Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/207215 / KG ZA 17-294
Vonnis in kort geding van 4 oktober 2017
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. M.M.J. Severiens te Enschede,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. P.H.J. Nij Bijvank te Hardenberg.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde 1] c.s., dan wel afzonderlijk [gedaagde 1] en
[gedaagde 2] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties 1 tot en met 25 aan de zijde van [eiser]
- de producties 1 tot en met 9 aan de zijde van [gedaagde 1] c.s.
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde 1] c.s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] en [gedaagde 1] c.s. zijn buren / noabers.
2.2.
Bij onderhandse akte van 3 november 2016 heeft [eiser] het woonhuis van zijn buren met verdere opstallen, ondergrond erf en tuin, plaatselijk bekend [adres 1] en [adres 2] te [plaats] , kadastraal bekend [gemeente] sectie Q nummer [xxx] , groot zevenenveertig are en zestien centiare (47 a en 16 ca), hierna ook te noemen: het woonhuis of het verkochte, gekocht voor een koopprijs van € 450.000,- kosten koper. [gedaagde 1] c.s. zijn beide als verkoper aangeduid in de koopovereenkomst, alhoewel alleen [gedaagde 1] juridisch eigenaar is van het huis.
2.3.
[eiser] heeft ter afwending van een op 2 november 2016 geplande executoriale verkoop het verkochte van [gedaagde 1] c.s. gekocht. In overleg met de bank en [gedaagde 1] c.s. heeft [eiser] € 450.000,- aan toenmalig hypotheekhouder ABN AMRO NV betaald. De bank heeft deze betaling aangemerkt als aflossing van een schuld van [gedaagde 1] c.s. aan de bank. Een en ander is verwerkt in de koopovereenkomst en wel in artikel 3 dat – voor zover hier van belang - als volgt luidt:
“1. De betaling van de koopprijs is reeds geschied doordat koper een schuld van verkoper heeft voldaan, aan partijen genoegzaam bekend, waardoor de koopsom is omgezet in een schuld wegens door verkoper van koper geleende gelden groot € 450.000,-, voor welke geldlening koper en verkoper onderling nadere voorwaarden zullen vaststellen.”
De koop is op 3 november 2016 omstreeks 11.29 uur ingeschreven in de openbare registers van de Dienst voor het Kadaster.
2.4.
Artikel 1 van de koopovereenkomst bepaalt dat:
“De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden (…) op
15 november 2016 of zover eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen.“
2.5.
Artikel 6 lid 1 van de koopovereenkomst bepaalt voor zover hier van belang:
“Het verkochte zal worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en vrij van pandrechten, van beslagen, hypotheken en van inschrijvingen daarvan (…)”
2.6.
De levering van het woonhuis conform de koopovereenkomst is tot op heden niet geschiedt.
2.7.
Door meerdere beslagleggers zijn voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst voor in totaal € 115.671,40 beslagen op het woonhuis gelegd, te vermeerderen met € 2.497,- aan kosten. [gedaagde 1] c.s. hadden [eiser] verzekerd dat zij met de beslagleggers een akkoord hadden c.q. een akkoord zouden bereiken. Dit bleek niet het geval te zijn.
2.8.
Omdat [gedaagde 1] c.s. niet over gelden beschikten om de beslagleggers te voldoen, heeft [eiser] deze op 26 april 2017 voldaan en zijn de voornoemde beslagen opgeheven. Om [eiser] ’s positie (als schuldeiser uit hoofde van de reeds verstrekte leningen) in afwachting van de levering zo veel mogelijk veilig te stellen, zijn op 26 april 2017 een hypotheekakte, een geldleningsovereenkomst, alsmede een pandakte getekend.
2.9.
Blijkens de geldleningsovereenkomst hebben [gedaagde 1] c.s. een bedrag van in hoofdsom € 567.168,40 van [eiser] geleend. De hoofdsom is te allen tijde opeis- en aflosbaar. De rente van de lening bedraagt 2% per jaar, te voldoen in maandelijkse termijnen van € 1.000,- op de laatste dag van elke kalendermaand voor het eerst op 31 mei 2017. Onder meer bij het niet- of niet tijdig voldoen van rente en aflossing is de hoofdsom of het restant daarvan met de daarover verschuldigde rente zonder opzegging of in verzuimstelling steeds dadelijk opeisbaar.
