Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer : 5831177 CV 17-2074
datum : 3 oktober 2017
Vonnis in de zaak van:
mevrouw
[eiseres],
[eiseres],
wonende te [plaats 1] ,
eisende partij, hierna te noemen: ‘ [eiseres] ’,
gemachtigde BBU Juristen & Incasso’s te Amersfoort,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [plaats 2] ,
gedaagde partij, hierna te noemen: ‘ [gedaagde 1] ’,
gemachtigde mr. J.G.M. Hovius te Zwolle,
en
2.[gedaagde 2] ,
wonende te [plaats 3] ,
gedaagde partij, hierna te noemen: ‘ [gedaagde 2] ’,
gemachtigde mr. F. Klemann te Zwolle.
Gedaagden zullen samen ook wel worden aangeduid met [gedaagden]
1.Het verdere verloop van de procedure
Eerder in deze zaak een tussenvonnis gewezen dat op 9 mei 2017 is uitgesproken.
Ter uitvoering van dat vonnis heeft op 5 september 2017 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Van het verhandelde ter zitting is proces-verbaal opgemaakt.
De zaak is daarop voor vonnis gesteld.
2.De vaststaande feiten
2.1.
Bij overeenkomst van 17 april 2014 heeft [eiseres] aan [gedaagde 2] , geboren [1994] , verhuurd voor de duur van twee jaren de bedrijfsruimte te Zwolle aan de [adres] (hierna: het gehuurde) met als bestemming ‘café-restaurant bedrijf’.
2.1.1.
In de tussen partijen opgemaakte huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ van 11 juli 2003 van toepassing verklaard.
2.1.2.
In artikel 3.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat de overeenkomst ingaat per 1 mei 2014 en in artikel 4.1 dat de aanvangshuurprijs op jaarbasis € 24.000,00 bedraagt, te vermeerderen met € 50,00 per maand aan voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten.
2.1.3.
In artikel 7.1 van de huurovereenkomst is de heer [A] , makelaar te Amersfoort, (hierna: [A] ) aangewezen als beheerder van het gehuurde.
2.1.4.
In artikel 14.11 van de huurovereenkomst is vermeld:
Verhuurder en huurder zijn uitdrukkelijk overeengekomen dat de huur voor de eerste 2 jaren € 2.000,00 exclusief meer premie brandverzekering per maand bedraagt en per het 3e huurjaar verhoogd wordt naar € 2.400,00 per maand exclusief meer premie brandverzekering en index.
2.2.
In een aan [gedaagde 2] gerichte brief van 17 april 2014 heeft [A] onder meer meegedeeld:
In afwijking van de afspraken die vastgelegd zijn in de huurovereenkomst inzake [adres] te Zwolle, deel ik je mede dat de eerste huurtermijn gebruikt zal worden voor de maand dat de horecavergunning wordt afgegeven.
2.3.
Aan voormelde brief van 17 april 2014 is een e-mailwisseling tussen [A] en de gemachtigde van [gedaagde 2] voorafgegaan. In een e-mailbericht van 14 april 2014 heeft die gemachtigde aan [A] onder meer meegedeeld:
“De huur gaat pas in zodra alle vergunningen verleend zijn.”, waarna [A] in een e-mailbericht van 16 april 2014 onder meer heeft geantwoord:
“Heb zojuist de heer Pieters gesproken van de afdeling vergunningen (Horeca) (…) die mij mede deelde dat als de vergunning volledig en compleet wordt aangeleverd het circa 8 weken duurt voor de vergunning verleend wordt. (…) Als ze aan het boven gestelde voldoen, is mijn opdrachtgever akkoord met de nieuwe ingang datum (van de vergunning).”
“De huur gaat pas in zodra alle vergunningen verleend zijn.”, waarna [A] in een e-mailbericht van 16 april 2014 onder meer heeft geantwoord:
“Heb zojuist de heer Pieters gesproken van de afdeling vergunningen (Horeca) (…) die mij mede deelde dat als de vergunning volledig en compleet wordt aangeleverd het circa 8 weken duurt voor de vergunning verleend wordt. (…) Als ze aan het boven gestelde voldoen, is mijn opdrachtgever akkoord met de nieuwe ingang datum (van de vergunning).”
