ECLI:NL:RBOVE:2017:2724

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer / rolnummer: C/08/202810 / KG ZA 17-184

Vonnis in kort geding van 5 juli 2017

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

JOFRASCH BEHEER B.V.,

gevestigd te Arnhem,

eiseres,

advocaat mr. M. Straus te Amsterdam,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

TOPICUS ONROEREND GOED B.V.,

gevestigd te Deventer,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PBT HOLDING B.V.,

gevestigd te Deventer,

3.
[X],

wonende te [plaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. S.P. Kamerbeek en mr. J.W. Leedekerken te Amsterdam.

Partijen zullen hierna respectievelijk Jofrasch, Topicus OG, PBT en [X] genoemd worden. Gedaagden tezamen zullen worden aangeduid als Topicus OG c.s.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 16 juni 2017;
de mondelinge behandeling op 26 juni 2017;
de pleitnota van Jofrasch;
de pleitnota van Topicus OG c.s..

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.2. De feiten

2.1

Topicus OG is opgericht op 21 januari 2014. Deze vennootschap houdt zich bezig met het verkrijgen, vervreemden, huren en verhuren, het bezit, de exploitatie, het beheer en de administratie van onroerende zaken.

2.2

Bij akte van aandelenoverdracht van 8 december 2014 heeft Jofrasch (voor een prijs van € 1,= per aandeel) 4500 aandelen gekocht en geleverd gekregen in het aandelenkapitaal van Topicus OG. Hiermee is een belang van 25% in het geplaatste kapitaal van Topicus OG gemoeid.

2.3

PBT houdt als aandeelhouder 75% van de aandelen van Topicus OG. PBT houdt tevens 100% van de aandelen van Topicus B.V.. Bestuurder van PBT is de heer [A] .

De aandelen van PBT worden gehouden door Inforvest B.V., [C] en [D].

2.4

PBT is sinds 21 januari 2014 bestuurder van Topicus OG. Daarnaast is op 21 december 2016 de heer [X] tot bestuurder van Topicus OG benoemd.

2.5

Topicus B.V. huurt bedrijfsruimte(n) van Topicus OG. In de huurovereenkomst(en) is in artikel 4.8 opgenomen:
Partijen komen overeen dat verhuurder verantwoordelijk is voor het beheer en onderhoud van de “buitenkant”, en de huurder voor de “binnenkant” (inclusief installaties) en tuinonderhoud.

2.6

Voorts is in de bij de huurovereenkomst(en) behorende ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte’ onder 13.3 bepaald:
13.3 Voor rekening van de verhuurder zijn de kosten van:a. (…)b. (…)c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties;d. (…)De onder a t/m d genoemde werkzaamheden zijn voor rekening van verhuurder, tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht.

2.7

In 2016 zijn in verschillende panden van Topicus OG ten behoeve van klimaatbeheersing nieuwe installaties (airco) aangebracht.

2.8

Met betrekking tot 2016 is nog geen jaarrekening van Topicus OG vastgesteld. Er zijn over dat jaar twee concepten van de jaarrekening opgesteld. In één van die concepten zijn de kosten van het aanbrengen van technische installaties (airco/klimaatbeheersing) in de door Topicus OG verhuurde panden voor een bedrag van € 520.000,= ten laste van haarzelf gebracht. In het andere concept is er rekening mee gehouden dat deze kosten ten laste van de huurder(s) worden gebracht.

2.9

De aandelen van Topicus OG worden momenteel in het kader van een bindend advies-traject gewaardeerd door drs. [B] van Wingman Business Valuations, die daartoe is benoemd door de Ondernemingskamer van het Gerechtshof te Amsterdam in het kader van een regeling van partijen, opgesteld ter gelegenheid van een zitting bij de Ondernemingskamer op 2 maart 2017. Onderdeel van die regeling is dat Jofrasch binnen twee maanden nadat de waarde van de door haar gehouden aandelen in het kapitaal van Topicus OG is vastgesteld, haar aandelen zal overdragen aan PBT tegen betaling van de door de deskundige (bindend adviseur) vastgestelde waarde/prijs aan Jofrasch.

