Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/182599 / KG ZA 16-53
Vonnis in kort geding van 7 maart 2016
in de zaak van
het openbaar lichaam
DE GEMEENTE DEVENTER,
zetelende te Deventer,
eiseres,
advocaat mr. B.F.J. Bollen te Tilburg,
tegen
1.[gedaagde A] ,
2.
[gedaagde B](procederende op basis van een toevoeging met nummer 2FF2693),
[gedaagde B](procederende op basis van een toevoeging met nummer 2FF2693),
beiden wonende te [plaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. J.W. Post te Deventer.
Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagden] (danwel afzonderlijk [gedaagde A] en [gedaagde B] ) genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 9 producties
- de brief van de gemeente van 26 februari 2016 met productie 10 t/m 15
- de mondelinge behandeling op 29 februari 2016.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 3 december 2010 hebben Woonbedrijf Ieder1, gevestigd te Deventer, en [C] (hierna: [C] ) met betrekking tot de woning gelegen aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning) een gebruikersovereenkomst (om niet) voor bepaalde tijd gesloten, ingaande 1 november 2010 en lopende tot en met 31 oktober 2011 met voortzetting voor aansluitende perioden van telkens 2 maanden.
[C] is de moeder van [gedaagde B] .
2.2.
Artikel 10 van Pro gemelde gebruikersovereenkomst luidt als volgt:
De bewoner zal zonder schriftelijke uitdrukkelijke toestemming van de eigenaargeen andere personen tot medebewoningin de woning toelaten, in welke vorm dan ook. Onderhuur danwel verpachting van het object danwel het feitelijk gebruik (gedeeltelijk) uit hande geven aan derde is uitdrukkelijk verboden bij gebreke waarvan een boete zal worden verschuldigd aan eigenaar van € 500,-- per dag.
2.3.
Sinds 3 juni 2013 staat [gedaagde A] op het adres [adres] te Deventer ingeschreven; [gedaagde B] staat sinds 9 juli 2010 op dat adres ingeschreven.
2.4.
Medio 2013 hebben de gemeente en Stichting Woonbedrijf Ieder1 een koopovereenkomst gesloten uit hoofde waarvan Stichting Woonbedrijf Ieder1 verkoopt en in eigendom zal leveren aan de gemeente, die koopt en in eigendom zal aannemen van Stichting Woonbedrijf Ieder1
De bedrijfsgebouwen en woningen met erf, tuin en verdere aanhorigheden, gelegen in het Sluiskwartier ter grootte van tezamen (circa) 5823 m2 conform onderstaande tabel:
zoals op de bij deze koopovereenkomst behorende en door beide partijen geparafeerde situatietekening met een groene kleur is aangegeven, welke tekening overigens niet is bestemd voor de overschrijving in de openbare registers, hierna te noemenhet verkochte:
Uit gemelde tabel blijkt dat de koopovereenkomst onder meer ziet op de woning.
Artikel 3.7 van de koopovereenkomst luidt als volgt:
Verkoper staat ervoor in dat er ten opzichte van derden geen rechten bestaan wegens huur, gebruik of andere rechten behoudens de in dit artikellid hierna genoemde.
De verkoop en levering vindt plaats onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten voor het daarbij aangegeven geheel of gedeelte van het verkochte conform onderstaande tabel.
In de tabel staat [C] als “huurder” van de woning vermeld. De levering van het verkochte heeft op 1 november 2013 plaatsgevonden.
2.5.
Bij brief van 8 oktober 2013 is namens het college van de gemeente [C] geïnformeerd over de “eigendomsoverdracht panden Sluiskwartier van Woonbedrijf ieder1 naar gemeente Deventer” per 1 november 2013.
2.6.
Begin 2016 heeft [C] zich op een nieuw adres in de gemeente [plaats] in geschreven in het BRP.
2.7.
Op 29 januari 2016 is in de woning door de politie een hennepkwekerij aangetroffen en vervolgens ontmanteld, waarvan de bevindingen in een rapport van de recherche Oost-Nederland van 1 februari 2016 zijn neergelegd.
2.8.
Bij brief van 3 februari 2016 heeft de gemeente [gedaagden] gesommeerd om binnen tweemaal 24 uur na datum van deze brief de woning te ontruimen en wel op zodanige wijze dat de woning leeg, ontruimd en volledig bezemschoon ter beschikking gesteld wordt. Aan deze sommatie heeft [gedaagden] geen gevolg gegeven.
2.9.
Bij e-mail van 8 februari 2016 heeft Enexis B.V./Fraudebestrijding bevestigd dat de elektrische installatie in de woning is gemanipuleerd.
3.Het geschil
3.1.
De gemeente vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
( a) [gedaagden] zal veroordelen om de woning c.a. staande en gelegen aan [adres] [plaats] en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen tweemaal 24 uren na dagtekening van dit vonnis, althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen, te verlaten, ontruimd en verlaten te houden, met de machtiging aan de gemeente om bij gebreke van volledige voldoening hieraan, dit zelf op kosten van [gedaagden] te (doen) bewerkstelligen;
( b) [gedaagden] zal veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten, te verrekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
3.2.
