ECLI:NL:RBOVE:2016:4562

• Datum uitspraak: 8 november 2016
• Publicatiedatum: 17 november 2016
• Zaaknummer: 4687498 \ CV EXPL 15-6715
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G. van Eerden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over huurpenningen en onderhoudsgebreken

In deze zaak, die werd behandeld door de Rechtbank Overijssel, ging het om een conflict tussen Woningstichting St. Joseph en een huurder over de hoogte van de huurpenningen en de onderhoudstoestand van de woning. De huurder, aangeduid als [gedaagde], huurde een woning van de stichting en er ontstond een geschil over achterstallige huur en de verplichtingen van de stichting om onderhoud te verrichten. De stichting vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van achterstallige huur, terwijl de huurder in reconventie een verklaring voor recht vroeg dat de stichting tekort was geschoten in haar onderhoudsplicht.

De procedure omvatte verschillende processtukken, waaronder dagvaardingen en tussenvonnissen. De rechtbank oordeelde dat de stichting niet tijdig had gereageerd op een rectificatie van de huurcommissie, die een eerdere uitspraak over de huurprijs had gecorrigeerd. Hierdoor kon de huurder zich niet meer tot de rechter wenden over de gerectificeerde beslissing. De rechtbank concludeerde dat de gevorderde huurachterstand niet kon worden toegewezen, omdat de huurder mocht aannemen dat de huurprijs ongewijzigd bleef tot de werkzaamheden aan de woning waren afgerond.

De rechtbank wees de vorderingen van de stichting af en verklaarde in reconventie dat de huurder vanaf 1 december 2014 een bedrag van € 243,30 per maand verschuldigd was. De proceskosten werden gecompenseerd, wat betekent dat elke partij zijn eigen kosten droeg. Dit vonnis werd uitgesproken door kantonrechter mr. G. van Eerden op 8 november 2016.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 4687498 \ CV EXPL 15-6715

Vonnis van 8 november 2016

in de zaak van

de stichting
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH ,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen de stichting

gemachtigde: Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,

tegen

[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats],

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

hierna te noemen [gedaagde]

gemachtigde: mr. D.F. Briedé.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 9 december 2015;

- de conclusie van antwoord in conventie en conclusie van eis in reconventie;

- de conclusie van antwoord in reconventie;

- het tussenvonnis van 19 januari 2016;

- het proces-verbaal van de comparitie van partijen d.d. 29 maart 2016;

- de brief van de gemachtigde van [gedaagde] d.d. 25 april 2016;

- de aktes zijdens de stichting en [gedaagde] van 24 mei 2016;

- het tussenvonnis van 21 juni 2016;

- de akte van [gedaagde] d.d. 16 augustus 2016;

- het tussenvonnis van 13 september 2016;

- de akte van de stichting d.d. 11 oktober 2016.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Tussen partijen is in confesso dat [gedaagde] van de stichting huurt de woning met aanhorigheden staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats].

3. Het geschil

in conventie

De stichting vordert, zakelijk weergegeven:

• de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden
• [gedaagde] te veroordelen tot betalingvan € 629,23 ter zake achterstallige huurpenningen tot 1 janauri 2016 vermeerderd met € 306,16 per maand vanaf 1 janauri 2016 tot de dag van ontruiming;
• [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;
• [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 93,93 ter zake buitengerechtelijke incassokosten;
• [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

in reconventie

[gedaagde] vordert – samengevat -:

• een verklaring voor recht dat de stichting te kort is geschoten in de uitvoering van het verhelpen van aanwezige gebreken;
• de stichting te veroordelen om de gebreken in de woning te inventariseren;
• de stichting te veroordelen de gebreken te herstellen ;
• voor recht te verklaren dat [gedaagde] € 243,30 per maand verschuldigd is vanaf 1 dcember 2014 tot dat de herstellingen zijn verricht.

in conventie en in reconventie:

3.3.

De gedaagde partijen concluderen tot afwijzing van de vorderingen.

4. De beoordeling

In conventie

4.1

Door de stichting is aan de vordering betreffende de achterstallige huurpenningen het volgende ten grondslag gelegd, zakelijk weergegeven.

[gedaagde] dient maandelijks een bedrag van € 306,16 als huur aan de stichting te betalen.

Op 24 maart 2015 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan in een geschil tussen partijen. De uitspraak is door de huurcommissie verzonden op 2 april 2015.

De beslissing van de huurcommissie houdt onder meer het volgende in:

(…..)

Verloop van de procedure

De Huurcommissie ontving op 5 november 2014 een verzoek van de verhuurder. Daarin vraagt de verhuurder of, en met ingang van welke datum, hij de huurprijs van € 293,29 per maand weer aan de huurder in rekening mag brengen. De huurcommissie besliste in een eerdere uitspraak de overeengekomen huurprijs van de woning met ingang van 1 december 2013 tijdelijk te verlagen tot 243,30 per maand. Dit wegens ernstige onderhoudsgebreken aan de woning.

(…..)

Beoordeling

(…..)

De gebreken die de reden waren voor de tijdelijke verlaging van de huur prijs worden daarom geacht te zijn verholpen.

De verhuurder mag daarom met ingang van 1 december 2014 de overeengekomen huurprijs van € 243,30 per maand in rekening brengen.

