Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer : 5511866 CV 16-8266
datum : 28 maart 2017
Vonnis in de zaak van:
[A]
en
[B],
beiden wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: “ [A] c.s.”,
gemachtigde R.J. Soer te Groenlo,
tegen
[X]
en
[Y],
beiden wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: “ [Y] c.s.”,
gemachtigde mr. F. Havers te Deventer.
1.Het verdere verloop van de procedure
Eerder is in deze zaak een tussenvonnis gewezen dat op 3 januari 2017 is uitgesproken.
Ter uitvoering van dat tussenvonnis hebben [A] c.s. op de rolzitting van 31 januari 2017 een conclusie van antwoord in reconventie genomen. [A] c.s. hebben daarna bij akte hun vordering in conventie vermeerderd. Vervolgens heeft op 28 februari 2017 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Van het verhandelde ter zitting is proces-verbaal opgemaakt. De ten behoeve van de comparitie nader door partijen ingezonden stukken zijn aan het dossier toegevoegd.
Tot slot is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[A] c.s. hebben per 8 juni 2007 het appartement aan de [adres] te [plaats] (hierna: het appartement) verhuurd aan de heer [C] , waarbij het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor maximaal vier personen. [C] heeft daarna steeds onderhuurders in het appartement laten wonen. Op enig moment doch in ieder geval vóór 5 november 2009 zijn [Y] c.s. als onderhuurders van [C] in het appartement gaan wonen.
2.2.
[Y] c.s. hebben met ingang van 1 februari 2014 van [A] c.s. het appartement als hoofdhuurders gehuurd. Het gehuurde is in de tussen partijen opgemaakte overeenkomst omschreven als
“de zelfstandige woonruimte met 3 slaapkamer(s), gelegen aan de: [adres] , [plaats] , met gebruik van balkon.”.
“de zelfstandige woonruimte met 3 slaapkamer(s), gelegen aan de: [adres] , [plaats] , met gebruik van balkon.”.
2.3.
In de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’, vastgesteld op 30 juli 2003 en gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank Den Haag, van toepassing verklaard.
2.3.1.
In artikel 2.1 van de algemene bepalingen is onder meer vermeld:
“De staat/toestand waarin het gehuurde zich bij het begin van de huur bevindt, wordt vastgelegd in een te dateren en in tenminste in tweevoud op te maken inspectierapport /beschrijving, dat/die door partijen wordt ondertekend en waarvan elk van partijen een exemplaar ontvangt.”Bij aanvang van de huurovereenkomst is niet zo’n inspectierapport of omschrijving opgemaakt.
“De staat/toestand waarin het gehuurde zich bij het begin van de huur bevindt, wordt vastgelegd in een te dateren en in tenminste in tweevoud op te maken inspectierapport /beschrijving, dat/die door partijen wordt ondertekend en waarvan elk van partijen een exemplaar ontvangt.”Bij aanvang van de huurovereenkomst is niet zo’n inspectierapport of omschrijving opgemaakt.
2.3.2.
In de algemene bepalingen is voorts onder meer vermeld:
2.2
Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur is beschreven, waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering.
2.3
Verder wordt het gehuurde opgeleverd geheel ontruimd, (…), behoorlijk schoongemaakt, onder afgifte van alle sleutels aan verhuurder. (…)
(…)
2.5
Huurder zal de in het inspectierapport vermelde onderhouds- en herstelwerkzaamheden verrichten voordat hij het gehuurde definitief verlaat.
2.6
Als huurder geen of onvoldoende uitvoering geeft aan de in het inspectierapport weergegeven onderhouds- en herstelwerkzaamheden dan is de verhuurder gerechtigd om die werkzaamheden voor rekening van huurder te laten uitvoeren zonder dat huurder daarvoor door of namens verhuurder in gebreke behoeft te worden gesteld. (…)
2.7
Over de tijd die met de uitvoering van de werkzaamheden is gemoeid, teneinde het gehuurde in de staat als bedoeld in 2.2 te brengen, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geleden huurprijs en vergoeding wegens bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van verdere schade en kosten. (…)
2.4.