[gedaagden] voert gemotiveerd verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vraag die ter beantwoording ligt is of de bodemrechter, indien aan hem een vordering tot ontbinding wordt voorgelegd, over zal gaan tot ontbinding en zo ja, of vooruitlopend daarop er een spoedeisend belang is om in dit kort geding de gevorderde ontruiming toe te wijzen.
4.2.
Volgens [gedaagden] ontbreekt het spoedeisend belang van de gemeente bij een onmiddellijke ontruiming. [gedaagden] heeft daartoe gesteld dat zij vanaf 2010 respectievelijk 2013 in de woning verblijft en dat de hennepkwekerij in de woning is ontmanteld waardoor het brandgevaar inmiddels is geweken. Van gevaarzetting, overlast en schade voor de woning en directe omgeving, die het gevolg (kunnen) zijn van het inrichten van de woning als hennepkwekerij, is volgens [gedaagden] geen sprake meer.
De gemeente heeft aangevoerd dat zij wel een spoedeisend belang heeft, omdat in de woning een hennepkwekerij is aangetroffen. Bovendien gebruikt [gedaagden] de woning zonder recht of titel, nu de gemeente noch haar rechtsvoorganger met [gedaagde A] en/of [gedaagde B] een overeenkomst heeft gesloten, op grond waarvan gebruik gemaakt kan worden van de woning.
4.3.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de gemeente bij de gevorderde ontruiming een spoedeisend belang heeft. Het enkele feit dat de hennepkwekerij reeds is ontmanteld brengt niet mee dat van een spoedeisend belang geen sprake meer kan zijn. Dat er een hennepkwekerij was gevestigd in de woning, is een zodanige aantasting van het eigendomsrecht van de gemeente dat het afwachten van een bodemprocedure in redelijkheid niet van de gemeente gevergd kan worden.
4.4.
Partijen houdt verdeeld de vraag of [gedaagden] onrechtmatig jegens de gemeente heeft gehandeld en of dit – vooruitlopend op de bodemprocedure – moet leiden tot ontruiming van de woning.
4.5.
De gemeente stelt dat [gedaagden] , doch in ieder geval [gedaagde A] , de woning zonder haar toestemming in gebruik neemt en houdt, waardoor de woning zonder recht of titel in gebruik is, en voorts dat in de woning bedrijfsmatig een hennepkwekerij is geëxploiteerd.
4.6.
[gedaagden] voert als verweer dat zij druk doende is vervangende woonruimte te zoeken, maar dat zij daarin nog niet is geslaagd. [gedaagden] stelt dat zij thans evenmin de beschikking heeft over (tijdelijke) opslagruimte elders.
4.7.
Uit vaste rechtspraak volgt dat, indien en voor zover sprake is van een hennepkwekerij waarbij de elektrische installatie is gemanipuleerd, zulks een ontruimingsvordering kan rechtvaardigen. Het enkele feit dat er in een bedrijfsmatige omvang hennepplanten geteeld worden, rechtvaardigt de ontruimingsvordering. Daarbij overweegt de voorzieningenrechter dat het enkele feit dat van een hennepkwekerij het risico uitgaat dat brand uitbreekt, dat gevaarlijke situaties ontstaan en dat overlast kan worden ervaren, voldoende ernstig is om (in geval van een huurovereenkomst) tot ontbinding van de huurovereenkomst en daaropvolgende ontruiming van de woning over te gaan. De openbaarmaking van daadwerkelijke schade is daarvoor niet noodzakelijk (zie o.m. de door de gemeente in randnummer 14 van de dagvaarding aangehaalde jurisprudentie). Daarnaast is voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagden] , althans [gedaagde A] , zonder recht of titel in de woning verblijft.
4.8.
Gelet op het voorgaande acht de voorzieningenrechter de gevorderde ontruiming van de woning gerechtvaardigd. Aan het belang van de gemeente bij een spoedige ontruiming van de woning dient een zwaarder gewicht te worden toegekend dan aan het woonbelang van [gedaagden] Daarbij betrekt de voorzieningenrechter dat in de e-mail van
[D] van IJssel Wonen (beheerder namens de gemeente) van 15 februari 2016 staat vermeld dat partijen hebben afgesproken dat de woning op 18 februari 2016 om 16:00 uur leeg en bezemschoon ter plaatse wordt opgeleverd en dat daaropvolgend de sleuteloverdracht zal plaatsvinden (productie 13 van de gemeente). [gedaagden] is deze afspraak, die zij niet heeft betwist, niet nagekomen. Voorts heeft de gemeente onweersproken gesteld dat [gedaagden] eenvoudig en snel opslagruimte elders kan huren.
4.9.
De slotsom is dat de gevorderde ontruiming van de woning zal worden toegewezen.
4.10.
[gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 97,95
- griffierecht € 619,00
- salaris advocaat
Totaal € 1.532,95
4.11.
De nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. De gevorderde wettelijke rente over de (na)kosten zal ook, op de hierna te melden wijze, worden toegewezen.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om de woning c.a. staande en gelegen aan [adres] [plaats] en al hetgeen zich daarin of daarop bevindt binnen tweemaal 24 uren na betekening van dit vonnis te ontruimen, te verlaten, ontruimd en verlaten te houden, met de machtiging aan de gemeente om bij gebreke van volledige voldoening hieraan, dit zelf op kosten van [gedaagden] te (doen) bewerkstelligen,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.532,95, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van de gemeente, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen - onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden - met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug en in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2016. [1]