ECLI:NL:RBOVE:2017:1183

• Datum uitspraak: 16 maart 2017
• Publicatiedatum: 16 maart 2017
• Zaaknummer: C/08/198153 / KG ZA 17-43
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: M.L.J. Koopmans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing van vorderingen tot ontruiming en gebruiksvergoeding in kort geding tussen Demajo en [eiser 1] c.s.

In deze zaak, die op 16 maart 2017 door de Rechtbank Overijssel is behandeld, hebben eisers, [eiser 1] en [eiser 2], een kort geding aangespannen tegen de gedaagden, Demajo Onroerend Goed B.V. en Auto Center Losser B.V. De eisers vorderden ontruiming van bedrijfspanden en een gebruiksvergoeding voor het gebruik van deze panden. De achtergrond van het geschil ligt in een eerdere koopovereenkomst en een vonnis van de kantonrechter in 2015, waarin de koopovereenkomst werd vernietigd. De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat er al eerder geschillen waren over de ontruiming en gebruiksvergoeding, en dat de situatie complex is door de eerdere uitspraken. De voorzieningenrechter oordeelde dat de gedaagden, Demajo c.s., zich op een retentierecht kunnen beroepen, wat betekent dat zij de panden niet hoeven te ontruimen totdat aan bepaalde verplichtingen is voldaan. De vorderingen van eisers zijn afgewezen, en zij zijn veroordeeld in de proceskosten. De voorzieningenrechter heeft benadrukt dat de rechtsverhouding tussen partijen pas definitief kan worden vastgesteld na het hoger beroep dat door Demajo is ingesteld.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer / rolnummer: C/08/198153 / KG ZA 17-43

Vonnis in kort geding van 16 maart 2017

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiser 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. A.F.M. den Hollander te Rotterdam,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DEMAJO ONROEREND GOED B.V. ,

gevestigd te Almelo,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AUTO CENTER LOSSER B.V. ,

gevestigd te Hengelo,

gedaagden,

advocaat mr. T.F. de Jong te Groningen.

Partijen zullen hierna ook Demajo, Bedrijfswagens Twente dan wel (gezamenlijk)

Demajo c.s., [eiser 1] , [eiser 2] dan wel (gezamenlijk) [eiser 1] c.s. genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met 11 producties
• producties 12 aan de zijde van [eiser 1] c.s.
• de conclusie van antwoord met 19 producties
• de mondelinge behandeling op 8 maart 2017.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Demajo c.s. en [eiser 1] c.s. hebben al geruime tijd een geschil omtrent de verkoop door [eiser 1] c.s. aan Demajo van een aantal onroerende zaken, waaronder het perceel aan de Sluitersdijk 32 te Hengelo.

2.2.

Bij vonnis van 6 oktober 2015 heeft de kantonrechter van de rechtbank
Noord-Nederland, locatie Assen, rechtdoende in reconventie het volgende tussen Demajo enerzijds en [eiser 1] en [eiser 2] . en [X] anderzijds, beslist:

“
vernietigt de koopovereenkomst van 13 april 2012 tussen [eiser 2] en sr. en (de rechtsvoorgangster van) Demajo gesloten ten aanzien van de onroerende zaken aan de Sluitersdijk 32 en Haaksbergerweg 140 te Hengelo, alsmede de rechtshandeling van

[Y] strekkende tot het geven van toestemming van die koopovereenkomst, alsmede alle verdere in die koopovereenkomst opgenomen overeenkomsten tussen partijen en de uit die overeenkomst voortvloeiende notariële akte van levering van 20 juni 2012, althans de leveringshandeling zelf. ”

en voor zover hier relevant:

“
verklaart de beslissingen in reconventie uitvoerbaar bij voorraad ”.

2.3.