3.Het geschil

3.1.

Jofrasch vordert samengevat – Topicus OG te gebieden de rechten en de verplichtingen zoals deze in de huurovereenkomsten met haar huurders zijn vastgelegd, en met name de verplichting inzake de toedeling van de kosten gemoeid met de technische installaties, waaronder de koel- en verwarmingsinstallaties, ex artikel 4.8 van de huurovereenkomsten na te komen (I) en deze afspraken uit dit artikel van de huurovereenkomst te verwerken in de jaarrekening 2016 (II).

In het verlengde daarvan vordert zij Topicus OG te verbieden de kosten gemoeid met de technische installaties, waaronder de koel- en verwarmingsinstallaties, in strijd met artikel 4.8 uit de huurovereenkomst op basis van het concept “normalisatie” ten laste van Topicus B.V. te brengen (III).

Voorts vordert zij PBT, in de persoon van [A] en [X] , te gebieden onverwijld aan de hiervoor genoemde handelingen hun medewerking te verlenen (IV), en PBT en [X] als bestuurders van Topicus OG te verbieden een besluit te nemen omtrent de toedeling van de kosten gemoeid met installaties aan Topicus OG gedurende de termijn die eindigt op het moment dat de waardering van de aandelen in Topicus OG door de heer drs. [B] van Wingman Business Valuations met een rapport is afgerond en Jofrasch haar aandelen heeft overgedragen (VI).

Met betrekking tot alle vorderingen vordert zij hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van een boete van € 100.000,= (zegge: éénhonderdduizend euro) voor iedere keer dat een of meer van de gedaagden een van de hiervoor genoemde geboden of verboden overtreedt en van € 10.000,= voor iedere dag of dagdeel dat zo’n overtreding voortduurt, dan wel een in goede justitie te bepalen ander bedrag.

Ten slotte vordert Jofrasch hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen.

3.2.

Topicus OG c.s. voert verweer en concludeert tot afwijzing van het gevorderde.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1

De voorzieningenrechter zal in deze zaak uitgaan van voldoende spoedeisend belang aan de kant van Jofrasch en zal de vorderingen hierna verder beoordelen, zij het met de volgende kanttekening. Ter zitting is gebleken dat de deskundige die als bindend adviseur door de Ondernemingskamer van het Gerechtshof in Amsterdam is benoemd, op een termijn van ongeveer twee maanden met zijn conceptrapportage zal komen inzake de waardering van de aandelen van Topicus OG. De benoeming van een bindend adviseur is juist voortgekomen uit het feit dat partijen hun verschillen van inzicht niet zelf kunnen overbruggen. Het is derhalve de vraag of het opportuun is om op dit moment een voorlopige voorziening te vragen.

4.2

Hetgeen partijen in het kader van dit kort geding verdeeld houdt, is de betekenis en strekking van artikel 4.8 uit de huurovereenkomsten die Topicus OG heeft gesloten met Topicus B.V. Daarbij gaat het om de discussie of dit artikel uit de huurovereenkomsten ertoe moet leiden dat de kosten die in 2016 zijn gemaakt voor de aanschaf van met name nieuwe airco-installaties in de gehuurde panden op de jaarrekening van 2016 ten laste van Topicus OG mogen worden gebracht of dat deze kosten thuishoren bij de huurder (Topicus B.V.).

4.3

Jofrasch stelt dat uit de tekst van artikel 4.8 van de huurovereenkomsten volgt dat alle kosten verbonden aan technische installaties in de verhuurde panden voor rekening van de huurder komen. Volgens Jofrasch zou de plaats van de komma in de tekst van die bepaling erop wijzen dat het ten aanzien van de binnenkant van de panden om alle kosten gaat, dus zowel beheer en onderhoud als aanschaf van nieuwe zaken en zou dit de vaste lijn zijn volgens welke de contractspartijen in het verleden hebben gehandeld. Ten aanzien van deze stellingname van Jofrasch overweegt de voorzieningenrechter dat een nadere onderbouwing van deze stellingen ontbreekt. Bovendien gaat het in dit geval om huurovereenkomsten die in de loop van 2014 en 2015 zijn gesloten en heeft de discussie van partijen betrekking op kosten voor installaties die in 2016 zijn gemaakt. Er kan derhalve niet worden uitgegaan van een reeds bestendige lijn die in het verleden bij de uitvoering van de huurovereenkomsten heeft plaatsgehad.

