ECLI:NL:RBOVE:2016:4070

• Datum uitspraak: 26 juli 2016
• Publicatiedatum: 24 oktober 2016
• Zaaknummer: 4824211 CV 16-1198
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: W.F. Boele
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 10 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Terugvordering bemiddelingskosten wegens onredelijk voordeel bij huurovereenkomst

De zaak betreft een geschil tussen [eiser 1] en [eiser 2] enerzijds en Maxx Vastgoed Groningen B.V. (MVG) anderzijds over de terugvordering van betaalde bemiddelingskosten bij een huurovereenkomst. MVG is in april 2016 ontbonden, maar dit staat voortzetting van de procedure niet in de weg omdat de procedure vóór ontbinding is gestart.

Feitelijk heeft MVG bemiddeld bij het vinden van een huurwoning voor [eiser 1] en [eiser 2], waarbij een bemiddelingsvergoeding werd bedongen en betaald. De eisers stellen dat deze vergoeding onredelijk is en in strijd met wettelijke bepalingen omtrent bemiddelingskosten bij woonruimtehuur. MVG betwist dit en stelt dat zij daadwerkelijk werkzaamheden heeft verricht ten behoeve van de huurders.

De rechtbank stelt vast dat MVG als tussenpersoon zowel de belangen van de verhuurder als van de huurders diende, waardoor sprake is van het bedingen van een niet redelijk voordeel. De werkzaamheden van MVG zijn onvoldoende als serieuze tegenprestatie aan de huurders toe te rekenen. Daarom is het beding tot betaling van bemiddelingskosten nietig en is de vergoeding onverschuldigd betaald.

De rechtbank veroordeelt MVG tot terugbetaling van de bemiddelingskosten met wettelijke rente vanaf de betaling, wijst de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten af en veroordeelt MVG in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: MVG wordt veroordeeld tot terugbetaling van de bemiddelingskosten met wettelijke rente en betaling van proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 4824211 CV 16-1198

Vonnis van 26 juli 2016

in de zaak van

[eiser 1] en

[eiser 2] ,

beide wonende te [woonplaats] ,

eisende partij, hierna te noemen: “ [eiser 1] ” onderscheidenlijk “ [eiser 2] ”,

gemachtigde: mr. N. Hollander, advocaat te Groningen,

toegevoegd d.d. 25 januari 2016 onder nr. 5DA7069,

tegen

de besloten vennootschap
MAXX VASTGOED GRONINGEN B.V. ,

gevestigd te Zwolle,

gedaagde partij, hierna te noemen: “MVG”,

verschenen bij [B] .

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding d.d. 9 februari 2016, met productie,

- het antwoord d.d. 5 april 2016, met producties,

- de repliek d.d. 31 mei 2016, met producties, tevens vermeerdering (grondslag) van eis,

- de conclusie van dupliek, d.i de brief van Maxx Vastgoed B.V. d.d. 20 juni 2016, houdende de mededeling dat MVG per 21 april 2016 is ontbonden, met één bijlage.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

MVG dreef in Groningen een onderneming, die (onder meer) gericht was op het tot stand brengen van overeenkomsten van huur van woonruimte. In het handelsregister is ingeschreven dat MVG haar onderneming per 21 april 2016 heeft gestaakt en per die datum is ontbonden. MVG maakte deel uit van de vennootschappen van Maxx Vastgoed B.V. (hierna: Maxx).

2.2.

Op 13 november 2014 heeft [eiser 1] zich op/via de website van Maxx geregistreerd als woningzoekende. Bij haar registratie heeft [eiser 1] achter de vraag
“Bij Maxx via:” ingevuld:
“Advertentie internet” . Voor registratie is daarbij noodzakelijk het (digitaal) accepteren van de door Maxx gebruikte algemene voorwaarden.

2.3.

Via de door MVG gebruikte website heeft [eiser 1] gemeld interesse te hebben in de via die website aangeboden woning te [plaats] aan het [adres 1] . Op 27 november 2014 (10.17 uur) is door MVG geantwoord dat die woning per direct te huur is, waarna [eiser 1] (11.49 uur) heeft gereageerd pas per 1 februari 2015 te willen huren. MVG heeft daarop geantwoord (12.36 uur) dat die woning niet pas per 1 februari 2015 verhuurd kan worden omdat dan sprake zou zijn leegstand. In datzelfde antwoord heeft MVG medegedeeld dat per februari 2015 wel een appartement aan de [adres 2] beschikbaar is tegen een huurprijs van € 895,00 per maand. [eiser 1] heeft daarop geantwoord daarin wel interesse te hebben, waarna MVG heeft gereageerd te zullen overleggen met de huidige bewoners over een mogelijkheid tot bezichtiging. De bezichtiging van het appartement heeft vervolgens plaatsgevonden op 2 december 2014. Voor dat appartement had MVG een advertentie op haar website geplaatst.