2.4.
Vanwege de leeftijd van [gedaagde 2] van op dat moment jonger dan 21 jaar bleek de verlening van een drank- en horecavergunning aan hem niet mogelijk. [gedaagde 2] heeft daarop gezocht naar een ander die ten behoeve van het door hem te openen restaurant die vergunning kon aanvragen. Uiteindelijk is zijn oudere broer [gedaagde 1] tot de onderneming toegetreden en heeft [gedaagde 1] de vergunning aangevraagd.
2.5.
Bij allonge van 28 oktober 2014 is [gedaagde 1] met terugwerkende kracht vanaf 1 mei 2014 als huurder toegetreden tot de huurovereenkomst, onder handhaving van de geldende huurovereenkomst.
2.6.
Aan de verlening van de benodigde vergunning(en) voor het door [gedaagden] te drijven restaurant heeft langere tijd het ontbreken van een deugdelijke meterkast in het gehuurde in de weg gestaan. [A] heeft uiteindelijk voor het aanbrengen van zo’n kast opdracht gegeven, welke kast in april 2015 is aangebracht. De drank- en horecavergunning is daarna eind april 2015 verleend. Het restaurant van [gedaagden] is vervolgens één week later geopend.
2.7.
Per e-mailbericht van 30 juli 2015 heeft de gemachtigde van [gedaagde 1] aan onder meer [A] meegedeeld:
Ik ben blij dat partijen overeenstemming hebben bereikt en ik bevestig gaarne de gisteren gemaakte afspraken welke een geringe aanvulling vormen op de eerder gedane voorstellen.
- huurder voldoet betreffende het tussen partijen gerezen geschil over 2014 vier maanden (lagere) huur, zijnde euro 8.000,- welk bedrag in 5 termijnen, doch uiterlijk op 31 december 2015 voldaan dient te zijn;
- de huurovereenkomst gaat in op 1 mei 2015 en voor de duur van 2 jaren maandelijks E 2.000,- en per 1 mei 2017 voor de duur van 3 jaren voor E 2.400,- per maand; (…)
2.8.
[gedaagden] hebben in de periode van 21 augustus 2015 tot en met 28 december 2015 in vijf termijnen in totaal € 5.490,00 extra betaald, naast de huurbetalingen. Op 29 januari 2016 is nog een extra bedrag van € 500,00 betaald.
2.9.
Per factuur van 26 oktober 2015 heeft A-One Experts te Den Haag aan [A] een bedrag van € 332,75 inclusief btw in rekening gebracht ter zake van ‘inspectie elektrische installatie [bedrijf 1] ’.
2.10.
Per factuur van 11 november 2015 heeft [bedrijf 2] te [plaats 4] aan [A] een bedrag van € 2.669,67 inclusief btw in rekening gebracht met als omschrijving ‘werk [plaats 2] restaurant, diverse electra werkzaamheden’ onder verwijzing naar het door A-One uitgebrachte inspectierapport.
2.11.
In november 2015 is [gedaagde 2] uit de onderneming getreden en heeft hij de bedrijfsvoering van het restaurant aan [gedaagde 1] en hun ouders overgelaten.
2.12.
Per e-mailbericht van 15 februari 2016 heeft [A] aan de gemachtigde van [gedaagde 1] medegedeeld:
Ongeacht onze gevoelens over de laatste contacten met u en uw cliënt, wil mijn opdrachtgever uw cliënt nog een keer de gelegenheid geven schoon schip te maken. De betalingsregeling was tot 31 december 2015 zoals u zelf heeft aangegeven. Mijn opdrachtgever eist nu de totale huurachterstand, vermeerderd met alle kosten en renten, direct op. Ook eist mijn opdrachtgever de directe betaling van de door ons gestuurde kopie nota van 11-11-2015.