[Y] c.s. hebben de huurovereenkomst tegen 31 augustus 2016 opgezegd. Op 30 augustus 2016 heeft in het bijzijn van [Y] een inspectie van het gehuurde plaatsgevonden door [D] , medewerker van de door [A] c.s. aangestelde beheerder (hierna: [D] ). Die heeft een eindinspectierapport opgesteld, welk rapport door [Y] is ondertekend. Na ondertekening van dat rapport heeft [Y] de sleutels van het gehuurde overhandigd. In dat rapport is onder de tekst
‘Geconstateerde gebreken of wijzigingen met eventuele opmerkingen en afspraken:’vermeld:
‘Geconstateerde gebreken of wijzigingen met eventuele opmerkingen en afspraken:’vermeld:
slaapkamer 1: -wanden zeer vies -vloerbedekking vies en los
-kozijnen zeer vies -veel stof
-wandcontactdozen vies
hal: -wanden erg vies
slaapkamer 2: -wanden zeer vies -vloerbedekking plakt
-deur beschadigd -veel stof
-spiegel + poster aan de wand
-lamellen stuk
keuken: -overal vet en niet schoon -koelkast ontbreekt
-fornuis ontbreekt
-voegen erg vies -barst in bovenlicht
-wandcontactdozen vies -boiler werkt niet
-keukenblok valt uit elkaar
-verf kozijnen laat los
woonkamer: -wanden erg vies -geen raamdecoratie
-vlekken op laminaat
slaapkamer 3: -wanden vies -vloer vies -kozijnen rot
-vensterbank beschadigd
badkamer: -wasbak vol water -badkamer smerig
2.5.
Per e-mailbericht van 21 september 2016 heeft [D] voormeld een factuur van die datum ad € 8.599,13 aan [A] c.s. gezonden onder mededeling:
(…) As discussed during the check/out there a lot of things broken, damaged and not clean at all. Besides that there are things missing as you can see in the invoice.
You have two options:
1. pay the invoice or otherwise the owner will give the invoice to a collection agency (collection costs for your account)
2. you arrange all the things yourself - they will give you until the 1st of October 2016.
There is a deposit of € 650,00, but an amount of € 276,51 is already used for fixing the broken glass a few weeks ago. That means that there is still a deposit of € 373,49.
(…)
Eén van de in die factuur voorkomende posten betreft een bedrag ad € 723,92 onder vermelding van
‘of rent september 2016’.
‘of rent september 2016’.
2.6.
[Y] heeft op 21 september 2016 geantwoord - samengevat - dat hij niets zal betalen en zo nodig een jurist zal inschakelen. In reactie op een nader e-mailbericht van [A] c.s. d.d. 23 september 2016 heeft [Y] geantwoord dat bij hun inhuizing de woning al niet 100% schoon was, dat meerdere studenten daar gewoond hebben en dat hij er niet mee akkoord gaat dat [A] c.s. alle verantwoordelijkheid nu bij [Y] c.s. neerleggen.
2.7.
Per brief van 3 oktober 2016 heeft het door [A] c.s. ingeschakelde deurwaarders-kantoor, onder verwijzing naar de factuur van 21 september 2016, [Y] c.s. gesommeerd te betalen € 8.599,13, te vermeerderen met rente tot € 8.600,54.
2.8.
Per factuur van 18 december 2016 heeft Glasherstel Veenstra te Dieren aan [A] c.s. een bedrag van € 8.510,43 incl. btw in rekening gebracht betreffende werkzaamheden voor het appartement. De factuur is gespecificeerd met de posten:
Sloop werkzaamheden keuken en afvoeren € 320,00
Houtwerk keuken ontvetten en schuren en schilderen € 680,00
Nieuwleiding werk Elektra € 443,41
Stucwerk, tegels vloer, achterwand, steenendorpel en plafon € 1.250,00
Keuken plaatsen en inbouw apparateur € 1.850,00
Nieuw raam en glas € 250,00
Kapot deurbeslag vervangen € 225,00
Voordeur repareren en schilderen € 100,00
Stopcontacten herstellen en vervangen € 125,00
Rest van het appartement schilderen en kozijnen herstellen € 1.500,00
Volle berging leeg maken en afvoeren
€ 290,00
€ 290,00
€ 7.033,41
Btw 21% € 1.477,02
Te voldoen € 8.510,43
2.9.
