Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/182419 / KG ZA 16-48
Vonnis in kort geding van 4 maart 2016
in de zaak van
1.[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiseres], echtgenote van [eiser] ,
[eiseres], echtgenote van [eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. J. de Ruiter te Kampen,
tegen
de naamloze vennootschap
SNS BANK N.V.,
voor zich en als rechtsopvolger na fusie van de naamloze vennootschap SNS BANK OVERIJSSEL N.V.,
gevestigd te Utrecht en mede-kantoorhoudende te Wezep,
gedaagde,
advocaat mr. S.W. van Herpen te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en SNS Bank genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met vijf producties
- de producties 1 tot en met 21 van SNS Bank
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van SNS Bank.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] c.s. hebben op 15 mei 2000 voor het bedrag van (thans) € 310.925,00 gekocht het recht van opstal van een perceel grond (eigendom van de [gemeente] ) met de zich daarop bevindende opstallen, zijnde een woonhuis met bedrijfsgebouwen, thans plaatselijk bekend als [adres 1] en destijds als [adres 2] te [plaats] , kadastraal bekend als [gemeente] , sectie Q, nummer [xxxx] , groot negenenvijftig are en tien centiare. De levering van het gekochte heeft plaatsgevonden op 1 augustus 2000.
2.2.
Op 15 mei 2000 hebben [eiser] c.s. met SNS Bank een geldleningsovereenkomst gesloten voor een bedrag van (thans) € 222.594,55, in verband waarmee tot zekerheid van terugbetaling van de lening op 1 augustus 2000 een recht van hypotheek ten behoeve van SNS Bank is gevestigd op voornoemd recht van opstal.
2.3.
Vanaf 2011 hebben [eiser] c.s. permanent achterstand laten bestaan in de nakoming van de betalingsverplichtingen in verband met de geldlening, welke achterstand ondanks afgesproken betalingsregelingen in de loop der tijd niet is ingelopen maar vanaf 2013 verder is opgelopen. Op 18 februari 2016 bedroeg de achterstand in totaal € 23.669,76.
2.4.
Op 16 februari 2015 is op verzoek van SNS Bank een geveltaxatie ter zake van het recht van opstal gedaan door J. Pleiter, makelaar en taxateur te Oldebroek, waarbij het verhypothekeerde werd getaxeerd op € 244.000,00. Een nadere taxatie van 11 augustus 2015 van deze taxateur vermeldt een waarde van € 234.000,00. Op 19 februari 2016 heeft deze taxateur de waarde nader getaxeerd op € 200.000,00.
2.5.
De WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 is op 28 februari 2015 bepaald op € 384.000,00.
2.6.
SNS Bank heeft op 22 oktober 2015 de totale schuld, op dat moment het totaalbedrag belopende van € 241.774,40 bij [eiser] c.s. opgeëist en betaling daarvan gevorderd.
2.7.
Op 20 januari 2016 heeft SNS Bank aan [eiser] c.s. betekend haar voornemen om wegens het verzuim van het niet voldoen en tot verhaal van de volledig opeisbare hypotheekschuld over te gaan tot executoriale verkoop bij opbod en afslag van het recht van opstal ten overstaan van mr. E. Linde, notaris te Dedemsvaart, op dinsdag 8 maart 2016.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] c.s. vorderen schorsing van de executie in die zin dat de executoriale verkoop van het recht van opstal op 8 maart 2016 geen doorgang zal vinden, met veroordeling van SNS Bank in de proceskosten. SNS Bank voert verweer.
3.2.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de voorgenomen executieverkoop is spoedeisendheid van de zaak gegeven.
4.2.
[eiser] c.s. hebben, onder overlegging van een afschrift daarvan, ter zitting mededeling gedaan van een nieuw taxatierapport van Berg Makelaardij, dat zij op de ochtend van de zitting hebben ontvangen. Aangezien SNS Bank tegen het in geding brengen hiervan bezwaar heeft gemaakt, zal dit stuk, nu dat tardief is ingediend, buiten de beoordeling worden gelaten.
4.3.