(…..)

Beslissing

De ernstige gebreken worden geacht te zijn verholpen.

De verhuurder mag de overeengekomen huurprijs van € 243,30 per maand met ingang van 1 december 2014 aan de huurder in rekening brengen.

(…..)

Er is in de beslissing van de huurcommissie sprake van een verschrijving. Dit is door de huurcommissie bij brief van 19 juni 2015 aan de stichting en aan [gedaagde] medegedeeld. In het schrijven bericht de commissie dat onder het kopje “Beslissing” abusievelijk niet de overeengekomen maar de verlaagde huurprijs staat vermeld. De beslissing dient als volgt gelezen te worden:”
De verhuurder mag de overeengekomen huurprijs van € 293,29 per maand met ingang van 1 december 2014 aan de huurder in rekening brengen.”

Vanaf 1 juli 2015 dient huurder te betalen € 306,16 te betalen.

De mogelijkheid tot rectificatie is niet aan een termijn gebonden. [gedaagde] betaalt consequent te weinig huur en houdt vast aan de onjuiste uitspraak en niet aan de gerectificeerde uitspraak van de huurcommissie.

De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.

Omdat de stichting de vordering ter incasso uit handen heeft moeten geven is [gedaagde] de gevorderde buitenrechterlijk incassokosten verschuldigd.

Mede naar aanleiding van wat door [gedaagde] is aangevoerd wordt als volgt overwogen.

In de beslissing van de huurcommissie van 24 maart 2015 staat zowel onder beoordeling als beslissing dat de huurprijs per 1 december 2014 een bedrag van € 243,30 per maand bedraagt. De beslissing is verzonden op 2 april 2015. De in artikel 7:262 BW genoemde termijn van 8 weken om aan de rechter een beslissing te vorderen over het punt waarover aan de huurcommissie om een uitspraak was verzocht loopt vanaf de datum van verzending, in casu 2 april 2015. Die termijn was ruimschoots verlopen toen de huurcommissie bij brief van 19 juni 2015 haar beslissing op grond van een verschrijving rectificeert.

[gedaagde], die geen aanleiding had om zich tot de rechter te wenden omdat zij in het gelijk werd gesteld zij gelijk kreeg, kon na 19 juni 2015 de gerectificeerde beslissing gelet op artikel 7:262 BW niet meer voorleggen aan de rechter. Aannemelijk is dat de stichting zich met het verzoek tot rectificatie tot de huurcommissie heeft gewend omdat de huurcommissie de beslissing niet ambtshalve zal hebben genomen.

[gedaagde] heeft zich in de procedure bij de huurcommissie niet laten bijstaan door een gemachtigde.

Van de stichting mag worden verwacht dat zij voldoende juridische kennis in huis heeft of in huis kan halen om te beoordelen binnen redelijke tijd na 2 april 2015 of er sprake is van een verschrijving in de beslissing van de huurcommissie. De stichting had de rectificatie moeten verzoeken binnen de termijn van 8 weken na 2 april 2015 op zodanige wijze dat [gedaagde] zich nog tot de rechter had kunnen wenden als zij het niet eens was met de gerectificeerde beslissing van de huurcommissie. Nu dat niet gebeurd is mocht [gedaagde] er van uitgaan dat de huurprijs vanaf 1 december 2015 nog € 243,30 per maand bedroeg.

Conclusie is dat de gevorderde huurachterstand afgewezen zal worden.

Als gevolg daarvan dienen ook de gevorderde ontbinding en ontruiming en buitengerechtelijke incassokosten afgewezen te worden.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal de stichting in de kosten van de procedure aan de zijde van [gedaagde] veroordeeld worden.

in reconventie:

4.3

Hetgeen in conventie is overwogen dient als hier ingelast te worden beschouwd.

Na de comparitie zijn partijen met elkaar gaan praten over het herstelplan voor de woning. Uit de nadien genomen aktes door partijen leidt de kantonrechter af dat dat overleg tot overeenstemming heeft geleid.

Een van de onderdelen van de afspraken is dat [gedaagde] na beëindiging van de werkzaamheden de huur van € 309,65 aan de stichting zal betalen te vermeerderen met een bedrag van € 10,10 voor een nieuwe voordeur met thermopane en met € 25,85 voor de thermopane beglazing in de gehele woning.

Voor zover de vordering ziet op herstel van gebreken heeft [gedaagde] daar geen belang meer bij.

Gelet op wat in conventie is overwogen zal dus alleen de gevraagde verklaring van recht toegewezen worden als na te melden.

De proceskosten zullen gelet op de nauwe samenhang met de conventionele vordering gecompenseerd worden.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

wijst de vorderingen af;

veroordeelt de stichting in de kosten van de procedure tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 812,16, waarvan € 250,00 voor salaris gemachtigde.

in reconventie

verklaart voor recht dat [gedaagde] vanaf 1 december 2014 ter zake huur een bedrag van

€ 243,30 verschuldigd is per maand of zoveel hoger als bij wettelijke huurverhoging zou zijn toegestaan tot de dag waarop de tussen partijen overeengekomen werkzaamheden zullen zijn beëindigd;

compenseert de proceskosten des dat iedere partij de eigen kosten draagt;

Dit vonnis is gewezen door mr. G. van Eerden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2016.