2.10.
Tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen [eiser] blijkens haar administratie van hypotheekgever [gedaagde 1] , zowel van hen samen als van ieder van hen afzonderlijk, te vorderen heeft of mocht hebben uit hoofde van onder meer de verstrekte en/of te verstrekken geldleningen en kredieten is recht van hypotheek verleend tot een totaalbedrag van € 1.012.500,- met als onderpand – kort gezegd – het woonhuis. Ingevolge de hypotheekakte dienen [gedaagde 1] c.s. het woonhuis goed te onderhouden en te verzekeren, mag het niet van bestemming veranderen, niet met andere rechten worden belast, niet worden verhuurd/verpacht, niet onder andere titel in gebruik of genot worden afgestaan. Als [gedaagde 1] c.s. als hypotheekgevers in ernstige mate jegens [eiser] als hypotheeknemer tekort schieten in hun verplichtingen, mag [eiser] na een daartoe verkregen machtiging van de rechtbank, het woonhuis zelf in beheer nemen. Als dit met het oog op de executie vereist is, mag [eiser] het woonhuis onder zich nemen en verlangen dat ontruiming plaatsvindt. [eiser] mag het woonhuis openbaar verkopen als [gedaagde 1] c.s. in verzuim zijn met het voldoen van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt.
2.11.
Ter meerdere zekerheid van betaling van al hetgeen [eiser] bijkens zijn administratie van [gedaagde 2] te vorderen heeft, is tot een bedrag van maximaal € 567.168,40 ten behoeve van [eiser] een recht van eerste pand gevestigd op gewassen op stam met een waarde van circa € 140.000,-, genoemd in de aan de pandakte gehechte inventarislijst. De pandakte is op 29 augustus 2017 aan de belastingdienst te Rotterdam ter registratie aangeboden.
2.12.
Op 10 mei 2017 is er, in afwijking van het gepaalde in artikel 13.1 van de koopovereenkomst, een sleutelverklaring getekend, waarmee het risico met betrekking tot het woonhuis is overgegaan op de koper. Dit was voor de verzekeringsmaatschappij een voorwaarde om het woonhuis, dat niet meer verzekerd was, weer in dekking te nemen.
2.13.
[eiser] heeft de notaris gevraagd de levering van het woonhuis in gang te zetten De afspraak ter zake de levering stond aanvankelijk gepland op 8 september 2017. Vanwege een dreigende executieveiling is vervolgens 25 augustus 2017 als passeerdatum bepaald. Op 24 augustus 2017 heeft [gedaagde 2] de notaris laten weten dat de toegezonden concept-leveringsakte nog moest worden aangepast. De bedoeling was de beoogde wijzigingen voorafgaand aan de ondertekening op 25 augustus 2017 te bespreken. Bij die gelegenheid gaven [gedaagde 1] c.s. aan dat zij de akte van levering niet wilden tekenen en dat zij eerst een gesprek wilden hebben met [A] van het notariskantoor, die op 28 augustus 2017 weer aanwezig zou zijn. Deze verklaring is op schrift gesteld en door [gedaagde 1] c.s. ondertekend.
2.14.
Op 25 augustus 2017 heeft [eiser] [gedaagde 1] c.s. in gebreke gesteld. Overeenkomstig artikel 14 van de koopovereenkomst is [gedaagde 1] c.s. meegedeeld dat, indien zij niet uiterlijk 2 september 2017 de leveringsakte tekenen, [eiser] nakoming van de koopovereenkomst zal vorderen, op grond waarvan [gedaagde 1] c.s. hem een boete verschuldigd zijn van 3 promille van de koopprijs per dag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding.
2.15.