Verder heeft mijn opdrachtgever mij de strikte opdracht gegeven exact te volgen de huurovereenkomst te handelen met de daar bij behorende algemene voorwaarden.
2.13.
Per exploot van 17 februari 2016 heeft de door [eiseres] ingeschakelde deurwaarder [gedaagde 1] gesommeerd vanaf mei 2014 achterstallige termijnen alsmede de factuur van 11 november 2015, samen € 23.329,67, binnen 2 dagen te betalen, vermeerderd met rente en kosten. De door [gedaagde 1] ingeschakelde gemachtigde heeft daarop per e-mailbericht van 21 februari 2016 geantwoord dat alle vanaf 1 mei 2015 verschuldigde huurbedragen zijn voldaan, dat het resterende gedeelte van het schikkingsbedrag uiterlijk voor 1 maart 2016 zal worden betaald en dat het bedrag van de factuur van 11 november 2015 op een verwaarloosbaar gedeelte na niet is verschuldigd.
2.14.
Op 29 februari 2016 heeft [eiseres] nog een extra bedrag van € 2.090,00 van [gedaagden] ontvangen.
3.Het geschil
3.1.
De vordering van [eiseres] strekt ertoe dat de huurovereenkomst tussen partijen aangaande de bedrijfsruimte te Zwolle aan de [adres] wordt ontbonden, dat [gedaagden] worden verplicht tot ontruiming van die bedrijfsruimte en dat [gedaagden] worden veroordeeld tot betaling van € 31.630,50 aan huurachterstand tot en met maart 2017, incassokosten en rente, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 4 maart 2017 en van € 2.450,00 voor iedere maand vanaf 1 april 2017 tot het moment dat de bedrijfsruimte opnieuw is verhuurd, ten hoogste tot 1 september 2019, onder veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
3.2.
Zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] hebben ieder voor zich de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.
3.3.
Op wat partijen hebben aangevoerd, zal hierna - voor zover van belang, worden ingegaan.
4.De verdere beoordeling
4.1.
In geschil is allereerst of [gedaagden] een achterstand in de betaling van de huur hebben, zoals [eiseres] stelt en [gedaagden] bestrijden.
4.1.1.
Die achterstand bestaat volgens [eiseres] uit de over de periode van 1 mei 2014 tot en met 30 april 2015 verschuldigde huur en de vanaf 1 mei 2016 onbetaald gelaten verhoging van de huur met € 400,00 per maand, terwijl [gedaagden] daarnaast vanaf 1 mei 2015 niet alle termijnen hebben voldaan.
4.1.2.
[gedaagden] hebben daartegen ingebracht dat zij het schikkingsbedrag van € 8.000,00 hebben voldaan, zodat zij overeenkomstig de minnelijke regeling over de periode tot 1 mei 2015 verder geen huur zijn verschuldigd en de huur pas per 1 mei 2017 kan worden verhoogd. Daarnaast zijn vanaf 1 mei 2015 alle maandelijks termijnen voldaan, aldus [gedaagden]
4.2.
Anders dan [gedaagden] menen, moet de tussen partijen overeengekomen en door de gemachtigde van [gedaagde 1] in het e-mailbericht van 30 juli 2015 vastgelegde datum van 31 december 2015 worden aangemerkt als een fatale termijn als bedoeld in artikel 6:83, aanhef en onder a., BW. Gelet op de heldere en niet voor misverstand vatbare verwoording hebben
[gedaagden] onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat die uiterste datum als een datum bij benadering (zonder consequenties) zou moeten worden aangemerkt. Het onder 2.7. weergegeven e-mailbericht van 30 juli 2015 bevat weliswaar als ‘postscriptum’ nog de opmerking dat door kortsluiting in een bedrijfsmiddel flinke schade is ontstaan en dat als dit van invloed is op de voor de aflossing ‘schaarse middelen’, [A] tijdig geïnformeerd zal worden, maar gesteld noch gebleken is dat daarop is teruggekomen. [eiseres] mocht er dan ook vanuit gaan dat de in het e-mailbericht verwoorde betaling in termijnen uiterlijk op 31 december 2015 zou zijn voltooid.
