Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummer: Awb 17/1056
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in het geschil tussen
[eiseres]
wonende te [woonplaats] eiseres,
en
de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT),verweerder,
gemachtigde G. Knol.
17/1056
1.Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Zwolle vastgesteld bij beschikking van 30 april 2016. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 577.000,- per waardepeildatum
1 januari 2015 voor het belastingjaar 2016. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiser voor het belastingjaar 2016 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd van
€ 764,53.
Bij uitspraak op bezwaar van 28 maart 2017 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 juli 2017. Eiseres is verschenen.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door P.J.G. Jansen.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2.De feiten
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te Zwolle (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 2014, met een inhoud van 491 m³ en een kaveloppervlakte van 2.254 m². Bij de onroerende zaak hoort een berging van 66 m³, een overkapping van 29 m² en een dakkapel.
Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3.Het geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015.
Verweerder heeft zich in het verweerschrift op het standpunt gesteld dat de waarde te hoog is en dat de waarde € 520.000 zou moeten zijn. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd.
Eiseres heeft aangevoerd dat zij ten onrechte over heel 2016 is aangeslagen, terwijl op de peildatum nog geen sprake was van bebouwing. Pas vanaf augustus 2015 was de woning bewoonbaar en het hoofdverblijf van eiseres. Op het perceel rust nog immer geen woonbestemming, zodat geen sprake is vergunningsvrije mogelijkheden om te bouwen.
Het woongenot is hierdoor beperkt.
Eiseres acht de vergelijkingsobjecten ongeschikt en ondervindt overlast van de A28.
Voorts klopt het aantal kubieke meters van de schuur niet en is het aantal vierkante meters grond onjuist.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4.Beoordeling van het geschil
Nu verweerder in de beroepsfase heeft aangegeven dat de waarde te hoog is vastgesteld terwijl die waarde in bezwaar is gehandhaafd, is het beroep gegrond. De rechtbank zal beoordelen of aannemelijk is dat een waarde van € 520.000 niet te hoog is en of derhalve de
rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand kunnen blijven.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44, te raadplegen op www.statengeneraaldigitaal.nl).
De waarde wordt ingevolge artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad
29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004,
nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge het derde lid van dit artikel wordt, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:
a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken,
b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of
c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid,
in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Verweerder heeft de waarde vastgesteld op waardepeildatum 1 januari 2015 voor het belastingjaar 2016.
Omdat de onroerende zaak in het kalenderjaar (2015) voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (2016) is gewijzigd als gevolg van bouw, wordt op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de wet WOZ de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (1 januari 2016). De toestandsdatum is derhalve 1 januari 2016 en de toestand waarin de onroerende zaak op dat moment verkeerde - zijnde een afgebouwde woning - is gewaardeerd. De stelling van eiseres dat de waarde te hoog is omdat op de peildatum de woning niet gereed was, slaagt derhalve niet.
Ter voorlichting van eiseres merkt de rechtbank op dat het verweerder vrij staat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door P.J.G. Jansen, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 520.000,-.
Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie woningen te Zwolle. Het betreft:
- [adres 2] (vrijstaande woning) verkocht op 20 mei 2016 voor
€ 540.000,-;
- [adres 3] (woonboerderij) verkocht op 18 april 2014 voor € 409.000,-;
- [adres 4] (vrijstaande woning) verkocht op 9 oktober 2014 voor
€ 305.000,-.
Naar uit het taxatierapport volgt is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de in de Uitvoeringsregeling genoemde methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de onroerende zaak van eiseres. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, zoals inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak niet goed bruikbaar zijn.
Eiseres heeft geen deskundig tegenrapport overgelegd om haar stelling te onderbouwen dat de vergelijkingsobjecten ongeschikt zijn. In beroep heeft eiseres ook verwezen naar [adres 5] Volgens eiseres heeft dat object veel meer privacy en een weids uitzicht, terwijl de onroerende zaak weinig privacy heeft omdat acht woningen zicht hebben op de woning. Bovendien ligt er een school naast de onroerende zaak, is sprake van veel verkeersbeweging en is sprake van overlast van de A28.
Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat voornoemde liggingsfactoren zodanig waardedrukkend zijn dat deze dienen te leiden tot een lagere WOZ-waarde. Eiseres heeft haar stelling daartoe onvoldoende onderbouwd. Verweerder heeft bovendien ter zitting toegelicht dat [adres 5] gelegen is naast een agrarisch object, hetgeen een lagere correctiefactor oplevert.
Eiseres heeft gesteld dat de in de waardering betrokken inhoud van de berging naast de woning en het aantal vierkante meter van het perceel niet overeenkomt met de daadwerkelijke maten. Eiseres heeft deze stelling evenwel niet onderbouwd met bouwtekeningen. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat hij de onroerende zaak in de beroepsfase opnieuw heeft geïnventariseerd. De rechtbank heeft derhalve thans geen reden om te twijfelen aan de inhoudsmaten en oppervlaktematen uit het taxatierapport.
Ten slotte heeft eiseres betoogt dat de onzekere bestemming van het perceel invloed heeft op de WOZ-waarde. Op het perceel mag een carport of een afdakje niet vergunningsvrij gebouwd worden. Eiseres kampt al jaren met procedures met buren en de gemeente om een woonbestemming op de grond te verkrijgen.
In het verweerschrift heeft verweerder overwogen dat het ontbreken van een woonbestemming geen nadelige invloed heeft op de waarde. De reden hiervoor is dat de gemeente Zwolle de nieuwbouw toegestaan heeft door het verlenen van een vergunning.
De rechtbank overweegt als volgt.
Verweerder heeft niet bestreden dat tot op heden geen woonbestemming rust op het perceel behorende bij de woning van eiseres. Uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat al jaren geen woonbestemming (meer) rust op het perceel. De verleende omgevingsvergunning waarop verweerder doelt, ziet op het bouwen van de woning. Deze vergunning doet niet af aan het feit dat een potentiële koper het risico dat de grond geen woonbestemming krijgt zal willen verdisconteren in de koopprijs. De rechtbank verwijst tevens naar de vorige beroepsprocedure van eiseres die heeft geleid tot de uitspraak van
17 februari 2016 (Awb 15/2242).
Verweerder heeft met de onzekere bestemming geen rekening gehouden, omdat - naar eigen zeggen ter zitting - verweerder ervan uitgaat dat de onzekere bestemming in de toekomst opgelost is. Nu evenwel gewaardeerd moet worden naar de toestandsdatum 1 januari 2016, gaat de rechtbank voorbij aan deze door verweerder gestelde onzekere toekomstige gebeurtenis. De rechtbank leidt uit het gestelde ter zitting af dat de verlaging van de vastgestelde waarde naar € 520.000,- los staat van het ontbreken van een woonbestemming op het perceel.
Naar het oordeel van de rechtbank had verweerder met het ontbreken van de woonbestemming rekening moeten houden in de waardering van het perceel. Nu verweerder dat heeft nagelaten, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat een waarde van
€ 520.000,- van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 en toestandsdatum
1 januari 2016, niet te hoog is.
Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te laag is.
Eiseres heeft een lagere voorgestane waarde onvoldoende onderbouwd. De rechtbank verwijst naar voorgaande rechtsoverwegingen.
Nu geen van beide partijen er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak [adres 1] Zwolle op de waardepeildatum 1 januari 2015 in goede justitie op € 510.000,-.
De rechtsgevolgen van het bestreden besluit kunnen derhalve niet in stand blijven.
5.Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb. Wel zal verweerder worden opgedragen om het door eiseres betaalde griffierecht van € 46,- aan haar te vergoeden.
6.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Zwolle per waardepeildatum 1 januari 2015 vast op € 510.000,-;
- vermindert de aanslag onroerendezaaksbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.F. Bijloo, rechter, in aanwezigheid van K.M.C. Zijlstra-van Middelkoop, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.