Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/164151 / HA ZA 14-554
Vonnis van 3 februari 2016
in de zaak van
1.[X] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[Y],
[Y],
wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. M.J. Blokzijl te Groningen,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEGAHOME.NL BEHEER B.V.,
gevestigd te Zenderen,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NPB BEHEER B.V.,
gevestigd te Zenderen,
gedaagden in conventie,
eiseressen in reconventie,
advocaat mr. E.W.J. de Groot te Breda.
Partijen zullen hierna, telkens in meervoud, [X] c.s. en Megahome c.s. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie
- de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken. Megahome c.s. hebben bij pleidooi hun eis vermeerderd met de vordering om de door haar in conventie zowel als in reconventie geëiste proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
De rechtbank gaat uit van de volgende vaststaande feiten. Bij schriftelijke koopovereenkomst, door partijen ondertekend in juli 2004, hebben [X] c.s. aan
Mega Projecten B.V. verkocht 6 hectare, 72 are en 79 centiare cultuurgrond aan de [adres] te [plaats] , tegen een koopprijs van € 336.395,00.
Mega Projecten B.V. verkocht 6 hectare, 72 are en 79 centiare cultuurgrond aan de [adres] te [plaats] , tegen een koopprijs van € 336.395,00.
2.2.
De koopovereenkomst bevat verder, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen:
“FEITELIJKE LEVERING, STAAT VAN HET VERKOCHTEArtikel 5(…)6. Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als bouwgrond ten behoeve van de bouw van woningen, zulks in het kader van het/de in ontwikkeling zijnde/komende bestemmingsplan(nen) ter plaatse(…)INGEBREKESTELLING, VERZUIM, ONTBINDING EN BOETEArtikel 131. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen (…).2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden (….).3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op (….) de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan dertig procent (30%) van de totale koopprijs. (…)BIJBETALINGArtikel 211. a. Indien de bestemming van (een deel van) het verkochte onherroepelijk wordt gewijzigd, waardoor koper het verkochte kan gebruiken voor het beoogde doel als vermeld in artikel 5 lid 6, zal koper aan verkoper aan bedrag betalen van twintig euro (€ 20,00) per bruto centiare voor die gedeelten van het verkochte waarvoor de bestemming onherroepelijk wordt gewijzigd als hiervoor omschreven en er gestart mag worden met de bouw en/of aanleg werkzaamheden op (dat deel van) het verkochte.(…)2. Deze betaling moet geschieden binnen drie maanden nadat aan de in lid 1 gestelde voorwaarde is voldaan, doch uiterlijk op één augustus tweeduizend veertien.3. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper, zal koper aan verkoper een recht van tweede (zekerheids)hypotheek verlenen, ter grootte van een miljoen driehonderd vijfenveertig duizend vijfhonderd tachtig euro (€ 1.345.580,00), welke inschrijving nog zal worden verhoogd met twintig procent (20%) voor kosten en boeten en te vestigen tegelijkertijd met de juridische levering.De zekerheidshypotheek zal moeten worden geroyeerd op het moment dat de bijbetaling wordt gedaan.(…)
“FEITELIJKE LEVERING, STAAT VAN HET VERKOCHTEArtikel 5(…)6. Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als bouwgrond ten behoeve van de bouw van woningen, zulks in het kader van het/de in ontwikkeling zijnde/komende bestemmingsplan(nen) ter plaatse(…)INGEBREKESTELLING, VERZUIM, ONTBINDING EN BOETEArtikel 131. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen (…).2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden (….).3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op (….) de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan dertig procent (30%) van de totale koopprijs. (…)BIJBETALINGArtikel 211. a. Indien de bestemming van (een deel van) het verkochte onherroepelijk wordt gewijzigd, waardoor koper het verkochte kan gebruiken voor het beoogde doel als vermeld in artikel 5 lid 6, zal koper aan verkoper aan bedrag betalen van twintig euro (€ 20,00) per bruto centiare voor die gedeelten van het verkochte waarvoor de bestemming onherroepelijk wordt gewijzigd als hiervoor omschreven en er gestart mag worden met de bouw en/of aanleg werkzaamheden op (dat deel van) het verkochte.(…)2. Deze betaling moet geschieden binnen drie maanden nadat aan de in lid 1 gestelde voorwaarde is voldaan, doch uiterlijk op één augustus tweeduizend veertien.3. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper, zal koper aan verkoper een recht van tweede (zekerheids)hypotheek verlenen, ter grootte van een miljoen driehonderd vijfenveertig duizend vijfhonderd tachtig euro (€ 1.345.580,00), welke inschrijving nog zal worden verhoogd met twintig procent (20%) voor kosten en boeten en te vestigen tegelijkertijd met de juridische levering.De zekerheidshypotheek zal moeten worden geroyeerd op het moment dat de bijbetaling wordt gedaan.(…)
CONTRACTSOVERNAMEArtikel 23Koper is bevoegd zijn rechtsverhouding tot de verkoper aan (een) door hem aan te wijzen derde(n) over te dragen, als bedoeld in artikel 6:159 van het Burgerlijk Wetboek.Verkoper verklaart reeds hierbij zijn medewerking aan bedoelde contractsoverneming te (zullen) verlenen (….).Indien koper gebruik maakt van bovenbedoelde contractsoverneming blijft hij hoofdelijk aansprakelijk voor de uit deZE overeenkomst voortvloeiende verplichtingen ten opzichte van verkoper.”