[A] heeft [gedaagde 2] vervolgens uitgenodigd voor een op 30 augustus 2017 te houden bespreking over de ontstane situatie. [gedaagde 2] is daarbij niet verschenen en heeft een nieuwe afspraak gemaakt, waarbij ook [gedaagde 1] aanwezig zou zijn. Deze bespreking heeft uiteindelijk plaatsgevonden op 31 augustus 2017. Uit de bespreking is naar voren gekomen dat de levering van het woonhuis niet op korte termijn zal plaatsvinden.
2.16.
Op 4 september 2017 heeft [eiser] de melding ex artikel 22 bis Invorderingswet 1990 aan de belastingdienst gezonden, waarmee hij de belastingdienst meedeelt dat hij van plan is om zijn rechten op een bodemzaak of bodemzaken, in dit geval de gewassen op stam, jegens [gedaagde 1] c.s. uit te oefenen of enigerlei andere handeling te (laten) verrichten waardoor het niet meer als bodemzaak kwalificeert.
2.17.
Op 8 september 2017 heeft de rechtbank de dagvaarding ontvangen, waarmee [eiser] dit kort geding heeft ingeleid.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert:
I. [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, althans [gedaagde 1] , althans [gedaagde 2] , te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan de notariële akte tot overdracht betreffende het woonhuis met verdere opstallen, ondergrond, erf en tuin, plaatselijk bekend [adres 1] en [adres 2] te [plaats] , kadastraal bekend [gemeente] sectie Q nummer [xxx] , groot zevenenveertig are en zestien centiare (47 a en 16 ca), en tevens te bepalen dat indien [gedaagde 1] c.s., althans [gedaagde 1] , althans [gedaagde 2] bovenomschreven medewerking weigert, in de ruimste zin van het woord – dit vonnis in de plaats treedt van deze medewerking in die zin dat het woonhuis gekocht en geleverd wordt voor de reeds betaalde koopsom ad € 450.000,- kosten koper aan [eiser] , althans te bepalen, dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm van akte van [gedaagde 1] c.s., [gedaagde 1] , c.q. [gedaagde 2] strekkende tot eigendomsoverdracht van voormeld woonhuis tegen de reeds betaalde koopprijs, kosten koper, zoals gespecificeerd in de koopovereenkomst, zodat het in deze te wijzen vonnis in plaats van eerder genoemde akte van eigendomsoverdracht c.q. een gedeelte daarvan zal treden als bedoeld in artikel 3:300 BW, althans een zodanige beslissing te nemen als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren;
II. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen met de zijne(n) en/of hare(n) al hetgeen zich van zijn zijde in de woning bevindt, de woning te verlaten en te ontruimen, binnen zeven dagen na het in deze te wijzen vonnis, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn;
III. [gedaagde 1] c.s. ingevolge artikel 14 van de koopovereenkomst te veroordelen tot een boete van 3 ‰ (drie promille) per dag van de koopprijs vanaf 4 september 2017, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van levering van het woonhuis, zoals omschreven in het lichaam van de dagvaarding;
IV. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen te gehengen en gedogen, dat [eiser] de oogsten met stam verzorgt en voort te bepalen, dat [eiser] de oogsten kan binnenhalen, kan verkopen en de opbrengsten kan innen, alles met inachtneming van de positie van de belastingdienst, althans een zodanige beslissing te nemen als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren;
V. Met machtiging aan [eiser] het vonnis – zonodig – ten deze ten uitvoer te doen leggen, voor rekening van [gedaagde 1] c.s. met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
VI. Een zodanige beslissing te nemen als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren;
VII. Veroordeling van [gedaagde 1] c.s., althans [gedaagde 1] , althans [gedaagde 2] , in de kosten van de procedure.
3.2.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat hij op 3 november 2016 een koopovereenkomst heeft gesloten, waarbij hij – kort gezegd – de woning van [gedaagde 1] (c.s.) heeft gekocht. Thans vordert hij de uit de koopovereenkomst volgende levering van de woning. Voorts stelt [eiser] dat [gedaagde 2] zijn verplichtingen uit hoofde van het op
26 april 2017 gevestigde pandrecht, zoals neergelegd in de pandakte van die datum, schendt. Volgens [eiser] verzorgt [gedaagde 2] niet de gewassen op stam waarop het pandrecht ziet en maken deze een verwaarloosde indruk.
3.3.