In een executiegeschil kan de voorzieningenrechter de tenuitvoerlegging van een vonnis slechts schorsen, indien hij van oordeel is dat de executant mede gelet op de belangen aan de zijde van de geëxecuteerde die door de executie zullen worden geschaad - geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij gebruikmaking van zijn bevoegdheid tot tenuitvoerlegging over te gaan. Ofwel, de vraag is of er onevenredigheid bestaat tussen het belang van SNS Bank bij de uitoefening van het haar toekomende recht van executie en het belang van [eiser] c.s. dat daardoor wordt geschaad.
4.4.
[eiser] c.s. hebben aangevoerd dat SNS Bank hen nog een zestal maanden dient te gunnen om zelf tot onderhandse verkoop van het recht van opstal te geraken. Enerzijds gelet op de discrepantie tussen de hoogte van de hypotheekschuld en de economische waarde van het recht van opstal, die, gelet op het laatste, in opdracht van [eiser] c.s. opgestelde taxatierapport, op een veel hoger bedrag dan blijkens de taxaties in opdracht van SNS Bank moet worden gesteld, namelijk op € 295.000,00. Anderzijds gelet op het feit dat [eiser] c.s. zelf twee gegadigden hebben, die belangstelling hebben voor hun boerderij voor bedragen rond de € 300.000,00. Er is sprake van één heel serieuze gegadigde, waarvoor twee makelaars momenteel doende zijn.
Een openbare verkoop zal heel veel minder opbrengen dan de getaxeerde economische waarde, terwijl executoriale verkoop op een later tijdstip voor SNS Bank niet tot een lagere opbrengst zal leiden, zo betogen [eiser] c.s.. Hoewel executoriale verkoop voor SNS Bank
wel de opgeëiste schuld zal vereffenen, zullen [eiser] c.s. een disproportionele schade lijden omdat reguliere verkoop hen veel meer opbrengst zal opleveren. Onder de huidige omstandigheden heeft SNS Bank volgens [eiser] c.s. geen redelijk belang bij de openbare verkoping.
[eiser] c.s. hebben voorts nog aangevoerd niet eerder zelf tot verkoop te zijn overgegaan omdat zij in de veronderstelling verkeerden dat alleen SNS Bank dat zou mogen, voor welke veronderstelling evenwel volgens hen eerst nu geen grondslag is gebleken.
4.5.
SNS Bank heeft naar voren gebracht dat zij geen vertrouwen heeft in een mogelijke onderhandse verkoop door [eiser] c.s. op korte termijn. Enerzijds omdat zij bij herhaling in correspondentie inzake de achterstand [eiser] c.s. heeft gewezen op die mogelijkheid en op medewerking daartoe heeft aangedrongen, zonder dat dit tot iets heeft geleid. Anderzijds omdat ter zitting inzake (een toezegging van) een beweerdelijke adspirant-koper niets concreets of verifieerbaars is aangedragen.
Daarnaast heeft SNS Bank aangevoerd dat het onderhands verkopen van een recht van opstal aan particulieren veelal problematisch is vanwege de financierbaarheid, terwijl op een veiling contant moet worden afgerekend. Handelaren zijn eerder in de markt voor aankoop van een recht van opstal op een veiling. Daarbij in aanmerking genomen de verbeterde regelgeving voor veilingen, verwacht SNS Bank mede daarom via de veiling een hogere opbrengst. Zij heeft verklaard dat de notaris reeds een aantal redelijke biedingen heeft ontvangen.
4.6.
SNS Bank heeft voorts bij haar beslissing tot executie laten meewegen dat zij geen vertrouwen (meer) heeft in (afspraken met) [eiser] c.s. om tot terugbetaling te komen, gelet op de ervaringen dat dergelijke afspraken bij herhaling niet zijn nagekomen, alsook gelet op het feit dat [eiser] c.s. betalingsverplichtingen jegens anderen – de verlener van het opstalrecht c.q. de [gemeente] en [X] – niet zijn nagekomen met als gevolg dat er meerdere executoriale beslagen op het opstalrecht zijn gelegd.