2.3.
Bij brief van 19 juli 2004 aan [X] heeft [W] als directeur van NPB Beheer B.V. namens deze vennootschap onder meer geschreven als volgt:
“Ingevolge artikel 22 uit de koopakte d.d. 8 juli 2004, aangaande perceel [xxxx] (6.72.79 ha.) verklaart NPB Beheer BV (…) dat zij zich mede hoofdelijk aansprakelijk stelt voor de bijbetaling als bedoeld in artikel 21 van de koopakte (…).”
“Ingevolge artikel 22 uit de koopakte d.d. 8 juli 2004, aangaande perceel [xxxx] (6.72.79 ha.) verklaart NPB Beheer BV (…) dat zij zich mede hoofdelijk aansprakelijk stelt voor de bijbetaling als bedoeld in artikel 21 van de koopakte (…).”
2.4.
Ingevolge voormelde koopovereenkomst heeft [X] c.s. bij notariële akte van levering van 23 augustus 2004, bij het kadaster ingeschreven op 24 augustus 2004, de grond in eigendom overgedragen aan Mega Projecten B.V. De leveringsakte vermeldt onder meer:
“Artikel 71. a. Indien de bestemming van (een deel van) het verkochte onherroepelijk wordt gewijzigd, waardoor koper het verkochte kan gebruiken voor het beoogde doel als vermeld in artikel 5 lid 6, zal koper aan verkoper een bedrag betalen van twintig euro (€ 20,00) per bruto centiare voor die gedeelten van het verkochte waarvoor de bestemming onherroepelijk wordt gewijzigd als hiervoor omschreven en er gestart mag worden met de bouw en/of aanleg werkzaamheden op (dat deel van) het verkochte.(…)2. Deze betaling moet geschieden binnen drie maanden nadat aan de in lid 1 gestelde voorwaarde is voldaan, doch uiterlijk op één augustus tweeduizend veertien.3. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper, zal koper aan verkoper een recht van tweede (zekerheids)hypotheek verlenen, ter grootte van een miljoen driehonderd vijfenveertig duizend vijfhonderd tachtig euro (€ 1.345.580,00), welke inschrijving nog zal worden verhoogd met twintig procent (20%) voor kosten en boeten en te vestigen tegelijkertijd met de juridische levering.De zekerheidshypotheek zal moeten worden geroyeerd op het moment dat de bijbetaling wordt gedaan.2.5. Bij notariële akte van 10 juni 2009 heeft Mega Projecten B.V. haar rechten en verplichtingen uit hoofde van voormelde koopovereenkomst overgedragen aan Megahome.nl Beheer B.V. (gedaagde sub 1).
“Artikel 71. a. Indien de bestemming van (een deel van) het verkochte onherroepelijk wordt gewijzigd, waardoor koper het verkochte kan gebruiken voor het beoogde doel als vermeld in artikel 5 lid 6, zal koper aan verkoper een bedrag betalen van twintig euro (€ 20,00) per bruto centiare voor die gedeelten van het verkochte waarvoor de bestemming onherroepelijk wordt gewijzigd als hiervoor omschreven en er gestart mag worden met de bouw en/of aanleg werkzaamheden op (dat deel van) het verkochte.(…)2. Deze betaling moet geschieden binnen drie maanden nadat aan de in lid 1 gestelde voorwaarde is voldaan, doch uiterlijk op één augustus tweeduizend veertien.3. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper, zal koper aan verkoper een recht van tweede (zekerheids)hypotheek verlenen, ter grootte van een miljoen driehonderd vijfenveertig duizend vijfhonderd tachtig euro (€ 1.345.580,00), welke inschrijving nog zal worden verhoogd met twintig procent (20%) voor kosten en boeten en te vestigen tegelijkertijd met de juridische levering.De zekerheidshypotheek zal moeten worden geroyeerd op het moment dat de bijbetaling wordt gedaan.2.5. Bij notariële akte van 10 juni 2009 heeft Mega Projecten B.V. haar rechten en verplichtingen uit hoofde van voormelde koopovereenkomst overgedragen aan Megahome.nl Beheer B.V. (gedaagde sub 1).
2.6.
Mega Projecten B.V. werd bij de totstandkoming van de onderhavige transactie vertegenwoordigd door haar directeur, NPB Beheer B.V. (gedaagde sub 2). Als directeur van NPB Beheer B.V. trad op de heer [W] te Zenderen.
2.7.
Op 24 juli 2009 is NPB Beheer B.V. gefuseerd met Mega Projecten B.V. Op diezelfde datum is Mega Projecten B.V. als vennootschap uitgeschreven uit het Handelsregister.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[X] c.s. heeft, in aanvulling op de hiervoor vermelde feiten, het volgende gesteld.
3.2.