[gedaagde 1] c.s. voeren verweer. Zij stellen dat het nooit de bedoeling is geweest dat de woning daadwerkelijk aan [eiser] verkocht en geleverd zou worden. Dit blijkt uit het feit dat na het sluiten van de koopovereenkomst op 26 april 2017 een leenovereenkomst, een hypotheekakte en een akte van verpanding tot stand zijn gekomen, waarmee [eiser] volgens [gedaagde 1] c.s. heeft willen vastleggen dat hij geld had geleend aan [gedaagde 2] , waarvoor hij zekerheden heeft bedongen. Partijen hebben afspraken gemaakt over de aflossing van de hoofdsom en over de rentebetalingen en hebben daarmee volgens [gedaagde 1] c.s. impliciet afstand gedaan van de koopovereenkomst.
[gedaagde 1] c.s. betwisten dat in strijd met de pandakte is gehandeld.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter blijkt het spoedeisend belang van [eiser] bij de vorderingen reeds uit de omstandigheid dat tien maanden na het sluiten van de koopovereenkomst en het betalen van de daarin vastgelegde som, de levering van het verkochte nog niet heeft plaats gevonden, terwijl na het ondertekenen van de sleutelverklaring per 10 mei 2017 het risico van het verkochte wel op [eiser] is overgegaan. De voorzieningenrechter zal overgaan tot de materiële beoordeling van het geschil.
4.2.
Tussen partijen is vanzelfsprekend niet in geschil dat een op 3 november 2016 gedateerde koopovereenkomst is ondertekend met [gedaagde 2] en [gedaagde 1] als verkopers en [eiser] als koper met betrekking tot het onderhavige woonhuis van verkopers te [plaats] . Evenzeer staat niet ter discussie dat deze overeenkomst haar basis vindt in het feit dat
ABN AMRO als toenmalig hypotheekhouder wilde overgaan tot executoriale verkoop van het woonhuis. [eiser] heeft in overleg met de betrokkenen voor de overeengekomen koopsom van € 450.000,- alsnog onderhands gekocht, de koopsom rechtstreeks betaald aan ABN AMRO en dusdoende de voorgenomen executoriale verkoop afgewend. Evenzeer staat tussen partijen niet ter discussie dat [gedaagde 2] en/of [gedaagde 1] in een forse schuldpositie jegens [eiser] staan. Partijen spreken daarbij niet slechts over voornoemde som van € 450.000,-, maar ook over een bedrag van € 117.168,40 dat [eiser] na de totstandkoming van de koopovereenkomst aan diverse beslagleggers op het woonhuis heeft betaald, en over een som van ongeveer € 650.000 die is geleend in verband met de bouw door [gedaagde 2] van een bedrijfshal die, naar de voorzieningenrechter begrijpt, is gebouwd op de grond van [eiser] .
4.3.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat thans het woonhuis aan hem in eigendom moet worden overgedragen zoals immers in de koopovereenkomst is voorzien. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] zijn – in het kort gezegd – van oordeel dat die eigendomsoverdracht nooit de bedoeling is geweest. [eiser] zou hen als buurman uit de brand helpen. Zij zouden vervolgens op zoek gaan naar een financier of naar een koper en met de daardoor ter beschikking komende gelden [eiser] aflossen. Zij stellen daarbij dat de door [eiser] aan de bank betaalde som van € 450.000,- aanzienlijk lager is dan de reële waarde van de woning.
4.4.
De voorzieningenrechter overweegt dat de juridische verhouding waarin partijen thans tot elkaar staan niet in alle onderdelen helder is. Enerzijds is daar de koopovereenkomst waarin een datum voor de levering staat vermeld, terwijl ook na het aangaan van die overeenkomst nog nader overleg heeft plaatsgevonden, mede met de notaris, over de uiteindelijke datum van levering. Anderzijds zijn partijen na de koopovereenkomst toegetreden tot akten waaruit een verhouding kan worden afgeleid van [eiser] als gelduitlener en [gedaagde 2] en [gedaagde 1] als geldleners. Bovendien kent reeds de koopovereenkomst het hiervoor in dit vonnis geciteerde artikel 3 waarin met zoveel woorden is bepaald dat de door [eiser] aan de bank betaalde koopsom van € 450.000,- is omgezet in een schuld wegens door verkoper van koper geleende gelden. Dat lijkt er toch op te duiden dat het niet gaat om een daadwerkelijk betaalde koopsom, maar om een bedrag dat door [eiser] aan [gedaagde 2] en [gedaagde 1] is geleend.
