort in de nakoming van de huurovereenkomst (artikel 6 lid 5 Algemene Huurvoorwaarden) en gedraagt zich niet als een goed huurder (artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW).
Woningstichting Tubbergen stelt dat [gedaagde 1] ook tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en handelt in strijd met artikel 7:214 BW door in strijd met de Algemene Huurvoorwaarden bedrijfsmatige activiteiten vanaf de standplaats te ontplooien en daarmee de bestemming van de standplaats te wijzigen.
[gedaagde 1] oefent vanuit het gehuurde al jaren een oud ijzer handel uit. Niet alleen is dit in strijd met de bestemming van het gehuurde zoals in de huurovereenkomst is vastgelegd, bovendien veroorzaakt deze handel ernstige geluidsoverlast en roept het een gevaarlijke situatie in het leven. De tekortkoming rechtvaardigt derhalve de ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee de ontruiming van het gehuurde.
Conform de huurovereenkomst is [gedaagde 1] een huurprijs van € 229,99 bij vooruitbetaling
verschuldigd. [gedaagde 1] schiet tekort in de nakoming van zijn betalingsverplichting door niet en niet volledig de huurpenningen te betalen. In totaal heeft Woningstichting Tubbergen vanaf juli 2016 tot en met 30 september een bedrag van € 718,44 aan huurpenningen van [gedaagde 1] te vorderen, bestaande uit:
huurachterstand tot en met juli 2016 € 258,46
augustus 2016 € 229,99
september 2016
€ 229,99
€ 229,99
totaal € 718,44
Aangezien [gedaagde 1] is tekortgeschoten in het betalen van de huurpenningen is hij tevens
ingevolge artikel 17 van de Algemene Huurvoorwaarden een onmiddellijk opeisbare boete
verschuldigd van € 25,00 per kalenderdag. De totale boete bedraagt vanaf 1 juli 2016 tot en
met 30 september 2016 € 2.300,00. Met inachtneming van de jurisprudentie vordert
Woningstichting Tubbergen echter een boete tot een bedrag van tweemaal de huurprijs, aldus
tot een bedrag van € 459,98.
3.2.
Het verweer
[gedaagde 1] concludeert - samengevat - tot afwijzing van de vordering.
[gedaagde 1] wijst erop dat de huurachterstand is ontstaan door de aanhouding van hen op 11 juli 2016 en aansluitende opgelegde totale beperking met een duur van vijf weken. Op 18 oktober 2016 vindt in de strafzaak een pro forma zitting plaats. [gedaagde 1] zal dan verzoeken om opheffing van de voorlopige hechtenis. Er is dus ook geen sprake van een wijziging van zijn hoofdverblijf.
[gedaagde 1] wijst erop dat niet sprake is van een onherroepelijk geworden strafrechtelijke veroordeling.
[gedaagde 1] heeft adequate maatregelen genomen tijdens zijn afwezigheid betreffende het gehuurde. Zijn zoon is aanwezig en ruimt op.
[gedaagde 1] betwist dat hij bedrijfsmatige activiteiten heeft ontplooid op het gehuurde.
[gedaagde 1] heeft op het gehuurde geen handel in oud ijzer. [gedaagde 1] heeft vroeger wel een handel in oud ijzer gehad maar dat was niet op die plaats.
Ook betwist [gedaagde 1] dat sprake is van overlast. In ieder geval is geen sprake van overlast in de mate waarin dit [gedaagde 1] wordt verweten. [gedaagde 1] en zijn echtgenote zijn vaak overdag niet aanwezig zodat ook geen sprake kan zijn van overlast. Er is geen sprake van ernstige geluidsoverlast. Voorts betwist [gedaagde 1] dat banden en/of kabels worden verbrand op het terrein. In 2011 is éénmaal geklaagd. Daarna is niet meer geklaagd tot de aanhouding van [gedaagde 1] .
Daarbij komt dat het terrein inmiddels door de zoon van [gedaagde 1] is opgeruimd en [gedaagde 1] wat heeft gedaan aan het blaffen door de hond. [gedaagde 1] heeft een blaf corrigerende band aangeschaft. Bovendien had, indien de woningstichting een onwenselijke situatie had aangetroffen, eerst gesommeerd moeten worden en had [gedaagde 1] de kans moeten krijgen iets aan de onwenselijke situatie te doen. De woningstichting was bovendien op de hoogte van de situatie op het terrein. De heer [A] heeft het terrein bezocht. Daarbij heeft hij wel eens aanwijzingen gegeven die [gedaagde 1] ook heeft opgevolgd.