4.3.
Na ommekomst van de aldus als fataal te kwalificeren datum zonder dat het overeengekomen schikkingsbedrag van € 8.000,00 volledig is voldaan, zijn [gedaagden] dienaangaande in verzuim komen te verkeren. Anders dan [gedaagden] menen, behoefde [eiseres] hen daarvoor niet (eerst) aan te manen of in gebreke te stellen. In zoverre komt dan ook aan het antwoord van 21 februari 2016 geen betekenis toe. [eiseres] mocht dan ook overgaan tot (buitengerechtelijke) ontbinding van de vaststellingsovereenkomst, zoals zij ook per e-mailbericht van 15 februari 2016 aan de gemachtigde van [gedaagde 1] heeft laten mededelen. In dat bericht is, anders dan van de zijde van [gedaagde 1] is aangevoerd, geen laatste kans te lezen, zodat zulks niets aan het door [eiseres] beoogde effect kan afdoen. Hetzelfde geldt voor de door [gedaagde 1] gestelde, vanaf november 2015 gebleken penibele financiële omstandigheden, nu die in de risicosfeer van [gedaagden] liggen.
4.4.
De ontbinding van de vaststellingsovereenkomst heeft tot gevolg dat aan de beperking van de huurvordering over de periode van 1 mei 2014 tot 1 mei 2015 tot € 8.000,00 en aan het uitstel van de huurverhoging per 1 mei 2016 tot 1 mei 2017 de rechtsgrond is komen te ontvallen.
4.5.
Bedoelde ontbinding heeft echter tevens het gevolg dat de (destijds met de vaststellingsovereenkomst beëindigde) discussie van partijen over het antwoord op de vraag of [gedaagden] over de periode vanaf 1 mei 2014 tot 1 mei 2015 huur zijn verschuldigd en, zo ja, tot welk bedrag, is herleefd. Dienaangaande geldt het volgende.
4.5.1.
Onomstreden is dat partijen de huurovereenkomst hebben gesloten onder de bepaling dat pas huur zou zijn verschuldigd als alle benodigde vergunningen, in het bijzonder de drank- en horecavergunning, voor het beoogde restaurant waren verkregen. In het huurcontract staat die voorwaarde niet opgenomen maar uit de onder 2.2. en 2.3. weergegeven correspondentie blijkt afdoende dat het huurcontract op dat aspect zonder effect bleef.
4.5.2.
[eiseres] heeft niet weersproken dat [gedaagde 2] , zoals door hem ter zitting is toegelicht, tijdens het sluiten van de huurovereenkomst kenbaar heeft gemaakt niet te weten of hij vanwege zijn leeftijd van toen 19 jaar wel in aanmerking kon komen voor een drank- en horecavergunning. [eiseres] heeft evenmin weersproken dat de onzekerheid over het kunnen verkrijgen van zo’n vergunning tot de (nadere) afspraak heeft geleid dat huur pas was verschuldigd vanaf het verkrijgen van de drank- en horecavergunning.
4.5.3.