De vordering heeft betrekking op de nakoming van de verplichtingen van de koper van de grond, Mega Projecten B.V., jegens [X] c.s. als verkoper van die grond.
3.3.
De vordering wordt ingesteld tegen Megahome.nl Beheer B.V. op grond, dat (zoals [X] c.s. in het lichaam van de dagvaarding onder punt 2 onweersproken hebben gesteld) Mega Projecten B.V. bij notariële akte van 10 juni 2009 haar rechten en verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst heeft overgedragen aan Megahome.nl Beheer B.V.
3.4.
In artikel 23 van de koopovereenkomst is de bevoegdheid tot zo’n overdracht geregeld als volgt:
Koper is bevoegd zijn rechtsverhouding tot de verkoper aan (een) door hem aan te wijzen derde(n) over te dragen, als bedoeld in artikel 6:159 van het Burgerlijk Wetboek.Verkoper verklaart reeds hierbij zijn medewerking aan bedoelde contractsoverneming te (zullen) verlenen (….). ”3.5. De vordering wordt tevens ingesteld tegen NPB Beheer B.V. op grond, dat deze vennootschap zich jegens [X] c.s. hoofdelijk aansprakelijk heeft gesteld voor de bijbetaling als bedoeld in artikel 21 in de koopakte.
Koper is bevoegd zijn rechtsverhouding tot de verkoper aan (een) door hem aan te wijzen derde(n) over te dragen, als bedoeld in artikel 6:159 van het Burgerlijk Wetboek.Verkoper verklaart reeds hierbij zijn medewerking aan bedoelde contractsoverneming te (zullen) verlenen (….). ”3.5. De vordering wordt tevens ingesteld tegen NPB Beheer B.V. op grond, dat deze vennootschap zich jegens [X] c.s. hoofdelijk aansprakelijk heeft gesteld voor de bijbetaling als bedoeld in artikel 21 in de koopakte.
3.6.
De vordering strekt tot voldoening van de in de koopovereenkomst bedongen bijbetaling. Die bijbetaling had ingevolge artikel 21 lid 2 van de koopovereenkomst uiterlijk moeten zijn voldaan op 1 augustus 2014, maar is nog niet betaald.
3.7.
Immers, aldus [X] c.s., de overeengekomen koopprijs bedroeg € 25,- per centiare, dus in totaal € 1.681.975,- kosten koper, waarvan € 336.395,- bij levering is betaald. Het restant ad € 1.345.580,- moest worden voldaan op het moment, waarop de waarde van de grond vermeerderende bestemmingswijziging definitief zou worden, dan wel uiterlijk en in ieder geval na tien jaren, dus per 1 augustus 2014.
3.8.
[X] c.s. vorderen daarnaast de contractuele boete op grond, dat Megahome c.s. de bijbetaling niet hebben voldaan en daarom in verzuim zijn geraakt zoals beschreven in artikel 13 van de koopovereenkomst. De boete is 30% van de totale koopsom van
€ 1.681.975,- en bedraagt dus € 504.592,-.
€ 1.681.975,- en bedraagt dus € 504.592,-.
3.9.
Op grond van het voorgaande vorderen [X] c.s. samengevat - hoofdelijke veroordeling van Megahome c.s. om aan [X] te voldoen het tweede deel van de koopsom, een bedrag van € 1.345.580,-, alsmede de in artikel 13 van de koopovereenkomst overeengekomen boete, een bedrag van € 504.592,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over de koopsom, te rekenen vanaf 2 augustus 2014 tot de dag der algehele betaling, en te vermeerderen met de proceskosten en met de wettelijke rente over die kosten, en met de nakosten.
3.10.
De verweren van Megahome c.s. kunnen worden weergegeven als volgt.
Mega Projecten B.V. is op 23 juli 2009 opgegaan in NPB Beheer B.V. Alleen jegens
NPB Beheer B.V. kunnen [X] c.s. aanspraken geldend maken, want
Mega Projecten B.V. heeft weliswaar haar grondpositie aan Megahome.nl Beheer B.V. geleverd, maar daarbij zijn aan Megahome.nl Beheer B.V. niet tevens de verplichtingen jegens de koper overgedragen.
Mega Projecten B.V. is op 23 juli 2009 opgegaan in NPB Beheer B.V. Alleen jegens
NPB Beheer B.V. kunnen [X] c.s. aanspraken geldend maken, want
Mega Projecten B.V. heeft weliswaar haar grondpositie aan Megahome.nl Beheer B.V. geleverd, maar daarbij zijn aan Megahome.nl Beheer B.V. niet tevens de verplichtingen jegens de koper overgedragen.
3.11.
De overeengekomen koopprijs bedroeg niet meer dan € 336.395,-. Dat staat uitdrukkelijk in de koopovereenkomst en in de akte van levering. Over dat bedrag is ook de overdrachtsbelasting berekend. Het was ook een normale prijs. In 2004 bedroeg de gemiddelde grondprijs in Nederland (ongeveer) € 28.000,- per hectare, dus € 2,80 per vierkante meter.
3.12.