Voor wat betreft de klachten merkt [gedaagde 1] op dat sprake is van anonieme verklaringen. In een kort geding procedure kan daar niet op worden afgegaan. Getuigen praten elkaar na. [gedaagde 1] meent dat wederhoor had moeten worden toegepast. Ook zijn de beschuldigingen van algemene aard. Meer concrete gegevens ontbreken, zoals tijdsaanduiding.
Ter zitting heeft [gedaagde 1] aangevoerd dat de huur voor de maanden augustus, september inmiddels is betaald, de huur voor de maand oktober 2016 rond de 15e van de maand zal worden betaald en dat de huur voor de maand juli 2016 zal worden ingelopen. [gedaagde 1] wijst erop dat steeds rond de 15e van de maand de huur van de lopende maand wordt betaald.
De woningstichting heeft geen spoedeisend belang. De problemen zijn grotendeels al opgelost.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter overweegt dat het spoedeisend belang van Woningstichting Tubbergen voldoende aannemelijk is. Woningstichting heeft immers de huurpenningen niet tijdig en volledig ontvangen en heeft daarnaast een notarieel proces-verbaal getuigenverhoor d.d. 3 augustus 2016 met vele klachten over overlast van buurtbewoners ontvangen.
4.2.
De kantonrechter overweegt dat vooropgesteld dient te worden dat voor toewijzing van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening alleen dan aanleiding is, indien op grond van de thans gebleken feiten en omstandigheden met grote mate van waarschijnlijkheid zeker is dat in een bodemprocedure de beslissing gelijkluidend zal zijn.
4.3.
Artikel 6:265 lid 1 van het BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.4.
De kantonrechter oordeelt dat wat betreft de huurachterstand geen sprake is van een tekortkoming van geringe betekenis of van een tekortkoming van bijzondere aard. Ingevolge artikel 7:212 BW is het tijdig betalen van de huurprijs een hoofdverplichting van de huurder.
4.5.
Woningstichting Tubbergen heeft aangevoerd dat ten tijde van de dagvaarding en de behandeling ter zitting sprake was van een huurachterstand van ruim drie maanden. [gedaagde 1] heeft ter zitting verklaard dat de huur voor de maanden augustus en september 2016 inmiddels is voldaan maar Woningstichting Tubbergen heeft betwist dat de huurachterstand is ingelopen en [gedaagde 1] heeft geen bewijs geleverd van de door hem gestelde betalingen. Dat [gedaagde 1] in voorlopige hechtenis is genomen en na de aanhouding een totale beperking is opgelegd is een omstandigheid die in verhouding tot Woningstichting Tubbergen voor rekening en risico van [gedaagde 1] komt. Bovendien heeft [gedaagde 1] ter zitting verklaard dat de totale beperking in augustus 2016 is opgeheven en had hij nadien voor de betaling kunnen en moeten zorgdragen.
Woningstichting Tubbergen heeft ter zitting verklaard dat op de dag van de zitting de huurachterstand € 748,43 bedroeg, hetgeen overeenkomt met 3,25 maanden. Dit is door [gedaagde 1] onvoldoende gemotiveerd betwist.
Ook staat vast dat [gedaagde 1] de huur ingevolge de huurovereenkomst voor de eerste van de maand diende te voldoen. De uit de huurachterstand bestaande tekortkoming kan door betaling nadien niet ongedaan gemaakt worden.
4.6.
De kantonrechter overweegt vervolgens dat Woningstichting Tubbergen tevens aannemelijk heeft gemaakt dat vanuit het gehuurde ernstige en structurele overlast is veroorzaakt. In het dossier bevinden zich 14 verklaringen die door buurtbewoners ten overstaan van de notaris zijn afgelegd. Hieruit komt naar voren dat sprake is geweest van ernstige geluidsoverlast, ook in de avonduren en in het weekend, dat sprake is geweest van stankoverlast. Verklaard wordt dat de straat blauw stond van de rook, en dat sprake is geweest van bedreigingen richting omwonenden. [gedaagde 1] heeft een en ander betwist maar naar het oordeel van de kantonrechter weegt deze betwisting niet op tegen de door de gehoorde personen afgelegde verklaringen. Voorts heeft [gedaagde 1] aangevoerd dat een deel van de klachten niet juist kunnen zijn omdat hij en zijn echtgenote overdag niet aanwezig zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter slaagt dit verweer niet. Immers kunnen ook anderen dan [gedaagde 1] vanuit het gehuurde overlast veroorzaken en kan bij afwezigheid van [gedaagde 1] ook sprake zijn van hard en langdurig blaffen van een hond.