In de onder 2.2. en 2.3. weergegeven correspondentie is wel te lezen dat een vergunningverlening circa 8 weken duurt, maar daarvoor geldt wel de voorwaarde van ‘volledig en compleet ingevuld’ terwijl daarin impliciet besloten ligt de veronderstelling dat daarbij ook aan alle inhoudelijke voorwaarden wordt voldaan, waaronder begrepen de voorwaarde van een minimale leeftijd van 21 jaren voor de leidinggevende. Uitgaande van die minimale leeftijd was dus ook voor [eiseres] voorzienbaar dat het voor [gedaagde 2] tot het op 15 september 2015 bereiken van de leeftijd van 21 jaar, niet mogelijk zou zijn om de drank- en horecavergunning op zijn naam aan te vragen. Daaruit volgt dat [eiseres] op 17 april 2014 niet het gerechtvaardigd vertrouwen mocht hebben dat [gedaagde 2] met twee à drie maanden een dergelijke vergunning zou hebben verkregen en dat bijgevolg op een termijn van twee à drie maanden na 17 april 2014 huur zou zijn verschuldigd. In de aan [gedaagde 2] gerichte brief van 17 april 2014 is ook geen termijn dienaangaande te lezen. Indien en voor zover [eiseres] stelt dat vergunningverlening op 17 april 2014 zo goed als zeker was, kan zij daarin gezien het voorgaande niet worden gevolgd. In ieder geval kan zij die veronderstelling niet zonder meer op [gedaagden] afwentelen.
4.5.4.
Bij voormelde stand van zaken komt de kantonrechter dan ook tot het oordeel dat voor de nakoming van de op [gedaagde 2] - en nadien op [gedaagden] - jegens [eiseres] rustende verplichting om een drank- en horecavergunning te verkrijgen, geen bepaalde en daarmee fatale termijn gold, zodat [eiseres] , indien zij het verschuldigd worden van huurtermijnen wilde bewerkstelligen, [gedaagden] dienaangaande in gebreke diende te stellen op een wijze als in artikel 6:82 BW is bepaald.
4.5.5.
[eiseres] heeft drie e-mailberichten van haar beheerder [A] overgelegd aangaande het uitblijven van een drank- en horecavergunning, maar in die berichten is niet meer te lezen dan een mededeling dat ernstige zorgen worden gemaakt over nog niet indienen van een aanvraag (mail van 2 juli 2014), een aansporing om terug te komen op een gesprek over ‘huur betaling verplichtingen’ (mail van 24 oktober 2014) en ergernis over het feit dat de vergunning nog steeds niet is aangevraagd (mail van 4 november 2014). Aan die berichten is wel een aanmaning te ontlenen om voor de vergunning zorg te dragen, maar daarin ontbreken een voldoende duidelijke, redelijke termijn om alsnog na te komen én een uitdrukkelijke of impliciete aansprakelijkstelling bij gebrek aan nakoming binnen de gestelde termijn. Daarmee kan niet tot het oordeel worden gekomen dat [gedaagden] in gebreke zijn gesteld als hiervoor is bedoeld, zodat zij, wat het verkrijgen van een drank- en horecavergunning betreft, niet in verzuim zijn geraakt.
4.5.6.
Het voorgaande leidt ertoe dat onverminderd tussen partijen is blijven gelden de afspraak dat [gedaagden] pas huur zijn verschuldigd vanaf het moment van verlening van bedoelde vergunning. Tussen partijen is onomstreden dat die verlening eind april 2015 heeft plaatsgevonden, zodat de kantonrechter [gedaagden] volgt in hun standpunt dat zij pas vanaf 1 mei 2015 huur aan [eiseres] dienden te betalen.
4.6.
Voor zover in de stellingen van [gedaagden] besloten ligt dat de vergunningverlening per einde april 2015 en de start van hun betalingsverplichting per 1 mei 2015 ertoe leidt dat de in artikel 14.11 van de huurovereenkomst bedoelde huursprong (eveneens) met één jaar is opgeschoven van 1 mei 2016 naar 1 mei 2017, mist dat doel. Die huursprong is immers verbonden aan de duur van de overeenkomst, te weten per ingang van het derde huurjaar, en niet aan het ingaan van de betalingsverplichting, terwijl [gedaagden] niet stellen dat de expiratiedatum van de huurovereenkomst (ook) met één jaar zou zijn opgeschoven. Hiervoor onder 4.4. is al overwogen, dat de inmiddels ontbonden vaststellingsovereenkomst evenmin grond geeft voor deze stelling van [gedaagden]
4.7.