De bijbetalingsregeling van artikel 22 in de koopovereenkomst is niet van toepassing. Die bijbetaling was afhankelijk gesteld van een bestemmingswijziging van (een deel van) de verkochte grond. Zo’n bestemmingswijziging is echter niet gerealiseerd. Aan de voorwaarden voor bijbetaling is daarom niet voldaan.
3.13.
Daaraan kan ook niet afdoen dat het contract vermeldt dat de bijbetaling moet geschieden uiterlijk op 1 augustus 2014. Omdat de verplichting tot bijbetaling afhankelijk was gesteld van bestemmingswijziging, terwijl vast staat dat zo’n wijziging niet heeft plaatsgevonden, is zonneklaar met de vermelding van de datum van 1 augustus 2014 niet is bedoeld om vast te leggen dat op die datum een bijbetalingsverplichting zou bestaan voor alle op dat moment nog steeds agrarische gronden.
3.14.
De overeengekomen datum van 1 augustus 2014 illustreert slechts de destijds bestaande verwachting bij de contracterende partijen omtrent de datum waarop de agrarische bestemming zou zijn gewijzigd.
3.15.
Ook het feit dat in de koopovereenkomst een recht van hypotheek tot een bedrag van € 1.345.580,- is verstrekt, maakt dit niet anders. De vermelding van dat bedrag geeft slechts weer wat het maximum van een eventuele bijbetaling zou kunnen zijn.
3.16.
De gevorderde boete is ook niet verschuldigd. Uit de tekst van de boetebepaling in de koopovereenkomst blijkt dat een mogelijke boete van 30% van de koopsom slechts betrekking kan hebben op niet-levering en/of op niet-betaling van de koopprijs bij de levering.
3.17.
Indien de rechtbank hierover anders mocht oordelen, verzoeken Megahome c.s. om de boete met toepassing van artikel 6:94 lid 1 BW te matigen, en wel op grond van de volgende argumenten:
- de tekst van de overeenkomst noopt niet tot bijbetaling. De koper had daarop niet bedacht hoeven zijn,
- de hoogte van de gevorderde boete staat in geen enkele (redelijke) verhouding tot de hoogte van eventuele schade aan de zijde van de verkopers, en
- [X] c.s. hebben de mogelijkheid om naast de boete ook aanvullende schadevergoeding te vorderen.
- de tekst van de overeenkomst noopt niet tot bijbetaling. De koper had daarop niet bedacht hoeven zijn,
- de hoogte van de gevorderde boete staat in geen enkele (redelijke) verhouding tot de hoogte van eventuele schade aan de zijde van de verkopers, en
- [X] c.s. hebben de mogelijkheid om naast de boete ook aanvullende schadevergoeding te vorderen.
3.18.
Tenslotte hebben Megahome c.s. bij pleidooi verzocht om een ten gunste van [X] c.s. luidende veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat de kans dat Megahome c.s. na hoger beroep of cassatie hun geld terug zullen krijgen, zeer gering is, nu [X] c.s. als particulieren het door hen gevorderde bedrag willen aanwenden als hun pensioenvoorziening en het geld dus willen verbruiken.
in reconventie
3.19.
Megahome c.s. hebben in reconventie het volgende gesteld. Partijen zijn een nabetalingsregeling overeengekomen voor het geval de grond zou mogen worden gebruikt voor woningbouw. Zij verwachtten dat zo’n bestemmingswijziging uiterlijk 1 augustus 2014 zou hebben plaatsgevonden. Inmiddels staat echter vast dat deze zal uitblijven.
3.20.
Partijen hebben deze omstandigheid niet in hun overeenkomst voorzien. Daarom is sprake van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:251 BW, die van dien aard is dat [X] c.s. van Megahome c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verlangen.
3.21.
Op grond van het voorgaande vorderen Megahome c.s. samengevat - om:
(a) artikel 21 van de koopovereenkomst, zoals ondertekend op 8 en 13 juli 2004, aldus te wijzigen dat dit artikel komt te vervallen, althans de daaruit voortvloeiende aanspraak op bijbetaling komt te vervallen, althans een door de rechtbank te bepalen wijziging, die leidt tot verval van de bijbetalingsverplichting, en
(b) te bepalen dat in afwijking van de op 23 augustus 2004 verleden hypotheekakte (ingeschreven in het hypotheekregister onder nummer 6595/194) de hypotheekhouder binnen vier weken na de datum van dit vonnis [X] c.s. aan een door hen aan te wijzen notaris volmacht zullen verlenen om de hypotheek door te halen, althans een door de rechtbank wijziging (zal aanbrengen) die leidt tot royement, op straffe van een dwangsom, een en ander met veroordeling van [X] c.s. in de proceskosten.