Voor zover SNS Bank niet tot executie zal overgaan, zal de [gemeente] , waarvan SNS Bank de executie heeft overgenomen , alsnog tot executie overgaan, waardoor zij met de reeds gevallen kosten achter zal blijven.
Tenslotte heeft SNS Bank erop gewezen dat [eiser] c.s. recentelijk hebben geweigerd mee te werken aan een volledige taxatie, minimaal vereist voor onderhandse verkoop.
4.7.
De voorzieningenrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de hoge achterstand c.q. de schuld van [eiser] c.s. in redelijkheid mee moet brengen dat het recht van opstal verkocht zal moeten worden. [eiser] c.s. hebben echter bezwaar tegen het moment waarop dat zou moeten gebeuren alsook tegen de verkoop op een veiling.
De voorzieningenrecher acht door [eiser] c.s. evenwel onvoldoende aangevoerd voor toewijzing van de vordering dat de executoriale verkoop zou moeten worden opgeschort. Op geen enkele wijze is gebleken van (een) potentiële koper(s) voor het recht van opstal, noch van een daarvoor te behalen verkoopprijs.
Bovendien stelt zij vast dat onderhandse verkoop ter voorkoming van een veiling door SNS Bank meermalen onder de aandacht van [eiser] c.s. is gebracht in correspondentie met de laatsten, reeds bij brief van 8 april 2011 en later, bij brieven van 27 maart 2014, 1 september 2015 en 22 oktober 2015. SNS Bank heeft er bij [eiser] c.s. op aangedrongen om medewerking te verlenen aan zodanige verkoop en daartoe contact met haar op te nemen.
Hetgeen [eiser] c.s. daarop bij wijze van verweer heeft aangevoerd, te weten de wijze van mondeling communiceren door de afdeling bijzonder beheer en/of weerstand tegen het met inachtneming van voorwaarden van de bank onderhands verkopen, vormen naar het oordeel van de voorzieningenrechter een onvoldoende rechtvaardiging voor het niet verlenen van medewerking aan de zijde van [eiser] c.s. Zij hadden immers ook schriftelijk kunnen reageren.
4.8.
Naar voorlopig oordeel acht de voorzieningenrechter het aannemelijk dat de verkoop door middel van veiling voldoende zal opbrengen om de schuld van [eiser] c.s. aan SNS Bank te delgen. Dat is een voldoende gewichtig en onder omstandigheden spoedeisend belang van SNS Bank. Hierbij is in aanmerking genomen dat de door SNS Bank ingewonnen taxaties geveltaxaties zijn geweest en dat aan de WOZ-waarde in dit verband verminderde betekenis moet worden toegekend.
Het wellicht kunnen verkrijgen van een hogere opbrengst dan de omvang van de schuld van [eiser] c.s., zijnde het belang dat [eiser] c.s. tot hun vordering beweegt, acht de voorzieningenrechter onvoldoende grond om de executie te schorsen. Aan de omstandigheid dat [eiser] c.s. tot dusver geen initiatief hebben getoond om (zelf) tot verkoop te geraken en zij zelfs nu daarvoor geen concreet aanknopingspunt hebben gegeven, moet in het kader van een belangenafweging ten nadele van hen gewicht worden toegekend.
Vastgesteld wordt voorts dat ook niet gebleken is dat [eiser] c.s. na aanzegging van de executie een verzoek ex artikel 3:268 BW Pro heeft gedaan strekkende tot onderhandse verkoop.
Zolang verkoop uitblijft, zal de achterstand van [eiser] c.s. blijven bestaan en toenemen.
4.9.
Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrecher van oordeel dat SNS Bank een in redelijkheid te respecteren belang heeft om aan haar bevoegdheid tot parate executie toepassing te geven terwijl het door [eiser] c.s. aangevoerde belang onder de omstandigheden van het geval niet meebrengt dat een belangenafweging zou moeten leiden tot het schorsen van die executie, ten behoeve van dan wel in afwachting van een onderhandse verkoop door [eiser] c.s. De vordering tot schorsing daarvan zal derhalve worden afgewezen.
4.10.
[eiser] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van SNS Bank worden begroot op:
- griffierecht 619,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.435,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van SNS Bank tot op heden begroot op € 1.435,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2016.