Over de periode van 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2016 zijn door Ista Nederland de verwarmingskosten van het appartement met [A] c.s. afgerekend, als gevolg waarvan [A] c.s., rekening houdend met de ontvangen voorschotten ter zake, nog een bedrag van € 370,29 hebben te betalen.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[A] c.s. vordert samengevat - na wijziging van eis de veroordeling van [Y] c.s. tot betaling van € 13.733,44, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 12.744,40 vanaf 2 november 2016, met veroordeling van [Y] c.s. in de kosten, te vermeerderen met rente.
3.2.
[Y] c.s. concludeert - samengevat - tot afwijzing, met veroordeling van [A] c.s. in de kosten van de procedure.
in reconventie
3.3.
[Y] c.s. vordert samengevat - de veroordeling van [A] c.s. tot betaling van € 650,00, onder veroordeling van [A] c.s. in de proceskosten en nakosten.
3.4.
[A] c.s. concludeert - samengevat - tot afwijzing, met veroordeling van [Y] c.s. in de proceskosten.
in conventie en in reconventie
3.5.
Op wat partijen ter onderbouwing van de vordering onderscheidenlijk het verweer hebben aangevoerd, zal, voor zover van belang, in het hiernavolgende worden ingegaan.
4.De verdere beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
[A] c.s. hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat [Y] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen op grond van de huurovereenkomst door de afrekening verwarmingskosten onbetaald te laten en door het gehuurde niet in goede staat op te leveren, waardoor zij het appartement pas per 1 januari 2017 opnieuw hebben kunnen verhuren. [A] c.s. vorderen op grond daarvan € 370,29 aan eindafrekening verwarmings-kosten, € 9.478,43 aan mutatieschade en aan vergoeding van schoonmaakkosten en € 2.895,68 aan vergoeding voor gederfde huur over de periode van september 2016 tot en met december 2016.
4.2.
[Y] c.s. hebben niet bestreden dat over de door [A] c.s. gestelde periode van 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2016 meer verwarmingskosten voor het door hen gebruikte appartement zijn gemaakt dan waarvoor zij voorschotten hebben betaald. [Y] c.s. stellen echter dat [A] c.s. deze kosten niet bij het eindigen van de huurovereenkomst hebben opgegeven, zodat [A] c.s. hun rechten ter zake hebben verwerkt. Dit betoog faalt. Voor een verwerking van een recht, in dit geval een contractuele aanspraak op vergoeding van meerkosten aan verwarming, is meer nodig dan enkel tijdsverloop. De omstandigheid dat [A] c.s. hun aanspraak ad € 370,29 pas bij akte kenbaar hebben gemaakt en hebben onderbouwd, maakt dat niet anders. Dit deel van de vordering, ofwel post (13.) van de bij akte wijziging van eis gegeven opsomming, is dan ook toewijsbaar.
4.3.
Wat betreft de mutatieschade geldt het volgende.
4.3.1.
Artikel 7:224 lid 2 BW bepaalt dat indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en wat door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Artikel 7:242 lid 2 BW bepaalt dat artikel 7:224 lid 2 BW in het geval van woonruimte semi-dwingend recht is.
4.3.2.
In artikel 2.2. van de algemene bepalingen staat verder: Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur is beschreven, waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering.
4.3.3.