(a) artikel 21 van de koopovereenkomst, zoals ondertekend op 8 en 13 juli 2004, aldus te wijzigen dat dit artikel komt te vervallen, althans de daaruit voortvloeiende aanspraak op bijbetaling komt te vervallen, althans een door de rechtbank te bepalen wijziging, die leidt tot verval van de bijbetalingsverplichting, en
(b) te bepalen dat in afwijking van de op 23 augustus 2004 verleden hypotheekakte (ingeschreven in het hypotheekregister onder nummer 6595/194) de hypotheekhouder binnen vier weken na de datum van dit vonnis [X] c.s. aan een door hen aan te wijzen notaris volmacht zullen verlenen om de hypotheek door te halen, althans een door de rechtbank wijziging (zal aanbrengen) die leidt tot royement, op straffe van een dwangsom, een en ander met veroordeling van [X] c.s. in de proceskosten.
3.22.
[X] c.s. voeren verweer.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
[X] c.s. kunnen Megahome.nl Beheer B.V. aanspreken op nakoming van de verplichtingen van de koper uit hoofde van de onderhavige koopovereenkomst. Immers, [X] c.s. hebben in het lichaam van de dagvaarding onder punt 2 gesteld dat
Mega Projecten B.V. bij notariële akte van 10 juni 2009 haar rechten en verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst heeft overgedragen aan Megahome.nl Beheer B.V.
Mega Projecten B.V. bij notariële akte van 10 juni 2009 haar rechten en verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst heeft overgedragen aan Megahome.nl Beheer B.V.
4.2.
In artikel 23 van de koopovereenkomst van juli 2004 was de bevoegdheid tot zo’n overdracht geregeld als volgt:
Koper is bevoegd zijn rechtsverhouding tot de verkoper aan (een) door hem aan te wijzen derde(n) over te dragen, als bedoeld in artikel 6:159 van het Burgerlijk Wetboek.Verkoper verklaart reeds hierbij zijn medewerking aan bedoelde contractsoverneming te (zullen) verlenen (….). ”4.3. Megahome c.s. hebben aangevoerd (conclusie van antwoord in conventie sub 3) dat Mega Projecten B.V. wel haar grondpositie aan Megahome.nl Beheer B.V.
(gedaagde sub 1) heeft geleverd, maar daarbij niet de verplichtingen jegens de koper ( [X] c.s.) heeft overgedragen. Deze betwisting hebben Megahome c.s. echter noch met concrete feiten onderbouwd, noch gedocumenteerd, zodat de rechtbank deze stelling passeert.
Koper is bevoegd zijn rechtsverhouding tot de verkoper aan (een) door hem aan te wijzen derde(n) over te dragen, als bedoeld in artikel 6:159 van het Burgerlijk Wetboek.Verkoper verklaart reeds hierbij zijn medewerking aan bedoelde contractsoverneming te (zullen) verlenen (….). ”4.3. Megahome c.s. hebben aangevoerd (conclusie van antwoord in conventie sub 3) dat Mega Projecten B.V. wel haar grondpositie aan Megahome.nl Beheer B.V.
(gedaagde sub 1) heeft geleverd, maar daarbij niet de verplichtingen jegens de koper ( [X] c.s.) heeft overgedragen. Deze betwisting hebben Megahome c.s. echter noch met concrete feiten onderbouwd, noch gedocumenteerd, zodat de rechtbank deze stelling passeert.
4.4.
Bovendien constateert de rechtbank dat artikel 6:159 BW slechts een overdracht van een rechtsverhouding mogelijk maakt, waarbij alle (daartoe behorende) rechten en verplichtingen worden overgedragen, voor zover niet ten aanzien van bijkomstige of reeds opeisbaar geworden rechten of verplichtingen anders is bepaald. Van dat laatste blijkt echter niets, en met name niet uit artikel 23 van de koopovereenkomst.
4.5.
Daarom kan niet worden aangenomen dat het Megahome Projecten B.V. vrijstond om slechts de ‘grondpositie’ over te dragen aan een derde en deze daardoor los te maken van de tegenover die ‘grondpositie’ staande financiële verplichtingen jegens [X] c.s. Megahome c.s. kunnen daarom in dit geding een dergelijke constructie niet met succes aan [X] c.s. tegenwerpen.
4.6.
[X] c.s. zijn bevoegd om, naast Megahome.nl Beheer B.V., ook
NPB Beheer B.V. aan te spreken tot nakoming van de door hen gestelde verplichting tot bijbetaling, nu onbetwist is gesteld en daarom vast staat dat (zoals hiervoor beschreven in r.o. 2.3) NPB Beheer B.V. zich jegens [X] c.s. hoofdelijk aansprakelijk heeft gesteld voor de bijbetaling als bedoeld in artikel 21 in de koopakte.
NPB Beheer B.V. aan te spreken tot nakoming van de door hen gestelde verplichting tot bijbetaling, nu onbetwist is gesteld en daarom vast staat dat (zoals hiervoor beschreven in r.o. 2.3) NPB Beheer B.V. zich jegens [X] c.s. hoofdelijk aansprakelijk heeft gesteld voor de bijbetaling als bedoeld in artikel 21 in de koopakte.
4.7.
Er is echter niet gesteld of gebleken dat NPB Beheer B.V. zich daarnaast ook medeaansprakelijk heeft gesteld voor de door [X] c.s. gevorderde boete.
4.8.