2.4.

Op 2 december 2014 heeft [eiser 1] met MVG een “principeovereenkomst [plaats] ” gesloten, waarin onder meer is vermeld:

Verklaart hierbij, door de bemiddeling van Maxx Vastgoed te hebben gehuurd de woonruimte aan de: [adres 2] [plaats] .

Hij en/of zij gaat akkoord met de navolgende voorwaarden en bedingen.

De huur zal ingaan op 01-02-2014 voor een periode van 1 jaar.

Deze overeenkomst van huur zal zijn ontbonden indien eigenaar/verhuurder onverhoopt geen toestemming tot verhuur zal verlenen, waarbij de aanbetaling direct zal worden gerestitueerd.

In deze overeenkomst is vervolgens vermeld dat zowel de huur als de waarborgsom € 895,00,- bedraagt, als ook de bemiddelingsvergoeding (exclusief BTW), samen € 1.977,95 inclusief BTW, waarna is vermeld:

Het restant te betalen bedrag dient bij ondertekening van de huurovereenkomst, contant/per pin te worden voldaan.

Afspraak ondertekening contract op: 02-12-2014, aan het kantoor van Maxx Vastgoed te Groningen, Gelkingestraat 23.

Restitutie van de aanbetaling bij ontbinding van het contract door huurder vindt nimmer plaats.

Onderaan rechts op de overeenkomst is - voorbedrukt - een aantal regels vermeld met daarboven “in te vullen door adm. Maxx:”. Achter de regel met het woord “Eigenaar:” staat voorbedrukt vermeld “3”.

2.5.

Op 9 december 2014 is - op (brief)papier van Maxx - tussen mw. [A] als verhuurster (hierna: verhuurster) en [eiser 1] en [eiser 2] als huurders een huurovereenkomst tot stand gekomen aangaande de woning op de eerste etage van het pand aan de [adres 2] te [plaats] , aangeduid met
“appartement nummer 1” , tegen een prijs van € 695,00 aan huur, € 150,00 aan servicekosten en € 50,00 aan overige kosten, samen € 895,00.

In de overeenkomst is bepaald dat de huur met bijkomende vergoeding dient te worden betaald aan MVG, dat de opzegging van de huurovereenkomst bij voorkeur gericht dient te worden aan Maxx, dat sleuteloverdracht zal plaatsvinden op het kantoor van Maxx en voorts dat van toepassing zijn de aan die overeenkomst gehechte algemene voorwaarden. Die algemene voorwaarden zijn bedrukt op papier dat aan de bovenzijde is voorzien van een logo van Maxx en zijn getiteld:
“Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte - Maxx Vastgoed BV, d.d. 1-2-2014” .

2.6.

[eiser 1] heeft het bedrag van € 1.977,95 betaald aan MVG in twee termijnen: op 2 december 2014 € 1.082,95 en de rest op 9 december 2014.

2.7.

Per brief van 8 december 2015 heeft de door [eiser 1] ingeschakelde gemachtigde aan MVG medegedeeld dat zij bij de totstandkoming van de huurovereenkomst ten onrechte bemiddelingskosten ad € 1.082,95 inclusief BTW aan [eiser 1] heeft berekend omdat dit in strijd is met de artikelen 7:264 lid 1 BW en 7:417 lid 4 BW. [eiser 1] heeft daarop dit bedrag als onverschuldigd betaald teruggevorderd.

2.8.

Per e-mailbericht van 23 december 2015 heeft MVG - in de persoon van [B] -samengevat geantwoord dat [eiser 1] opdracht heeft gegeven om passende woonruimte te vinden, dat [eiser 1] op basis daarvan aanbiedingen heeft ontvangen en dat onwaar is de stelling dat [eiser 1] bemiddelingskosten heeft moeten betalen om in aanmerking te komen voor de betreffende woning.