4.7.
Onbetwist is dat [gedaagde 1] de standplaats [adres 2] te [woonplaats] in gebruik heeft en deze standplaats niet gehuurd wordt door [gedaagde 1] noch deze standplaats door Woningstichting Tubbergen aan hen op andere wijze ter beschikking is gesteld. Op grond daarvan is ook de gevorderde ontruiming van de standplaats [adres 2] te [woonplaats] toewijsbaar.
Gelet op de huurachterstand van meer dan drie maanden en de ernstige en structurele overlast dient de gevorderde ontruiming te worden toegewezen. [gedaagde 1] heeft er groot belang bij op het gehuurde te kunnen blijven wonen. Dit belang dient echter te wijken voor de belangen van Woningstichting Tubbergen en de omwonenden gelet op de huurachterstand en de ernstige overlast welke de buurtbewoners structureel hebben ervaren. De tekortkoming bestaande uit de overlast voor eind juli 2016 kan niet meer ongedaan worden gemaakt. Wel bestaat aanleiding om de ontruimingstermijn op een termijn van acht weken te bepalen. Hierbij is van belang dat [gedaagde 1] voldoende tijd en gelegenheid moet hebben zelf het gehuurde perceel [adres 1] en niet gehuurde perceel [adres 2] te (doen) ontruimen.
4.8.
Niet met een grote mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat de meegevorderde contractuele boete in een bodemprocedure, mede met het oog op het mogelijk onredelijk bezwarend karakter van deze bedingen, zullen worden toegewezen. De meegevorderde contractuele boete zal dan ook worden afgewezen.
Aldus zal worden toegewezen een bedrag van € 750,84 (huurachterstand van € 748,43 plus rente van € 2,41).
4.9.
Nu de vordering grotendeels wordt toegewezen op de gronden huurachterstand en overlast behoeven de overige gronden (geen hoofdverblijf, bedrijfsmatige activiteiten) geen beoordeling.
4.10.
[gedaagde 1] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van de betekening.
Veroordeelt [gedaagde 1] in de nakosten op de wijze als hierna geformuleerd.
De gevorderde nakosten zullen conform de landelijke aanbeveling worden begroot op het tarief van een half punt gemachtigde salaris, met een maximum van € 100,00. Gelet op het gemachtigdensalaris in deze zaak van € 200,00 per punt, zal worden toegewezen € 100,00, alles indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving voldaan wordt aan het vonnis.
5.De beslissing in kort geding
I Veroordeelt [gedaagde 1] , hoofdelijk:
a. het gehuurde, alsmede de naastgelegen standplaats en nabije omgeving, met alle daarop aanwezige personen en eigendommen, voorzover verbonden aan [gedaagde 1] , gelegen aan de [adres 2] en [adres 1] te [woonplaats] binnen acht weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden;
b. binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan Woningstichting Tubbergen te betalen een bedrag van € 750,84;
c. aan Woningstichting Tubbergen te betalen een bedrag van € 229,99 per maand wegens verschuldigde huurpenningen vanaf 1 oktober 2016 tot aan de dag van algehele ontruiming van het gehuurde;
d. tot betaling van de wettelijke rente voor elke kalenderdag dat [gedaagde 1] verzuimt om tot volledige betaling van de huurpenningen over te gaan vanaf 1 oktober 2016 tot aan de dag van algehele ontruiming van het gehuurde;
II Veroordeelt [gedaagde 1] in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van Woningstichting Tubbergen begroot op € 1.044,42 waaronder € 400,00 wegens het salaris van de gemachtigde, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de 14e dag na dagtekening van de betekening
Veroordeelt [gedaagde 1] in de nakosten van € 100,00, indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving voldaan wordt aan het vonnis.
III Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
IV Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. van Eerden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2016.