Het staat vast dat bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Anders dan [A] c.s. menen, komt aan het gegeven dat bij aanvang van de huurovereenkomst met [C] wel een beschrijving van het gehuurde is gemaakt, en waarin is vermeld dat het gehuurde in goede staat verkeerde, geen betekenis toe in de relatie met [Y] c.s. Zij waren immers toen niet de contractuele wederpartij van [A] c.s.. Het feit dat [Y] c.s. op enig moment vóór 5 november 2009 op basis van onderhuur kamers in het gehuurde zijn gaan bewonen, maakt dat niet anders. Dit betekent dat [Y] c.s., behoudens tegenbewijs, worden verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst is. Dit houdt in dat de stelplicht en bewijslast op [A] c.s. ligt dat de staat van het gehuurde anders was bij aanvang van de huur.
4.4.
Anders dan [A] c.s. stellen, is in onvoldoende mate aannemelijk geworden dat de zich op de begane grond bevindende berging deel uit heeft gemaakt van wat zij [Y] c.s. hebben verhuurd. In de beschrijving van het gehuurde in de huurovereenkomst wordt niet gerefereerd aan een berging terwijl noch bij de eindinspectie op 30 augustus 2016 noch in de (pro forma) factuur van 21 september 2016 aandacht is geschonken aan die berging. [Y] c.s. hebben ter comparitie ook expliciet bestreden de berging in gebruik te hebben gehad en over de op de overgelegde foto’s zichtbare goederen ter zake aangevoerd dat de op die goederen niet aan hen toebehoren of hebben toebehoord. [A] c.s. hebben niets aangevoerd waaruit het tegendeel blijkt. Voor zover zij vergoeding vorderen van post (12.) het leeg maken van de berging en het afvoeren van goederen ad € 350,90 is dat dan ook niet toewijsbaar.
4.5.
[A] c.s. hebben ter onderbouwing van de achtergelaten staat van het appartement het op 30 augustus 2016 opgemaakte en door [Y] ondertekende inspectierapport overgelegd alsmede een groot aantal foto’s van het gehuurde.
4.5.1.
Anders dan [Y] c.s. betogen, dient te worden vastgehouden aan de juistheid van wat in het inspectierapport aan beschrijving van het gehuurde is opgenomen. De beweerdelijke gebrekkige beheersing van de Nederlandse taal heeft [Y] er immers niet van weerhouden om zonder voorbehoud dat rapport te ondertekenen, gelijk hij de in de Nederlandse taal gestelde huurovereenkomst zonder enig voorbehoud heeft ondertekend. Dit dient dan voor rekening en risico van [Y] c.s. te komen. [Y] c.s. hebben ook niet gesteld en dit is evenmin op andere wijze gebleken dat vergeefs om toelichting is gevraagd op wat in dat rapport is vermeld, alvorens te ondertekenen. Uit de overgelegde e-mailwisseling van 21 september 2016 en daarna blijkt ook dat [Y] c.s. zeer wel begrepen dat (de beheerder namens) [A] c.s. al op 30 augustus 2016 kenbaar hadden gemaakt grote bezwaren te hebben tegen met name de vervuiling van het appartement. Aan het verweer van [Y] c.s. ter zake gaat de kantonrechter dan ook voorbij.
4.5.2.
[Y] c.s. hebben erkend dat de overgelegde foto’s het door hen gehuurde appartement tonen, maar bestrijden dat die de staat van het gehuurde op 30 augustus 2016 laten zien. Volgens hen zijn die foto’s genomen ergens in juli 2016 terwijl zij bezig waren met hun verhuizing. Die stelling is bestreden door [A] c.s., stellend dat [D] die foto’s heeft genomen op het moment van de eindinspectie op 30 augustus 2016. Gelet op de discrepanties tussen enkele foto’s en de inhoud van het eindinspectierapport gaat de kantonrechter er vanuit dat niet alle foto’s op 30 augustus 2016 zijn genomen. Het gaat daarbij om de laatste vier foto’s van productie 14 waarop allerlei keukenmateriaal als ook een koelkast en een kooktoestel, waarover in het rapport juist is vermeld dat zij ontbreken. Dit geldt ook voor de eerste (woonkamer) en de vierde (toilet) foto van productie 20 waarop allerhande meubilair onderscheidenlijk toiletgerei is te zien, terwijl andere foto’s een bepaald legere indruk van het gehuurde wekken en het inspectierapport er overigens geen melding van maakt dat het gehuurde niet leeg zou zijn. De resterende foto’s sluiten naar het oordeel van de kantonrechter ook aan bij wat het inspectierapport veelvuldig vermeldt, te weten een door vet, olie en versmeerd stof ernstig vervuilde woning, waarbij met name de keuken en de sanitaire ruimte een grote mate van vervuiling tonen. Een en ander levert naar het oordeel van de kantonrechter voldoende grond voor het trekken van conclusies als hierna weer te geven.