De kern van het geschil betreft de vraag of, zoals [X] stelt, hij op grond van de koopovereenkomst recht heeft gekregen op de gevorderde bijbetaling, gezien de bewoordingen van artikel 21 lid 2 van de overeenkomst (en de letterlijk gelijkluidende tekst van artikel 7 lid 2 van de akte van levering):
“2. Deze betaling moet geschieden binnen drie maanden nadat aan de in lid 1 gestelde voorwaarde is voldaan, doch uiterlijk op één augustus tweeduizend veertien.”4.9. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. De in de tekst genoemde
voorwaardebetreft het realiseren van een bestemmingswijziging. De hiervoor letterlijk geciteerde bewoordingen, en met name de passage ‘
doch uiterlijk op één augustus tweeduizend veertien’, betekenen dat de bijbetaling op 1 augustus 2014 moet plaatsvinden, ook al is dan aan de voorwaarde van bestemmingswijziging niet voldaan.
“2. Deze betaling moet geschieden binnen drie maanden nadat aan de in lid 1 gestelde voorwaarde is voldaan, doch uiterlijk op één augustus tweeduizend veertien.”4.9. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. De in de tekst genoemde
voorwaardebetreft het realiseren van een bestemmingswijziging. De hiervoor letterlijk geciteerde bewoordingen, en met name de passage ‘
doch uiterlijk op één augustus tweeduizend veertien’, betekenen dat de bijbetaling op 1 augustus 2014 moet plaatsvinden, ook al is dan aan de voorwaarde van bestemmingswijziging niet voldaan.
4.10.
Die uitleg van de letterlijke tekst strookt ook met hetgeen partijen kennelijk zijn overeengekomen. Immers, [X] c.s. hebben gesteld dat de overeengekomen koopprijs
€ 25,- per centiare bedroeg, dus in totaal € 1.681.975,- kosten koper. Van dat bedrag is
€ 336.395,- bij levering betaald. Het restant zou worden voldaan in de vorm van een latere ‘bijbetaling’. [X] c.s. stellen dat zij nooit een lagere prijs dan € 25,- per meter zouden hebben willen aanvaarden en dat zij dit dan ook niet hebben gedaan.
€ 25,- per centiare bedroeg, dus in totaal € 1.681.975,- kosten koper. Van dat bedrag is
€ 336.395,- bij levering betaald. Het restant zou worden voldaan in de vorm van een latere ‘bijbetaling’. [X] c.s. stellen dat zij nooit een lagere prijs dan € 25,- per meter zouden hebben willen aanvaarden en dat zij dit dan ook niet hebben gedaan.
4.11.
Dit standpunt van [X] c.s. hebben zij onderbouwd met de volgende feiten. [X] c.s. hadden [D] ingeschakeld als hun verkoopmakelaar. Deze onderhandelde namens hen over de verkoop van de onderhavige grond met de heer [S] van
Esprit B.V., die daarbij optrad namens Megahome.
Esprit B.V., die daarbij optrad namens Megahome.
4.12.
Een en ander leidde tot (voor zover hier van belang) de volgende correspondentie:
(1) een faxbericht van [D] aan [S] (van ‘Esprit Projecten’) d.d.
11 juni 2004:
“ [X] is bereid tot verkoop onder de volgende voorwaarden:- Totale koopprijs € 25,-- per m2 waarvan € 7,-- per m2 te voldoen per 1 augustus 2004 en het restant zijnde € 18,-- per m2 te voldoen bij het realiseren van een bouwbestemming op het onderhavige perceel, doch uiterlijk 1 augustus 2014.”(2) een faxbericht van [D] aan [S] (van ‘Esprit Projecten’) d.d.
2 juli 2004:
“Hierbij bevestigen wij u dat wij, namens u, overeenstemming hebben bereikt met de [X en Y] over uw bieding.De totale koopprijs is € 25,00 per m2, waarvan € 5,00 per m2 te voldoen uiterlijk per16 augustus 2004 en het restant bedrag zijnde € 20,00 per m2 te voldoen bij het realiseren van een bouwbestemming op het onderhavige perceel, doch uiterlijk 1 augustus 2014.”(3) een brief van [S] (namens Esprit Projecten) aan [D] d.d.
7 juli 2004:
“Voor de werving van het perceel grond gelegen aan de [adres] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [xxxx] ,groot 6.72.79. ha., hebben we een principeovereenkomst gesloten met de heer [N] van Mega Vastgoed BV te Zenderen. Mega Vastgoed koopt dit perceel, middels bemiddeling van Esprit Projecten, rechtstreeks aan de verkopers de heer en mevrouw [X] , de huidige eigenaren van het betreffende perceel. De koopvoorwaarden zijn vermeld in uw fax d.d. 02-07-2004.”4.13. Megahome c.s. betwisten dat uit deze correspondentie blijkt van instemming van Megahome Projecten B.V. met een koopprijs van € 25,- per centiare. Volgens Megahome c.s. was Esprit niet bevoegd om Megahome Projecten B.V. te vertegenwoordigen in onderhandelingen met [X] c.s. over de aankoop.
(1) een faxbericht van [D] aan [S] (van ‘Esprit Projecten’) d.d.