3. Het geschil

3.1.

De vordering

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen - samengevat - de veroordeling van MVG tot betaling van € 1.279,33, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.082,95 vanaf 2 december 2014, onder veroordeling van MVG in de proceskosten.

3.2.

Het verweer

MVG concludeert - samengevat - tot afwijzing van de vordering, onder veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten.

3.3.

Op wat partijen ter onderbouwing van de vordering onderscheidenlijk het verweer hebben aangevoerd, zal, voor zover van belang, in het hiernavolgende worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

In reactie op de door [eiser 1] en [eiser 2] genomen conclusie van repliek heeft [B] namens Maxx vastgoed adviseurs Holding B.V. per brief van 20 juni 2016 medegedeeld dat MVG inmiddels is geliquideerd, onder overlegging van de pagina’s 2. en 3. van kennelijk een drie pagina’s tellend uittreksel uit het handelsregister aangaande deze laatste rechtspersoon. Op pagina 2. is vermeld dat de onderneming van MVG per 21 april 2016 is beëindigd en dat MVG per die datum is ontbonden. Ervan uitgaande dat MVG per 21 april 2016 heeft opgehouden te bestaan, geldt het volgende.

4.1.1.

Indien een rechtspersoon op het tijdstip van zijn ontbinding geen baten meer heeft, houdt hij ingevolge het vierde lid van artikel 2:19 BW op te bestaan. Ingevolge het vijfde lid van dat artikel blijft een rechtspersoon echter ook na zijn ontbinding voortbestaan voor zover dit tot vereffening van zijn vermogen nodig is.

4.1.2.

Dat een rechtspersoon is ontbonden, betekent evenmin niet zonder meer dat deze niet meer in rechte kan optreden. In het geval de procedure tegen de rechtspersoon is aangevangen voor het tijdstip van zijn ontbinding en de vereffening van zijn vermogen, kan de procedure tegen de rechtspersoon worden voortgezet, ook indien de vereffening van het vermogen inmiddels is geëindigd en de rechtspersoon niet meer bestaat (zie HR 11 januari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX9762, en HR 18 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:948).

4.1.3.

Een en ander betekent dat ook indien moet worden aangenomen dat MVG per 21 april 2016 is opgehouden te bestaan, dat heeft plaatsgevonden nadat [eiser 1] en [eiser 2] de procedure tegen haar is aangevangen. Voorts is gesteld noch gebleken of bij MVG op het tijdstip van haar ontbinding al dan niet nog baten aanwezig zijn geweest. Een ontbinding van MVG staat dan ook niet aan een voortzetting van de procedure in de weg, waarbij voorts geldt dat de onzekerheid over het nog aanwezig zijn van baten meebrengt dat de vordering kan worden ontvangen.

4.2.

Partijen strijden over het antwoord op de vraag of MVG gehouden is het betaalde bedrag aan bemiddelingskosten ad € 1.082,95 terug te betalen.

4.3.

Aan de daartoe strekkende vordering is primair ten grondslag gelegd - zo begrijpt de kantonrechter - dat het beding strekkende tot vergoeding van bemiddelingskosten op grond van artikel 7:264 BW nietig is omdat sprake is van een onredelijk voordeel in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst. Subsidiair is aangevoerd dat het beding vernietigd dient te worden op grond van misbruik van omstandigheden dan wel wegens bedrog in de zin van artikel 3:44 BW. Meer subsidiair is gesteld dat door MVG is gehandeld in strijd met het bepaalde in de artikelen 7:427 jo 7:417 lid 4 BW.

4.4.

MVG heeft als verweer aangevoerd - geparafraseerd - dat zij daadwerkelijk heeft bemiddeld bij de totstandkoming van de huurovereenkomst, in welk kader zij voor [eiser 1] en [eiser 2] de bewuste woonruimte heeft gevonden. Een medewerkster van MVG heeft in dat verband samen met [eiser 1] en [eiser 2] de woning bezichtigd, overleg gevoerd met de verhuurder over de geschiktheid van de (aspirant-)huurders, de overeenkomst opgesteld en zorggedragen voor sleuteloverdracht. De werkzaamheden zijn enkel in het belang geweest van [eiser 1] en [eiser 2] , dit alles volgens MVG.

4.5.