4.6.
De kantonrechter neemt op basis van het eindinspectierapport van 30 augustus 2016 en die resterende foto’s dan ook aan dat [Y] c.s. niet hebben voldaan aan hun zelfstandige verplichting om het gehuurde schoon op te leveren. Die verplichting rust op hen ingevolge het bepaalde in artikel 2.3 van de algemene bepalingen en staat als zodanig los van de staat van het gehuurde bij aanvang zoals bedoeld in artikel 2.2 van die bepalingen. Door het appartement in bedoelde ernstig vervuilde staat op te leveren, zijn [Y] c.s. tekort geschoten. De daarop te baseren schade, bestaande uit de posten (1.) schoonmaakwerkzaamheden ad € 968,00 en (3.) het ontvetten, schuren en schilderen van het houtwerk in de keuken ad € 822,80 komen dan ook als niet afzonderlijk weersproken voor vergoeding in aanmerking.
4.7.
Van de bij akte van wijziging van eis gegeven schadeposten kunnen de posten (4.) nieuwleiding werk en elektra ad € 536,53, (8.) kapot deurbeslag vervangen ad € 272,25, (9.) voordeur repareren en schilderen ad € 121,00 en (10.) stopcontacten herstellen en vervangen ad € 151,25 zijn in het inspectierapport van 30 augustus 2016 geen opmerkingen gemaakt die ertoe kunnen leiden dat ter zake gestelde schade is terug te voeren op een toen geconstateerd gebrek. Nu bij aanvang van de huur geen beschrijving is opgemaakt, moeten [A] c.s. voldoende concrete feiten en omstandigheden stellen, en zo nodig bewijzen, om te kunnen aannemen dat de staat van het appartement op de betreffende punten bij aanvang anders was dan bij oplevering. [A] c.s. hebben hun vordering op deze posten niet nader geconcretiseerd of onderbouwd. Het alleen noemen van die posten in het bij de akte gegeven overzicht is daarvoor onvoldoende, te minder nu die posten niet voorkomen in de (pro forma factuur van 21 september 2016. Daarmee hebben [A] c.s. het wettelijk vermoeden van artikel 7:224 lid 2 BW niet weerlegd. De kantonrechter ziet geen aanleiding [A] c.s. op dit punt toe te laten tot bewijslevering, waartoe [A] c.s. ook geen specifiek aanbod hebben gedaan.
4.8.
Wat betreft post (11.) rest van het appartement schilderen en kozijnen herstellen ad € 1.815,00 geldt dat daarover in de pro forma factuur van 21 september 2016 niets is opgenomen. In het eindinspectierapport wordt over de kozijnen wel vermeld dat er sprake is van een rot kozijn in slaapkamer 3 en van afbladdering van verf in de keuken, maar het herstel van die afbladdering is al begrepen in schadepost (3.). Het gaat hier kennelijk om herstel van het rotte kozijn in de slaapkamer. [A] c.s. hebben niet toegelicht op grond waarvan het zich voordoen van een rot kozijn voor rekening en risico van [Y] c.s. komt, terwijl zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien dat herstel van een rot kozijn tot het normale huurdersonderhoud hoort, als bedoeld in de artikelen 7:206 jo 217 BW. Ook aan deze post gaat de kantonrechter voorbij.
