Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/200595 / KG ZA 17-113
Vonnis in kort geding van 15 mei 2017
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats 1] ,
eiser,
advocaat mr. L.T.G. Battiato-Derksen te Doetinchem,
tegen
[gedaagde],
wonende te Schalkhaar ,
gedaagde,
advocaat mr. Ph.J.N. Aarnoudse te Deventer.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 april 2017 met producties 1 tot en met 7
- de productie 8 van de zijde van [eiser]
- de van de zijde van [gedaagde] overgelegde productie 1
- de mondelinge behandeling d.d. 1 mei 2017
- de pleitnota van [eiser] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is sinds het najaar van 2013 eigenaar van het perceel met de kadastrale aanduiding Diepenveen , sectie D, nummer 4281, groot 3 are en 48 centiare , gelegen op recreatiepark “Buitengoed Schalkaar” aan de Waterdijk te Schalkhaar .
2.2.
Op 17 juni 2015 hebben [gedaagde] en [X] (beheerder van het recreatiepark, hierna: [X] ) een huurovereenkomst ondertekend. Volgens artikel 1.1 van de huurovereenkomst heeft deze betrekking op een chalet, staande en gelegen te [adres 3] te Schalkhaar .
2.3.
[gedaagde] is gaan wonen in de haar door [X] aangewezen stacaravan. De stacaravan was op dat moment voorzien van vloerbedekking (laminaat), gordijnen, keuken met inbouwapparatuur en badkamer. De stacaravan is aangesloten op gas, water en licht en het riool. [gedaagde] heeft zich in de gemeentelijke basisadministratie in laten schrijven op het [adres 3] te Schalkhaar .
2.4.
In het najaar van 2015 heeft [eiser] contact opgenomen met [gedaagde] met het verzoek de eerder door [X] opgemaakte huurovereenkomst te vervangen door een huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] . [gedaagde] heeft dit geweigerd.
2.5.
[gedaagde] betaalt € 800,00 (inclusief gas water en licht) voor het gebruik van het perceel en de stacaravan. Aanvankelijk voldeed [gedaagde] dit bedrag aan [X] , vanaf het najaar van 2015 voldoet zij dit bedrag aan [eiser] .
2.6.
Op 6 oktober 2015 heeft de gemeente Deventer geconstateerd dat het zich op het recreatieterrein aan de Waterdijk 8 in Schalkhaar gelegen perceel (kadastraal bekend als gemeente Diepenveen , sectie D, nummer 4281 ), permanent bewoond wordt. Bij brief van 24 maart 2016 heeft de gemeente Deventer [eiser] meegedeeld dat zijn perceel ten onrechte permanent wordt bewoond door [gedaagde] en dat de gemeente handhavend zal gaan optreden.
2.7.
[eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 24 juni 2016 gesommeerd het perceel te verlaten.
2.8.
Bij op 22 maart 2017 verzonden beschikking heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer (hierna: het college) in verband met de door haar vastgestelde permanente bewoning door [gedaagde] en het ontbreken van een omgevingsvergunning, [eiser] gelast uiterlijk binnen drie maanden de zonder omgevingsvergunning geplaatste bouwwerken van het perceel, kadastraal bekend als gemeente Diepenveen, sectie D, nummer 4281, te verwijderen en verwijderd te houden op straffe van een dwangsom van € 25.000,00 ineens.
2.9.
[eiser] heeft [gedaagde] bij brieven van 28 maart 2017 en 3 april 2017 (nogmaals) gesommeerd het perceel te verlaten.
2.10.
Bij schrijven van 21 april 2017 is [gedaagde] door het college verzocht de permanente bewoning van het perceel op korte termijn te staken. [gedaagde] is er daarbij op gewezen dat zij in strijd met het bestemmingsplan handelt en dat het college haar daarvoor een bestuursrechtelijke maatregel op kan leggen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de voorzieningenrechter, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] zal veroordelen om de recreatiestacaravan (met omliggend perceel) gelegen aan Waterdijk 8 te Schalkhaar (kadastraal bekend gemeente Diepenveen, sectie D, nummer 4281) binnen 7 dagen, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, na de betekening van het vonnis te ontruimen (en ontruimd te houden) en te verlaten met het hare en met de haren en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van [eiser] ,
II. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van dit geding en daarbij op voorhand het nasalaris zal begroten op een bedrag van € 131,00 zonder betekening en € 199,00 met betekening van dit vonnis, het totale bedrag aan proceskosten vermeerderd met de in artikel 6:119 BW Pro bedoelde wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na dit vonnis indien en voor zover deze niet binnen de termijn zijn voldaan.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] niet in haar betoog dat [eiser] geen (spoedeisend) belang heeft bij de door hem gevorderde voorziening omdat niet aannemelijk is dat [eiser] eigenaar is van het door [gedaagde] bewoonde perceel.