De kantonrechter stelt allereerst vast dat het beding waarvan ook [eiser 2] de nietigheid, althans de vernietigbaarheid, inroept, is opgenomen in de tussen [eiser 1] en MVG op 2 december 2014 gesloten overeenkomst. Uit die overeenkomst blijkt echter dat die tevens is ondertekend door [eiser 2] , terwijl MVG niet heeft weersproken dat [eiser 1] en [eiser 2] samen de betalingen van 2 en 9 december 2014 aan MVG hebben gedaan. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit, zoals [eiser 1] en [eiser 2] stellen, dat de ingestelde vordering hen beiden toekomt.

4.6.

Gelet op de door [eiser 1] en [eiser 2] overgelegde e-mailberichten en prints van MVG’s website heeft MVG onvoldoende gemotiveerd bestreden dat het appartement aan de [adres 2] door haar voor verhuur werd aangeboden en dat zij door de verhuurster was ingeschakeld om voor de woning een (aspirant-)huurder te vinden. Uit het samenstel van a) de kennelijke aanwijzing in de op internet geplaatste advertentie aangaande een woning om zich eerst bij MVG in te schrijven alvorens die op internet gevonden woning te kunnen bezichtigen, b) de daarbij verplichte aanvaarding van de door MVG gebruikte algemene voorwaarden en c) het moeten sluiten van een overeenkomst met MVG als bedoeld onder 2.4. teneinde via haar de huurovereenkomst met de verhuurster te kunnen sluiten, volgt evident dat het niet voor [eiser 1] en [eiser 2] mogelijk was om de verhuurster rechtstreeks te benaderen en dat [eiser 1] en [eiser 2] slechts van de verhuurster kon huren door bemiddeling/tussenkomst van MVG. Daardoor is sprake van een situatie zoals in bedoeld in artikel 7:264 BW, te weten het bedingen van een voordeel in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst.

4.7.

Dit voordeel moet als onredelijk worden aangemerkt omdat niet aannemelijk is dat daar tegenover een tegenprestatie met enige serieuze inhoud heeft gestaan.

4.7.1.

Het (via de eigen website) laten registreren als geïnteresseerde voor een aangeboden woning, het verzorgen van een bezichtiging voor een (aspirant-)huurder en bij acceptatie daarvan het ten behoeve van de verhuurder opstellen van een huurovereenkomst, heeft immers niet te gelden als een (verhuurder uitsluitende) tegenprestatie ten gunste van die (aspirant-) huurder. Het afspreken van en het vergezellen tijdens een bezichtiging en het onderhandelen over de inhoud van de huurovereenkomst, zoals MVG (in algemene zin) heeft genoemd, kunnen evenmin als uitsluitend ten gunste van de (aspirant-)huurder worden aangemerkt, te minder nu voldoende aannemelijk is dat het ging om een bezichtiging waarvoor MVG zich rechtstreeks met de toenmalige bewoners van het appartement heeft verstaan. Dat laat zich niet anders verklaren dan dat al eerder tussen verhuurster, die toenmalige bewoners én MVG is afgesproken dat MVG bij interesse van (aspirant-)huurders rechtstreeks met die bewoners een afspraak zou maken over een bezichtiging.

4.7.2.

In de huurovereenkomst wordt ook expliciet vermeld dat de sleuteloverdracht aan de huurder zal plaatsvinden op het kantoor van MVG, dat een (in de toekomst gelegen) opzegging van de huurovereenkomst bij voorkeur dient te geschieden aan het kantoor van MVG, dat MVG de verhuurster van zo’n opzegging op de hoogte zal stellen en dat de door MVG gebruikte algemene voorwaarden op de huurovereenkomst van toepassing zijn. De huurovereenkomst is daarbij op briefpapier van MVG gesteld en houdt voorts in de verplichting voor [eiser 1] en [eiser 2] de maandelijkse huur met bijkomende vergoedingen te betalen aan MVG. Daarnaast is in de huurovereenkomst bepaald dat de waarborgsom aan de verhuurder dient te worden betaald, terwijl vaststaat dat [eiser 1] en [eiser 2] deze ingevolge de “principeovereenkomst [plaats] ” aan MVG hebben betaald.

4.7.3.