Demajo is bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in hoger beroep gekomen van dat haar in reconventie gewezen onwelgevallige vonnis. Eerst op 11 april 2017 zal door Demajo van grieven worden gediend. Duidelijk is dat een beoordeling in hoger beroep nog geruime tijd op zich zal laten wachten. Niet is gebleken dat dat gerechtshof door Demajo is verzocht om de gegeven uitvoerbaarheid bij voorraad ongedaan te maken in afwachting van de beslissing in hoger beroep.

2.4.

Op het moment dat voornoemd vonnis van 6 oktober 2015 werd gewezen was Bedrijfswagens Twente al langere tijd gevestigd en werkzaam aan de Sluitersdijk 32 te Hengelo. Bedrijfswagens Twente exploiteert in het pand een garagebedrijf voor bedrijfswagens. Tot op heden is daarin geen verandering gebracht.

2.5.

Bij vonnis van 25 augustus 2016 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank, locatie Almelo, - onder meer - [eiser 1] c.s. gelast om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de toegang tot het bedrijfsterrein en het bedrijfspand aan de Sluitersdijk 32 te Hengelo volledig te herstellen en hersteld te houden zodat Demajo en Bedrijfswagens Twente weer volledig en vrijelijk van het bedrijfsterrein, het bedrijfspand en de zich daar op of in bevindende zaken gebruik kunnen maken.

2.6.

Bij vonnis van 26 september 2016 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank, locatie Almelo, - voor zover hier relevant - in conventie bepaald dat het gebod als gegeven in dictumonderdeel I van voornoemd vonnis van 25 augustus 2016 wordt versterkt met een dwangsom en Demajo c.s. gemachtigd om, indien en voor zover

[eiser 1] c.s. het gebod overtreden, zichzelf met behulp van een deurwaarder toegang tot het bedrijfspand en het bedrijfsterrein te verschaffen door het verwijderen van door [eiser 1] c.s. aangebrachte belemmeringen, indien [eiser 1] c.s. niet op eerste verzoek van de deurwaarder deze verwijdert en verwijderd houdt, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie. Het gevorderde in reconventie door [eiser 1] c.s., waaronder de gevorderde ontruiming van de panden en het terrein, is door de voorzieningenrechter afgewezen.

2.7.

Bij tussenvonnis van 9 december 2016 heeft de voorzieningenrechter Demajo c.s. veroordeeld om in ieder geval ingaande 26 september 2016 maandelijks aan [eiser 1] c.s. te betalen een bijdrage in de nutsvoorzieningen ad € 485,- tot aan de datum dat Demajo c.s. geen nutsvoorzieningen meer afnemen.

2.8.

Bij eindvonnis van 6 januari 2017 heeft de voorzieningenrechter - voor zover hier relevant - Demajo c.s. veroordeeld tot betaling aan [eiser 1] c.s. van een bijdrage in de nutsvoorzieningen over de periode februari 2014 tot en met september 2016 van € 15.520,- (32 maanden x € 485,-) als voorschot (op de definitieve afrekening van het gebruik). De vordering van [eiser 1] c.s. tot betaling door Demajo c.s. van een maandelijkse (schade)vergoeding voor het gebruik van de onroerende zaken die [eiser 1] c.s. in eigendom is blijven toebehoren heeft de voorzieningenrechter afgewezen.

3. Het geschil

3.1.

Samengevat weergegeven vorderen [eiser 1] c.s. Demajo c.s. hoofdelijk te veroordelen om:

I. de panden en het terrein te ontruimen binnen twee weken na het in deze te wijzen vonnis;

II. aan [eiser 1] c.s. tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een vergoeding voor het gebruik van de panden en het terrein, dan wel een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking ter hoogte van:

primair:

€ 5.950,- per maand voor het gebruik van de panden en € 2.916,67 per maand voor het terrein,

subsidiair:

door de voorzieningenrechter te bepalen bedragen per maand.

Tevens vorderen [eiser 1] c.s. veroordeling van Demajo c.s. in de kosten van deze procedure.

3.2.