4.1.1.
Uit het kadastraal uittreksel blijkt dat [eiser] eigenaar is van het perceel, kadastraal bekend Diepenveen, sectie D, nummer 4281, aan de Waterdijk te Schalkhaar. In de beschikking van 22 maart 2017 staat, kort weergegeven, dat op het perceel met genoemde kadastrale aanduiding een chalet is aangetroffen dat bij (her)controle op 6 februari 2017 bewoond werd door [gedaagde] , die aangaf het chalet permanent te bewonen sinds juni 2015.
Gelet op het voorgaande is voldoende aannemelijk dat [eiser] eigenaar is van het door [gedaagde] bewoonde perceel. [gedaagde] heeft [eiser] ook altijd aanvaard als eigenaar van het perceel en heeft uit hoofde daarvan sinds het najaar van 2015 de vergoeding voor huur/gebruik van het perceel rechtstreeks aan hem voldaan. Dat in de door [X] en [gedaagde] ondertekende huurovereenkomst als [adres 3] is opgenomen, terwijl [eiser] aanneemt dat het adres Waterdijk 8 is, doet aan het voorgaande niet af.
4.1.2.
Ingevolge de opgelegde last onder dwangsom moet [eiser] de op dit moment door [gedaagde] bewoonde bouwwerken uiterlijk 22 juni 2017 verwijderen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00. Aangezien [gedaagde] weigert de door haar bewoonde stacaravan te verlaten, is daarmee het spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening gegeven.
4.2.
Ten aanzien van de gevorderde ontruiming staat centraal het verweer van [gedaagde] dat zij op grond van een huurovereenkomst in de stacaravan verblijft. Deze huurovereenkomst is volgens [gedaagde] , na het verstrijken van de huurtermijn van 11 maanden, stilzwijgend verlengd. Omdat het woonruimte betreft in de zin van artikel 7:233 BW Pro komt haar huurbescherming toe en gelden de opzegbepalingen uit het burgerlijk wetboek, aldus [gedaagde] .
4.3.
[eiser] meent dat [gedaagde] geen huurbescherming toekomt. In de eerste plaats verblijft [gedaagde] zonder recht of titel in de stacaravan. Van een huurovereenkomst is geen sprake. Zelfs als zou moeten worden uitgegaan van de huurovereenkomst van 17 juni 2015 komt [gedaagde] geen beroep op huurbescherming toe. De stacaravan kan, aldus [eiser] , namelijk niet worden aangemerkt als woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW Pro. De stacaravan is immers geen onroerende zaak. Bovendien, zo meent [eiser] , betreft het gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. In dit verband wijst [eiser] op de omstandigheid dat [gedaagde] wist dat het een recreatiewoning betrof en dat deze niet permanent bewoond mochten worden. Ook uit de huurovereenkomst van 17 juni 2015 blijkt dat de stacaravan slechts voor de duur van 11 maanden zou worden gehuurd.
4.4.
De voorzieningenrechter overweegt dat vaststaat dat [eiser] tijdens zijn vakantie door de parkbeheerder [X] op de hoogte is gesteld van de omstandigheid dat [gedaagde] in zijn stacaravan wilde verblijven en dat hij daarmee heeft ingestemd. Vast staat voorts dat [X] en [gedaagde] een door [X] opgestelde huurovereenkomst hebben ondertekend. Vanaf het najaar van 2015 is de huur feitelijk voortgezet met [eiser] als verhuurder, waarbij [eiser] zelf de huurpenningen is gaan incasseren. Geconcludeerd moet dan ook worden dat [eiser] de huurovereenkomst van 17 juni 2015 heeft bekrachtigd. De omstandigheid dat [gedaagde] een door [eiser] in het najaar van 2015 opgemaakte huurovereenkomst weigerde te tekenen, doet aan het voorgaande niet af. Hierbij is van belang dat [eiser] ook daarna de bestaande situatie heeft laten voortduren en als verhuurder is blijven optreden.