MVG heeft niet toegelicht waarom zij in de huurovereenkomst op meerdere onderdelen als vertegenwoordiger van verhuurster is aangewezen en als haar betaaladres is aangemerkt. MVG heeft evenmin toegelicht waarom in de overeenkomst van 2 december 2014 is bepaald dat een ingevolge de huurovereenkomst aan verhuurster verschuldigde waarborgsom aan MVG dient te worden betaald. Ook uit de voorbedrukte tekst “Deze overeenkomst van huur zal zijn ontbonden indien eigenaar/verhuurder onverhoopt geen toestemming tot verhuur zal verlenen, waarbij de aanbetaling direct zal worden gerestitueerd.” in de overeenkomst van 2 december 2014 blijkt dat die overeenkomst in feite zag op de woning van verhuurster en MVG’s inspanningen om voor haar een huurder te vinden.

4.7.4.

Uit een en ander kan bezwaarlijk iets anders volgen dan dat al voorafgaande aan de registratie door [eiser 1] als woningzoekende bij MVG / Maxx, MVG gemachtigd was om een huurder te vinden voor de woning van verhuurster en daarmee te zijner behoeve een huurovereenkomst te sluiten. Dit accentueert dat bij MVG de behartiging van de belangen van verhuurster voorzat.

4.7.5.

Dit laatste vindt haar bevestiging in het gegeven dat op de huurovereenkomst de door MVG / Maxx gebruikte algemene voorwaarden van toepassing zijn verklaard. De algemene voorwaarden laten zich daarbij als verhuurder-vriendelijk omschrijven. Aan de verplichtingen van huurder (artikel 5) worden bijvoorbeeld zeventien bepalingen gewijd daar waar bij verhuurder (artikel 4) met één bepaling wordt volstaan. Daarnaast wordt in artikel 8 wel het verzuim van huurder geregeld doch niet van verhuurder, terwijl in artikel 14 de aansprakelijkheid van huurder voor schade aan het gehuurde wordt uitgebreid met een bewijsvermoeden en de aansprakelijkheid van verhuurder voor schade bij huurder wordt beperkt.

4.7.6.

Uit het voorgaande volgt dat zowel de verhuurster als [eiser 1] en [eiser 2] opdrachtgever (lastgever) was van MVG, zodat in dit geval sprake is van het door MVG ‘dienen van twee heren’.

4.7.7.

MVG heeft zich dan ook een niet redelijk voordeel jegens [eiser 1] en [eiser 2] bedongen. Of MVG al dan niet een vergoeding van de verhuurster heeft bedongen en/of ontvangen, maakt dat niet anders.

4.8.

Het voormeld bedingen van een niet redelijk voordeel is dan ook op grond van lid 2 van artikel 7:264 BW nietig. Er bestaat daardoor geen recht op een bemiddelingsvergoeding.

4.9.

De conclusie luidt dan ook dat de bemiddelingsvergoeding onverschuldigd voldaan is. De vordering van [eiser 1] en [eiser 2] tot terugbetaling van de hoofdsom van € 1.082,95 wordt dan ook toegewezen.

4.10.

De vanaf 2 december 2014 gevorderde wettelijke rente is eveneens toewijsbaar. De nietigheid van voormeld beding leidt ertoe dat MVG zonder rechtsgrond heeft ontvangen. Zij heeft daarbij niet (gemotiveerd) bestreden dat zij wist dat zij geen aanspraak had op een bemiddelingsvergoeding zodat MVG krachtens 6:205 BW direct bij ontvangst van voormeld bedrag in verzuim is geraakt.

4.11.

Met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten acht de kantonrechter het onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [eiser 1] en [eiser 2] buitengerechtelijke werkzaamheden heeft laten verrichten die niet vallen onder de verrichtingen waarvoor in de artikelen 237 en 240 Rv een vergoeding is geregeld. Dit deel van de vordering is dan ook niet toewijsbaar.

4.12.

MVG wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. Aangezien aan [eiser 1] een toevoeging is verleend, zijn de kosten voor het uitbrengen van de dagvaarding (exclusief verschotten zoals informatiekosten) in debet gesteld. Deze kosten komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking. De kosten aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op:

• explootkosten € 0,00
• informatiekosten € 0,00
• griffierecht € 79,00
• salaris gemachtigde

Totaal: € 379,00

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt MVG tegen bewijs van kwijting aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen een bedrag van € 1.082,95, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 2 december 2014 tot de dag van algehele voldoening;

5.2.

veroordeelt MVG in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] vastgesteld op € 379,00;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af;

Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2016.