4.9.
Als post (7.) vorderen [A] c.s. de vergoeding van € 302,50 voor ‘nieuw raam en glas’. In het eindinspectierapport is ook vermeld dat het bovenlicht een barst heeft. [Y] heeft daarover in de e-mailwisseling van eind september 2016 gesteld dat het glas van dit raam enige weken eerder door harde wind is gebarsten doch dat hij er vanuit gaat dat dit onder de glasverzekering van [A] c.s. valt. [Y] c.s. miskennen hiermee echter dat het vervangen van, zoals in dit geval, een beschadigde ruit in een bovenlicht in beginsel krachtens de artikelen 7:206 jo 217 BW jo sub h. van de bijlage zoals bedoeld in artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen tot het onderhoud behoort wat van de huurder mag worden gevergd. [Y] c.s. hebben niets aangevoerd op grond waarvan tot een ander oordeel gekomen moet worden. Nu vaststaat dat [Y] c.s. het appartement met een gebarsten ruit hebben teruggegeven terwijl dit bij aanvang anders was, naar [Y] c.s. zelf stellen, zijn zij tekortgeschoten. Het dienaangaande gestelde schadebedrag is als niet afzonderlijk weersproken toewijsbaar.
4.10.
Wat betreft de posten (2.) sloop werkzaamheden keuken en afvoeren, (5.) stucwerk, tegels vloer, achterwand, stenendorpel en plafond en (6.) keuken plaatsen en inbouw apparatuur neemt de kantonrechter aan dat deze werkzaamheden met elkaar in verband staan en zien op het vervangen van de keuken. Over de keuken is in het eindinspectierapport samengevat vermeld dat de koelkast en het fornuis (waarmee het vierpits-kooktoestel is bedoeld, zoals ter comparitie is gebleken) ontbreken, dat er een barst in het bovenlicht is, dat de boiler (waarmee de geiser is bedoeld, zoals ter comparitie is gebleken) niet werkt, dat de verf van de kozijnen loslaat, dat het keukenblok uit elkaar valt en dat het overal, de wandcontactdozen daaronder begrepen, vies en vet is.
4.10.1.
De schade die in verband staat met het bovenlicht is al begrepen in schadepost (7.) de loslatende verf als in schadepost (3.) en de vervuiling in schadepost (1.), zoals hiervoor is weergegeven.
4.10.2.
Over de koelkast hebben [Y] c.s. gemotiveerd aangevoerd dat zij de koelkast in overleg met de door [A] c.s. ingeschakelde beheerder hebben weggegooid, dit vanwege de leeftijd van de koelkast van circa 10 jaren en de staat waarin deze verkeerde. Dat daarover overleg is gevoerd, hebben [A] c.s. niet weersproken, gelijk de gestelde leeftijd van de koelkast. Zij hebben evenmin uiteengezet hoe hun vordering ter vergoeding van een koelkast zich verhoudt met het bepaalde in artikel 2.2 van de algemene bepalingen dat voorschrijft dat bij oplevering rekening moet worden gehouden met normale slijtage en veroudering. Dat [Y] c.s. desondanks tot een waarde- of schadevergoeding gehouden zijn, hebben [A] c.s. niet onderbouwd, waarbij de kantonrechter er niet aan voorbij kan zien dat zij thans spreken over ‘inbouwapparatuur’. Of daarmee sprake is van een gelijksoortige / gelijkwaardige koelkast, hebben zij niet geconcretiseerd. Aan het gegeven dat [Y] c.s. het gehuurde dan hebben teruggegeven zonder koelkast kan dan ook naar het oordeel van de kantonrechter niet het gevolg worden verbonden dat zij enig bedrag ter zake aan [A] c.s. hebben te vergoeden.
4.10.3.