4.4

Voorts is voor de beoordeling van belang dat Topicus OG c.s. argumenten heeft aangedragen waaruit op z’n minst kan volgen dat het niet vreemd is om de kosten voor de aanschaf van bedoelde installaties bij de verhuurder onder te brengen. Zo heeft zij aangevoerd dat het ontbreken van goede airco-installaties in de panden een rol heeft gespeeld in de onderhandelingen over de door haar betaalde aankoopprijs van de panden. Dit hield in dat de koopprijs van de panden naar beneden is bijgesteld. Dit is een voordeel dat aan de verhuurder is toegekomen. De verhuurder (Topicus OG) wist dus bij aankoop van de panden al dat de panden op het gebied van klimaatvoorzieningen niet voldeden en dat er kosten noodzakelijk waren om de panden in verhuurbare staat te brengen. Verder is bij de vaststelling van de huursommen rekening gehouden met adequate airco-installaties, zodat de huurder langs die weg bijdraagt aan de kosten daarvan, en is in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomsten onder 13.3.c bepaald dat vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties voor rekening van verhuurder komt. Ten slotte is van belang dat de installaties waar het om gaat nagelvast met de panden zijn verbonden, zodat de waardevermeerdering van de panden als gevolg van deze installaties direct ten goede komt aan de verhuurder. Al deze argumenten zijn door Jofrasch niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken.

4.5

Het voorgaande leidt ertoe dat in dit kort geding onvoldoende aannemelijk is geworden dat de rechter in de eventueel te voeren bodemprocedure zal beslissen dat artikel 4.8 uit de huurovereenkomsten van Topicus OG met haar huurders de betekenis heeft die Jofrasch daaraan toekent.

4.6

Daar komt bij dat de bindend adviseur, [B] , op basis van zijn deskundigheid en naar beste kunnen een zelfstandige beoordeling dient te maken om tot waardering van de aandelen van Topicus OG te komen. Het feit dat er in dit geval van de jaarrekening 2016 van Topicus OG twee concepten zijn opgemaakt kan in het kader van het waarderingstraject worden gezien als een manier van informeren. Wat dat betreft zijn beide partijen in de gelegenheid gesteld om tegenover de bindend adviseur hun visie en standpunten kenbaar te maken. Aangezien er een weging van verschillende factoren plaats zal vinden is het maar de vraag in hoeverre de wijze van rapporteren van de investeringen in de jaarrekening uiteindelijk van invloed zal zijn op de waarde van de aandelen. Juist nu de verhouding tussen partijen doortrokken is geraakt van een groot gebrek aan vertrouwen over en weer, lijkt de benoeming van de deskundige als bindend adviseur en diens advies van groot belang om de impasse tussen partijen te kunnen doorbreken en hen in het door hen gewenste rustiger vaarwater te brengen.

4.7

Al met al komt de voorzieningenrechter tot de slotsom dat de vorderingen niet voor toewijzing in aanmerking komen.

4.8

Nu de vorderingen worden afgewezen, dient Jofrasch als in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Deze kosten worden tot aan deze uitspraak aan de zijde van Topicus OG c.s. begroot op:

- griffierecht € 618,=

- salaris gemachtigde
€ 816,=

Totaal € 1.434,=

5.De beslissing

De voorzieningenrechter,

5.1

wijst het gevorderde af;

5.2

veroordeelt Jofrasch in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Topicus OG c.s. begroot op € 1.434,=, te vermeerderen met de wettelijke rente (ex artikel 6:119 BW) daarover vanaf 7 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele betaling;

5.3

verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens - de Mug en in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2017.^[1](ap)