4.5.
Het voorgaande leidt tot de vraag of [gedaagde] een beroep toekomt op de huurbeschermingsbepalingen als opgenomen in artikel 7:232 e.v. BW. De voorzieningenrechter is vooralsnog van oordeel dat dit niet het geval is. Hiertoe wordt in aanmerking genomen dat de stacaravan zich bevindt op een recreatiepark, dat een recreatiepark bedoeld is voor tijdelijk verblijf en dat algemeen bekend is dat permanente bewoning niet is toegestaan. Aangenomen moet worden dat ook [gedaagde] hiervan op de hoogte is geweest en dat de huur is aangegaan met het oog op het vinden van een tijdelijke (nood)oplossing voor [gedaagde] en haar dochter. Dit wordt ook bevestigd door het tussen partijen vaststaande gegeven dat een huur voor een bepaalde periode was afgesproken, namelijk 11 maanden. Niet aannemelijk is geworden dat het de bedoeling van partijen is geweest dat [gedaagde] de stacaravan voor onbepaalde tijd zou bewonen.
Gelet op alle omstandigheden van het geval is voorshands voldoende aannemelijk dat sprake is van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW Pro. Dit staat aan een (geslaagd) beroep op huurbescherming in de weg. De vraag of de stacaravan woonruimte is in de zin van artikel 7:233 BW Pro kan dan ook in het midden worden gelaten.
4.6.
Dit betekent dat de huurovereenkomst na ommekomst van de daarin overeengekomen duur van 11 maanden is geëindigd. Uit de door [gedaagde] overgelegde huurovereenkomst (die niet compleet is) blijkt niet dat partijen de mogelijkheid van een (stilzwijgende) verlenging na 11 maanden zijn overeengekomen. Daarbij komt dat vooralsnog in voldoende mate aannemelijk is geworden dat [eiser] in het najaar van 2015 kenbaar heeft gemaakt dat hij niet bereid was de huur na het verstrijken van genoemde 11 maanden voort te zetten, zodat een stilzwijgende verlening ook niet aan de orde was.
4.7.
Gelet op het voorgaande moet het er vooralsnog voor worden gehouden dat [gedaagde] na het einde van de betreffende huurovereenkomst zonder recht of titel in de stacaravan verblijft, hetgeen leidt tot het oordeel dat de gevraagde ontruiming in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. De gevorderde voorziening tot ontruiming zal daarom worden toegewezen. De voorzieningenrechter ziet daarbij geen aanleiding voor het bepalen van een ruime ontruimingstermijn of een verplichting voor de verhuurder passende alternatieve woonruimte of een vergoeding voor de kosten van verhuizing en herinrichting te bieden. Zoals hiervoor reeds is overwogen, moet [gedaagde] bekend worden verondersteld met de omstandigheid dat het gebruik slechts van tijdelijke aard zou zijn, hetgeen in het najaar van 2015 nog eens door [eiser] is bevestigd, waarna op 24 juni 2016 nog een schriftelijke sommatie is gevolgd. Zij heeft zich dan ook in ieder geval sinds het najaar van 2015 kunnen voorbereiden op de omstandigheid dat de huur binnen afzienbare tijd zou eindigen. Wat betreft de kosten van herinrichting komt daar nog bij dat [gedaagde] geen inrichtingskosten heeft hoeven maken toen zij de stacaravan ging bewonen. De stacaravan was namelijk gestoffeerd en voorzien van de benodigde apparatuur. De door [gedaagde] in de stacaravan geplaatste meubels kan zij meenemen naar een nieuwe woning.
4.8.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 99,21
- griffierecht 287,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.202,21
4.9.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de recreatiestacaravan (met omliggend perceel) gelegen aan Waterdijk 8 te Schalkhaar (kadastraal bekend gemeente Diepenveen, sectie D, nummer 4281) te ontruimen (en ontruimd te houden) en te verlaten met het hare de haren en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van [eiser] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.202,21, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Boele en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2017.