Wat betreft het kooktoestel geldt dat [A] c.s. daarover een wisselende stelling hebben ingenomen. Met het eindinspectierapport wordt gesteld dat het kooktoestel ontbrak. Ter comparitie hebben [A] c.s. gesteld dat het kooktoestel zodanig vervuild was dat het niet meer schoon te krijgen was en dat het kooktoestel om die reden vervangen moest worden. Op die nadere stellingname hebben [Y] c.s. niet gereageerd, terwijl de overgelegde foto’s een zwaar vervuild exemplaar tonen. Nu vaststaat dat het appartement ernstig vervuild is achtergelaten, acht de kantonrechter het aannemelijk dat het kooktoestel bij oplevering wel aanwezig was doch niet meer te reinigen viel en dat slechts vervanging daarvan resteerde. Met het ontbreken van inzicht in de kosten gemoeid met de aanschaf van een gelijksoortig / gelijkwaardig vierpits-kooktoestel schat de kantonrechter de schade van [A] c.s. op een bedrag van € 150,00.
4.10.4.
Wat betreft de vermelding in het eindinspectierapport dat de ‘(boiler; lees:) geiser niet werkt’, geldt dat daarover ter comparitie is aangevoerd dat die ‘zo ver-smeerd en vet en verbrand’ was dat zij niet meer schoon te krijgen was en daarom wel vervangen moest worden. Ernstig vervuild zijn is echter iets anders dan ‘niet werken’. De door [A] c.s. overgelegde foto (4e van productie 14) van de geiser toont weliswaar een niet geheel schone behuizing van de geiser doch daarmee is niet gegeven dat de geiser niet meer werkte dan wel niet meer schoon te krijgen was. Een en ander leidt ertoe dat [A] c.s. onvoldoende hebben onderbouwd dat er een noodzaak bestond voor vervanging van de geiser, nog daargelaten dat ieder inzicht in de daarmee gepaard gaande kosten ontbreekt.
4.10.5.
Tot slot maakt het eindinspectierapport ervan melding dat ‘het keukenblok uit elkaar valt’. In dat rapport is echter niet vermeld dat er onderdelen missen of dat delen van het blok beschadigd zijn. Van het keukenblok / kastjes zijn geen foto’s overgelegd, terwijl op de ene foto (4e van productie 14) waarop een deel van het aanrechtblad is te zien er wel vervuiling maar geen beschadiging zichtbaar is. [Y] c.s. hebben ook betwist dat algehele vervanging van het keukenblok noodzakelijk was, laat staan een complete renovatie van de keuken, naast afzonderlijk gevorderde vergoeding van schoonmaakkosten ter zake. [A] c.s. hebben daarover ter comparitie bevraagd slechts verklaard dat uit het eindinspectierapport de noodzaak van alle maatregelen en ontkend dat van een renovatie van de keuken sprake is. Daarmee hebben [A] c.s. hun vordering op deze post echter onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd, zodat deze wordt afgewezen.
4.11.
[A] c.s. vorderen tot slot een bedrag van € 2.895,68, daartoe stellend dat het appartement vanwege de staat het waarin het is opgeleverd en de vervolgens noodzakelijke schoonmaak- en herstelwerkzaamheden pas per 1 januari 2017 weer beschikbaar was voor wederverhuur. Uit het bepaalde in artikel 2.7 van de algemene bepalingen volgt dat [Y] c.s. als huurders over de tijd die met de uitvoering van dergelijke werkzaamheden is gemoeid, een bedrag, gelijk aan de laatst geldende huur is verschuldigd. Uit het eindinspectierapport en de foto’s blijkt afdoende de ernstig vervuilde staat van het appartement zodat aannemelijk is dat enige tijd zal zijn gemoeid met professioneel schoonmaken daarvan. Niet valt in te zien echter dat daarmee, en met de onder 4.6. bedoelde schilderwerkzaamheden, de onder 4.9. bedoelde herstelwerkzaamheden en de onder 4.10.3. bedoelde vervanging van het kooktoestel, samen dan één maand tijd nodig is geweest. De ter zake door [Y] c.s. verschuldigde vergoeding voor gederfde huur moet dan ook op een bedrag van € 723,92 worden gesteld.
4.12.