4.5.
Partijen hebben op 26 april 2017 een hypotheekakte, een geldleningsovereenkomst en een pandakte ondertekend. Dit alles tot zekerheid van [eiser] in verband met zijn vorderingen op gedaagden. Zowel de geldleningsovereenkomst als de pandakte vermelden nadrukkelijk dat [eiser] van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] te vorderen heeft een bedrag van
€ 567.168,40. Uit de stellingen van partijen blijkt dat daarin is begrepen het door [eiser] aan de bank betaalde bedrag van € 450.000,-. Zowel uit de koopovereenkomst als uit de nadien tot stand gekomen overeenkomsten kan derhalve worden afgeleid dat het gaat om geleende gelden en niet daadwerkelijk om een koopsom. In de geldleningsovereenkomst is opgenomen dat aflossing zal geschieden in maandelijkse termijnen van € 1000,- ingaande 31 mei 2017. De conclusie kan voorlopig geen andere zijn dan dat het er dus op lijkt dat gedaagden (ook) de som van € 450.000,- op deze wijze aan [eiser] terugbetalen. Door gedaagden is onweersproken ter zitting gesteld dat zij tijdig de overeengekomen aflossingstermijnen betaalbaar stellen.
4.6.
De voorzieningenrechter heeft kennis genomen van de mededeling van gedaagden ter zitting dat bij brief van 20 september 2017 de buitengerechtelijke vernietiging van de koopovereenkomst is ingeroepen wegens dwaling en/of misbruik van omstandigheden. De voorzieningenrechter laat thans die mededeling voor wat zij is, nu ook afgezien daarvan in dit kort geding niet kan worden geoordeeld dat evident is dat sprake is van een rechtsverhouding tussen partijen waarin gedaagden gehouden zijn om hun woonhuis thans in eigendom aan [eiser] over te dragen. Wat partijen samen hebben beoogd en waartoe zij de facto thans jegens elkaar gehouden zijn vergt nader onderzoek waartoe een procedure in kort geding zich niet leent. De vorderingen van [eiser] tot medewerking op dit moment door gedaagden aan eigendomsoverdracht van de woning zijn dan ook in dit kort geding niet voor toewijzing vatbaar. Hetzelfde geldt logischerwijze dan ook tevens voor de vorderingen tot ontruiming en tot betaling van een boetesom uit hoofde van de koopovereenkomst.
4.7.
Waar het gaat om de pandakte spreekt voor zichzelf dat gedaagden gehouden zijn om hun gewassen goed te verzorgen opdat de verpanding voor [eiser] reële waarde heeft indien en zodra hij zijn pandrechten daadwerkelijk zou moeten inroepen. In dit kort geding kan niet worden bepaald of gedaagden hun verplichtingen dienaangaande verwaarlozen. In ieder geval is in dit kort geding onvoldoende gesteld en ook niet gebleken dat [eiser] machtiging zou moeten krijgen om de oogsten thans zelf te verzorgen, binnen te halen en te verkopen zodat ook die vorderingen op dit moment in dit kort geding niet voor toewijzing vatbaar zijn.
4.8.
Het eindoordeel is derhalve dat de vorderingen van [eiser] niet voor toewijzing vatbaar zijn. Als in het ongelijk gestelde partij moet [eiser] de kosten aan de zijde van gedaagden dragen tot na te melden omvang.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
I. Wijst af de vorderingen van [eiser] ,
II. Veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tezamen van de kosten van deze procedure die worden begroot op € 287,- aan verschotten (griffiegeld) en € 816,- aan kosten van de advocaat,
III. Verklaart dit vonnis met betrekking tot het onder II. gestelde uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. G.G. Vermeulen en in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2017. [1]