11 juni 2004:
“ [X] is bereid tot verkoop onder de volgende voorwaarden:- Totale koopprijs € 25,-- per m2 waarvan € 7,-- per m2 te voldoen per 1 augustus 2004 en het restant zijnde € 18,-- per m2 te voldoen bij het realiseren van een bouwbestemming op het onderhavige perceel, doch uiterlijk 1 augustus 2014.”(2) een faxbericht van [D] aan [S] (van ‘Esprit Projecten’) d.d.
2 juli 2004:
“Hierbij bevestigen wij u dat wij, namens u, overeenstemming hebben bereikt met de [X en Y] over uw bieding.De totale koopprijs is € 25,00 per m2, waarvan € 5,00 per m2 te voldoen uiterlijk per16 augustus 2004 en het restant bedrag zijnde € 20,00 per m2 te voldoen bij het realiseren van een bouwbestemming op het onderhavige perceel, doch uiterlijk 1 augustus 2014.”(3) een brief van [S] (namens Esprit Projecten) aan [D] d.d.
7 juli 2004:
“Voor de werving van het perceel grond gelegen aan de [adres] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [xxxx] ,groot 6.72.79. ha., hebben we een principeovereenkomst gesloten met de heer [N] van Mega Vastgoed BV te Zenderen. Mega Vastgoed koopt dit perceel, middels bemiddeling van Esprit Projecten, rechtstreeks aan de verkopers de heer en mevrouw [X] , de huidige eigenaren van het betreffende perceel. De koopvoorwaarden zijn vermeld in uw fax d.d. 02-07-2004.”4.13. Megahome c.s. betwisten dat uit deze correspondentie blijkt van instemming van Megahome Projecten B.V. met een koopprijs van € 25,- per centiare. Volgens Megahome c.s. was Esprit niet bevoegd om Megahome Projecten B.V. te vertegenwoordigen in onderhandelingen met [X] c.s. over de aankoop.
4.14.
Deze stellingen moeten als ongeloofwaardig worden verworpen. Esprit had kennelijk wèl een rol in de onderhandelingen tussen partijen, hetgeen onder meer hieruit blijkt dat Megahome c.s. erkennen dat Megahome Projecten B.V. met [D] onderhandelde via de heer [N] , en [S] van Esprit in zijn hiervoor geciteerde brief van 7 juli 2004 heeft vermeld dat hij een principeovereenkomst heeft gesloten met
‘
[N] van Mega Vastgoed’.
‘
[N] van Mega Vastgoed’.
4.15.
Wat daar ook verder van zij: Megahome c.s. weerleggen niet dat [X] c.s. van begin tot eind consequent aanspraak hebben gemaakt op een verkoopprijs van € 25,- per centiare, en Megahome c.s. stellen daar niet tegenover dat zij een lager tegenbod hebben gedaan, dat vervolgens door [X] c.s. is aanvaard. Megahome c.s. hebben ter onderbouwing van hun betwisting ook geen, althans geen relevante correspondentie overgelegd.
4.16.
Uit het voorgaande volgt dat de integrale vordering, dat wil zeggen zowel de gevorderde bijbetaling als de boete, met rente en kosten toewijsbaar is tegen
Megahome.nl Beheer B.V., te vermeerderen met rente en kosten zoals gevorderd en in het dictum te vermelden.
Megahome.nl Beheer B.V., te vermeerderen met rente en kosten zoals gevorderd en in het dictum te vermelden.
4.17.
Tegen NPB Beheer B.V. is echter slechts voor toewijzing vatbaar de gevorderde hoofdelijke veroordeling tot voldoening van (kort gezegd) de bijbetaling met rente en kosten. NPB Beheer B.V. is jegens [X] c.s. niet aansprakelijk voor betaling van de boete, omdat NPB Beheer B.V. zich in haar garantstelling jegens [X] BV (r.o. 2.3) slechts hoofdelijk medeaansprakelijk heeft gesteld voor de bijbetaling en dus niet (tevens) voor de boete.
4.18.
De rechtbank verwerpt het verweer van Megahome c.s. tegen de gevorderde boete, inhoudende dat uit de tekst van de boetebepaling in de koopovereenkomst blijkt dat een mogelijke boete van 30% van de koopsom slechts betrekking kan hebben op niet-levering en/of op niet-betaling van de koopprijs bij de levering. Die stelling is niet juist, omdat artikel 13 lid 3 van de koopovereenkomst uitdrukkelijk vermeldt:
“De hoogte van deze boete is gelijk aan dertig procent (30%) van de totale koopprijs.”
“De hoogte van deze boete is gelijk aan dertig procent (30%) van de totale koopprijs.”
4.19.
Zoals uit de voorgaande rechtsoverwegingen duidelijk naar voren komt, bedroeg de overeengekomen koopprijs € 25,- per centiare. Dat daarvan slechts een deel werd betaald bij de levering betekent niet dat de ‘bijbetaling’ geen deel uitmaakt van de totale koopprijs, die dus in totaal (67.279 centiare x € 25,- = ) € 1.681.975,- bedraagt. [X] c.s. hebben het boetebedrag correct berekend op 30% van dat bedrag.