Resumerend zijn [Y] c.s. dan ook de volgende posten aan [A] c.s. verschuldigd:
- afrekening verwarmingskosten (4.2.) € 370,29
- schoonmaakwerkzaamheden (4.6.) € 968,00
- houtwerk keuken (4.6.) € 822,80
- nieuwe ruit (4.9.) € 302,50
- kooktoestel (4.10.3.) € 150,00
- gederfde huur (4.11.)
totaal € 3.337,51
4.13.
Het staat tussen partijen vast dat [A] c.s. (via hun beheerder) nog een bedrag van € 650,00 onder zich hebben in verband met een door [Y] c.s. betaalde borgsom. Dit bedrag kunnen [A] c.s. in mindering brengen op wat [Y] c.s. aan hen verschuldigd zijn, zodat een nog door hen te betalen bedrag van € 2.687,51 resteert. In verband met die verrekening is de vordering van [Y] c.s. in reconventie niet toewijsbaar.
4.14.
[A] c.s. hebben voorts de vergoeding gevorderd van wettelijke rente, te rekenen vanaf 2 november 2016 en te stellen op € 15,04 tot 1 november 2016. Dit deel van de vordering is als niet afzonderlijk betwist voor toewijzing vatbaar, met dien verstande dat de tot 1 november 2016 berekende en gevorderde rente zal worden afgewezen. Dat bedrag is gebaseerd op een te hoge hoofdsom terwijl het berekende bedrag niet overigens is toegelicht.
4.15.
[A] c.s. vorderen tot slot een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten, door hen gesteld op een bedrag van € 974,00. De omvang van die gevorderde vergoeding wordt beheerst door de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het bijbehorende Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Zolang de gevraagde vergoeding onder de in artikel 2 van dat Besluit bedoelde staffel blijft, is niet van belang of en, zo ja, welke incassohandelingen zijn verricht en door wie. Met andere woorden: met de normering en maximering in genoemde regelgeving is geabstraheerd van de individuele incassohandelingen. Ingevolge artikel 2 van dat Besluit en de daarin opgenomen staffel bedraagt de vergoeding, gelet op de toewijsbaar gebleken hoofdsom ad € 2.687,51, in dit geval maximaal € 393,75 exclusief 21% btw ofwel € 476,44 incl. btw. Dit bedrag is dan ook als redelijk voor toewijzing vatbaar. Het meer gevorderde zal dan ook worden afgewezen.
4.16.
Wat betreft de proceskosten geldt het volgende.
4.16.1.
Niet gesteld kan worden dat [A] c.s. zonder noodzaak tot een procedure jegens [Y] c.s. is gekomen. Laatstgenoemden zullen dan ook met de proceskosten worden belast als hierna weer te geven, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening. De omvang van die kostenveroordeling zal daarbij worden afgestemd op het bedrag zoals dat toewijsbaar is gebleken.
4.16.2.
[Y] c.s. zullen als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de kosten van die procedure worden verwezen, eveneens zoals hierna te vermelden.
4.17.
Wat partijen voor het overige nog hebben aangevoerd, behoeft geen verdere bespreking en beslissing, nu dat niet tot een ander oordeel leidt.
5. De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [Y] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tegen bewijs van kwijting aan [A] c.s. te betalen een bedrag van € 3.163,95, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over € 2.687,51 vanaf 2 november 2016 tot de dag van algehele voldoening;
5.2.
veroordeelt [Y] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [A] c.s. begroot op:
- € 350,00 voor salaris gemachtigde (2,0 punt × tarief € 175,00)
- € 103,89 voor explootkosten
- € 223,00 voor griffierecht,
te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis tot de dag der algehele voldoening;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.5.
wijst de vordering af;
5.6.
veroordeelt [Y] c.s. in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [A] c.s. begroot op € 100,00 voor salaris gemachtigde (2,0 punt × 0,5 × tarief € 100,00), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis tot de dag der algehele voldoening.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 28 maart 2017, in tegenwoordigheid van de griffier.