Demajo c.s. voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De na het wijzen van het meergenoemde (uitvoerbaar bij voorraad verklaarde) vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland van 6 oktober 2015 tussen Demajo c.s. en [eiser 1] c.s. ontstane ondoorzichtige situatie, is reeds geschetst in het tussen partijen door de voorzieningenrechter in deze rechtbank gewezen vonnis van
26 september 2016. Die schets klopt nog steeds en de voorzieningenrechter volstaat hier met daarnaar te verwijzen.

4.2.

De voorzieningenrechter stelt vast dat zowel de vordering tot ontruiming als de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding (of een vergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking) reeds eerder onderwerp van geschil zijn geweest in een of meerdere kort gedingprocedures tussen partijen. Laatstelijk bij vonnis van 6 januari 2017 heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat een gebruiksvergoeding zich eerst dan voor toewijzing als bevoorschotting op verschuldigde schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen leent, per het moment dat Demajo c.s. onrechtmatig handelen door de onroerende zaken zonder recht of titel te (blijven) gebruiken en te weigeren deze te ontruimen en ter beschikking van [eiser 1] te stellen.

4.3.

Voorts heeft de voorzieningenrechter in het voornoemde vonnis van 6 januari 2017 geoordeeld dat Demajo middellijk - namelijk via Bedrijfswagens Twente - de feitelijke macht heeft over de onroerende zaken. In het geval dat Demajo zichzelf destijds op onrechtmatige wijze deze feitelijke macht heeft verschaft, komt haar geen retentierecht toe, aldus de voorzieningenrechter, die oordeelde dat zich voorshands niet laat vaststellen of Demajo zich destijds op onrechtmatige wijze de feitelijke macht heeft verschaft over de onroerende zaken. De voorzieningenrechter heeft in het vonnis van 6 januari 2017 geoordeeld dat Demajo een retentierecht toekomt op die onroerende zaken - hetgeen impliceert dat zij deze niet hoeven af te ontruimen - totdat [eiser 1] c.s. de op hen rustende ongedaanmakingsverplichtingen zijn nagekomen die voortspruiten uit de vernietiging van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, van

6 oktober 2015. Niet kon worden gezegd dat Demajo c.s. onrechtmatig handelt door het jegens [eiser 1] c.s. inroepen van een retentierecht/opschortingsrecht, aldus de voorzieningenrechter in voormeld vonnis.

4.4.

[eiser 1] c.s. stellen in dit kort geding dat Demajo c.s. geen retentierecht toekomt. Daaraan leggen [eiser 1] c.s. ten grondslag dat de panden destijds in april 2012 zijn aangekocht door Demajo c.s., maar daarbij direct weer verhuurd aan [eiser 1] c.s.

Demajo c.s. hebben zichzelf destijds in (februari) 2014 op onrechtmatige wijze de feitelijke macht verschaft over de onroerende zaken. Op dat moment was de huuroverkomst nog niet vernietigd door het uitspreken van het vonnis van 6 oktober 2015 en waren [eiser 1] c.s. nog huurders.

4.5.

Door Demajo c.s. is daartegen ingebracht dat [eiser 1] c.s. nu voor het eerst stellen dat zij uit hoofde van de huurovereenkomst (exclusief) aanspraak hadden op terbeschikkingstelling van de door hen gehuurde panden en het terrein. Demajo c.s. wijzen erop dat, in strijd met het voornemen van partijen, [eiser 1] c.s. de onroerende zaken niet weer bedrijfsmatig zijn gaan exploiteren, mede om met de opbrengst daarvan de huur te kunnen betalen. De bedrijfspanden hebben twee jaar leeg gestaan en in die periode is er ook geen huur betaald. Feitelijk was er na lange leegstand geen sprake meer van een huurverhouding op grond waarvan [eiser 1] c.s. enige aanspraak tot gebruik had, aldus Demajo c.s.

4.6.