4.20.
De rechtbank ziet ook geen grond voor de door Megahome c.s. verzochte matiging van de boete met toepassing van artikel 6:94 lid 1 BW. De daartoe door Megahome c.s. aangevoerde argumenten kunnen toewijzing van dat verzoek niet dragen. Hetgeen de rechtbank in de voorgaande overwegingen heeft beslist, is onverenigbaar met het argument van Megahome c.s., dat de tekst van de overeenkomst niet noopt tot bijbetaling en dat de koper daarop niet bedacht hoefde te zijn.
4.21.
De rechtbank volgt ook niet het argument van Megahome c.s., dat de hoogte van de gevorderde boete in geen enkele (redelijke) verhouding staat tot de hoogte van eventuele schade aan de zijde van de verkopers. Het overeengekomen boetepercentage is in de vastgoedsector niet ongewoon hoog. [X] c.s. hebben onweersproken gesteld dat Megahome c.s. zulke boetes vaker bedingt en in voorkomende gevallen ook daadwerkelijk aanspraak maakt op incasso daarvan, wanneer een contractspartij niet aan haar verplichtingen voldoet.
4.22.
Het argument, dat [X] c.s. de mogelijkheid hebben om naast de boete ook aanvullende schadevergoeding te vorderen, doet niet ter zake omdat [X] c.s. tot het instellen van zo’n vordering niet kunnen worden verplicht en zij in dit geding geen aanspraak op schadevergoeding (naast wettelijke rente) hebben gemaakt.
4.23.
Megahome c.s. zal als de in conventie grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld als volgt. De kosten aan de zijde van [X] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding € 108,32
- griffierecht 1.519,00
- salaris advocaat
12.844,00(4,0 punten × tarief € 3.211,00)
12.844,00(4,0 punten × tarief € 3.211,00)
Totaal € 14.471,32
4.24.
Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Anders dan
Megahome c.s. acht de rechtbank niet waarschijnlijk dat [X] c.s. dit geld, gezien de hoogte van het toe te wijzen bedrag, geheel of voor een belangrijk deel zullen willen verbruiken voor hun pensioenvoorziening.
Megahome c.s. acht de rechtbank niet waarschijnlijk dat [X] c.s. dit geld, gezien de hoogte van het toe te wijzen bedrag, geheel of voor een belangrijk deel zullen willen verbruiken voor hun pensioenvoorziening.
in reconventie
4.25.
Megahome c.s. hebben in reconventie het volgende gesteld. Partijen zijn een nabetalingsregeling overeengekomen voor het geval de grond zou mogen worden gebruikt voor woningbouw. Zij verwachtten dat zo’n bestemmingswijziging uiterlijk 1 augustus 2014 zou hebben plaatsgevonden. Inmiddels staat echter vast dat deze zal uitblijven. Partijen hebben deze omstandigheid niet in hun overeenkomst voorzien.
4.26.
Daarom is sprake van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in
artikel 6:251 BW, die van dien aard is dat [X] c.s. van Megahome c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verlangen.
artikel 6:251 BW, die van dien aard is dat [X] c.s. van Megahome c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verlangen.
4.27.
De rechtbank volgt deze redenering niet. De koopovereenkomst voorzag uitdrukkelijk in betaling van (het restant van) de overeengekomen totale koopprijs op uiterlijk 1 augustus 2014. Die koopprijs bedroeg € 25,- per centiare, zoals partijen in
juli 2004 waren overeengekomen. Van een onvoorziene omstandigheid was dus geen sprake.
juli 2004 waren overeengekomen. Van een onvoorziene omstandigheid was dus geen sprake.
4.28.
Megahome c.s. zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld als volgt. De kosten aan de zijde van [X] c.s. worden begroot op €
6.422,00(4,0 punten × factor 0,5 × tarief € 3.211,00) voor salaris advocaat.
6.422,00(4,0 punten × factor 0,5 × tarief € 3.211,00) voor salaris advocaat.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
I. veroordeelt Megahome c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [X] c.s. ter zake van de overeengekomen bijbetaling te betalen een bedrag van € 1.345.580,00, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van 2 augustus 2014 tot de dag van volledige betaling;
II. veroordeelt Megahome.nl Beheer B.V. om aan [X] c.s. te betalen het bedrag van de overeengekomen boete ad € 504.592,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 2 augustus 2014 tot de dag der algehele betaling;
III. veroordeelt Megahome c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [X] c.s. tot op heden begroot op € 14.471,32, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in
artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de datum van de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de datum van de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
IV. veroordeelt Megahome c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00, te verhogen met € 68,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, indien Megahome c.s. niet binnen veertien dagen aan dit vonnis voldoen en daarvan betekening plaatsvindt;
V. verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad
VI. wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
VII. wijst de vorderingen af;
VIII. veroordeelt Megahome c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [X] c.s. tot op heden begroot op € 6.422,00.
Dit vonnis is gewezen door mrs. Hangelbroek, Bottenberg - Van Ommeren en
Van der Veer, en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2016.
Van der Veer, en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2016.