Gelet op het voorgaande kan dan ook over een eventuele betalingsachterstand over de periode tot en met maart 2017 het volgende worden vastgesteld.
4.7.1.
De op [gedaagden] tegenover [eiseres] rustende betalingsverplichting kan over die periode volgt worden berekend:
- mei 2015 tot en met april 2016 12 × € 2.050,00 = € 24.600,00
- mei 2016 tot en met maart 2017 11 × € 2.450,00 =
€ 26.950,00
€ 26.950,00
in totaal € 51.550,00
4.7.2.
Uit de stellingen van [eiseres] volgt dat zij de ontvangst erkent van huurbetalingen, gedaan in de periode tot en met maart 2017, tot een omvang van € 47.150,00 (23 × € 2.050,00), vermeerderd met een bedrag aan extra betalingen ad € 8.080,00, samen € 55.230,00.
4.7.3.
Een en ander leidt ertoe dat [gedaagden] , anders dan [eiseres] stelt, over de periode tot en maart 2017 geen achterstand doch voorstand hebben in de betaling van huur.
4.7.4.
In deze beschouwing is niet betrokken of [gedaagden] in de periode vanaf april 2017 (volledig) aan hun betalingsverplichtingen hebben voldaan nu het debat van partijen daar niet gericht op is geweest en [eiseres] een eventuele achterstand over die periode niet aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd.
4.8.
[eiseres] heeft tot slot aangevoerd dat [gedaagden] aan haar een vergoeding zijn verschuldigd voor de kosten van inspectie ad € 332,75 en voor een deel van de als gevolg van die inspectie uitgevoerde elektrawerkzaamheden ad € 297,90.
4.8.1.
[eiseres] heeft ter onderbouwing van die bedragen aangevoerd dat die kosten conform het bepaalde in artikel 12.1 van de huurovereenkomst voor rekening van [gedaagden] komen. Dit is onvoldoende gemotiveerd door hen weersproken, zodat de kantonrechter de verschuldigdheid van die kosten tot uitgangspunt neemt.
4.8.2.
[gedaagden] hebben nog wel de redelijkheid van de omvang van het door [eiseres] gestelde bedrag van € 297,90 betwist, daartoe stellend dat de berekende manuren (€ 105,00 exclusief btw voor 3 manuren) onjuist is omdat de betrokken monteur ‘misschien maar 10 minuten werk’ heeft gehad. Een dergelijke betwisting is te vaag en, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet geloofwaardig, nu onbestreden is dat die monteur uit overweging van (brand)veiligheid meerdere aansluitingen voor elektra heeft moeten verplaatsen. Aan dit verweer gaat de kantonrechter dan ook als onvoldoende onderbouwd voorbij.
4.8.3.
Een en ander leidt ertoe dat de onder 4.7. bedoelde voorstand tot en met maart 2017 dient te worden verminderd tot € 3.049,35 (€ 3.680,00 -/- € 332,75 -/- € 297,90).
4.9.
Gezien het vorenstaande is er naar de stand van zaken geen sprake van een tekortkoming van [gedaagden] die een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Dit deel van de vordering is daardoor niet toewijsbaar. Er is evenmin grond voor het oordeel dat zij wettelijke handelsrente of een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten zijn verschuldigd. De omstandigheid dat [gedaagden] vanaf 1 mei 2016 een te lage huur zijn gaan betalen, maakt dat niet anders, omdat tot en met maart 2017 sprake was van voorstand. Een en ander betekent dat de vordering van [eiseres] in al haar onderdelen dient te worden afgewezen.
4.10.
[eiseres] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten van zowel [gedaagde 1] als van [gedaagde 2] worden verwezen als hierna weer te geven.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering van [eiseres] af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde 1] begroot op € 800,00 aan salaris gemachtigde (2,0 punten × tarief € 400,00);
5.3.
veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde 2] begroot op € 800,00 aan salaris gemachtigde (2,0 punten × tarief € 400,00).
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 3 oktober 2017, in tegenwoordigheid van de griffier.