Zoals van de zijde van Demajo c.s. terecht is opgemerkt zijn door [eiser 1] c.s. geen feiten gesteld die niet reeds in de vorige kort gedingprocedure bekend waren. Enkel de stelling dat de ingebruikname van het onroerend goed door Demajo c.s. gelet op die feiten destijds onrechtmatig is geweest, is nieuw. Deze nieuwe stellingname leidt de voorzieningenrechter in de onderhavige procedure niet tot een van het vonnis van

6 januari 2017 afwijkend oordeel. Daarbij laat de voorzieningenrechter wegen dat de antwoorden op de vragen of er op het moment dat Demajo in 2014 de feitelijke macht over de onroerende zaken nam, (feitelijk) nog een huurverhouding tussen partijen bestond en of

– zoals Demajo c.s. stellen – [eiser 1] c.s. te laat hebben geklaagd, dan wel buiten de redelijke termijn hebben betoogd dat Demajo c.s. is tekortgeschoten in haar verplichting om de verhuurde onroerende zaken aan de huurder ter beschikking te stellen dan wel te houden, op dit moment niet relevant zijn. Door het vonnis van de kantonrechter in Assen is de rechtsverhouding tussen partijen immers gewijzigd. In het licht van die gewijzigde rechtsverhouding heeft de voorzieningenrechter laatstelijk op 6 januari 2017 geoordeeld dat Demajo in haar recht staat door niet over te gaan tot ontruiming en zich op een retentierecht te beroepen, tot het moment dat [eiser 1] c.s. de op hen rustende ongedaanmakingsverplichtingen zijn nagekomen die voortspruiten uit de door de kantonrechter uitgesproken vernietiging van de koopovereenkomst.

4.7.

De voorzieningenrechter heeft op dit moment geen reden om zijn standpunt te wijzigen. Pas indien het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vonnis heeft gewezen zal er

- behoudens door een der partijen in te stellen cassatie dan wel door voor het wijzen van arrest door partijen te maken andere afspraken - definitief duidelijkheid bestaan over de rechtsverhouding tussen partijen en leent de situatie zich voor het over en weer uitvoering geven aan de daaruit voor partijen voortvloeiende (ongedaanmakings)verplichtingen. In die procedure in hoger beroep kan dan ook de stelling van [eiser 1] c.s. dat er geen betaling van de koopsom heeft plaatsgevonden door Demajo aan [eiser 1] c.s., zodat er ter zake ook geen ongedaanmakingsverplichting bestaat, wat door Demajo c.s. wordt betwist, aan de orde komen. De vraag wie in deze gelijk heeft, kan in het kader van dit kort geding, dat zich niet leent voor een diepgravend onderzoek naar de juistheid van de over en weer ingenomen stellingen, niet worden beantwoord. De voorzieningenrechter handhaaft dan ook zijn visie uit het vonnis van 6 januari 2017 dat in afwachting van het resultaat van het hoger beroep, de feitelijke situatie blijft zoals die is.

4.8.

Hieruit volgt dat het door de voorzieningenrechter in zijn vonnis van

6 januari 2017 gegeven oordeel, zoals dat hierboven onder 4.3. is verwoord, nog steeds actueel is en zal worden gehandhaafd. Nu op dit moment niet kan worden gezegd dat Demajo c.s. onrechtmatig handelen door de onroerende zaken zonder recht of titel te (blijven) gebruiken en te weigeren deze te ontruimen en ter beschikking van [eiser 1] te stellen, bestaat er gelet op het in 4.2. overwogene evenmin aanleiding voor het toewijzen van een door Demajo c.s. aan [eiser 1] c.s. te betalen gebruiksvergoeding.

Dit leidt ertoe dat de vorderingen van [eiser 1] c.s. in dit kort geding zullen worden afgewezen.

4.9.

[eiser 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Demajo c.s. worden begroot op:

- griffierecht € 618,00

- overige kosten 0,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.434,00

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Demajo c.s. tot op heden begroot op € 1.434,00,

5.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.J. Koopmans en in het openbaar uitgesproken op

16 maart 2017 ^[1]

Voetnoten

1. type: